ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02322 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PMZN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 MARS 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 12]

N° RG 1120001491

APPELANT :

Monsieur [R] [W]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Anne Lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Frédéric CAUDRELIER de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [L] [Y]

née le 23 Juin 1983 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [C] [K]

né le 07 Août 1980 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [S] [Y]

née le 16 Juin 1955

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [A] [Y]

né le 28 Janvier 1954

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [J] [K]

né le 18 Janvier 1947 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [B] [K]

née le 22 Novembre 1946 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thomas BILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 4 avril 2016, à effet au 15 mai 2016, M. [R] [W] a donné à bail à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] une maison à usage d’habitation située [Adresse 10] à [Adresse 7] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 395 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

M. [J] [K], Mme [B] [K], M. [A] [Y] et Mme [S] [Y] sont intervenus à l’acte en qualité de cautions solidaires.

Un état des lieux contradictoire a été établi le 14 mai 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 août 2018, les consorts [K]-[Y] ont donné congé à M. [R] [W], moyennant le respect d’un préavis de trois mois.

A la suite de plusieurs rendez-vous au cours desquels les parties ne se sont pas entendues pour la restitution des clés, deux états des lieux ont été réalisés le 17 décembre 2018, en la présence des parties et de leurs huissiers respectifs.

Par courrier du 28 janvier 2019, M. [R] [W] a informé les consorts [K]-[Y] et leurs cautions de l’existence de dégradations et leur a réclamé leur prise en charge, en vain.

Selon courrier du 25 mai 2019, les consorts [K]-[Y] ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.

Par exploits d’huissier en date des 6 et 7 octobre 2020, M. [R] [W] a attrait les consorts [K]-[Y] et leurs cautions devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 9 526,91 euros, en réparation des dégradations locatives, charges impayées et frais d’huissier.

Le jugement rendu le 24 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] :

Condamne M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] la somme de 882,13 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y], ainsi qu’à leurs cautions, M. [J] [K], Mme [B] [K], M. [A] [Y] et Mme [S] [Y], la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2018 ;

Condamne solidairement M. [C] [K] et Mme [L] [Y] à payer à M. [R] [W] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le premier juge a retenu, au vu des états des lieux d’entrée et sortie, que M. [R] [W] ne justifiait pas de la nécessité de procéder à l’ensemble des travaux de remise en état à hauteur des sommes qu’il sollicitait, que si certains travaux demeuraient nécessaires, le restant dû à la charge des consorts [K]-[Y] s’élevait à hauteur de 280 euros, qu’en outre, le bailleur justifiait des charges récupérables pour un montant de 232,87 euros, enfin, que. M. [R] [W] devait également restituer le dépôt de garantie, imputé des sommes dues par les locataires.

Le premier juge a rejeté la demande de partage des frais d’huissier dès lors que les locataires n’avaient pas été convoqués par l’huissier et avaient mandaté leur propre huissier pour effectuer l’état des lieux.

Sur la sous-location, le premier a relevé que malgré le fait que M. [R] [W] n’apportait pas la preuve de la sous-location effective, les consorts [K]-[Y] n’avaient toutefois pas respecté les dispositions contractuelles leur interdisant de sous-louer le bien et les a condamnés à la somme de 300 euros au titre du préjudice moral.

Il a également relevé que le bailleur avait causé un préjudice moral aux locataires, estimé à la somme de 1 000 euros, tenant au fait que, outre un contexte de restitution du logement particulièrement contentieux, ce dernier ne les avait pas informés que la maison prise à bail était située sur une zone rouge.

