COUR D’APPEL

D'[Localité 1]

CHAMBRE A – CIVILE

MP/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/01515 – N° Portalis DBVP-V-B7F-E3FO

jugement du 13 avril 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1]

n° d’inscription au RG de première instance 17/01062

ARRET DU 7 AVRIL 2026

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 'LE [Adresse 1]', agissant poursuites et diligences de son syndic L’AGENCE DE L’ANJOU

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sonia BERNIER de la SARL ILIRIO LEGAL, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Ivan JURASINOVIC, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.A. [W] ASSURANCES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e Lauren BERRUE de la SCP LBR, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Hubert HELIER, avocat plaidant au barreau de NANTES

S.A.R.L. UNIR IMMO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Wendy LECOQ, substituant M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1704008

S.E.L.A.R.L. AJ UP, prise en la personne de Me [Q] [C], administrateur ad hoc de la SCCV ETOILE

[Adresse 5]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat

SMABTP, assureur de la société DENECHERE et de Monsieur [U]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Baptiste LEFEVRE de la SARL 08H08 AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 1700087

INTIMES SUR APPEL PROVOQUE :

Monsieur [T] [G]

né le 28 mars 1950 à [Localité 6] (14)

[Adresse 7]

[Localité 2]

S.A.S. [G] [B], dont le représentant légal est domicilié audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Dominique BOUCHERON de la SELARL DOMINIQUE BOUCHERON, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 210204

S.A.S.U. QUALICONSULT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux

domiciliés audit siège et en sa qualité d’assureur de la SASU QUALICONSULT

[Adresse 10]

[Localité 9]

Toutes deux représentées par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat postulant au barreau d’ANGERS et par M^e Catherine MAUDUY-DOLFI, avocant plaidant au barreau de PARIS

S.A.S. SOLEN GEOTECHNIQUE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 11]

[Adresse 12]

[Localité 10]

S.A.S.U. GINGER CEBTP agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 13]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par M^e Thibault CAILLET, substituant M^e Jean BROUIN de la SCP AVOCATS DEFENSE ET CONSEIL, avocats au barreau d’ANGERS – N° du dossier 117049

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 14]

[Localité 11]

Représentée par M^e Paul HUGOT, avocat au barreau de Saumur, substituant M^e Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 22A00420

Monsieur [P] [U] (Bueau d’études [U])

[Adresse 15]

[Localité 12]

N’ayant pas constitué avocat

S.A.S. [Adresse 16]

[Adresse 17]

[Adresse 18]

[Localité 13]

N’ayant pas constitué avocat

ASSIGNEE EN INTERVENTION FORCEE :

S.E.L.A.R.L. [F] [X]

[Adresse 19]

[Localité 14]

N’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 3 février 2026 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère et devant M^me PHAM, conseillère, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame CORBEL, présidente de chambre

Madame DE LA ROCHE SAINT ANDRE, conseillère

Madame PHAM, conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur DA CUNHA

ARRET : rendu par défaut

Prononcé publiquement le 7 avril 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Tony DA CUNHA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Au vu d’une étude de faisabilité géotechnique réalisée le 2 août 2004 par la SA Solen Géotechnique, aux droits de laquelle viendrait la SASU Ginger CEBTP, la SARL Unir lmmo a entrepris en 2005 la construction d’un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 20] », situé [Adresse 21] à [Localité 1] et comprenant 22 appartements et une maison de ville. Le 29 mars 2006, le permis de construire a été transféré à sa filiale la SCCV Etoile.

La société Unir Immo a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 22 novembre 2023.

Sont intervenus notamment à l’acte de construction :

— M. [T] [G] en charge d’une mission complète de maîtrise d’oeuvre,

— M. [P] [U] en charge de l’étude béton et assuré auprès de la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP),

— la SARL Denechere en charge des travaux du lot gros oeuvre, assurée auprès

de la SMABTP et mise en liquidation judiciaire le 14 octobre 2015,

— la société Levêque en charge des travaux du lot étanchéité, assurée auprès des Mutuelles du Mans Assurances (MMA) Iard et mise depuis en liquidation judiciaire. Elle a été dissoute puis radiée le 18 avril 2012 du registre du commerce et des sociétés ,

— la société Sipect, aux droits de laquelle vient la SAS [Adresse 16], en charge des travaux du lot plomberie-électricité,

— la SASU Qualiconsult en charge d’une mission de contrôle technique et assurée auprès de la SA Axa Assurances Iard,

— la société Solen Geotechnique aux droits de laquelle vient la SASU Ginger CEBTP qui a réalisé l’étude de sol le 2 août 2004.

La SCCV Etoile a souscrit auprès de la SA Allianz IARD, aux droits de laquelle vient la société [W] Assurances, une assurance dommages ouvrage ([R]) ainsi qu’une assurance responsabilité constructeur non réalisateur.

Après réception des parties communes, intervenue le 21 juin 2007 avec une réserve pour le lot étanchéité concernant un 'problème étanchéité dalle haute du parking souterrain'. Une expertise judiciaire a été ordonnée le 17 juillet 2008. M. [A], expert désigné, a déposé son rapport le 22 septembre 2009. Par jugement du 21 mai 2012, le tribunal d’instance d’Angers a condamné in solidum M. [G] et la société Levêque à réparer un désordre d’infiltrations d’eau en sous-sol causé par l’absence d’étanchéité de la face extérieure du mur enterrée.

Par actes d’huissier des 10, 13 et 14 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » (ci-après dénommé 'le’syndicat') a fait assigner la SCCV Etoile prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [Q] [C], la SARL Unir lmmo et la SA Allianz Iard en réparation des préjudices consécutifs aux inondations récurrentes du parking souterrain depuis 2011, désordres pour lesquels l’assureur [R] a décliné sa garantie en raison d’une cause étrangère liée aux débordements d’un ruisseau.

