ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03547 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PAXE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 AVRIL 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 17/01598

APPELANTS :

Monsieur [H] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentés par M^e Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Julie SALA, de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEES :

SCI LES ARNOLYS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e COCLES Léo, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Autre(s) qualité(s) : Appelant à titre incident

S.A. SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Philippe GRILLON de la SCP GRILLON PHILIPPE, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. JE.LU.PI

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Philippe AYRAL de la SCP AYRAL-CUSSAC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

SARL BECK & CIE représentée en la personne de son gérant, domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 8]

[Adresse 8]

et

SMABTP représentée par son Directeur, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentées par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER – non plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Les Arnolys a fait construire un local commercial [Adresse 7]. Elle a confié la maîtrise d''uvre à Monsieur [H] [L], assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF).

La déclaration d’ouverture du chantier est intervenue le 6 février 2007, l’ouvrage a été réceptionné le 18 décembre 2007 avec réserves et la déclaration d’attestation d’achèvement date du 30 janvier 2008.

Sont intervenus à la construction :

— La société Beck et cie, assurée auprès de la SMABTP pour le lot « couverture bardage » ;

— La société Miroiterie Nouvelle, assurée auprès de la SMABTP pour le lot « menuiserie alu » ;

— La société JE.LU.PI, assurée auprès la société SwissLife pour le lot « étanchéité » ;

— La société Gonzalez pour le lot « gros 'uvre » et « dallage industriel » ;

— La société Métal Indus pour le lot « charpente métallique ».

Courant 2010, les locataires de la SCI les Arnolys ont procédé à des déclarations de sinistre à la suite de dégâts des eaux.

A la suite de dégâts des eaux, sur assignation de la la SCI les Arnolys, par ordonnance rendue le 24 avril 2013 par le juge des référés près le tribunal de grande instance de Perpignan, une mesure d’expertise a été ordonnée, monsieur [N] ayant été désigné pour procéder aux mesures d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 23 janvier 2017.

Par acte d’huissier du 2 mai 2017, la SCI les Arnolys a fait assigner monsieur [L], les sociétés Miroiterie Nouvelle, JE.LU.PI, Beck et Cie, la MAF et la SMABTP devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de réparation des préjudices résultant des désordres affectant l’immeuble. Par acte d’huissier du 25 août 2017, Monsieur [L] et la MAF ont fait assigner la société SwissLife, en qualité d’assureur de la société JE.LU.PI devant le tribunal de grande instance Perpignan. Ces deux instances ont été jointes le 23 novembre 2017.

Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

— prononcé le rabat de l’ordonnance de clôture ;

— invité la SCI les Arnolys à conclure sur le maintien de ses demandes à l’égard de la société Miroiterie Nouvelle au regard d’une part de l’irrégularité de l’assignation délivrée à son encontre et d’autre part de la vraisemblable procédure collective ouverte à son égard ;

— sursis à statuer sur les demandes ;

— réservé les dépens.

Par jugement du 13 avril 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

— déclaré recevable la constitution de maître [Y] [W] du 23 novembre 2020 ;

— jugé nulle et de nul effet l’assignation délivrée par la SCI les Arnolys à l’encontre de la société Miroiterie Nouvelle ;

— jugé que la responsabilité contractuelle de la société Miroiterie Nouvelle pour le désordre a) tâches blanches en surface de la dalle béton du hall d’exposition est engagée au titre du manquement à son obligation de résultat ;

— jugé que s’agissant d’un désordre purement esthétique pour lequel l’expert ne préconise pas de travaux, la SCI les Arnolys ne subit toutefois aucun préjudice à ce titre et la déboute en conséquence de sa demande de dommages-intérêts formée de ce chef ;

— jugé que la responsabilité décennale de l’entreprise Miroiterie Nouvelle est engagée pour les désordres :

o b) fuites au pied des menuiseries aluminium du hall d’exposition ;

o c) fuites en allège des fenêtres des bureaux côté Est ;

o f) fuites en imposte des fenêtres du bureau côté Sud-Est ;

o i) entrées d’air.

