ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04084 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQII

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JUIN 2022

Tribuanl Judiciaire de [Localité 5]

N° RG 20/02083

APPELANTE :

S.A.S. A.C. société par actions simplifiée immatriculée sous le numéro 489 216 150 au registre du commerce et des sociétés de Béziers, ayant son siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Rebecca SMITH, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S. [Adresse 8], Société par Actions Simplifiée, immatriculée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro 823743372, représentée par son Président en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 10]

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 JUIN 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 décembre 2016, la SAS Le Grand Port Plage a acquis auprès de la SAS Emma un fonds de commerce de restaurant bar (Licence IV) exploité à [Localité 9], [Adresse 3].

Par acte notarié du même jour, la SAS A.C a consenti à la SAS [Adresse 8] un bail commercial portant sur les locaux susvisés pour une durée de neuf années commençant à courir le 30 décembre 2016 pour se terminer le 29 décembre 2025, moyennant un loyer annuel hors taxe de 21 500 euros.

La SAS Le Grand Port Plage a entrepris des travaux d’aménagements desdits locaux aux fins d’agrandissement de la terrasse avant côté port et à cette occasion des fissurations et des décollements sur les corbeaux au-dessus de la terrasse ont été constatés et signalés au bailleur à compter du mois de janvier 2017.

Des travaux de réfection de l’immeuble à la charge du bailleur ont été entrepris à compter du mois d’avril 2017.

Arguant que l’ouverture du restaurant a été retardée en raison des travaux structurels de réfection de l’immeuble générant une perte d’exploitation estimée à 225 557 euros, la SAS [Adresse 8] a, par acte d’huissier de justice du 13 octobre 2020, après avoir mis en demeure son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2020, fait assigner la SAS A.C devant le tribunal judiciaire de Béziers en responsabilité et en réparation de ses préjudices.

Le jugement contradictoire rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Condamne la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 54 548,38 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte d’exploitation subie en 2017 ;

Condamne la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 8] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande reconventionnelle en production de pièces présentée par la SAS A.C à l’encontre de la SAS [Adresse 8] ;

Condamne la SAS A.C à payer les dépens de la présente instance ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge retient que la SAS A.C a manqué à son obligation de délivrance conforme des lieux loués, engageant sa responsabilité civile contractuelle, dans la mesure où le bâtiment a été fermé au public durant les travaux de réfection structurelle de l’immeuble, entre la mi-avril et la mi-juin 2017, de sorte que la SAS [Adresse 8] a été empêchée d’exploiter son fonds de commerce ou de poursuivre les travaux préalables à l’exploitation.

Toutefois, il relève que le préjudice de perte d’exploitation de la société preneuse ne s’étend que sur la période de deux mois correspondant à la durée des travaux de réfection structurelle de l’immeuble, peu importe les dates prévisibles et réelles d’ouverture du commerce, la durée consacrée par la SAS Le Grand Port Plage à la réalisation des travaux d’aménagements n’étant pas le fait du bailleur et ne pouvant assoir l’existence d’un préjudice de perte d’exploitation. A ce titre, il alloue à la société preneuse la somme de 54 548,38 euros, correspondant à la moyenne entre la somme moyenne de sa marge brute sur deux mois en 2018 et la somme moyenne de sa marge brute sur deux mois en 2019.

Il rejette la demande présentée par la SAS A.C tendant à l’injonction de la production de l’ensemble des documents relatifs aux travaux entrepris dans les locaux entre décembre 2016 et juillet 2017, estimant que lesdits documents ne sont pas utiles à la solution du litige.

La société AC a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 26 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions du 16 janvier 2025, la société AC demande à la cour de :

Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

Déclarer la SAS A.C recevable et bien fondée en son appel de la décision rendue le 13 juin 2022 (RG n° 20/02083) par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Réformer la décision rendue le 13 juin 2022 (RG n° 20/02083) par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’elle a :

Condamné la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 8] la somme de 54 548,38 euros à titre de dommages-intérêts pour perte d’exploitation subie en 2017,

Condamné la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté la demande reconventionnelle en production de pièces présentée par la SAS A.C à l’encontre de la SAS [Adresse 8],

Condamné la SAS A.C à payer les dépens de la présente instance,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

Juger que la SAS A.C, bailleur, n’a commis aucun manquement contractuel à l’égard de la SAS [Adresse 7] ;