M. [R] [W] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 avril 2022.

Dans ses dernières conclusions du 13 août 2024, M. [R] [W] demande à la cour de :

Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection de Béziers en date du 24 mars 2022 ;

A titre principal

Condamner solidairement M. [C] [K], Mme [L] [Y] et leurs cautions, M. [J] [K], Mme [B] [K], Mme [S] [Y], M. [A] [Y] à payer aux demandeurs la somme totale de 9 526,91 euros en réparation des dégradations locatives, charges impayées et frais d’huissier avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [L] [Y] à payer la somme de 20 000 euros à M. [R] [W] au titre de la perte d’une chance de percevoir le sous-loyer du bien pour la période de 2016 à 2018 ;

A titre subsidiaire

Condamner solidairement M. [C] [K], Mme [L] [Y] et leurs cautions, M. [J] [K], Mme [B] [K], Mme [S] [Y], M. [A] [Y] à payer aux demandeurs la somme totale de 9 526,91 euros en réparation des dégradations locatives, charges impayées et frais d’huissier avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner solidairement M. [C] [K] et Mme [L] [Y] à payer la somme de 20 000 euros à M. [R] [W] au titre du préjudice moral ;

En tout état de cause

Condamner les requis à payer la somme de 2 500 euros à M. [R] [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [R] [W] sollicite la somme de 9 526,91 au titre des réparations locatives. Il fait valoir que l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée présume du bon état de la chose louée. En outre, il produit deux constats d’huissiers qui feraient, selon lui, état des nombreuses dégradations qui dépasseraient l’usure normale de la chose et affirme que les consorts [K]-[Y] n’ont été victimes d’aucune inondation.

L’appelant soutient que les frais d’huissier doivent être partagés, le recours ayant été rendu indispensable tenant au fait que les relations avec les locataires s’étaient dégradées et que ces derniers sous-louaient le bien. Il précise que les consorts [K]-[Y] ont bien été convoqués à l’état des lieux.

M. [R] [W] sollicite l’allocation de la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral qu’il aurait subi du fait de la sous-location de son bien par les consorts [K]-[Y]. Il affirme qu’il y a nécessairement eu sous-location dès lors qu’une annonce apparait sur internet et que l’activité de M. [C] [K], qui a récolté plusieurs avis durant la période de location du bien, consiste à proposer des cours de kitesurf avec hébergement sur place. Le bailleur soutient donc avoir subi une perte de chance de percevoir le prix de la sous-location tenant au fait qu’il ne peut évaluer les bénéfices tirés de ladite sous-location.

Le bailleur conteste l’allocation de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts aux consorts [K]-[Y]. Il précise être profane en la matière, ne pas avoir été le rédacteur de l’état des risques et que l’erreur, ne préjudiciant pas aux locataires, reviendrait au cabinet Geoffrey Boguet, rédacteur de l’acte. Il ajoute que bien que la restitution du logement ait été extrêmement conflictuelle, il n’a pas été de mauvaise foi envers les locataires et a été obligé de solliciter un huissier suite à des divergences avec ses locataires.

Dans leurs dernières conclusions du 19 octobre 2022, les consorts [K]-[Y] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection en date du 24 mai 2022 sur l’ensemble des points dont appel ;

A titre d’appel incident

Réformer le jugement du 24 mai 2022 en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [C] [K] et Mme [L] [Y] à payer à M. [R] [W] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral,

Débouté M. [C] [K] et Mme [L] [Y] de leur demande de condamnation de M. [R] [W] au paiement d’une somme de 1 240 euros au titre des charges injustifiées,

Débouté M. [C] [K] et Mme [L] [Y] de leur demande au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence

Condamner M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait qu’il a été caché que l’immeuble loué était situé en zone rouge ;

Condamner M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral ;

Condamner M. [R] [W] aux entiers dépens en ce compris le cout du procès-verbal de constat du 17 décembre 2018 ;

Condamner M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [K]-[Y] soutiennent que le logement était en état d’usure normale lors de leur départ, contestant les dégradations alléguées par l’appelant, et affirment que l’état des lieux d’entrée, sommairement établi, ne peut valablement être comparé à celui de sortie qui a été dressé par huissier. Selon eux, l’attestation du précédent locataire, ayant quitté le logement le jour de l’état des lieux d’entrée des consorts [K]-[Y], fait état d’un logement en état d’usure certain. En outre, ils précisent que l’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas l’extérieur, il ne peut être effectué de comparatif avec l’état des lieux de sortie et aucun désordre ne pourrait leur être reproché.