— jugé que la responsabilité décennale de l’entreprise Beck et Cie est engagée pour les désordres :

o d) fuites en plafond de la salle de réunion de l’étage côté Est;

o g) fuit en plafond du bureau côté Sud-Ouest ;

o h) fuite en plafond du bureau côté Ouest ;

— jugé que la responsabilité contractuelle de l’entreprise JELUPI est engagée au titre du manquement à son obligation de résultat pour le désordre c) traces de fuites au niveau du faux-plafond du hall d’exposition réservé à réception ;

— jugé que pour chaque désordre, Monsieur [L] a engagé sa responsabilité décennale en qualité de constructeur pour les désordres qui revêtent cette nature, et sa responsabilité contractuelle de droit commun pour le surplus ayant manqué à son obligation de résultat, y compris s’agissant du désordre imputable à la société JELUPI ;

— jugé que la MAF doit sa garantie à Monsieur [L], que la SMABTP doit sa garantie à la société Miroiterie Nouvelle et à la société Beck et Cie et SwissLife doit sa garantie à la société JELUPI ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et la SMABTP d’autre part à payer à la SCI les Arnolys la somme de 2 915,12 euros hors taxes au titre des fuites des menuiseries du hall d’exposition ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et les société JELUPI et SwissLife d’autre part à payer à la SCI les Arnolys la somme de 858,94 euros hors taxes au titre de la fuite en plafond du hall d’exposition ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et les sociétés Beck et Cie et SMABTP d’autre part, à payer à la SCI les Arnolys la somme de 800 euros au titre de la fuite en plafond en salle de réunion de l’étage ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et la SMABTP d’autre part à payer à la SCI les Arnolys la somme de 2 780,96 euros hors taxes au titre des fuites en allège des fenêtres côté Sud-Est ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et la SMABTP d’autre part à payer à la SCI les Arnolys la somme de 3 112,66 euros hors taxes au titre des fuites en imposte des fenêtres côté Sud-Est ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et les sociétés Beck et Cie et SMABTP d’autre part, à payer à la SCI les Arnolys la somme de 14 400 euros hors taxes au titre de la fuite en plafond du bureau côté Sud-Ouest ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et les sociétés Beck et Cie et SMABTP d’autre part, à payer à la SCI les Arnolys la somme de 760,04 euros hors taxes au titre de la fuite en plafond du bureau côté Ouest ;

— condamné in solidum Monsieur [L] et la MAF d’une part et la SMABTP d’autre part à payer à la SCI les Arnolys la somme de 1 326,34 euros hors taxes au titre des entrées d’air ;

— dit que dans leurs rapports entre eux, la charge de la dette globale de 26 954,06 euros hors taxes due au titre des travaux de reprise sera répartie ainsi qu’il suit :

o Monsieur [L] et la MAF : 13 477,03 euros hors taxes ;

o Beck et Cie et SMABTP : 7 980,02 euros hors taxes ;

o SMABTP en qualité d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 5 067,54 euros hors taxes ;

o JELUPI et SwissLife : 429,47 euros hors taxes ;

— condamné in solidum Monsieur [L], la MAF, JELUPI, SwissLife, Beck et Cie, SMABTP à payer à la SCI les Arnolys, au titre du préjudice inhérent à la perte des loyers :

o La somme de 550 euros par mois à compter du 5 mai 2010 jusqu’au paiement effectif des sommes mises à leur charge au titre des travaux de reprise, correspondant à l’impossibilité de louer une partie des locaux ;

o La somme de 28 500 euros au titre de la réduction de loyer consentie à la société Cuccia ;

o La somme de 60 000 euros au titre de la perte de loyer entre le départ de la société Cuccia au 31 décembre 2015 et le 1er septembre 2017 ;

o La somme de 1 750 euros par mois à compter du 1er septembre 2017 jusqu’au paiement des sommes mises à leur charge au titre des travaux de reprise au titre du préjudice locatif subi depuis le 1er septembre 2017 ;

— dit que dans leurs rapports entre eux, les sommes mises à la charge des défendeurs au titre du préjudice locatif de la SCI les Arnolys sera répartie ainsi qu’il suit :

o A la charge de Monsieur [L] et la MAF : 50 % ;

o A la charge de la société Beck et Cie et la SMABTP : 30 %;

o A la charge de la SMABTP en qualité d’assureur de Miroiterie Nouvelle : 19 % ;

o A la charge de JELUPI et SwissLife : 1 % ;