Ont été appelés en cause, d’une part, par la SA [W] Assurances, la SAS [G] [B], les sociétés Solen Géotechnique et Ginger CEBTP, M.'[U] et son assureur, le liquidateur judiciaire et l’assureur de la société Denechere, le liquidateur judiciaire et l’assureur de la société Levêque, la société [Adresse 16], la société Qualiconsult et son assureur, d’autre part, par la SCCV Etoile, la SA Allianz Iard en qualité d’assureur constructeur non réalisateur (CNR), M. [G] et la SAS [G] [B].

Par jugement réputé contradictoire du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire d’Angers a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée soulevée par la SMABTP ;

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCCV Etoile ;

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la société Unir immo ;

— débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SCCV Etoile et la société [W] Assurances de leurs demandes ;

— débouté la société Unir Immo, la SCCV Etoile représentée par son mandataire ad hoc, M. [G], la société [G] [B], la société [W] Assurances, la SMABTP, la société MMA Iard Assurances Mutuelles, la société Qualiconsult et la société Axa Assurances Iard de leurs demandes en paiement de frais irrépétibles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » aux dépens ;

— autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Suivant déclaration en date du 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » a relevé appel de ce jugement, lequel lui a été signifié le 26 mai 2021 à la requête de la SMABTP, en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la société Unir Immo, l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée aux dépens, intimant la SARL Unir Immo, la SELARL AJ UP prise en la personne de M. [C] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile, la société [W] Assurances et la SMABTP.

L’appelant a transmis ses conclusions au greffe le 24 septembre 2021 en les notifiant simultanément aux conseils déjà constitués pour la SA [W] Assurances et la SMABTP et les a fait signifier avec sa déclaration d’appel le 29'septembre 2021 à la SELARL AJ UP prise en la personne de Me [C] ès qualités d’administrateur ad-hoc de la SCCV Etoile et le 30 septembre 2021 à la SARL Unir Immo.

La SMABTP en qualité d’assureur de M. [U] et de la société Denechere a conclu le 22 novembre 2021 en formant appel incident du rejet de sa fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée. La SMABTP a’également signifié un appel provoqué à M. [G] le 24 novembre 2021 et à la SA MMA Iard en qualité d’assureur de la société Levêque le 3 décembre 2021 en leur dénonçant la déclaration d’appel, les conclusions de l’appelant et ses conclusions.

La SA [W] Assurances a conclu le 22 décembre 2021. Par acte des 22 et 23 décembre 2021, la société [W] Assurances a assigné aux fins d’appel provoqué et de garantie la SMABTP en qualité d’assureur de M. [U] et de la société Denechere, la SAS Solen Géotechnique et la SASU Ginger CEBTP, la’SAS [G] [B], M. [U], la société MMA Iard Assurances Mutuelles en qualité d’assureur de la société Levêque, la SAS [Adresse 16], à la SASU Qualiconsult et à la SA Axa France Iard en leur dénonçant la déclaration d’appel, les conclusions de l’appelant et ses conclusions qu’elle a, par ailleurs, fait signifier le 18 janvier 2022 à la SELARL AJ UP ès qualités et le 20 janvier 2022 à la SARL Unir Immo.

La SELARL AJ UP ès qualités, citée à personne habilitée, M. [U], cité’selon procès-verbal de recherches infructueuses, et la SAS [Adresse 16], citée à personne habilitée, n’ont pas constitué avocat.

La SAS [G] [B] a conclu seule le 9 février 2022 puis avec M.'[G] le lendemain à la confirmation du jugement, conclusions qu’ils ont fait signifier par huissier le 7 mars 2022 à la SAS Qualiconsult et à la SA Axa France Iard, le 9 mars 2022 à la SELARL AJ UP ès qualités, à la SARL Unir Immo et à la SAS [Adresse 16] et le 14 mars 2002 à M. [U].

La SMABTP a notifié des conclusions récapitulatives le 9 février 2022 en sollicitant alors la condamnation de M. [G] et des MMA Iard en qualité d’assureur de la société Levêque à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Les sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances Mutuelles ont conclu ensemble le 15 mars 2022 à la confirmation du jugement, conclusions qu’elles ont fait signifier le 17 février 2022 à la SELARL AJ UP ès qualités et le 23 février 2022 à la SARL Unir Immo.

La SAS Solen Géotechnique dissoute et la SASU Ginger CEBTP venant à ses droits ont conclu ensemble le 17 mars 2022 à la confirmation du jugement.

La SASU Qualiconsult et la SA Axa France Iard ont conclu ensemble le 23 mars 2022 à la confirmation du jugement, conclusions qu’elles ont fait signifier le 15 avril 2022 à la SELARL AJ UP ès qualités et à la SAS [Adresse 16] et le 20 avril 2022 à M. [U].

La SARL Unir Immo a constitué avocat le 18 mars 2022 puis conclu le 20'avril 2022 à la confirmation du jugement en sollicitant subsidiairement la condamnation de la SA [W] Assurances en qualité d’assureur CNR, de0M.'[G], de la SAS [G] [B] et de la SMABTP en qualité d’assureur de la société Denechere à la garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

M. [D], désigné en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Angers en date du 11 avril 2022, a notifié le 9 mai 2022 des conclusions d’intervention volontaire. Il a soulevé la nullité de la déclaration d’appel dirigée contre la SELARL AJ UP en la même qualité.