Juger que la SAS A.C a parfaitement respecté son obligation de délivrance des locaux ;

Juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter la clause de souffrance insérée dans le bail commercial à l’article 8 ;

Juger que la SAS [Adresse 7] ne rapporte pas la preuve des prétendus manquements de la SAS A.C et de son prétendu préjudice ;

En tout état de cause,

Débouter la SAS [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner la SAS Le Grand Port de Plage à verser à la SAS A.C la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS [Adresse 7] aux entiers dépens, qui seront distraits au profit de M^e Fabienne Magna, avocat, (SELARL Eleom) en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AC reproche au premier juge de ne pas avoir tiré les conséquences légales de certaines constatations et notamment d’avoir fait une mauvaise application des dispositions de l’article 1724 du code civil lequel envisage une baisse du prix de bail et ne permet pas la reconnaissance d’un préjudice d’exploitation.

A ce titre, l’appelante soutient que le premier juge n’a pas tenu compte de l’exonération de loyers déjà accordée à la société [Adresse 6] pour tenir compte des travaux réalisés.

Elle souligne encore que le premier juge n’a pas fait application des dispositions contractuelles sans toutefois motiver sa décision.

Elle invoque pour sa part l’application de l’article 8 du bail qui est un obstacle à l’allocation d’une indemnisation sauf à établir une gêne trop importante apportée à sa jouissance en raison d’une faute du bailleur. Ainsi, en l’absence de preuve d’un empêchement d’exercer en totalité et sur une durée excédant un délai raisonnable, la reconnaissance d’un préjudice est proscrite.

Elle ajoute que les travaux en cause ont été réalisés en urgence avec accord des parties pour un achèvement prévu le 1er juillet 2017 et ce alors même que la société intimée n’avait pas débuté son exploitation. Les travaux s’étant finalement achevés avec trois semaines d’avance, il ne peut être retenu tant un manque de diligence de sa part qu’un défaut de délivrance.

En l’absence de toute faute ou de trouble anormal lié aux travaux, il doit être fait application de la clause de souffrance insérée au bail permettant d’écarter la prétention de la société Grand Port Plage.

Sur les demandes indemnitaires de l’intimée, elle conteste toute faute contractuelle soutenant avoir fait preuve de diligence dans l’organisation des travaux tout en relevant que la date de début d’exploitation était convenue au 13 avril 2017. Elle souligne que le début d’activité a été effectif au 27 juillet 2017 bien après la réalisation des travaux de sorte qu’elle ne peut être tenue responsable des retards.

Elle conteste sur ce point toute mauvaise foi, comme le révèle d’ailleurs la chronologie des faits, exposant ne pas avoir été sensibilisée aux désordres en cause, qui étaient masqués par la présence d’un coffrage, et avoir obtenu un avis favorable de la commission de sécurité, qui n’a alors rien noté de préoccupant, la présence de fissures ayant révélé par la pose de la véranda. L’appelante prétend à cet égard être victime d’une situation antérieure à son achat suite à une dissimulation organisée par les anciens propriétaires. Elle ajoute que la mise en place de la véranda devait être faite après avis favorable du bailleur et sous la surveillance d’un architecte.

De manière subsidiaire, elle relève que l’indemnisation accordée par le premier juge n’est pas sérieuse dans la mesure où elle ne repose sur aucun élément comptable probant, le tribunal se contentant d’une simple attestation pour évaluer une perte d’exploitation dont les modalités de calcul sont précises. Elle ajoute que la fixation de l’indemnisation n’a nullement tenu compte de la dispense de loyers.

Enfin, sur le quantum, l’appelante fait valoir que le préjudice devait s’apprécier sur le fondement de la perte de chance et que différents paramètres devaient être pris en compte par le premier juge (période d’exploitation, notoriété de l’établissement').

Pour finir, elle conteste toute erreur matérielle sur le montant alloué par le premier juge.