— dit que s’agissant des préjudices immatériels, la SMABTP, la MAF et SwissLife sont fondées à opposer à leurs assurés la franchise contractuelle ;

— jugé que la SCI les Arnolys irrecevable en sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance de ses locataires ;

— débouté la SCI les Arnolys de ses demandes formées au titre du préjudice de surconsommation électrique et du préjudice moral;

— condamné in solidum Monsieur [L], la MAF, JELUPI, SwissLife, Beck et Cie, la SMABTP à payer à la SCI les Arnolys la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur [L], la MAF, JELUPI, SwissLife, Beck et Cie, la SMABTP aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire et en autorise le cas échéant la distraction au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit que dans leurs rapports entre eux, les sommes mises à la charge des défendeurs au titre des frais irrépétibles et des dépens sera répartie ainsi qu’il suit :

o A la charge de Monsieur [L] et la MAF : 50 % ;

o A la charge de la société Beck et Cie et la SMABTP : 30 % ;

o A la charge de la SMABTP en qualité d’assureur de Miroiterie Nouvelle : 19 % ;

o A la charge de JELUPI et SwissLife : 1 %.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 2 juin 2021, monsieur [H] [L] et la MAF ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Vu les conclusions de monsieur [H] [L] et de la MAF enregistrées par le greffe le 16 juin 2022 ;

Vu les conclusions de la SCI les Arnolys enregistrées par le greffe le 11 juillet 2022 ;

Vu les conclusions de la SARL Beck et Cie et de la SMABTP enregistrées par le greffe le 28 janvier 2022 ;

Vu les conclusions de la SARL JELUPI enregistrées par le greffe le 2 novembre 2021 ;

Vu les conclusions de la SA Swiss Life enregistrées par le greffe le 2 novembre 2021 ;

Vu la clôture de la procédure, prononcée par ordonnance en date du 24 septembre 2024 ;

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur la nature des désordres

Le tribunal a estimé, au vu notamment du rapport d’expertise judiciaire, que le désordre a) (tâches blanches en surface de la dalle de bêton du hall d’exposition), revêtait un caractère purement esthétique, que le désordre c) (traces de fuites au niveau du faux-plafond du hall d’exposition) ne relevait pas de la garantie décennale dès lors qu’il avait été réservé lors de la réception de l’ouvrage, alors que les désordres :

b) fuites des menuiseries d’aluminium du hall d’exposition

d) fuites en plafond de la salle de réunion de l’étage côté est

e) fuites en allège des fenêtres des bureaux côté est

f) fuites en imposte des fenêtres du bureau côté sud-est

g) fuite en plafond du bureau côté sud-ouest

h) fuite en plafond du bureau côté ouest

i) entrées d’air

relevaient, eux, de la garantie décennale en l’absence de réserve à la réception, le clos-couvert de l’immeuble n’étant pas assuré et l’immeuble étant rendu de ce fait impropre à sa destination. Il a précisé que si certains désordres étaient apparents pour un professionnel de la construction tel que le maître d''uvre, ils ne l’étaient pas pour le maître d’ouvrage, non professionnel, qui conservait ainsi la possibilité de mettre en 'uvre la garantie décennale.

Sur le désordre a)

La SCI Les Arnolys considère que ce désordre est de nature décennale, même en dehors de toute notion de lixiviation, la fonction de la dalle étant notamment d’embellir le local en vue de le louer, fonction qui n’est pas assurée du fait de la présence des tâches.

L’expert judiciaire (pièce 7 de la SCI Les Arnolys) évoque deux hypothèses : soit une lixiviation, susceptible de rendre la dalle impropre à sa destination d’ici 2023, soit des efflorescences, et dans ce cas les tâches sont amenées à disparaître.

Dans la mesure où la clôture de la procédure est intervenue en 2024, soit après l’année 2023 évoquée par l’expert judiciaire, et où aucun élément du dossier ne laisse apparaître une aggravation des désordres, il y a lieu de considérer que ces tâches ne sont que des efflorescences destinées à disparaître et qui ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination s’agissant d’un problème esthétique, une dalle ayant essentiellement une fonction technique.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les désordres b), e), f), g), i)

La SMABTP et la SARL Beck et Cie rappellent que l’expert judiciaire a indiqué que ces désordres étaient décelables par simple examen visuel par tout sachant lors de la réception et qu’ils n’ont pas été réservés lors de la réception.