Le conseiller de la mise en état, saisi de divers incidents d’irrecevabilité d’appels provoqués par M. [G], par la SAS [G] [B] et par les sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances Mutuelles, a, par ordonnance en date du 22 juin 2022, rectifiée le 14 décembre 2022 :

— déclaré parfait le désistement de la SA [W] Assurances de son recours en garantie à l’encontre de la SAS [G] [B],

— déclaré recevable l’appel provoqué de la SMABTP à l’égard de M.'[G] mais irrecevable sa demande tendant à ce qu’il soit condamné à la garantir intégralement de toute condamnation prononcée à son encontre,

— déclaré irrecevables les appels provoqués de la SMABTP à l’égard des sociétés MMA Iard SA et MMA Iard Assurances Mutuelles,

— constaté le dessaisissement de la cour à l’égard de la SA MMA Iard,

— condamné la SMABTP à payer à la SA MMA Iard la somme de 800'euros sur le fondement de l’article 700 1° du code de procédure civile en appel et réservé l’application de ce texte pour le surplus,

— condamné la SMABTP aux dépens de l’incident, excepté ceux exposés par la SAS [G] [B] qui seront mis à la charge de la SA [W] Assurances, et dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— renvoyé l’affaire à l’audience d’incident de mise en état du 19 octobre 2022 pour qu’il soit statué sur l’exception de nullité de la déclaration d’appel soulevée par M. [D] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile.

Le 8 juillet 2022, M. [G] et la SAS [G] [B] ont également saisi le conseiller de la mise en état d’un incident d’irrecevabilité des demandes de la SARL Unir Immo et de l’intervention volontaire de M. [D] ès qualités.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » a’formalisé le 18 octobre 2022 une nouvelle déclaration d’appel aux mêmes fins que la première, intimant la SARL Unir Immo, la SCCV Etoile représentée par M. [D] en qualité de mandataire ad hoc, la SA [W] Assurances et la SMABTP (dossier suivi sous le numéro RG 22/01749).

Par une ordonnance en date du 4 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les conclusions notifiées le 20 avril 2022 dans l’intérêt de la SARL Unir Immo ;

— en conséquence, dit n’y avoir lieu de statuer sur l’irrecevabilité des demandes de la SARL Unir Immo à l’encontre de la SAS [G] [B] ;

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire en appel de M. [D] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile ;

— en conséquence, constaté le dessaisissement de la cour à l’égard de M.'[D] ès qualités et dit n’y avoir lieu de statuer sur l’exception de nullité de la déclaration d’appel à l’égard de la SCCV Etoile soulevée par celui-ci ;

— invité le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 22][Adresse 23]'» à présenter ses observations sur l’irrecevabilité, susceptible d’être relevée d’office par la cour en application de l’article 125 du code de procédure civile, de’ses demandes formées à l’encontre de la SCCV Etoile, tirée de la disparition de cette personne morale par suite de sa dissolution avec transmission universelle de son patrimoine à son associée unique la SARL Unir Immo conformément à l’article 1844-5 alinéa 3 du code civil ;

— condamné in solidum la SARL Unir Immo et M. [D] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile à payer à M. [G] et à la SAS [G] [B], chacun, la somme de 800 (huit cents) euros en application de l’article 700 1° du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande au même titre,

— condamné in solidum la SARL Unir Immo et M. [D] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile aux dépens de l’incident qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du même code,

— laissé à la charge de M. [D] ès-qualités les dépens afférents à son intervention volontaire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2026 pour l’audience collégiale du 3 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Aux termes de dernières conclusions d’appelant récapitulatives n°2 en’date du 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'[Adresse 24] » demande à la cour de :

— le déclarer recevable en son intervention forcée en cause d’appel à l’encontre de la SELARL [X] (Me [X]) ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo ;

— déclarer l’appel recevable ;

— confirmer le jugement entrepris du chef du rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la SMABTP et tirée de l’autorité de la chose jugée, et partant de débouter

la SMABTP de son appel incident ;

— confirmer le jugement entrepris du chef du rejet de la fin de non-recevoir soulevée par la société Etoile et tirée de la forclusion de l’action prévue par les articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

— réformer le jugement entrepris des chefs suivants visés à la déclaration d’appel et aux présentes conclusions :

— a déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de la société Unir Immo,

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes ;

— l’a condamné aux dépens ;

— a autorisé l’application de l’article 699 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau de ces seuls chefs :

— dire que la clause particulière d’inondabilité stipulée aux actes de vente n’a ni pour objet ni pour effet d’éluder la responsabilité de la société Etoile au titre de la garantie décennale encourue à raison des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » ;

— dire que la société Etoile doit la garantie décennale au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », au titre des désordres allégués, à défaut qu’elle engage à ce titre sa responsabilité contractuelle ;

— dire que SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo venant aux droits de la société Etoile sera tenue de toutes condamnations prononcées à raison de la responsabilité décennale engagée par la société Etoile ;

— dire que la société [W] Assurances, venant aux droits de la société Allianz Iard, assureur [R], devra garantir les condamnations prononcées à l’encontre de la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo venant aux droits de la société Etoile, en raison de la responsabilité décennale engagée par la société Etoile ;

Avant dire droit :

— désigner tel expert, à l’effet d’identifier la nature et le coût des travaux à réaliser sur l’immeuble et propres à assurer la remise en état du parking et la disparition définitive des désordres ;

— dire que la charge de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo venant aux droits de la société Etoile et intégrée in fine dans le compte des dépens ;

— condamner la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo, venant aux droits de la société Etoile à lui verser, à titre indemnitaire, une’indemnité provisionnelle de 30 000 euros pour perte de jouissance ;

— fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Unir Immo, à’titre indemnitaire et provisionnel, à la somme de 30 000 euros pour perte de jouissance ;

— condamner in solidum la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo, la société [W] Assurances et la SMABTP à lui verser une somme de 12 000 euros HT soit 14 400 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Unir Immo, à’titre privilégié (frais de justice) à la somme de 12 000 euros HT soit 14'400'euros TTC ;

— condamner in solidum la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo, la société Allianz et la SMABTP aux dépens de première instance et d’appel, comprenant la rémunération du mandataire ad hoc, ainsi’que les frais de constats (procès-verbaux des 09 avril 2024, 10 janvier 2025 et 07 février 2025), recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé n°2 en date du 22'décembre 2025, la société [W] Assurances demande à la cour :

A titre principal,

— de confirmer purement et simplement le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d’Angers et, en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat de copropriétaires de l’immeuble «'[Adresse 24] », en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— de la mettre hors de cause.