Dans ses dernières conclusions du 3 juin 2025, la SAS [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Dire et juger l’appel incident recevable en la forme ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

Confirmer le jugement déféré rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a :

Condamné la SAS A.C à indemniser la SAS [Adresse 7], au titre de la perte d’exploitation sur une période de deux mois courant de mi-avril 2017 à mi-juin 2017, en raison de la violation de son obligation de délivrance,

Condamné la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté la demande reconventionnelle en production de pièces présentée par la SAS A.C à l’encontre de la SAS [Adresse 7],

Condamné la SAS A.C aux dépens ;

Réformer le jugement déféré rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a :

Fixé le montant des dommages-intérêts alloués à la SAS [Adresse 7] à la somme de 54 548,38 euros ;

Condamner la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] la somme de 109 096,76 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte d’exploitation subie en 2017 ;

Condamner la SAS A.C à payer à la SAS [Adresse 7] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS A.C. aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’intimée reproche au bailleur un manquement à son obligation de délivrance et excipe qu’aucune clause contractuelle ne saurait restreinte l’obligation essentielle de la société AC.

Elle soutient que le local en cause présentait des vices cachés affectant la structure de l’immeuble empêchant ce dernier de recevoir la destination choisie. Elle précise que le restaurant, qui devait ouvrir le 13 avril 2017, n’a pu débuter son activité qu’à compter du 27 juillet 2017. Le bailleur doit en conséquence la garantir de ces vices quand bien il n’en aurait pas eu connaissance de sorte que l’indemnisation de ses pertes est acquise.

L’intimée ajoute que la clause de souffrance des travaux a pour limite le respect de l’obligation essentielle du bailleur et se prévaut d’une jurisprudence constante en ce sens de la cour de cassation.

Elle fait valoir encore que les désordres ont entraîné la fermeture du restaurant au public tant pour permettre la réalisation des travaux que pour garantir la sécurité des clients. Le bailleur est donc entièrement responsable de la perte générée par le retard pris dans l’ouverture du restaurant.

Sur la mise en place de la véranda, l’intimée se réfère au contrat de bail qui visait expressément cet aménagement pour lequel une demande d’autorisation était en cours. L’autorisation donnée par la société AC est incontestable.

Pour finir, elle précise que les désordres provoqués par l’entreprise Freyssinet ne sont pas à l’origine du retard pris lors de l’ouverture du restaurant qui incombe entièrement au bailleur.

Sur la perte d’exploitation, elle fait valoir que le chiffrage correspond bien à l’activité d’un seul restaurant contrairement à ce que laisse entendre l’appelante qui évoque l’existence d’un autre établissement.

A titre d’appel incident, l’intimée sollicite la rectification de l’erreur matérielle soutenant que le premier juge a commis une erreur dans la détermination du préjudice qui correspond à un mois de perte de marge brute alors que dans la motivation, la juridiction retient une évaluation reposant sur deux mois.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 juin 2025.

MOTIFS

1/ Sur la mise en cause du bailleur :

Les articles 1719 et 1720 mettent à la charge du bailleur une obligation de délivrance impliquant la délivrance de la chose en bon état de réparations et d’assurer au locataire une jouissance paisible.

Selon l’article 1721, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En application des dispositions de l’article 1724, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’ à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais si ces réparations durent plus de « vingt et un jours», le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

La société appelante critique la décision du premier juge en ce qu’il a alloué une indemnisation au titre de la perte d’exploitation considérant d’une part que le bail comprend une clause dite de souffrance interdisant au locataire de solliciter, à la suite de travaux exécutés au sein des locaux en cours de bail, une indemnisation ou une diminution des loyers quelque soit l’importance et la durée des travaux sauf en cas de force majeure et d’autre part qu’il devait faire application des dispositions de l’article 1724 du code civil qui autorise seulement une diminution du loyer.

Il n’est nullement contesté que dans le cadre de la réalisation de travaux portant extension de la terrasse existante, ont été mis en évidence des fissurations importantes et des décollements d’enduit sur les corbeaux soutenant les balcons du premier étage situés au-dessus de la terrasse, le tout révélé par la destruction d’un coffrage.

Il est à relever contrairement à ce qui est indiqué par la société AC que le bailleur était informé de la réalisation desdits travaux, le bail commercial mentionnant expressément dans le cadre des conditions particulières qu'« une autorisation est donnée par le propriétaire pour le démontage et la réalisation d’un éventuel agrandissement de la terrasse avant côté port dans les limites des règles d’urbanisme applicables à la zone ».

Il est constant que ces désordres structurels affectent la solidité de l’ouvrage considérant le risque sérieux d’effondrement des balcons fissurés ainsi que l’existence de morceaux d’enduit pouvant se détacher et tomber sur la véranda située au-dessous.

