ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03870 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OV44

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/03409

APPELANTS :

Monsieur [V] [C]

né le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 10]

et

S.A.S. [18], immatriculée au RCS de Montpellier sous le n°[N° SIREN/SIRET 15], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 12]

Représentés par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [S] [N]

née le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 10]

et

Monsieur [U] [N]

né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Eric VALETTE BERTHELSEN de la SELARL VALETTE BERTHELSEN ERIC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître [T] [K]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 17 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 21 juillet 2015, la SAS [4], dont Monsieur [V] [C] est associé, a obtenu un permis d’aménager ayant pour objet la création de quatre lots à bâtir sur la parcelle cadastrée section CD n° [Cadastre 13] à [Localité 10] (34).

Madame [W] [O] divorcée [N] et Madame [S] [N] (les consorts [N]), propriétaires de la parcelle voisine section CD n° [Cadastre 11] ont exercé un recours gracieux, puis contentieux, contre ce permis.

Les parties se sont rapprochées pour trouver une solution amiable.

Le 12 avril 2016, les consorts [N] d’une part et Monsieur [C] et la société [18] d’autre part, ont signé un compromis de vente par devant Maître [T] [K], notaire, pour l’acquisition de la parcelle CD n° [Cadastre 11] sous condition de l’abandon de la procédure devant le tribunal administratif, de l’obtention par les acquéreurs d’un financement ainsi que d’un permis d’aménager ayant pour objet la création de cinq lots à bâtir à usage d’habitation.

Le même jour, Monsieur [C] et la société [18] ont versé une somme de 50 000 euros entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie.

Les consorts [N] se sont désistés devant le tribunal administratif mais le permis d’aménager n’a pas été délivré aux acquéreurs.

En [Date décès 16] 2016 Madame [W] [O], divorcée [N], est décédée, laissant pour lui succéder Monsieur [U] [N].

Les parties ont tenté de trouver en vain un nouvel accord et face au refus de se voir restituer le dépôt de garantie, Monsieur [C] et la société [18] ont, par actes d’huissier délivrés les 29 mai, 15 juin et 3 juillet 2018, fait assigner les consorts [N] et Maître [K] devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par jugement du 8 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée par la faute des demandeurs ;

— Dit que les demandeurs ne justifient pas avoir accompli les diligences leur incombant en vue de l’obtention du permis d’aménager ;

— Dit qu’ils ne se sont pas valablement substitués une société " [19] » ;

— Dit que l’acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives signé le 12 avril 2016 est en conséquence devenu caduc par la faute des acquéreurs pressentis ;

— Les a déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

— Les a déboutés de leur demande relative aux intérêts produits par ce dépôt de garantie ;

— Les a déboutés de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’ils forment à l’encontre des consorts [N];

— Condamné solidairement Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à payer 50 000 euros aux consorts [N] au titre de la clause pénale convenue à l’acte ;

— Donné acte à Monsieur [K], séquestre du dépôt de garantie, de son accord pour remettre spontanément celui-ci à la personne désignée par la décision de justice définitive qui lui sera signifiée à cet effet ;

— En tant que de besoin, l’a condamné à remettre le montant qui sera déconsigné au titre de ce dépôt de garantie aux consorts [N] en paiement de la clause pénale ;

— Débouté Monsieur [V] [C] et la SAS [18] de l’intégralité des demandes qu’ils forment contre Monsieur [K] ;

— Débouté les consorts [N] de leur demande de dommages et intérêts qu’ils forment à l’encontre des demandeurs à raison de leur responsabilité contractuelle ;

— Condamné in solidum Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à payer aux consorts [N] une indemnité globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les a condamnés in solidum à payer la même somme au même titre à Monsieur [K] ;

— Les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance;

— Ordonné l’exécution provisoire pour le tout.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 17 septembre 2020, Monsieur [V] [C] et la SAS [18] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 28 avril 2021, Monsieur [V] [C] et la SAS [18] demandent à la cour d’appel de :

— Constater le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager ;

— Constater que Monsieur [V] [C] et la SAS [18] ont renoncé à souscrire un prêt ;

— Constater l’absence de faute de Monsieur [V] [C] et la SAS [18] dans la défaillance des conditions ;