Si, de l’avis de l’expert judiciaire, les non-conformités à l’origine des désordres rendant l’immeuble impropre à sa destination, le clos et le couvert n’étant pas assurés, étaient décelables 'par tout sachant', donc par le maître d''uvre, aucun élément du dossier ne laisse apparaître qu’elles l’étaient pour le non professionnel qu’est le maître d’ouvrage.

Dès lors, ils relèvent de la garantie décennale.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les responsabilités

Le tribunal a retenu :

— La responsabilité contractuelle de la société Miroiterie Nouvelle pour le désordre a) ;

— La responsabilité décennale de la société Miroiterie Nouvelle pour les désordres b) ; e) ; f) ; i) ;

— La responsabilité décennale de la société Beck et Cie pour les désordres d) ; g) ; h) ;

— La responsabilité contractuelle de la société JE.LU.PI pour le désordre c) ;

— La responsabilité de monsieur [H] [L] pour l’ensemble des désordres (responsabilité décennale pour les désordres de nature décennale et responsabilité contractuelle pour les autres désordres) aux motifs que, chargé d’une mission de maîtrise d''uvre complète, il avait manqué à ses obligations de surveillance des travaux et d’assistance au maître d’ouvrage lors des opérations de réception en n’ayant pas réservé les désordres apparents et, concernant le désordre c), en ne s’étant pas assuré de la levée de la réserve.

Compte tenu des fautes commises par chacun, le tribunal a considéré que les entreprises et l’architecte devaient prendre en charge chacun 50% des sommes allouées au maître d’ouvrage.

Monsieur [H] [L] et son assureur la MAF contestent la responsabilité de l’architecte dans les désordres, estimant que les désordres n’avaient pu être décelés qu’à l’occasion d’épisodes pluvieux et n’étaient donc pas apparents lors de la réception, et que lesdits désordres étaient exclusivement imputables à des fautes d’exécution des entreprises intervenantes.

La SCI Les Arnolys estime pour sa part que l’absence de réserves relève du fait du maître d''uvre, tenu d’une mission de coordination de chantier.

La SARL JE.LU.PI souligne quant à elle que la responsabilité de l’architecte étant recherchée pour un manquement à ses propres obligations, elle ne peut être tenue de le garantir, pas plus que son assureur, des condamnations prononcées à leur encontre.

Contrairement à ce qu’indiquent monsieur [H] [L] et la MAF, ce ne sont pas les désordres qui étaient décelables par simple examen visuel mais les non-conformités. Or, s’agissant de non-conformités à des normes techniques, elles étaient décelables par tout sachant, donc notamment un architecte, indépendamment de toute intempérie, étant précisé qu’en l’espèce l’architecte avait une mission de maîtrise d''uvre complète, donc incluant notamment le suivi du chantier et l’assistance aux opérations de réception.

En ayant omis de faire des réserves à la réception, alors que les non-conformités à l’origine des désordres étaient parfaitement décelables pour le professionnel qu’il est, et de s’assurer de la levée de la réserve s’agissant du désordre c), l’architecte a manqué à la vigilance qui était attendue de lui, et par voie de conséquence à ses obligations de surveillance des travaux et d’assistance au maître d’ouvrage lors des opérations de réception.

Si ces fautes sont graves, notamment du fait de ce que la plupart des difficultés qu’il aurait dû déceler en cours de chantier et des réserves qu’il aurait dû émettre à la réception étaient relatives à des problèmes d’étanchéité de l’immeuble de nature à rendre ce dernier impropre à sa destination, elles ne sont pour autant pas à l’origine directe des dommages, dus à des fautes des entreprises intervenantes, lesquelles ont exécuté des travaux affectés de non-conformités.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé quant à la prise en charge des sommes allouées au maître d’ouvrage, et il sera dit que l’architecte devra prendre en charge 30 % des sommes allouées au maître de l’ouvrage, et les entreprises 70 %.