Les intimés sollicitent une indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 5 000 euros, soutenant que M. [R] [W] a fait de leur départ un « véritable calvaire », en les insultant et les obligeant à se déplacer de multiples fois.

Les intimés sollicitent une indemnisation à hauteur de 10 000 euros, affirmant que la dissimulation de la situation réelle du bien loué au regard du PPRI leur a causé un préjudice moral. Selon eux, M. [R] [W] a volontairement mal positionné la maison litigieuse sur le plan de sorte qu’elle n’apparaisse ni en zone bleue, ni en zone rouge.

Ils contestent le partage des frais d’huissier dès lors que c’est le bailleur, partie perdante en première instance, qui a refusé d’établir un constat amiable et choisi de recourir à un huissier.

Les consorts [K]-[Y] contestent également avoir causé un préjudice moral à M. [R] [W] du fait de la sous-location alléguée par ce dernier et produisent les chiffres d’affaires de l’activité de M. [C] [K] pour les années 2017 à 2020 qui, selon eux, démontrent l’absence de sous-location.

Les intimés soutiennent ne pas être redevables des charges dès lors que le bailleur n’en justifierait pas.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 août 2024.

MOTIFS

1. Sur les dégradations locatives

L’article 1730 du code civil dispose que s’il est fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur du 30 décembre 2015 au 25 novembre 2018, dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement ['] sauf si elles sont causées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il en résulte que si le locataire doit restituer les lieux dans un état d’usage normal, en fonction de la durée du contrat, la vétusté doit être supportée par le bailleur, auquel il incombe d’entretenir son bien, et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps.

Enfin, il doit être rappelé que même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués, un coefficient de vétusté, en fonction de la durée du bail, devant être appliqué aux frais de remise en état imputables au locataire.

En l’espèce, en l’état des pièces versées au débat, notamment l’état des lieux d’entrée et les deux états des lieux de sortie établis par huissier, mais aussi les différentes attestations, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation de ce qui relevait d’une usure normale des lieux loués, en considération d’une durée d’occupation de trente-et-un mois, et de ce qui pouvait être considéré comme des dégradations locatives, la cour retenant que si la maison a été prise à bail en bon état, il résulte des photos jointes dans les procès-verbaux qu’elle a été restituée en bon état et que les désordres avancés par M. [R] [W] résultent, au surplus du système des WC, du nettoyage nécessaire de divers éléments et des trous chevillés, du seul écoulement du temps.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que les consorts [K]-[Y] devaient s’acquitter de la somme de 280 euros au titre des dégradations locatives.

2. Sur le partage des frais d’huissier

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat qu’à la demande de M. [R] [W], un premier rendez-vous a été fixé au 24 novembre 2018 afin que soit effectué un état des lieux de sortie amiable et la remise des clés, mais que Mme [T] [W] aurait refusé de le finaliser l’état des lieux et de se voir remettre les clés.

Un second rendez-vous a été pris le 5 décembre 2018, en la présence des quatre cautions et des époux [W], mais ceux-ci auraient à nouveau refusé la réalisation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés, souhaitant que celui-ci soit effectué par un huissier.

M. [R] [W] justifiant de la convocation des parties suivant les conditions sus-énoncées, M. [C] [K] et Mme [L] [Y] devront en conséquence prendre en charge la moitié du coût de l’état des lieux dressé par huissier, soit la somme dûment justifiée de 338,89 euros / 2 = 169,44 euros.

Le jugement sera infirmé à cette fin.

3. Sur la sous-location

La sous-location est le contrat par lequel une personne, le locataire principal, qui a la jouissance de locaux en vertu d’un bail principal remet à son tour la jouissance de tout ou partie de ces locaux à un tiers, le sous-locataire, pour un certain temps et moyennant un certain prix. Il n’y a pas sous-location dès lors que le locataire principal a mis gratuitement les lieux à la disposition d’un tiers.

En l’espèce, comme l’a justement retenu le premier juge, il résulte des pièces versées au débat que si M. [C] [K] et Mme [L] [Y] ont proposé la maison prise à bail à titre d’hébergement, notamment dans le cadre de stages de kitesurf assurés par M. [C] [K], il ne résulte toutefois pas de ces pièces la preuve que celle-ci aurait fait l’objet d’une sous-location effective.

