Cour d'appel de Montpellier, 15 juin 2017, 14/03603

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur les désordres affectant l'immeuble de Christiane Z…
- Sur la demande d'indemnisation de Christiane Z… consécutive à la présence d'un...
- Sur la demande Christiane Z… relative à la perte de valeur de son immeuble
- Sur le préjudice moral
- Dispositif

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TGI Montpellier 5 mai 2014

CA Montpellier
Infirmation 15 juin 2017

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Troubles anormaux du voisinage
La cour a constaté que les désordres étaient directement liés aux travaux de démolition effectués par la société Horizon BTP, engageant la responsabilité de la SCCV.
Accepté
Survol de propriété par une grue
La cour a jugé que la SCCV n'avait pas obtenu l'autorisation de survoler la propriété de Madame Z…, causant un préjudice moral et matériel.
Accepté
Perte d'ensoleillement et d'intimité
La cour a constaté que la construction avait causé une perte significative d'ensoleillement et d'intimité, entraînant une dépréciation de la valeur de l'immeuble.
Accepté
Comportement de la SCCV
La cour a reconnu que le comportement de la SCCV avait entraîné un préjudice moral justifiant une indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'Appel de Montpellier, dans son arrêt du 15 juin 2017, a infirmé le jugement de première instance et statué sur plusieurs points de litige entre la SCCV Le Quartier des Jasmins (promoteur immobilier) et Madame Christiane Z… (propriétaire voisine), ainsi que divers intervenants professionnels et assureurs. La question juridique centrale concernait la responsabilité du promoteur et des autres professionnels du bâtiment pour les troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage subis par Madame Z…, notamment des fissures dans son immeuble, l'empiètement d'une grue, la perte d'ensoleillement et un préjudice moral. La juridiction de première instance avait partiellement accueilli les demandes de Madame Z…, mais la Cour d'Appel a réévalué les indemnités dues, condamnant le promoteur à verser 135 € et 1102,62 € pour les réparations des fissures, 7200 € pour l'atteinte à la propriété privée due à la grue, 110 000 € pour la perte de valeur de l'immeuble, et 3000 € pour le préjudice moral. La Cour a également réparti les responsabilités entre les différents professionnels et leurs assureurs, rejetant certaines demandes de garantie et modifiant les parts de responsabilité. Enfin, la Cour a condamné le promoteur aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à une partie des frais irrépétibles, tout en établissant la répartition de ces frais entre les professionnels et leurs assureurs.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Résumé de la juridiction

) Le positionnement du contrepoids d’une grue de plus de 16 m de haut au-dessus d’une maison et d’un jardin pendant la construction d’un immeuble de 5 étages constitue une atteinte au droit de propriété. En effet, la propriété du sol emportant celle de l’espace situé au-dessus, la propriétaire de la maison était en droit de s’opposer au survol de son terrain par une grue et il appartenait donc au propriétaire voisin de lui demander l’autorisation de survoler temporairement son fonds et de lui proposer l’indemnisation des troubles apportés de ce fait à la jouissance paisible de son bien.

Le propriétaire fautif est en conséquence tenu de l’indemniser du préjudice immatériel qu’elle a subi pendant six mois et constitué par la crainte légitime d’être la victime corporelle ou matérielle de la chute de la grue en raison d’un défaut de montage, d’une mauvaise man¿uvre ou sous l’effet d’un vent violent.

Il doit être garanti, tant par l’architecte qui devait suivre l’exécution des travaux, donner toutes instructions utiles sur le positionnement de la grue et conseiller le maître d’ouvrage sur la nécessité d’obtenir l’autorisation de sa voisine pour le survol de sa propriété, que par l’entreprise chargée du gros ¿uvre, qui devait également, en sa qualité de professionnel du bâtiment, l’informer de ces difficultés.