Sur la garantie des assureurs

Sur la garantie de la SMABTP

Le tribunal a retenu la garantie de la SMABTP, qui ne dénie pas sa garantie, tant en qualité d’assureur de la SARL Miroiterie Nouvelle qu’en sa qualité d’assureur de la SARL Beck et Cie, avec application de la franchise contractuelle (10 % du montant du dommage avec un minimum de 20 statutaires (statutaires année 2013 165 euros), soit 3 300 euros).

Si la SARL Beck et Cie et son assureur la SMABTP estiment que le désordre reproché à la SARL Beck et Cie relèverait de la seule responsabilité contractuelle du constructeur, la présente décision a confirmé le caractère décennal dudit désordre de sorte que le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie de Swisslife

La SA Swisslife, qui conteste les termes du jugement ayant retenu la mobilisation de sa garantie, soutient que sa garantie n’est pas due car :

— son assurée, la SARL JE LU PI ne l’a pas tenue informée du litige, et ce pendant dix années, alors qu’elle aurait dû, sous peine de déchéance, informer son assureur du sinistre dans les cinq jours à compter du moment où il en a eu connaissance,

— cinq clauses d’exclusion de garantie ont vocation à s’appliquer en l’espèce, dont la clause d’exclusion n°29 applicable en cas de réserves non levées comme en l’espèce.

Les dispositions générales du contrat liant la SA Swisslife à son assurée la SARL JE LU PI contiennent une clause de déchéance de garantie pour le cas où l’assuré ne donne pas connaissance du sinistre à son assureur dans les cinq jours de la date à laquelle il en a eu connaissance, les dispositions particulières dudit contrat, signées par la SARL JE LU PI renvoyant auxdites conditions générales (pièces 20 et 21 de la SARL JE LU PI).

Les éléments du dossier (pièces 17 et 18 de la SARL JE LU PI) laissent apparaître que la SARL JE LU PI, assignée en référé expertise en 2013, a informé son assureur du litige à ce moment-là, lequel a d’ailleurs mandaté un expert afin d’assister aux opérations d’expertise judiciaire. Le moyen soulevé est donc inopérant en l’espèce.

S’agissant en revanche de la clause d’exclusion n°29, que le tribunal a estimée réputée non écrite, cette dernière n’apparaît pas de formulation générale mais au contraire se trouve limitée dans son application aux dommages causés par des travaux ayant motivé les réserves, si le sinistre trouve son origine dans la cause même des réserves et tant que ces dernières n’auront pas été levées.

Ainsi, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le maître de l’ouvrage, en cas d’application de cette clause, ne se voit pas refuser toute indemnisation par l’assureur du responsable des dommages dans le simple cas de réserves formulées à la réception, mais uniquement si lesdites réserves n’ont pas été levées, ce qui est le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et aucune condamnation ne sera prononcée à l’encontre de la SA Swislife, fondée à opposer l’exclusion de sa garantie.

Sur les préjudices

Les préjudices matériels

Le montant de ces préjudices n’est pas discuté devant la cour.

Eu égard aux quantum de responsabilités retenus, il sera dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge de la dette globale de 26 954,06 euros HT due au titre des travaux de reprise sera répartie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [H] [L] et la MAF : 8 086,21 euros,

— La SARL Beck et Cie et la SMABTP : 11 720,03 euros,

— La SMABTP en qualité d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 7 094,56 euros,

— La SARl JE LU PI : 601,26 euros.

Les préjudices immatériels

Les pertes de loyers

L’impossibilité de louer une partie des locaux

Le tribunal a fait droit à la demande indemnitaire de la SCI Les Arnolys retenant que le local ne pouvait être loué du fait de son défaut d’étanchéité, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de reprise, et que le préjudice devait être estimé, conformément à l’avis de l’expert judiciaire, à la somme de 550 euros par mois à compter du 5 mai 2010 jusqu’à paiement des sommes mises à la charge des défendeurs.

Monsieur [L] et la MAF, la société Beck et Cie et la SMABTP, la société JE LU PI, et la SA Swisslife estiment pour leur part qu’il n’est justifié d’aucun préjudice et subsidiairement que ledit préjudice aurait été surévalué par l’expert, puis le tribunal, lesquels auraient retenu une surface incertaine et un prix de location au mètre carré trop haut et n’aurait pas tenu compte du préjudice réel.