Le bailleur n’a d’ailleurs pas contesté sa responsabilité en engageant des travaux de consolidation.

Ces désordres révélés en janvier 2017, soit moins d’un mois après la prise à bail des locaux, sont des vices cachés affectant la chose louée qui en empêchent l’usage, peu importe que le bailleur ne les a pas connus lors de la conclusion du bail.

Ils caractérisent donc un manquement du bailleur à son obligation de délivrance qui doit réparer les conséquences induites par ces désordres et qui ne peuvent se limiter à une baisse de loyer comme le prévoit l’article1724 du code civil qui n’est donc pas applicable au cas d’espèce.

Par ailleurs, l’obligation de délivrance ne peut être écartée par le bailleur sauf à justifier d’une clause le prévoyant expressément.

En effet, si les dispositions énoncées à l’article 1721 du code civil ne sont pas d’ordre public et s’il peut y être dérogé par des conventions particulières, encore faut-il que soit justifiée d’une clause claire et non équivoque aux termes de laquelle le bailleur s’exonère de la garantie pour les vices de la chose.

Tel n’est pas le cas en l’espèce étant relevé que la clause dite de souffrance ne saurait avoir pour effet d’exonérer le bailleur de l’obligation de délivrance qui s’impose à lui en l’absence de clause contractuelle contraire.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a reconnu que la responsabilité civile contractuelle de la société AC était engagée.

2/ Sur l’indemnisation du préjudice :

L’appelante critique la reconnaissance d’une perte d’exploitation alors que selon elle, le preneur pouvait débuter l’exploitation partielle de son activité, les travaux ne concernant qu’une partie du local, qu’il ne justifie pas d’un début d’activité prévu au mois d’avril 2017 et qu’elle s’est montrée diligente dans l’exécution des travaux.

Pour rappel, les désordres révélés par les travaux engagés par la société intimé affectent la solidité de l’ouvrage considérant le risque sérieux d’effondrement des balcons fissurés ainsi que l’existence de morceaux d’enduit pouvant se détacher et tomber sur la véranda située au-dessous.

Il existe dès lors un risque évident pour la sécurité tant des salariés de la société que de la clientèle.

Par ailleurs, les travaux de réparation ont nécessité la dépose de la véranda ce qui a donc immobilisé la terrasse. Or, la SARL [Adresse 8] exploite une activité de restauration en bord de mer de sorte que l’exploitation partielle du restaurant sans l’utilisation de la terrasse n’est pas réaliste étant souligné que la réalisation des travaux de réparation ont retardé celle des travaux des aménagements intérieurs des locaux incombant au preneur qui a donc reporté l’ouverture de son établissement.

De plus, il est justifié d’un début d’activité prévu par l’intimé au mois d’avril 2017 comme l’établit le devis daté du 15 novembre 2016 faisant état de nombreux travaux d’aménagement devant débuter en février pour une durée de deux mois.

Il est enfin justifié que la réception des travaux est intervenue par procès-verbal de constat en date du 9 juin 2017 de sorte que le manquement du bailleur à son obligation a empêché son locataire d’exploiter son activité pendant une période de deux mois peu importe que le bailleur ait fait preuve de diligences dans la réalisation des travaux.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que la perte d’exploitation devait être calculée sur la base de deux mois.

Pour le surplus, le premier juge a alloué la somme de 54.548,38 euros.

L’intimé produit une attestation comptable faisant état de résultats économiques pour les exercices 2017, 2018 et 2019 que la cour considère insuffisante pour évaluer la perte d’exploitation en l’absence de documents comptables et fiscaux.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats sur ce seul point et d’inviter la société Le Grand Port Plage à justifier de l’évaluation du préjudice subi notamment par la production de documents comptables et fiscaux.

Les demandes accessoires seront réservées.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt mixte contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a retenu la responsabilité civile contractuelle de la société AC ainsi que le principe d’un préjudice,

Pour le surplus,

Ordonne la réouverture des débats et invite les parties à se présenter à l’audience du mercredi 10 décembre 2025 à 14 heures,avec une nouvelle ordonnance de clôture au 19 novembre 2025,

Invite la société [Adresse 8] à justifier de l’évaluation du préjudice subi notamment par la production de documents comptables et fiscaux,

Réserve les autres demandes.

Le greffier Le conseiller en remplacement de la Présidente empêchée