A titre subsidiaire, et pour le cas où une condamnation serait prononcée à son encontre,

— dire et juger qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de M. [G], maître d''uvre, de la société Qualiconsult, bureau de contrôle, de M. [U], bureau d’étude béton, de la SAS Solen Géotechnique, bureau d’étude de sol, aux droits de laquelle viendrait la SASU Ginger CEBTP, de la société [Adresse 16], venant aux droits de la Société Sipect, titulaire du lot plomberie, ainsi que de leur assureur respectif, de la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SARL Denechere et de MMA, prises en leur qualité d’assureur de la SAS Levêque à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— les condamner à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre,

En pareil cas,

— prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formulée par le syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 20] »,

— compléter la mission de l’expert pour qu’il se prononce sur l’existence de liens entre les désordres objets de sa saisine et ceux ayant fait l’objet du rapport de M. [A] du 22 septembre 2009 et du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Angers le 21 mai 2012,

— débouter le syndicat de copropriétaires de sa demande de provision dans l’attente du dépôt du rapport.

En tout état de cause,

— condamner le syndicat de copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », et à défaut in solidum, M. [G], la société Qualiconsult, M. [U], la’SAS Solen Géotechnique, la société [Adresse 16], ainsi que leur assureur respectif, la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur de la SARL Denechere et MMA, prises en leur qualité d’assureur de la SAS Levêque à lui verser, la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter les autres parties de leur demande à ce titre,

— condamner les mêmes en tous les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimées n°2 en date du 26'mai 2025, la société Qualiconsult et Axa France Iard demandent à la cour de :

— juger irrecevable et en toute hypothèse infondé l’appel provoqué dirigé à l’encontre de la société Qualiconsult et son assureur, Axa France Iard par la société [W] Assurances ;

— juger sans objet l’appel en garantie exercé à leur encontre par la société [W] Assurances et toute autre partie ;

— juger que la société Qualiconsult n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission, et de l’absence de causalité entre les désordres et la mission ;

— débouter la société [W] Assurances et toute autre partie de leurs demandes dirigées contre elles en l’absence de faute dans l’exercice de la mission de la société Qualiconsult, et de l’absence de lien de causalité entre les désordres et la mission ;

— débouter la société [W] Assurances et toute autre partie de leurs demandes dirigées contre elles ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu en ce qu’il les a mis hors de cause.

En tout état de cause,

— condamner la société [W] Assurances ou tout succombant, à leur verser une indemnité de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par M^e Rubinel, avocat au barreau d’Angers, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés récapitulatives en date du 14 mai 2025, M. [G] et la SAS [G] [B] demandent à la cour de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », la SA [W] Assurances et la SMABTP irrecevables et en tous les cas mal fondés en leurs appels, demandes, fins et conclusions ;

— les en débouter ;

Statuant à nouveau,

— confirmer le jugement du 13 avril 2021 en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la SCCV Etoile et la société [W] Assurances de leurs demandes ;

— débouté la société [G] [B] de sa demande en paiement de frais irrépétibles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «'[Adresse 24] » aux dépens ;

— condamner la SA [W] Assurances à payer à la société [G] [B] une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SMABTP à payer à M. [G] une indemnité de 2'500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SA [W] Assurances et la SMABTP aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimés en date du 8 juin 2022, la société MMA Iard et la société MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la cour de :

— déclarer la SMABTP et la société [W] Assurances irrecevables et en tous les cas mal fondées en leurs appels provoqués dirigés à leur encontre ;

— les en débouter intégralement ;

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Angers du 13 avril 2021 ;

— condamner in solidum la SMABTP et la société [W] Assurances et à défaut tout succombant à leur payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum et à défaut tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL LEXCAP (M^e Rangé) lesquels’seront recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’intimées en date du 17 mars 2022, la société Solen Géotechnique et la société Ginger CEBTP demandent à la cour de :

— déclarer la société [W] Assurances irrecevable et en tous les cas mal fondée en son appel provoqué et l’en débouter ;

— en tout état de cause, déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable et en tous les cas mal fondé en son appel et l’en débouter ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire d’Angers en date du 13 avril 2021 en ce qu’il a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » irrecevable en ses demandes et l’en a débouté ;

— débouté la société [W] Assurances de ses demandes ;

— condamner la société [W] Assurances ou tout succombant à payer à la société Ginger CEBTP la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

— condamner la société [W] Assurances ou tout succombant aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée en date du 16 mars 2022, la SMABTP prise en sa qualité d’assureur de la société Denechere et de M. [U] demande à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement en ce qu’il a estimé que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » ne se heurtait pas à l’autorité de la chose jugée ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de l’Etoile » ou toute autre partie de ses demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise judiciaire formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] [Adresse 26][Adresse 23] » ;

— compléter la mission de l’expert pour qu’il se prononce sur l’existence de liens entre les désordres objets de sa saisine et ceux ayant fait l’objet du rapport de M. [A] du 22 septembre 2009 et du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Angers le 21 mai 2012 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de l’Etoile » de ses demandes indemnitaires ou, à tout le moins, les limiter à de plus justes proportions ;

— débouter toute demande de condamnation ou de garantie de la SMABTP au titre des demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] », les désordres n’étant pas imputables aux assurés de la SMABTP ;

— condamner M. [G], maître d''uvre, et la MMA en sa qualité d’assureur de la société Levêque à garantir intégralement la SMABTP de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Et en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 20] » ou tout autre succombant à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de l'[Adresse 23] » ou tout autre succombant aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé, il est renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions susvisées des parties.