) Même si nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut remettre en cause, et même dans un quartier dont la densification urbaine était prévisible, le trouble causé par la construction d’un immeuble collectif de 5 étages et de plus de 16 m de hauteur, avec 56 fenêtres donnant sur la maison et le jardin voisins et excède les inconvénients normaux du voisinage dans la mesure il génère une perte d’intimité et une perte d’ensoleillement de 29% et entraîne pour le propriétaire voisin des modifications considérables, radicales et définitives de son cadre de vie ainsi qu’une forte dépréciation de son bien, préjudice que doit compenser le promoteur bénéficiaire de l’opération immobilière et qui en retire un profit financier certain.

Commentaire • 1

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1. Fenêtre indiscrète, terrasse en surplomb, vis-à-vis gênant : quels recours face à une atteinte à votre intimité ?

Me Jeremy Mainguy · consultation.avocat.fr · 11 janvier 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ct0694, 15 juin 2017, n° 14/03603
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	14/03603
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 5 mai 2014, N° 11/06844
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000036780281

Sur les parties

Président :	Yves BLANC-SYLVESTRE, président
Avocat(s) :	Aurélie ANDREFlorence GASQGeorges INQUIMBERTFrançois LAFONTJean Philippe DOMMEE
Cabinet(s) :	ADONNE AVOCATSARCIS AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE CHRISTOL - INQUIMBERTVERBATEAM AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE GILLES ARGELIES ET EMILY APOLLISSOCIETE D'AVOCATS INTERBARREAUX SANGUINEDE DI FRENNA ET ASSOCIES
Parties :	SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES ( MAF ASSURANCES ), SARL HORIZON BTP, SA GENERALI IARD, AREAS ASSURANCES

Texte intégral

Grosse + copie
délivrées le
à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 15 JUIN 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03603

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 MAI 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER
No RG 11/06844

APPELANTE :

SCCV LE QUARTIER des jasmins
et pour elle son représentant légal domicilié […]
représentée par M^e PROUZAT de la SCP VERBATEAM, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par M^e Jean-Philippe FOURNEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMES :

Madame Christiane Z…
née le […] à Montpellier – de nationalité Française
[…]
représentée par M^e François LAFONT de la SCP LAFONT, CARILLO, CHAIGNEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur Jean-Luc B…
né le […] […]  – de nationalité Française
[…]
représenté par M^e Camille GONZALEZ substituant la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SAMCV MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS ASSURANCES (MAF ASSURANCES)
prise en la personne de son représentant statutaire domicilié
[…]
représentée par M^e Camille GONZALEZ substituant la SCP LEVY BALZARINI SAGNES SERRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

SA GENERALI IARD
[…]
représentée par M^e Brice LOMBARDO substituant SCP SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL HORIZON BTP
et pour elle son représentant légal en exercice domicilié […]
représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par M^e Aurélie ANDRE substituant M^e Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

AREAS ASSURANCES
et pour elle son représentant légal en exercice domicilié […]
représentée par M^e Georges INQUIMBERT de la SCP CHRISTOL INQUIMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL EIC – ENTREPRISE INDUSTRIELLE DE CONSTRUCTION
et pour elle son représentant légal en exercice domicilié […]
représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par M^e Jean-Philippe DOMMEE de la SCP CASCIO ORTAL DOMMEE MARC, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

SMABTP Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics, et pour elle son représentant légal en exercice domicilié […]
représentée par la SCP ARGELLIES APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, postulant
et par M^e Jean-Philippe DOMMEE de la SCP CASCIO ORTAL DOMMEE MARC, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant

INTERVENANTE :

MAIF
Mutuelle Assurance des Instituteurs de France, et pour elle son représentant légal en exercice
[…]
représentée par M^e François LAFONT de la SCP LAFONT, CARILLO, CHAIGNEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Avril 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 AVRIL 2017, en audience publique, Madame Brigitte DEVILLE Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de chambre
Madame Caroline CHICLET, Conseiller
Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller
qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

en présence de Madame Manon DACHARY, greffier stagiaire

le délibéré prononcé au 8 juin 2017 est prorogé au 15 juin 2017
ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

FAITS ET PROCEDURE

La société civile de construction vente « Le quartier des jasmins» a réalisé un ensemble immobilier dénommé « Les Jasmins » à Montpellier.