— Réformer le jugement en date du 8 septembre 2020 en ce qu’il a :

o Dit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’a pas été réalisée par la faute des demandeurs ;

o Dit que les demandeurs ne justifient pas avoir accompli les diligences leur incombant en vue de l’obtention du permis d’aménager ;

o Dit qu’ils ne sont pas valablement substitués une société " [19]';

o Dit que l’acte sous seing privé de vente sous conditions suspensives signé le 12 avril 2016 est en conséquence devenu caduc par la faute des acquéreurs pressentis ;

o Les a déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie ;

o Les a déboutés de leur demande relative aux intérêts produits par ce dépôt de garantie ;

o Les a déboutés de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive qu’ils forment à l’encontre des consorts [N];

o Condamné solidairement Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à payer 50 000 euros aux consorts [N] au titre de la clause pénale convenue à l’acte ;

o Donné acte à Monsieur [K], séquestre du dépôt de garantie, de son accord pour remettre spontanément celui-ci à la personne désignée par la décision de justice définitive qui lui sera signifiée à cet effet et en tant que de besoin, l’a condamné à remettre le montant qui sera déconsigné au titre de ce dépôt de garantie aux consorts [N] en paiement de la clause pénale ;

o Débouté Monsieur [V] [C] et la SAS [18] de l’intégralité des demandes qu’ils forment contre Monsieur [K] ;

o Condamné in solidum Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à payer aux consorts [N] une indemnité globale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Les a condamnés in solidum à payer la même somme au même titre à Monsieur [K] ;

o Les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance;

o Ordonné l’exécution provisoire pour le tout.

En conséquence :

— Juger que Monsieur [V] [C] et la SAS [18] n’ont aucunement empêché la réalisation de la condition relative à l’obtention d’un prêt;

— Juger en conséquence que les acquéreurs sont fondés à obtenir la restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner Maître [K] à restituer le dépôt de garantie séquestré entre ses mains ;

— Condamner en tant que de besoin solidairement les consorts [N] à rembourser à Monsieur [V] [C] et la SAS [18] la somme de 50 000 euros ;

— Juger inapplicable la clause pénale ;

— Condamner solidairement le consorts [N] à payer à Monsieur [V] [C] et la SAS [18] les intérêts au taux légal sur la somme de 50 000 euros à compter du 19 novembre 2016 ;

— Débouter les consorts [N] de leur demande reconventionnelle ;

— Débouter les consorts [N] de toute demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Rejeter toute demande de Maître [K] à l’encontre des concluantes ;

— Condamner les consorts [N] et Maître [K] à payer in solidum la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 1er février 2021, les consorts [N] demandent à la cour d’appel de:

— Rejeter les conclusions d’appelant présentées par Monsieur [V] [C] et la SAS [18] ;

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier du 8 septembre 2020 ;

Y ajoutant :

— Condamner Monsieur [V] [C] et la SAS [18] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour recours abusif ;

— Condamner Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à verser à l’indivision [N] la somme de 3 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 février 2021, Maître [T] [K] demande à la cour d’appel de :

— Confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 8 septembre 2020 ;

Par conséquent et y ajoutant :

— Dire et juger qu’en l’absence d’accord entre Monsieur [V] [C] et la SAS [18] ainsi que les consorts [N] sur la libération des fonds ou de décision de justice définitive se prononçant sur la libération des fonds, le notaire est tenu d’un devoir de neutralité lui interdisant de se départir du dépôt de garantie litigieux ;

— Dire et juger que le notaire exécutera de manière spontanée toute décision de justice exécutoire ou définitive relative au dépôt de garantie ;

— Dire et juger que ni la clause pénale, ni les intérêts au taux légal assortissant cette dernière ne constitue un préjudice indemnisable à l’égard du notaire ;

— Dire et juger Maître [K] non fautif ;

— Dire et juger que le préjudice invoqué à l’égard du notaire est inexistant ;

— Dire et juger que l’intervention du notaire est sans lien causal avec le préjudice réclamé ;

— Débouter Monsieur [V] [C] et la SAS [18] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [K] ;

— Condamner tout succombant à verser la somme de 4 000 euros à Maître [K] au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile exposés devant la cour outre les entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Le compromis de vente signé par les parties le 12 avril 2016 prévoyait la condition suspensive d’obtention de prêt suivante :

'Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

— Montant : un million quatre cent mille euros

— Durée : 36 mois

— Taux maximum : 2,2 % hors assurance

Le compromis précisait que la réalisation de cette condition suspensive devait intervenir au plus tard le 31 août 2016 et résulter de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai fixé, le compromis serait caduque, le terme étant considéré comme extinctif.