S’agissant du préjudice moral tenant au fait que M. [C] [K] et Mme [L] [Y] n’auraient pas respecté les dispositions contractuelles les liant à leur bailleur, outre le fait qu’il a été précédemment retenu que la sous-location n’était pas démontrée, M. [R] [W] ne justifie pas de conséquences psychologiques nées du seul fait que les locataires auraient proposé la maison à titre d’hébergement dans le cadre de stages de kitesurf, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. [C] [K] et Mme [L] [Y] à payer à M. [R] [W] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral.

4. Sur le préjudice moral subi par les locataires

De la même façon, si les relations entre le bailleur et les locataires ont été difficiles et que ce dernier a été taisant sur le fait que la maison était située en zone rouge, M. [C] [K] et Mme [L] [Y] ne justifient pas de conséquences psychologiques résultant de ces faits, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y], ainsi qu’à leurs cautions, M. [J] [K], Mme [B] [K], M. [A] [Y] et Mme [S] [Y], la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral.

5. Sur la régularisation des provisions sur charges

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives sont, par principe, exigibles sur justification des dépenses avancées par le bailleur pour son locataire. La charge de la preuve du montant de ces charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur.

Si le bailleur ne justifie pas du caractère récupérable des charges et de leur montant, le locataire peut solliciter le remboursement des provisions qu’il a réglées.

En l’espèce, le bail en litige stipule en son « IV. Conditions financières » – « B. Charges récupérables », une provision de 20 euros par mois pour les « Ordures ménagères » et une provision de 20 euros par mois de « Forfait entretien forage ».

S’agissant des ordures ménagères, la cour constate que M. [R] [W] justifie de leur régularisation, en versant au débat les avis de taxe foncière et en tenant compte des provisions versées à ce titre, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que le bailleur justifiait de la somme de 232,87 euros à ce titre.

En revanche, s’agissant des charges d’entretien du forage, si la loi permet de choisir un forfait de charges lorsque le bien immobilier est loué vide à des colocataires, c’est-à-dire à plusieurs locataires qui ne sont ni mariés, ni pacsés, ni en concubinage, qu’ainsi, il n’y a pas, alors, de régularisation, au cas présent, M. [C] [K] et Mme [L] [Y] étaient notoirement en situation de concubinage à la date de signature du bail, de sorte que ces provisions de 20 euros constituaient des avances et une régularisation annuelle, en fonction des montants réellement payés par le propriétaire, devait être effectuée par M. [R] [W].

Ce dernier ne justifie nullement des montants acquittés au titre de l’entretien du forage, de sorte qu’il devra restituer les provisions acquittées à ce titre par M. [C] [K] et Mme [L] [Y], soit 20 euros par mois x 31 mois d’occupation, soit 620 euros.

En conséquence de ce qui précède, la somme à devoir par M. [R] [W] à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] au titre de la restitution du dépôt de garantie sera égale à 1 395 euros (dépôt de garantie) – 280 euros (dégradations locatives) – 169,44 euros (frais d’huissier) – 232,87 euros (TEOM) + 620 euros = 1 332,69 euros.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] [W] sera condamné aux dépens de l’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier établi par Me [P], huissier de justice, le 17 décembre 2018.

M. [R] [W], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 24 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], sauf en ce qu’il a :

condamné M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y], ainsi qu’à leurs cautions, M. [J] [K], Mme [B] [K], M. [A] [Y] et Mme [S] [Y], la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

condamné solidairement M. [C] [K] et Mme [L] [Y] à payer à M. [R] [W] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts pour son préjudice moral;

ACTUALISE la somme au titre de la condamnation de M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y], au titre de la restitution du dépôt de garantie, à 1 332,69 euros ;

CONDAMNE M. [R] [W] à payer à M. [C] [K] et Mme [L] [Y] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [R] [W] aux dépens de l’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier établi par Me [P], huissier de justice, le 17 décembre 2018.

Le greffier, La présidente,