La société Unir Immo a conclu le 20 avril 2022, soit antérieurement à la liquidation judiciaire. Il sera rappelé que ces conclusions ont été déclarées irrecevables aux termes de l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 4'juillet 2023.

La SAS [Adresse 16], M. [D] en qualité d’administrateur ad’hoc de la SCCV Etoile, la SELARL [X] (liquidateur de la société Unir Immo et la SELARL AJ UP prise en la personne de Me [C] (administrateur ad-hoc de la SCCV Etoile ) n’ont pas conclu.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande du syndicat tendant à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCCV Etoile. En effet, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’intervention volontaire en appel de M. [D] en qualité d’administrateur ad hoc de la SCCV Etoile et constaté le dessaisissement de la cour à l’égard de ce dernier. La cour n’est pas saisie d’un appel incident de ce chef et celui-ci est donc définitif.

Il sera rappelé que la cour n’a pas à statuer à nouveau sur les points déjà tranchés par le conseiller de la mise en état.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Moyens des parties :

La SMABTP considère que la demande du syndicat se heurte à l’autorité de la chose jugée et qu’il s’agit bien du même désordre, à savoir des infiltrations dans le parking souterrain. Elle en déduit que toute nouvelle condamnation constituerait un enrichissement sans cause au profit du syndicat.

Le syndicat '[Adresse 20]' indique que c’est la société Etoile qui avait engagé la précédente instance et que pour sa part il n’avait formulé aucune demande. Il soutient que la présente instance repose sur de nouveaux désordres provenant d’un défaut de conception révélé par l’expertise de M.'[L] du 27 mai 2015, à savoir le raccordement direct des évents au canal de [Localité 15].

Les autres parties ne soulèvent pas cette fin de non-recevoir.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande , sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée.

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non recevoir ou tout incident, a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’autorité de la chose jugée constitue un obstacle à un nouvel examen de l’affaire que si l’existe une identité de parties, d’objet, et de cause.

Il ressort du jugement du 21 mai 2012 que les parties défenderesses étaient M.'[G] (maître d’oeuvre) et la société Levêque (lot étanchéité). Le litige était circonscrit à un problème d’étanchéité de la face extérieure enterrée d’un mur et dont l’étanchéité n’avait pas été prévue lors de la conception. Ce défaut a provoqué des infiltrations en sous-sol. Il convient de faire le constat que d’autres sinistres sont survenus et que ceux-ci ne se limitent pas à des infiltrations sur le mur. La demande tranchée par le jugement du 21 mai 2012 porte sur la garantie de parfait achèvement de l’entrepreneur et de la responsabilité de l’architecte.

Dans le présent litige, le syndicat invoque notamment la garantie décennale pour des inondations récurrentes dans le sous-sol.

La société Solen Géotechnique et la société Ginger CEBTP demandent, à titre subsidiaire dans l’hypothèse où une expertise judiciaire serait ordonnée, à ce que la mission de l’expert soit complétée qu’il se prononce sur l’existence de liens entre les désordres objets de sa saisine et ceux ayant fait l’objet du rapport de M. [A] du 22 septembre 2009 et du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Angers le 21 mai 2012.

Or, ainsi qu’il sera développé ci-après, une expertise judiciaire sera ordonnée. Il convient donc de surseoir à statuer sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée dans l’attente du retour de l’expertise dont la mission sera étendue sur le point de savoir si les inondations dans le sous-sol ont un lien avec le défaut d’étanchéité de la face extérieure enterrée d’un mur et pour lequel la SCCV Etoile a obtenu une indemnisation.

Sur la clause d’exclusion de garantie et la demande d’expertise judiciaire

Moyens des parties :

Moyens de la société [W] :

La société [W] expose que la SCCV Etoile ainsi que tous les co-propriétaires avaient connaissance du caractère inondable des locaux, et que ce fait a été expressément mentionné dans les actes de vente. Elle indique que sa garantie n’est pas due puisque le dommage ne résulte pas d’un fait aléatoire. Elle se prévaut des dispositions de l’article 1964 du code civil, lequel exclut la couverture d’un risque aléatoire qui est connu par le souscripteur. Elle soutient également qu’il n’existe pas de désordre de nature décennale rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Elle conclut que les désordres sont dus à la situation de l’immeuble et non à des désordres constructifs. Enfin, elle fait valoir que les conditions générales du contrat d’assurance souscrit par la SCCV Etoile excluent les dommages résultant exclusivement de la cause étrangère 'De trombes, cyclones, inondations…'.

Moyens de la SMABTP :

La SMABTP oppose également la clause d’inondabilité et soutient que le risque d’inondation était parfaitement connu. Elle conclut que cette clause est exonératoire de la garantie décennale. Elle indique que les inondations proviennent de pluies diluviennes et qu’il n’est donc pas anormal que le sous-sol ait pu être inondé. Elle soutient que ce phénomène n’est intervenu qu’une fois depuis la livraison en 2007.