Jean-Luc B…, architecte assuré auprès de la société MAF, a reçu une mission complète de maîtrise d’oeœuvre par acte du 26 avril 2007.
La société Horizon BTP, assurée auprès de la société AREAS dommages, a été chargée du lot démolition selon marché du 28 mai 2008.
La société entreprise industrielle de construction ,dite EIC, assurée auprès de la SMABTP, a réalisé le gros oeœuvre selon marché du 11 septembre 2008.

Préalablement au démarrage des travaux la SCCV Le quartier des jasmins a obtenu la désignation de Monsieur K… en qualité d’expert dans le cadre d’un référé préventif.

Madame Christiane Z…, propriétaire d’un bien immobilier voisin s’est plainte de troubles anormaux du voisinage et a obtenu la désignation de Monsieur L… en qualité d’expert par ordonnance de référé du 4 février 2010.

Par exploit du 12 décembre 2011 Madame Z… a assigné devant le tribunal de grande instance de Montpellier la SCCV Le quartier des jasmins en réparation des désordres affectant son immeuble, du préjudice d’empiétement par la grue, de la perte d’ensoleillement et de son préjudice moral.

Par exploits des 13,15 et 22 juin 2012 la société Le quartier des jasmins a appelé en garantie son assureur la société Generali assurances iard, Monsieur B… et son assureur la MAF, la société horizons BTP et son assureur la société AREAS ainsi que la société EIC et son assureur la SMABTP.

Par jugement du 5 mai 2014 ce tribunal a :

– condamné la SCCV Le quartier des jasmins à payer à Madame Z… avec les intérêts au taux légal les sommes de :
• 1237,62 € pour la réparation des fissures
• 10 000 € pour le dommage immatériel causé par la grue
• 70 000 € pour tous autres chefs confondus de préjudice immatériel
• 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant ceux des deux référés.
– dit que pour la somme de 1237,62 € la SCCV Le quartier des jasmins aura droit à garantie par la société Generali iard, l’architecte B…, la MAF, la SARL horizons BTP et la société AREAS dommages et que dans les rapports entre garants pour le tout, la somme sera en définitive supportée par moitié entre la MAF et la société AREAS dommages
– dit que pour la somme de 10 000 € la SCCV Le quartier des jasmins aura droit à garantie par la société Generali iard, l’architecte B…, la MAF, la société EIC et la société SMABTP et que dans les rapports entre garants pour le tout, la somme sera en définitive supportée par moitié entre la MAF et la SMABTP
– rejeté toute demande de garantie en ce qui concerne la somme de 70 000 €
– dit que pour les frais irrépétibles et dépens la société Le quartier des jasmins aura droit à la garantie de tous les appelés en cause et que dans les rapports entre les codébiteurs pour le tout, ces sommes seront en définitive supportées par quart entre les quatre compagnies d’assurances Generali iard, MAF, AREAS dommages et SMABTP.

La SCCV Le quartier des jasmins a relevé appel de cette décision le 13 mai 2014.

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 29 février 2016,

Vu les conclusions de Madame Z… et de la société MAIF intervenant volontaire remises au greffe le 6 août 2015,

Vu les conclusions de la société Generali iard remises au greffe le 30 septembre 2014,

Vu les conclusions de Monsieur B… remises au greffe le 31 mars 2017,

Vu les conclusions de la SARL horizon BTP remises au greffe le 30 septembre 2014,

Vu les conclusions de la société AREAS dommages remises au greffe le 30 septembre 2014,

Vu les conclusions de la SMABTP et de la société EIC remises au greffe le 1^er octobre 2014,

Vu l’ordonnance de clôture du 4 avril 2017,

MOTIFS

À titre liminaire il convient de rappeler aux parties qu’aux termes de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur les désordres affectant l’immeuble de Christiane Z… :

Christiane Z… déclare que la construction de l’immeuble par la société Le quartier des jasmins a provoqué des désordres à l’intérieur de sa maison d’habitation.

Préventivement ce promoteur avait sollicité la désignation d’un expert judiciaire pour examiner, préalablement à la réalisation des travaux, les immeubles environnants dans le but d’établir un état comparatif avec leur état ultérieur en cas de doléances.