Concernant la surface à retenir et le prix au mètre carré, l’expert judiciaire a pu indiquer sans être contredit que la surface serait de 110 mètres carrés et le prix de location au mètre carré de 10 euros. Aucune partie n’a adressé de dire sur ces points, de sorte qu’ils n’ont pas pu être discutés dans le cadre de l’expertise judiciaire, et les premières critiques à ce sujet sont contenues dans un rapport d’expertise amiable réalisé après l’expertise judiciaire par un expert-comptable (pièces 2 et 3 de monsieur [H] [L]), lequel se contente d’indiquer que le rapport d’expertise judiciaire ne contient pas d’éléments permettant de démontrer que l’expert a mesuré les locaux ni de documents concernant les loyers auxquels l’expert se réfère. Ce même rapport fait état des baux conclus avec la société Cuccia (8,9 euros le mètre carré) et la société Bouyssou et fils (5 euros le mètre carré) alors que le montant de ces loyers a été diminué pour tenir compte de l’état des locaux. Il évoque également des loyers commerciaux moyens de 6,20 euros au mètre carré dans le secteur, sans qu’il soit possible, à la lecture de ce rapport amiable, de déterminer si ces montants sont réellement représentatifs des prix moyens pratiqués pour le même type de locaux. Il fait également valoir que les prix auraient baissé depuis 2010, sans qu’il soit possible de déterminer dans quelle proportion et si cette baisse est précisément applicable aux locaux objets du présent litige.

Concernant enfin le préjudice réel, il est en l’espèce impossible à déterminer, y compris à l’aide des comptes d’exploitation détaillés ou du grand livre des comptes généraux de la SCI comme le suggèrent l’architecte et son assureur, les locaux n’ayant précisément pas pu être loués dans des conditions normales et le préjudice s’analysant par conséquent en une perte de chance. L’abattement de 50 % proposé par l’expert a nécessairement pour objet de tenir compte des aléas locatifs (vacance, charges et pertes locatives'), sans quoi il serait dépourvu de sens.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

La réduction de loyer consentie à la SAS Cuccia

Le tribunal a accordé une indemnité au titre d’une baisse de loyer accordée par la SCI Les Arnolys à la SAS Cuccia aux motifs que le bail conclu entre la SCI Les Arnolys et la SAS Cuccia le 1er février 2014 fait état d’une réduction de loyer, estimant que cette baisse de loyer s’élevait à la somme de 16 500 euros en 2014 et 12 000 euros en 2015 (sur la base d’un loyer initial de 36 000 euros).

Monsieur [L] et la MAF, la SARL JE.LU.PI et la SA Swisslife estiment pour leur part que le lien entre les désordres et le préjudice allégué n’est pas établi et qu’il n’est pas justifié du départ de la SAS Cuccia des lieux.

La SCI Les Arnolys considère quant à elle que le montant de la perte locative s’élève à la somme de 30 000 euros.

Le bail conclu entre la SCI Les Arnolys et la SAS Cuccia (pièce 19 de la SCI Les Arnolys) mentionne expressément que la baisse de loyer consentie et chiffrée (page 7) est la compensation des préjudices liés aux malfaçons dans le bâtiment et des conséquences relatives à la jouissance des lieux.

Dans ces conditions, le lien entre les désordres et le préjudice est établi.

S’agissant du montant, ce dernier est expressément prévu dans le bail, pour les montants retenus par le tribunal, étant précisé que le montant de 18 000 euros correspondant au loyer annuel de 2014 doit être amputé de 1 500 euros correspondant au mois de janvier, la SAS Cuccia ayant occupé les locaux à compter de février, d’où une différence de 1 500 euros entre les sommes retenues par le tribunal et l’évaluation proposée par la SCI Les Arnolys.

S’agissant enfin du départ de la SAS Cuccia, il est justifié de ce que ce dernier est intervenu fin 2015 eu égard au mauvais état des lieux (pièce 14 de la SCI Les Arnolys).

Le jugement sera confirmé.