Moyen de la société MMA Iard Mutuelles :

La société MMA Iard Mutuelles souligne que la SCCV Etoile, assurée auprès du [W], connaissait le caractère inondable des locaux situés en sous-sol.

Moyens de la société Ginger CEBTP :

La société Ginger CEBTP expose que les inondations proviennent du débordement du canal de [Localité 15] lors de fortes précipitations. Elle se prévaut des conclusions du cabinet [O], mandaté pour l’assureur dommages-ouvrages ainsi que celles de M. [L], expert mandaté par le syndicat.

Moyens de la société Qualiconsult et la société AXA France Iard :

La société Qualiconsult et la société AXA France Iard relèvent que le syndicat ne conteste pas la validité de la clause mais son opposabilité. Ils indiquent que la preuve n’est pas rapportée que les inondations de 2011 et 2013 proviendraient du canal de [Localité 15] plutôt que de la rivière de la Maine. Ils ajoutent que la clause ne comporte pas de distinction entre la rivière et le canal. Ils exposent que le canal de [Localité 15] est une rivière souterraine qui se jette dans la Maine. Ils concluent que le syndicat dénature la clause. Ils pointent également l’absence de preuve des inondations alléguées par le syndicat. Ils’soulignent la connaissance par les acquéreurs du risque d’inondation et que la clause est licite et dépourvue de toute ambiguïté. Ils précisent que la qualité de professionnel de l’immobilier est indifférente. S’agissant de l’appréciation de la clause dans le jugement du 21 mai 2012, ils expliquent que le tribunal a considéré que la clause n’était pas applicable car les infiltrations dues à un défaut d’étanchéité ponctuel ne concernaient pas le risque de crues.

Moyens du syndicat :

Le syndicat fait valoir que la clause ne vise que les conséquences des risques de crues de la Maine et qu’en réalité les désordres affectant l’immeuble sont causés par le canal de [Localité 15] lors de précipitations et non par la crue de la Maine. Il soutient que les propriétaires n’ont pas été informés du débordement du canal dans le parking. Il observe que lors de procédure devant le tribunal d’instance, la SCCV Etoile avait justement prétendu avoir subi un défaut d’information puis qu’elle s’est contredite dans le cadre de la présente instance. Il ajoute que les acquéreurs n’étaient pas des professionnels de l’immobilier et qu’aucune information précise ne leur a été donnée. Il relève que le tribunal d’instance avait également considéré que la SCCV Etoile était un professionnel de l’immobilier mais qu’elle n’avait pas de compétence technique dans le domaine du bâtiment.

Réponse de la cour :

En vertu de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Pour s’opposer à l’expertise, considérant que tout recours en lien avec des inondations du sous-sol est voué à l’échec, les intimés se prévalent de la clause d’inondabilité rédigée en ces termes :

'L’acquéreur reconnaît avoir été informé par le vendeur des risques d’humidité et d’inondation pouvant survenir dans le sous-sol, à usage essentiellement de garages,

parkings et caves.

L’acquéreur déclare être clairement informé que le sous-sol n’est pas destiné à un usage d’habitation, archives, exploitation professionnelle ; en cas d’inondation, il devra prendre toutes dispositions en temps utile pour retirer du sous-sol, le cas échéant, son ou ses véhicules et les biens entreposés dans les caves.

L’acquéreur est parfaitement informé des risques d’inondabilité résultant d’éventuelles crues et des conséquences que la réalisation de ce risque engendrerait de façon certaine sur l’ouvrage et son utilisation. Il est de ce fait précisé et accepté par l’acquéreur que toutes réclamations concernant des risques d’inondabilité et leurs conséquences ne puissent être assurés pour absence d’aléa.

L’acquéreur reconnaît être informé que si une crue venait à se produire, les locaux situés au sous-sol seraient susceptibles d’être temporairement inondés et donc temporairement inutilisables conformément à leur destination.

Aucun recours ne pourra être exercé par l’acquéreur, qui y renonce expressément, à l’encontre du vendeur ou de l’assureur dommages-ouvrage pour tous sinistres dont la cause proviendrait d’infiltrations ou d’inondations résultant des crues au travers du sous-sol ».

Il ressort des écritures du syndicat des copropriétaires qu’il reconnaît que cette clause a été insérée dans tous les actes de vente entre le constructeur non réalisateur et les acheteurs, et ce même si tous les actes ne sont pas produits.

La clause n’opère aucune différence sur l’origine de la crue et le cours d’eau dont l’élévation du niveau provoquerait un tel phénomène. En revanche, cette clause telle que rédigée ne signifie pas que l’acheteur acceptait l’impraticabilité du sol-sol de façon fréquente alors que celui-ci comporte des garages et des caves et une desserte avec un ascenseur, y compris en dehors de crues à caractère exceptionnel.

L’acheteur n’est pas particulièrement informé d’un niveau élevé de risque d’inondation du sous-sol tant au regard de la présence de la rivière de la Maine que d’un cours d’eau souterrain de [Localité 15].

Mais surtout, la clause n’emporte pas renonciation à tout recours dans l’hypothèse où le phénomène d’inondation du sol-sol résulte de désordres affectant des ouvrages et des défauts de conception, ou encore que les inondations dans leur importance et leur fréquence soient aggravées par de tels désordres. Le sous-sol est en effet équipé d’ouvrage dont la fonction est justement d’évacuer et réguler les eaux.

Une telle clause exclusive de garantie n’exonère nullement les constructeurs de concevoir et réaliser les travaux conformément aux règles de l’art. La stipulation d’une telle clause ne constitue pas un obstacle à ce que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de vérifier l’existence d’éventuels désordres de conception ou de construction.