Le compromis indiquait encore que si la condition était défaillie du fait de l’acquéreur, l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au vendeur en application des dispositions de l’article 1178 du code civil.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [C] et la SAS [18] ne justifient aucunement avoir effectué la moindre démarche auprès d’un ou de plusieurs établissements bancaires afin d’obtenir un prêt correspondant aux stipulations du compromis, ce qu’ils ne contestent pas par ailleurs.

En effet, les appelants font valoir qu’ils avaient renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt, de sorte qu’ils ne pouvaient pas justifier d’une quelconque demande à ce titre.

Ils exposent que cette condition n’était stipulée qu’à leur bénéfice et qu’ils pouvait en conséquence valablement y renoncer, cette faculté de renonciation étant prévue au compromis de vente.

Or, le compromis de vente stipule :

' Les présentes sont soumises à des conditions suspensives et réserves stipulées, pour certaines dans l’intérêt des deux parties, et pour d’autres dans l’intérêt de l’acquéreur seul.

En conséquence, la non réalisation d’une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf si l’acquéreur renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt.

Cette renonciation devra intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition dont il s’agit, ou postérieurement à la défaillance de la condition s’il s’agit d’une condition d’obtention d’un prêt '.

Si la condition suspensive relative au financement et à l’obtention d’un prêt était stipulée dans l’intérêt des acquéreurs qui pouvaient y renoncer, le délai dans lequel devait intervenir sa réalisation était en revanche stipulé dans l’intérêt des deux parties, et si les acquéreurs pouvaient renoncer à cette condition stipulée dans leur

intérêt, la renonciation devait intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation et conformément aux dispositions stipulées dans le compromis de vente.

En l’espèce, force est de constater que Monsieur [C] et la SAS [18] ne justifient pas avoir informé le notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, de leur renonciation, et ce avant le 31 août 2016, délai fixé pour la réalisation de la condition suspensive.

En effet, les courriers des 20 mars et 2 novembre 2017 dont font état les appelants sont intervenus bien postérieurement à la défaillance de la condition, le compromis étant alors caduc, comme l’indique Maître [J] lui-même, notaire des appelants, dans son mail adressé à Maître [K].

Par conséquent, la condition suspensive d’obtention du prêt stipulée au compromis de vente est bien défaillie du fait des acquéreurs, de sorte que le compromis de vente est caduque, sans qu’il soit besoin d’examiner la condition relative à l’obtention du permis d’aménager, étant rappelé qu’il résulte du compromis que la non réalisation d’une seule des conditions suspensives entraînera la caducité de l’acte.

La clause pénale prévue dans le compromis de vente, d’un montant de 50 000 euros, ' a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir les conditions d’exécution de la vente ', étant relevé que si les appelants font valoir qu’aucune mise en demeure ne leur a été adressé, cette mise en demeure n’est prévue que dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ce qui ne correspond pas au cas d’espèce.

Les acquéreurs, qui ne justifient avoir accompli aucune diligence en vue de l’obtention du prêt, et qui n’ont pas renoncé à la condition suspensive dans les formes et le délai prévu au compromis, n’ont pas permis, par leur faute, la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Monsieur [V] [C] et la SAS [18] seront donc condamnés solidairement à payer à Madame [S] [N] et Monsieur [U] [N] une somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande de dommages et intérêts, le caractère purement abusif de l’appel interjeté par Monsieur [C] et la SAS [18] n’étant pas caractérisé.

Enfin, compte tenu de ce qui vient d’être développé, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [C] et la SAS [18] de leur demande de restitution du dépôt de garantie et de leur demande relative aux intérêts produits par ce dépôt de garantie.

Le notaire, Maître [K], sequestre du dépôt de garantie, devra remettre spontanément celui-ci à la personne désignée par la décision de justice définitive qui lui sera signifiée à cet effet, le jugement étant confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne solidairement Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à payer à Madame [S] [N] et à Monsieur [U] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne solidairement Monsieur [V] [C] et la SAS [18] à payer à Maître [T] [K] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne solidairement Monsieur [V] [C] et la SAS [18] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,