L’expert K… a relevé sur la clôture entourant l’immeuble de Madame Z… quelques fissures mais aucun désordre de structure des façades de la construction principale ni aucun désordre apparent à l’intérieur.

Or l’expert judiciaire L…, après l’édification de l’immeuble litigieux, a noté l’existence de fissures non structurelles en plafond du séjour, de la cuisine et du couloir alors que ces multiples désordres n’avaient pas été constatés par l’expert K….
Ils ont été relevés par huissier de justice au mois d’octobre 2008 et l’expert judiciaire estime que la cause la plus probable est la conséquence des travaux de démolition et de décaissement effectués par la société Horizon BTP.

Ces travaux ont été réalisés entre le 1^er et le 18 juillet 2008 à l’aide d’un brise roche hydraulique ce qui a nécessairement provoqué, par ses trépidations, des vibrations importantes et des mouvements consécutifs de l’immeuble de Madame Z… dans les deux à trois mois qui ont suivi.
La société Horizon BTP impute à tort la responsabilité des fissures à l’entreprise de gros oeœuvre EIC qui avait en charge la démolition d’un simple puits alors que le lot démolition de l’ancien bâtiment qui lui était confié consistait en la démolition et la purge des fondations superficielles et de leurs massifs ainsi que la purge du sol par décapage de la zone. Ces travaux importants ont nécessité l’emploi de lourds engins de travaux publics.
Par ailleurs la société Horizon BTP ne justifie pas que le puits a été démoli par la société ECI dès le démarrage de ses travaux au mois d’octobre 2008, date de l’apparition des fissures.

Ainsi, tant la date que les circonstances et l’importance des travaux de démolition permettent d’établir le lien de causalité direct entre l’intervention de la société Horizon BTP et les désordres apparus dans l’immeuble de Madame Z….
Le maître de l’ouvrage, propriétaire de l’immeuble auteur des troubles, est responsable de plein droit vis-à-vis de la victime, propriétaire du fonds voisin, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage.

La société Le quartier des jasmins doit donc être condamnée à la réparation de ces troubles pour un coût total indexé depuis le dépôt du rapport d’expertise de 1237,62 € à régler à hauteur de la somme de 1102,62 € à la société MAIF ayant indemnisé son assuré et à hauteur de la somme de 135 € à Madame Z… au titre de la franchise restée à sa charge.

La société Generali, assureur de la société Le quartier des jasmins, soulève une non garantie en raison des exclusions contenues dans la police d’assurances.
Le contrat d’assurance souscrit auprès de la société Generali par la société Les villages d’or à laquelle a succédé la société Le quartier des jasmins pour l’activité de promoteur de construction stipule, dans ses conditions générales, l’absence de garantie des inconvénients et troubles de voisinage liés à l’activité déclarée et, dans ses conditions particulières, une exclusion de garantie des conséquences pécuniaires de la responsabilité de l’assuré du fait des dommages résultant, sur le chantier de construction, de la production de vibrations et de passages répétés d’engins.
En conséquence la demande de garantie de la société Le quartier des jasmins à l’encontre de la société Generali doit être rejetée.

Le maître d’ouvrage demande également la garantie de la société Horizon BTP et de sa société d’assurance Areas dommages.
La société chargée du lot démolition n’a pas pris toutes les précautions nécessaires s’agissant des techniques et des engins employés afin de ne pas provoquer de dommages aux bâtiments avoisinants. Elle devra garantir le maître de l’ouvrage de sa condamnation.
La police liant la société Horizon BTP et la société Areas dommages a été résiliée le 30 juin 2008, donc avant le démarrage des travaux, et la SMA BTP a assuré à compter du 1^er juillet 2008 la responsabilité professionnelle de cette société. Les travaux réalisés sur le chantier au cours du mois de juillet 2008 n’étaient donc plus garantis par la société Areas dommages à l’égard de laquelle la demande doit être rejetée.

Le maître d’ouvrage demande enfin la garantie de l’architecte Monsieur B… et de sa société d’assurance la MAF.
L’architecte chargé d’une mission complète et donc des études d’exécution et de la direction de l’exécution des marchés avait l’obligation de vérifier les engins et les techniques employées pour les travaux de démolition et de faire toutes observations à l’entreprise afin d’empêcher la survenue de dommages aux immeubles avoisinants. À défaut il a engagé sa responsabilité vis-à-vis du maître d’ouvrage.