Pareillement, la compagnie [W] se prévaut de la clause d’exclusion de garantie stipulée dans les conditions générale du contrat d’assurance conclu avec SCCV Etoile, cette exclusion portant sur 'les dommages résultant exclusivement de la cause étrangère et notamment… de trombes, cyclones, inondations…'. Une telle clause n’exclut toutefois pas la garantie pour des désordres constructifs et qui auraient un impact sur les inondations du sous-sol de l’immeuble.

De surcroît, il importe d’observer que les conditions générales versées aux débats par la compagnie [W] relatives au contrat d’assurance 'constructeurs non réalisateur’ et au contrat 'assurance dommages ouvrages’ ne sont pas datées ni signées. Ces documents comportent le logo '[W]' alors qu’initialement les contrats avaient été souscrits auprès de la compagnie Allianz Iard aux droits de laquelle vient la société [W]. Il n’est donc pas démontré que la clause qu’excipe la société [W] soit entrée dans le champ contractuel.

Ainsi, il importe donc d’examiner les éléments techniques et les procès-verbaux de constatation relatifs aux inondations, aux ouvrages spécifiques de protection, soit pour empêcher l’eau d’entrer soit pour l’évacuer, et aux dispositifs de prévention incluant également la conception des ouvrages et équipements pour limiter les dommages en cas de crue.

L’expertise judiciaire réalisée par M. [A], le 22 septembre 2009, dans le cadre du litige sur plusieurs désordres dont un problème d’étanchéité sur la face extérieure des murs enterrés dans le sous-sol, n’apporte pas d’informations utiles et suffisantes pour déterminer les causes du phénomène d’inondation.

Le cabinet [O], mandaté par la société [W], a établi un rapport extra-judiciaire le 12 octobre 2011. Ce rapport fait suite à un sinistre survenu à l’occasion de fortes précipitations. Il ressort de ce rapport que le syndic indiquait déjà à l’époque que le phénomène d’inondation du sol-sol de la résidence intervenait à chaque pluie importante, que la pompe de relevage est généralement hors service, et que l’ascenseur tombe en panne. L’expert évoque la présence du cours d’eau '[Localité 15]' sous les dalles. Il explique que l’eau remonte par les évents PVC situés en périphérie du sous-sol. Dans un second rapport du 22 février 2013, réalisé à l’occasion d’un nouveau sinistre du 24'décembre 2012 avec la présence de 40 centimètres d’eau dans le sous-sol, le cabinet [O] indique que lors de fortes pluies le ruisseau se met en charge et inonde le sous-sol.

Dans un courrier du 28 février 2013, dans le prolongement, du rapport [O], [W] a opposé un refus de prise en charge des dommages résultant des inondations, considérant que celles-ci provenaient d’une cause étrangère à l’ouvrage, à savoir les débordements du ruisseau de [Localité 15].

Le syndic (cabinet Nexity) a missionné un expert dans un cadre extra-judiciaire, M. [V] [L], architecte, expert auprès de la cour d’appel de Paris et des cours administratives d’appel de Paris et Versailles. Dans un rapport du 27 mai 2015, M. [L] a relevé que la société Sarp Ouest lui a indiqué que les évents sont raccordés sur le canal de [Localité 15], sans que l’expert ait pu toutefois personnellement le vérifier. L’expert observe que le raccordement des évents à l’émissaire du canal de [Localité 15] serait 'une aberration'. Il explique 'la mise en place de ce type d’évent, permet en général, de ventiler la forme du dallage, lorsqu’il risque d’y avoir des remontées d’eau, par le sous-sol. Il est donc aberrant d’avoir raccordé ces ouvrages sur l’émissaire du canal de [Localité 15]'. L’expert conclut que les désordres ont deux origines possibles 'la première, et’la plus évidente, est l’absence d’étanchéité de l’émissaire du canal de [Localité 15], qui permet , lors de sa mise en charge, à la suite de pluviométrie importante ou de montée de la Maine de déborder par tous les orifices, non étanches situés dans le parking : le regard de visite (accès 1), les évents (E et E1), l’exutoire du séparateur de l’hydrocarbure, et éventuellement le trop-plein du poste de relevage… La deuxième, hypothétique, serait l’insuffisance du volume du poste de relevage, cette hypothétique serait invalidée si effectivement il existe un trop-plein de cette force et raccordée sur l’émissaire du canal de [Localité 15]…'. Des’travaux peuvent remédier à ce phénomène d’inondation et l’expert les énumère dans son rapport (ex: mise en place d’un tampon en fonte étanche, création d’un regard, rallongement des évents, mise en place de clapet anti-retour sur l’exutoire du séparateur d’hydrocarbure et sur le poste de relevage, raccordement de refoulement du poste de relevage jusqu’à un caniveau en fonte sur le trottoir ou raccordement au réseau EP, calfeutrement de divers trous dans le dallage). L’expert met en exergue plusieurs négligences et non conformités quant à l’exécution des travaux concernant les réseaux en infrastructure (mauvais raccordement des évents sur le canal de [Localité 15], absence d’étanchéité des tampons de visite de l’émissaire du canal de [Localité 15] et du tampon de visite des exutoires sous cotés, absence de clapets anti-retour, déversement de rejet du poste de relevage sur la rampe de garage et du trottoir). Il ajoute 'ces non conformités relèvent de la responsabilité du constructeur, à qui il reviendra de mettre en cause son conseil technique, architecte, BET, bureau de contrôle et entreprises'.

M. [L] a donc émis plusieurs hypothèses sur l’origine du phénomène d’inondation, toutes mettant en cause des désordres sur les ouvrages. La’détermination exacte des désordres suppose des investigations expertales complémentaires sur les modes de raccordement des exutoires. Les opérations d’expertise se sont en outre déroulées sans la présence des différents intervenants à la construction et le rapport ne comporte pas de précisions sur l’implication de chacun d’entre eux dans la réalisation des désordres. Ce rapport est également insuffisant pour éclairer la juridiction puisqu’il n’a pas chiffré le coût des travaux.