Les pertes de loyers entre le départ de la SAS Cuccia et l’arrivée dans les lieux de la société Ets Bouyssou

Le tribunal a alloué à ce titre la somme de 60 000 euros pour la période du 1er janvier 2016 au 1er septembre 2017 (20 mois), la SCI Les Arnolys n’ayant plus perçu de loyers pendant cette période.

Or, ainsi que le soulèvent justement monsieur [H] [L] et son assureur, le tribunal n’a pas appliqué d’abattement, alors que le taux de vacance, le risque locatif et les autres aléas relatifs à un bail devaient être pris en compte.

Dans ces conditions, la somme allouée sera diminuée de moitié pour atteindre 30 000 euros (1 500 euros x 20 mois).

Les pertes subies depuis le 1er septembre 2017

Pendant l’occupation des lieux par la société Ets Bouyssou (du 1er septembre 2017 au 30 septembre 2020)

Le tribunal, constatant que le bail consenti à la société Ets Bouyssou (à compter du 1er septembre 2017) comportait une réduction de loyer correspondant à une perte annuelle de 21 000 euros, a fixé le montant du préjudice à la somme de 1 750 euros par mois à compter du 1er septembre 2017 jusqu’au paiement effectif des sommes mises à la charge des défendeurs.

Il apparaît cependant que la société Ets Bouyssou a quitté les lieux le 30 septembre 2020.

Le bail de la société Ets Bouyssou prévoyant un loyer de 24 000 euros par an, et une réduction de loyer du fait des infiltrations et de la présence de salpêtre dans les locaux du 1er septembre 2017 au 31 août 2018 pour le porter à 15 000 euros par an sur cette période (pièce 20 de la SCI Les Arnolys, page 7), il y a lieu de prendre pour base de calcul le loyer fixé sans tenir compte des difficultés (24 000 euros) et de fixer le préjudice subi à la somme de 24 000 euros – 15 000 euros = 9 000 euros.

S’agissant de la période du 1er septembre 2018 au 30 septembre 2020, la SCI Arnolys prétend que le loyer a, de fait été maintenu, contre les termes du bail, à la somme de 15 000 euros mais échoue à le démontrer, aucune pièce n’étant versée aux débats sur ce point. Dans ces conditions, il y lieu de considérer que le loyer versé est conforme aux stipulations du bail, soit 24 000 euros par an. Il n’apparaît donc pas sur cette période de préjudice financier.

La perte de loyer entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2021

Les locaux sont demeurés inoccupés pendant cette période.

Eu égard aux aléas d’une location (vacance et autres aléas locatifs'), le préjudice peut raisonnablement être évalué à la somme de 1 500 euros par mois, soit pour cette période 9 x 1 500 euros = 13 500 euros.

La perte de loyer depuis le 1er juillet 2021

Les locaux sont désormais occupés par la société Experf, qui bénéficie d’un bail mentionnant un loyer annuel de 24 000 euros. Il n’est pas indiqué au bail que ce loyer aurait été modéré compte tenu des désordres persistants (pièce 21 de la SCI Les Arnolys).

Dans ces conditions, même si certains occupants des locaux ont à se plaindre des conditions de travail (froid') (pièce 11 des la SCI Les Arnolys), il n’apparaît pas établi que le loyer aurait été fixé à un montant supérieur si les désordres n’existaient pas et aucun préjudice financier n’apparaît par conséquent sur cette période pour la SCI Les Arnolys.

Au final, sur la période du 1er septembre 2017, le préjudice s’élève à la somme de 9 000 euros + 13 500 euros = 22 500 euros. Le jugement sera infirmé en ce sens.

Le préjudice de jouissance des locataires Clim Service et Neo Tec

Le tribunal a justement considéré que la SCI Les Arnolys, qui développe sur ce point les mêmes moyens qu’en première instance, n’avait pas qualité pour agir n’étant pas elle-même victime de ce trouble de jouissance et le risque de voir sa responsabilité engagée par ses locataires étant insuffisant à établir un risque certain d’action à son encontre.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

La surconsommation électrique

Le tribunal a rejeté la demande de la SCI Les Arnolys aux motifs que cette dernière n’était pas chiffrée et qu’il n’était pas justifié d’une quelconque surfacturation.

La SCI Les Arnolys demande à la cour de faire droit à sa demande en son principe, à charge pour elle de mandater ultérieurement un expert à ses frais pour calculer son préjudice. Elle précise que l’expert a constaté des entrées d’air notamment qui gênent les salariés, contraints d’utiliser des chauffages d’appoint en plus du chauffage tournant.

D’une part, une mesure d’expertise n’est pas destinée à suppléer à la carence des parties alors qu’en l’espèce aucune pièce chiffrée n’est produite aux débats.

D’autre part et en tout état de cause, la surconsommation électrique alléguée constituerait un préjudice non pour la SCI Les Arnolys, bailleur, mais pour le preneur à bail ou ses salariés.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Le préjudice moral

Pas plus que devant le tribunal, la SCI Les Arnolys ne démontre que les désordres affectant son immeuble ont effectivement entaché sa réputation en qualité de bailleur.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé.

Les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

Monsieur [H] [L], la MAF, la SARL JE LU PI, la SARL Beck et Cie, la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Beck et Cie et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle, qui succombent au principal, seront condamnés à payer à la SCI Les Arnolys la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ils seront également condamnés aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Negre-Pepratx-Negre et de la SCP Philippe Grillon.

Il sera par ailleurs dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge des sommes dues au titre des frais irrépétibles et des dépens d’appel sera répartie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [H] [L] et de la MAF : 30 %,

— La SARL Beck et Cie et de la SMABTP : 42 %,

— La SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 26,50 %,

— La SARL JE LU PI : 1,50 %.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 13 avril 2021 sauf en ce qu’il a prononcé des condamnations à l’encontre de la SA Swisslife, concernant le montant de la somme allouée au titre de la perte de loyer à compter du 31 décembre 2015 et concernant la répartition entre coobligés de la charge de la dette globale de 26 954,06 euros, de la charge au titre du préjudice locatif, et de la charge au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

Statuant des chefs infirmés,

Dit que la SA Swisslife est fondée à opposer à la SARL JE LU PI l’exclusion de sa garantie et déboute les parties de toutes leurs demandes à son encontre ;

Dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge de la dette globale de 26 954,06 euros HT due au titre des travaux de reprise sera répartie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [H] [L] et la MAF : 8 086,21 euros,

— La SARL Beck et Cie et la SMABTP : 11 720,03 euros,

— La SMABTP en qualité d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 7 094,56 euros,

— La SARl JE LU PI : 601,26 euros ;

Fixe le montant de la somme due au titre de la perte de loyer entre le 31 décembre 2015 et le 1er septembre 2017 à la somme de 30 000 euros ;

Fixe le montant de la somme due au titre de la perte de loyer à compter du 1er septembre 2017 à la somme de 22 500 euros ;

Dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge des sommes dues au titre du préjudice locatif de la SCI Les Arnolys sera répartie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [H] [L] et de la MAF : 30 %,

— La SARL Beck et Cie de la SMABTP : 42 %,

— La SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 26,50 %,

— La SARL JE LU PI : 1,50 % ;

Dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge des sommes dues au titre des frais irrépétibles et des dépens sera répartie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [H] [L] et de la MAF : 30 %,

— La SARL Beck et Cie et de la SMABTP : 42 %,

— La SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 26,50 %,

— La SARL JE LU PI : 1,50 % ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum monsieur [H] [L], la MAF, la SARL JE LU PI, la SARL Beck et Cie, la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Beck et Cie et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle à payer à la SCI Les Arnolys la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum monsieur [H] [L], la MAF, la SARL JE LU PI, la SARL Beck et Cie, la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Beck et Cie et la SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Negre-Pepratx-Negre et de la SCP Philippe Grillon.

Dit que, dans leurs rapports entre eux, la charge des sommes dues au titre des frais irrépétibles et des dépens d’appel sera répartie ainsi qu’il suit :

— Monsieur [H] [L] et de la MAF : 30 %,

— La SARL Beck et Cie et de la SMABTP : 42 %,

— La SMABTP ès qualités d’assureur de la société Miroiterie Nouvelle : 26,50 %,

— La SARL JE LU PI : 1,50 %.

Le greffier, Le président,