En conséquence la société Le quartier des jasmins sera garantie in solidum par la société Horizon BTP et par Monsieur B… et la société MAF dans la mesure où leurs fautes ont concouru à la réalisation de l’entier dommage.

Dans leurs rapports internes et réciproques la société Horizon BTP et Monsieur B… doivent se voir imputer une part de responsabilité de 80 % pour la première et de 20 % pour le second.

La société Horizon BTP devra garantir Monsieur B… et la MAF à concurrence de sa part de responsabilité.

Sur la demande d’indemnisation de Christiane Z… consécutive à la présence d’une grue :

Christiane Z… soutient avoir subi une atteinte à son droit de propriété en raison de l’implantation à 4 m de la limite séparative entre son fonds et celui appartenant à la société Le quartier des jasmins, d’une grue de plus de 16 m de haut dont le contrepoids était positionné au-dessus de sa maison et son jardin pendant toute la durée du chantier.

Cette grue a été mise en place le 4 octobre 2008 et le 16 octobre 2008 un huissier de justice a effectivement constaté que le contrepoids situé à une des extrémités de la flèche de la grue arrivait au dessus de la toiture de la maison.

La société Le quartier des jasmins admet l’existence d’un surplomb momentané de la grue au-dessus du fonds de Christiane Z… pendant la réalisation des travaux de gros oeœuvre mais affirme qu’il n’en est résulté aucun préjudice immatériel.

Il est cependant incontestable que cette situation a perduré pendant toute la durée des travaux de gros œoeuvre d’un immeuble de cinq étages, soit pendant plusieurs mois.
Or la propriété du sol de son fonds par Christiane Z… emporte la propriété du dessus c’est-à-dire la propriété de l’espace situé au-dessus de son bien. Elle était donc en droit de s’opposer au survol de son terrain par une grue installée sur la propriété voisine pour les besoins du chantier.
Il appartenait donc à la société Le quartier des jasmins de solliciter de sa voisine l’autorisation de survoler temporairement son fonds et de lui proposer l’indemnisation des troubles apportés de ce fait à la jouissance paisible de son bien.
En ne le faisant pas elle a commis une atteinte à la propriété privée de Christiane Z… et entraîné pour elle un préjudice important pendant plusieurs mois constitué par la crainte légitime d’être la victime corporelle ou matérielle de la chute de la grue en raison d’un défaut de montage, d’une mauvaise manoeœuvre ou sous l’effet d’un vent violent.
À la lecture du planning d’exécution des travaux la réalisation du gros oeœuvre a duré au moins jusqu’au mois de mars 2009, soit pendant six mois.
Christiane Z… évalue justement son préjudice à hauteur de la somme de 1200 € par mois et doit donc obtenir une indemnisation de 7200 € pour ce préjudice immatériel subi du mois d’octobre 2008 au mois de mars 2009.

Monsieur B… en sa qualité d’architecte devait suivre l’exécution des travaux et donner toutes instructions utiles sur le positionnement de la grue. Il devait en tout état de cause conseiller le maître d’ouvrage sur la nécessité d’obtenir l’autorisation de Christiane Z… pour le survol de sa propriété.
La société EIC, chargé du gros oeœuvre, devait également, en sa qualité de professionnel du bâtiment, informer le maître d’ouvrage des difficultés relatives au survol de la propriété voisine. C’est la raison pour laquelle elle démontre aucune faute de la part du maître d’ouvrage et sa demande de garantie à l’encontre de ce dernier doit être écartée.
Par ailleurs elle ne démontre pas, comme elle le prétend, que techniquement la grue ne pouvait pas être installée différemment compte-tenu des obligations techniques du chantier.

En conséquence Monsieur B… et la société MAF d’un côté et la société ECI d’un autre côté seront condamnés à garantir in solidum la société Le quartier des jasmins puisque leurs fautes ont concouru à la réalisation de l’entier dommage.

Dans leurs rapports internes et réciproques la société ECI et Monsieur B… doivent se voir imputer une part de responsabilité de 80 % pour la première et de 20 % pour le second.

La société ECI devra garantir Monsieur B… à concurrence de sa part de responsabilité.

La SMA BTP, assureur de la SARL ECI, oppose une exclusion de garantie des dommages répétitifs devenus non aléatoires lorsque ne sont pas prises les mesures nécessaires pour en éviter le renouvellement. En effet tel est le cas du préjudice moral subi quotidiennement pendant six mois par Madame Z… en raison du survol de sa propriété par la grue.
La demande de garantie par la SMA BTP doit donc être rejetée.

Sur la demande Christiane Z… relative à la perte de valeur de son immeuble :

Arguant d’une perte d’ensoleillement et d’intimité constituant des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, Christiane Z… demande des dommages et intérêts pour compenser la perte consécutive de valeur de son immeuble.

Avant la construction de cet immeuble de cinq étages, la parcelle voisine de celle de Madame Z… supportait une maison particulière.

L’expert judiciaire constate la réalité de la perte d’ensoleillement en se référant à l’étude de l’architecte Y… qui caractérise cette

difficulté.
Après avoir relevé précisément la perte d’ensoleillement à chaque période de l’année, cet architecte a calculé que la maison d’habitation de Madame Z… bénéficiait avant la réalisation de la construction de l’immeuble de 3599 heures d’ensoleillement direct par an alors qu’après la construction elle perdait 29 % d’ensoleillement , soit 1065 heures par an.

Par ailleurs les 56 fenêtres de la façade donnant sur la maison et le jardin de Madame Z… entraîne une perte d’intimité et donc d’agrément considérable.

Le caractère excessif du trouble s’apprécie en fonction des circonstances de temps et de lieu.
Certes nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut remettre en cause notamment dans un secteur continu d’habitat.
En l’espèce l’immeuble de Madame Z… se situe dans l’agglomération de Montpellier, dans une zone urbanisée en plein essor immobilier avec la construction de nombreux bâtiments collectifs.

Cependant la construction de l’immeuble collectif de 5 étages et de plus de 16 m de hauteur est à l’origine de la perte importante de lumière et d’intimité .
Ce trouble excède les inconvénients normaux du voisinage même s’il s’agit d’un quartier dont la densification urbaine était prévisible car l’implantation de cet immeuble entraîne pour Madame Z… des modifications considérables, radicales et définitives de son cadre de vie.
Le seul fait que les deux bâtiments se situent en zone urbanisée ne saurait légitimer les préjudices qui en découlent d’autant qu’ils induisent une dépréciation de la valeur du bien.
En effet l’expert judiciaire estime cette perte de valeur, même si Madame Z… l’estime encore plus importante, à une somme minimale de 70 000 €.
Cette dévalorisation conséquente du fonds de Madame Z… consécutive à la perte d’ensoleillement et d’intimité constitue un trouble anormal de voisinage dès lors qu’elle intervient à la suite de la valorisation du fonds voisin dont le propriétaire retire un profit financier certain par l’édification de l’immeuble et la revente de 70 logements.
Par conséquent la société Le quartier des jasmins, promoteur et bénéficiaire de l’opération immobilière, doit compenser le préjudice subi par Madame Z….

Le préjudice correspond donc à la perte de valeur de l’immeuble en raison de la perte d’ensoleillement et de la perte d’intimité qu’il subit.
L’expert judiciaire, sur évaluation de son sapiteur, propose une perte de valeur de 70 000 € correspondant à une moins-value située entre 15 et 20 % de la valeur normale de ce type de bien immobilier fixée selon la méthode d’évaluation en surface utile à 311 500 € et selon la méthode de récupération foncière à 400 000 €.
Cependant, lors du partage de la succession des auteurs de Madame Z…, cet immeuble avait été évalué en 2007 par un expert immobilier à la somme de 367 398 € selon la moyenne entre la méthode de comparaison et la méthode de rentabilité.
C’est une valeur de 350 000 € qui a été retenue dans l’acte notarié de partage et dans la déclaration de succession adressée au service des impôts.
Cette valeur actée dans un acte authentique et admise par l’administration fiscale doit être retenue avec une augmentation de 15 % correspondant, selon cet expert immobilier , à l’évolution du marché montpelliérain , soit une valeur actuelle qui serait de 402 500 € à laquelle il convient d’appliquer une moins-value de 30 % (29 % de perte d’ensoleillement plus la perte d’intimité).
Ainsi la perte de valeur de l’immeuble s’élève à 120 750 € et la demande de Madame Z… limitée à la somme de 110 000 € est donc parfaitement justifiée.

Sur le préjudice moral :

Madame Z… a subi le manque de considération de la société Le quartier des jasmins qui a conduit l’ensemble de son chantier sans solliciter une quelconque autorisation pour l’installation de la grue et sans proposer l’indemnisation des préjudices subis consécutivement à la réalisation d’une opération immobilière d’envergure.

L’intimée a par ailleurs dû faire l’avance des frais d’expertise judiciaire et engager une procédure longue et coûteuse pour faire reconnaître ses droits.

Le comportement de son voisin a donc entraîné chez elle un préjudice moral qu’il convient justement d’indemniser par l’allocation de la somme de 3000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau,

Dit que la SCCV Le quartier des jasmins a causé à Christiane Z… des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage et a attenté à son droit de propriété privée.

Condamne la SCCV Le quartier des jasmins, au titre des désordres affectant l’immeuble, à payer à Christiane Z… la somme de 135 € et à la société MAIF celle de 1102,62 € .

Condamne in solidum la société Horizon BTP d’une part et Monsieur B… et la société MAF d’autre part à garantir la SCCV Le quartier des jasmins de sa condamnation au paiement des travaux de reprise .

Dit que dans leurs rapports internes et réciproques la société Horizon BTP et Monsieur B… supportent une part de responsabilité de 80 % pour la première et de 20 % pour le second.

Condamne la société Horizon BTP à garantir Monsieur B… et la société MAF à concurrence de sa part de responsabilité.

Déboute la SCCV Le quartier des jasmins de sa demande de garantie à l’encontre de la société Generali et de la société Areas dommage.

Condamne la SCCV Le quartier des jasmins à payer à Christiane Z… la somme de 7200 € à titre de dommages et intérêts en raison de l’atteinte à sa propriété privée.

Condamne in solidum Monsieur B… et la société MAF d’une part et la société ECI d’autre part à garantir la SCCV Le quartier des jasmins de sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour atteinte à la propriété privée.

Dit que dans leurs rapports internes et réciproques la société ECI et Monsieur B… supportent une part de responsabilité de 80 % pour la première et de 20 % pour le second.

Condamne la société ECI à garantir Monsieur B… et la société MAF à proportion de sa part de responsabilité.

Déboute la société ECI de sa demande de garantie à l’encontre de la SCCV Le quartier des jasmins.

Déboute la SCCV Le quartier des jasmins de sa demande de garantie à l’encontre de la SMA BTP concernant les dommages et intérêts pour atteinte à la propriété privée.

Condamne la SCCV Le quartier des jasmins à payer à Christiane Z… la somme de 110 000 € à titre de dommages-intérêts en compensation de la perte de valeur de son immeuble.

Condamne la SCCV Le quartier des jasmins à payer à Christiane Z… la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Condamne la SCCV Le quartier des jasmins à payer à Christiane Z… la somme de 4000 € et à la société MAIF celle de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés tant en première instance qu’en cause d’appel.

Déboute les autres parties de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCCV Le quartier des jasmins aux dépens de première instance et d’appel y compris les frais d’expertise judiciaire et dit que ces dépens seront recouvrés par les avocats de la cause conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la société Horizon BTP, la société ECI et Monsieur B… et la société MAF ensemble à garantir la SCCV Le quartier des jasmins de la moitié des sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la moitié des dépens.

Dit que dans leurs rapports internes la société Horizon BTP et la société ECI supporteront chacune 40 % des frais irrépétibles et des dépens tandis que Monsieur B… et la MAF en supporteront 20 %.

LE GREFFIER LE PRESIDENT