Le syndicat produit en outre de nombreuses photographies démontrant l’ampleur des inondations, en particulier la fosse de l’ascenseur également inondée avec la pose d’une barrière amovible pour tenter de la protéger. Sur certains clichés, apparaît une 'bouche’ dans le sous-sol dont l’eau jaillit. Le syndicat fournit également des procès-verbaux de constatation, dressés par commissaire de justice, en date des 9 avril 2024, 10 janvier 2025, 7 février 2025 illustrant la fréquence des inondations et l’importance des dommages (ex : portes déformées, gaine de l’ascenseur totalement inondée, dispositif de protection incendie positionné au sol exposé aux inondations). Le syndicat produit en outre des factures correspondant aux opérations de pompage de l’eau lorsque le sous-sol est inondé.

Il se déduit de l’ensemble de ces constatations et les premiers éléments expertales que le syndicat est fondé à solliciter, avant-dire droit, une expertise judiciaire.

Infirmant le jugement déféré sur ce point, une expertise judiciaire sera donc ordonnée avec la mission telle que définie au présent dispositif.

A ce stade et avant le retour de l’expertise judiciaire, il apparaît prématuré d’octroyer au syndicat des copropriétaires 'le [Adresse 1]' une indemnité provisionnelle au titre la perte de jouissance. Il sera débouté de ce chef de demande.

Les frais d’expertise seront avancés par le syndicat qui est la partie qui demande cette mesure d’instruction, et ce sans préjudice du sort définitif qui sera réservé aux dépens.

Il convient en outre de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes compte tenu de l’expertise judiciaire ordonnée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Au vu de l’expertise judiciaire ordonnée, il sera sursis à statuer sur les demandes respectives des parties au titre des dépens ainsi que des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Avant-dire droit ,

— ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder : M. [J] [Y], expert auprès de la cour d’appel d’Angers, domicilié [Adresse 27] (email : [Courriel 1])

— DIT que l’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties ainsi que leurs conseils ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des documents contractuels relatifs à l’opération de construction et les rapports d’expertise amiables et tous autres documents propres à justifier des désordres invoqués ;

— se rendre sur les lieux du litige situés [Adresse 21] à [Localité 1], – au regard des documents produits par les parties et des constatations matérielles pouvant être réalisées sur les lieux, relever et décrire les désordres allégués par le syndicat "[Adresse 20]" dans le sous-sol de la résidence, indiquer leur gravité et leurs conséquences, et dire si les désordres constatés rendent l’ouvrage impropre à sa destination, en précisant s’ils procèdent de travaux de construction ;

— dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— indiquer si les désordres sont apparus avant ou après la réception des travaux dont l’expert précisera la date et les conditions dans lesquelles elle est intervenue ;

— détailler l’origine, les causes et l’étendue des désordres et fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction de déterminer à quelle partie ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ;

— donner, le cas échéant, son avis sur la proportion qui serait imputable aux éventuels désordres dans la survenance, la fréquence, et l’ampleur des inondations dans le sous-sol ;

— faire toutes observations utiles sur les conséquences de ces désordes de conception ou de construction sur l’étendue des dommages dans le sous-sol à chaque inondation ;

— donner son avis sur les solutions appropriées et évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis que les parties seront invitées à produire,

— donner son avis et fournir tous éléments d’appréciation sur les préjudices induits par ces désordres, leur reprise et sur leur évaluation,

— donner son avis sur les éventuels liens entre les inondations dans le sous-sol et le problème du défaut d’étanchéité de la face extérieure enterrée d’un mur, lequel litige a déjà donné lieu à une expertise judiciaire de M. [A] du 22 septembre 2009 et un jugement du 21 mai 2012 ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— RAPPELLE que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de’collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

— DIT que l’expert pourra notamment recueillir l’avis d’un technicien pour les investigations portant sur les canalisations et les évents ;

— FIXE à la somme de 3.000 euros la provision que le syndicat de copropriétaires "[Adresse 20]" devra consigner à la régie de la cour d’appel d’Angers dans le délai de 2 mois à compter du présent arrêt, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque ;

— DIT que si l’expert entend, au cours de ses opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au magistrat chargé du contrôle de l’expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information ;

— DIT que l’expert adressera un pré-rapport aux conseils des parties qui, dans les quatre semaines de la réception, lui feront connaître leurs observations auxquelles il devra répondre dans son rapport définitif ;

— DIT que l’expert devra notifier aux parties et déposer son rapport définitif au greffe dans un délai de six mois à compter de sa saisine ;

— DESIGNE, en application de l’article 964-2 du code de procédure civile, le magistrat en charge du contrôle des expertises de la chambre civile A de la cour d’appel d’Angers pour contrôler le déroulement de la mesure d’expertise, et pour statuer sur toutes difficultés d’exécution ;

— DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

— DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence ;

— SURSEOIT à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée ;

— DEBOUTE le syndicat de copropriétaires "[Adresse 25] [Adresse 28]" de sa demande tendant à voir condamner la SELARL [X] ès qualités de liquidateur de la société Unir Immo, venant aux droits de la société Etoile à lui verser, à titre indemnitaire, une indemnité provisionnelle de 30 000 euros pour perte de jouissance ;

— SURSEOIT à statuer sur toutes les autres demandes des parties tant principales, reconventionnelles, récursoires, et en appel en garantie ;

— SURSEOIT à statuer sur les prétentions respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RESERVE les dépens ;

— RENVOIE le dossier à la mise en état ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE