COUR D’APPEL

DE [Localité 12]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 28 janvier 2025

N° RG 24/00469 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GEXN

— LB- Arrêt n° 34

[G] [H] épouse [D], S.C.I. DS / [X] [V], [F] [V]

Ordonnance de Référé, origine Président du Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 20 Février 2024, enregistrée sous le n° 23/00859

Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [G] [H] épouse [D]

[Adresse 13]

[Localité 8]

et

S.C.I. DS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentées par Maître Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTES

ET :

M. [X] [V]

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

M. [F] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par Maître Hélène BAPT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Maître Karim MORE, avocat au barreau de NANTES

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 novembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 16 décembre 2022, maître [N], notaire, a reçu un acte consacrant une promesse unilatérale de vente consentie par M. [X] [V] et M. [F] [V] en faveur de Mme [G] [H] épouse [D], valable jusqu’au 30 mars 2023, concernant une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 10] (Puy-de-Dôme), le prix de cession étant fixé à 245'000 euros, somme payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse.

L’acte prévoyait une condition suspensive liée à l’obtention par Mme [H] épouse [D], au plus tard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signature de l’acte, d’un prêt d’un montant maximal de 285'000 euros, au taux nominal de 2,50 % l’an, hors assurances, remboursable sur 20 ans, ainsi que l’obligation pour le bénéficiaire de notifier au promettant et au notaire le fait de l’obtention ou de la non obtention de l’offre de prêt.

Il était également stipulé à l’acte la fixation du montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire et irréductible de 24'500 euros, le bénéficiaire étant expressément dispensé du versement immédiat de cette somme.

Il était par ailleurs inséré à l’acte une clause relative à la faculté de substitution reconnue au bénéficiaire, au moment de la réalisation par acte authentique, au profit de toute personne physique ou morale, à charge pour le bénéficiaire d’en informer le promettant.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 avril 2023, M. [X] [V] et M. [F] [V], se prévalant de l’absence de notification de l’obtention ou de la non obtention d’un prêt et de justification du dépôt de demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles dans les délai impartis, ont mis en demeure Mme [H] épouse [D] de leur notifier soit la renonciation au bénéfice de la condition suspensive en acceptant des offres de prêt à des conditions moins favorables que celles prévues au contrat, soit sa décision de ne plus faire appel à un emprunt, et, à défaut, de régler la somme de 24'500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ce courrier a été retourné à M. [X] [V] et M. [F] [V] avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 mai 2023, M. [X] [V] et M. [F] [V] ont mis en demeure Mme [H] épouse [D] de leur régler la somme de 24'500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. Ce courrier n’a pas été retiré par cette dernière.

Par courrier du 4 juillet 2023, le conseil de Mme [H] épouse [D] a informé le conseil des consorts [V] du fait que la SCI DS avait déposé un dossier de financement auprès de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes et que la demande avait été refusée le 4 avril 2023 de sorte que la SCI DS ne pouvait être redevable d’une quelconque indemnité d’immobilisation.

Par courrier en date du 18 juillet 2023, MM. [V] ont réclamé notamment la communication de la lettre de notification du souhait du bénéficiaire de faire jouer la clause de substitution en faveur de la SCI DS.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, M. [X] [V] et M. [F] [V] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand Mme [G] [H] épouse [D] et la SCI DS pour obtenir la condamnation de la première au paiement de la somme de 24'500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et de la seconde à supporter solidairement les condamnations prononcées.

Par ordonnance rendue le 20 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :

Vu l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte en date du 16 décembre 2022,

— Condamne Mme [G] [H] épouse [D] à payer à M. [X] [V] et à M. [F] [V], à titre provisionnel, la somme de 24'500 euros ;

— Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

— Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Mme [G] [H] épouse [D] aux entiers dépens ;

— Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Mme [G] [H] épouse [D] et la SCI DS ont relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 19 mars 2024.

Vu les conclusions de Mme [G] [H] épouse [D] et de la SCI DS en date du 25 avril 2024 ;

Vu les conclusions de M. [X] [V] et M. [F] [V] en date du 21 mars 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande de provision présentée à l’encontre de Mme [H] épouse [D] :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La faculté pour le juge des référés d’ordonner le versement d’une provision est subordonnée à l’absence de contestation sérieuse tant sur le principe de l’obligation que sur l’ampleur de la mesure, la provision devant être limitée au montant non sérieusement contestable de l’obligation, pouvant correspondre à la totalité de la créance réclamée.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation qu’il invoque au soutien de la demande d’indemnité provisionnelle, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. Une contestation doit être considérée comme étant sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision que prendrait le juge du fond s’il était saisi de la demande. Ainsi, la contestation est sérieuse lorsqu’elle paraît susceptible de prospérer au fond.

En l’espèce, les consorts [V] réclament la condamnation de Mme [H] épouse [D] au paiement de la somme de 24'500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte, considérant que, dans la mesure où l’appelante ne justifie pas avoir accompli avant le 16 janvier 2023 les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, aux conditions prévues à la promesse de vente, la condition suspensive est réputée accomplie, ce en application de l’article 1304-3 du code civil, soulignant encore que l’appelante ne leur a pas notifié le fait de la non obtention du prêt avant le 16 février 2023.

Mme [H] épouse [D] soutient quant à elle avoir rempli son obligation de déposer deux demandes de prêt dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte. Elle explique avoir adressé un dossier à la société TF Courtage le 9 janvier 2023, cet organisme ayant alors lui-même déposé la demande auprès d’un établissement bancaire, puis avoir présenté une demande à la banque BNP Paribas, qui lui a adressé une réponse négative le 10 janvier 2023. Elle indique encore avoir reçu une attestation de refus de financement de la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes établie le 4 avril 2023.

Elle affirme en outre avoir informé l’agence immobilière et les notaires de ses difficultés pour obtenir le prêt nécessaire à l’acquisition de la maison. Elle estime que les consorts [V] ont fait preuve de mauvaise foi de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande. Subsidiairement, elle demande à la cour de ramener à l’euro symbolique le montant de l’indemnité réclamée, qui constitue selon elle une clause pénale.

La promesse de vente reçue le 16 décembre 2022 par maître [N], notaire, prévoyait une indemnité d’immobilisation en ces termes :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 24'500 EUROS (24'500 EUR).

Le PROMETTANT dispense expressément le BÉNÉFICIAIRE du versement immédiat de cette somme.

Le PROMETTANT reconnaît avoir été mis en garde par le notaire soussigné des conséquences de l’absence de versement de cette indemnité d’immobilisation.

Il est rappelé que celle-ci constitue la contrepartie de la double obligation souscrite par le PROMETTANT de ne pas céder à autrui le bien objet de la promesse pendant la durée de l’option et de maintenir cette offre pendant ce délai.

Le PROMETTANT s’engage irrévocablement à vendre par la présente promesse.

Le BÉNÉFICIAIRE de son côté ne souscrit aucun engagement d’acquérir.

En conséquence au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’exercerait pas son droit d’option comme il en a légitimement la faculté, le [11] ne disposerait d’aucune somme versée entre les mains d’un tiers qui en serait constitué séquestre pour se voir régler l’indemnité d’immobilisation à laquelle il aurait droit dans ce cas.

Dûment informé le PROMETTANT persiste dans son intention de dispenser le bénéficiaire du versement immédiat de cette indemnité.

Il est toutefois convenu que dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de l’indemnité d’immobilisation à première demande du PROMETTANT. »

Il est par ailleurs stipulé dans l’acte une condition suspensive d’obtention de prêt, au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la signature de l’acte, soit le 16 février 2023, libellée de la manière suivante :

« Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tout organisme bancaire

— Montant maximal de la somme empruntée : DEUX CENT QUATRE-VINGT-CINQ MILLE EUROS (285'000 EUR)

— Durée maximale de remboursement : 20 ans

— Taux nominal d’intérêt maximal : 2,50 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La demande de prêt devra être effectuée auprès de tout établissement bancaire au plus tard dans le délai d’un mois à compter des présentes.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BÉNÉFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard dans un délai de deux (2) mois à compter de la signature des présentes.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte (article L 313-41 du code de la consommation).

Le BÉNÉFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance :

— Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité.

— Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

L’obtention ou non obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BÉNÉFICIAIRE au PROMETTANT.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le [9] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BÉNÉFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le BÉNÉFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT (')

Refus du prêt-justification

Le BÉNÉFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En conséquence, le BÉNÉFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt »

Il sera observé en premier lieu qu’il résulte de la clause relative à la condition suspensive que le défaut de transmission au promettant de la justification de l’obtention ou de la non obtention du prêt par le bénéficiaire a pour seul effet que la condition suspensive soit « censée défaillie », de sorte que le promettant se trouve libéré de la promesse, devenue caduque, mais est en revanche sans incidence sur le droit à indemnité d’immobilisation.

Il ressort en effet de la clause consacrée à l’indemnité d’immobilisation que celle-ci n’est due que, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire se serait soustrait à la réalisation de l’acquisition, étant rappelé qu’en application de l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais est réputée réalisée, de sorte que le bénéficiaire est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement, pour soutenir que la condition suspensive est défaillie, de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

En l’occurrence, Mme [H] épouse [D] devait obtenir pour le financement de l’acquisition un prêt d’un montant maximal de 285'000 euros au taux d’intérêt maximal de 2,50 % l’an (hors assurances), remboursable sur une durée maximale de 20 ans, ce au plus tard le 16 février 2023. Il appartenait en outre à Mme [H] épouse [D], au titre des diligences nécessaires à l’accomplissement de la condition suspensive, de déposer simultanément deux demandes de prêt, aux conditions prévues à l’acte, ce avant le 16 janvier 2023.

L’appelante, pour justifier des diligences entreprises, communique les pièces suivantes :

— Un document en date du 4 avril 2023 intitulé « Attestation de dépôt de dossier » émanant de la société TF Courtage et ainsi libellée : « La société TF Courtage (…) atteste du dépôt de dossier le 09/01/2023, de M. [D] [W] et de Mme [D] [G] pour la demande de financement dont vous trouverez la synthèse en annexe ».

Or, l’annexe visée par cette attestation n’est pas communiquée par l’appelante. Dès lors ce document, qui au demeurant ne donne aucune précision sur l’organisme bancaire sollicité et la suite réservée à la demande de prêt, ne permet pas de démontrer que Mme [H] a déposé par l’intermédiaire de la société de courtage une demande de prêt répondant aux caractéristiques énoncées dans la promesse de vente, s’agissant du montant et de la durée du prêt réclamé, et du taux d’intérêt nominal maximal hors assurances ;

— Un courrier de la banque BNP Paribas, mentionnant en objet « Notre réponse du 10/01/2023 à votre demande de financement d’un montant de 280'000 euros », libellé en ces termes :

« Vous nous avez sollicités (') pour financer tout ou partie de votre projet immobilier situé (')

Malheureusement, comme échangé avec vous, nous ne pouvons donner une réponse favorable à votre demande de financement, répartie comme suit :

— Prêt : 280'000 euros sur une durée de 240 mois, un taux de 3,02 % » ;

Ce document permet de constater que la demande de prêt présentée n’était pas conforme aux stipulations contractuelles. En effet, si le montant emprunté était inférieur à celui qui était envisagé dans la promesse, qui constituait un maximum, le taux d’intérêt s’élevait à 3,02 %, ce qui n’est pas sans incidence sur le montant des mensualités et le coût total du crédit ;

— Une attestation en date du 4 avril 2023 adressée par la Banque Populaire Auvergne Rhône-Alpes à Mme [H] et à la SCI DS, ainsi libellée :

« Nous soussignés (') attestons par la présente ne pas donner une suite favorable à la demande de financement présentée par Mme [H], dont les caractéristiques sont les suivantes :

— Nature du financement : IMMOBILIER

— Objet : ACHAT MAISON

— Adresse du bien : [Adresse 5]

— Montant du prêt : 285'000 euros

— Durée : 240 mois »

Cette pièce ne permet pas d’établir que la demande de prêt formée auprès de la Banque Populaire était conforme aux stipulations contractuelles, le courrier de refus de cette banque ne délivrant aucune information sur la date de présentation de la demande de prêt et ne comportant en outre aucune précision quant au taux d’intérêt.

Il apparaît ainsi que Mme [H] n’est pas en mesure de rapporter la preuve qui lui incombe de l’existence de deux refus de demandes de prêt répondant aux caractéristiques définies par le contrat et déposées simultanément dans les délais prévus et qu’ainsi elle ne démontre pas avoir entrepris les démarches nécessaires à la réalisation de la condition suspensive. Il en résulte que, par application des clauses contractuelles et de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive n’est pas « défaillie », mais est réputée réalisée, de sorte que Mme [H] est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Mme [H] forme devant la cour une « demande subsidiaire », qui n’a pas été présentée devant le premier juge, tendant à la modération du montant de l’indemnité d’immobilisation, soutenant que celle-ci correspond à une clause pénale. Cette demande s’analyse en réalité, dans le cadre du référé, comme une contestation élevée à l’encontre de la demande de condamnation au paiement provisionnel de l’indemnité d’immobilisation pour son montant intégral.

Il apparaît toutefois que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne souffre d’aucune ambiguïté justifiant son interprétation, office qui relèverait du juge du fond. En effet, cette indemnité, acquise au promettant, indépendamment de toute notion de faute, en cas de renonciation du bénéficiaire à acquérir le bien promis nonobstant la réalisation de la condition suspensive, n’a pas la nature d’une clause pénale alors qu’elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation mais de rétribuer l’exclusivité du bien consentie au bénéficiaire pendant la durée de la promesse.

Mme [H] ne peut en conséquence réclamer la modération de l’indemnité allouée, son argumentation relative à la bonne volonté dont elle aurait fait preuve pour tenter malgré tout d’obtenir un financement, quand les vendeurs auraient selon elle manifesté de leur côté une particulière mauvaise foi, étant sans incidence sur la solution du litige.

Il ressort en définitive de l’ensemble de ces explications que Mme [H] ne démontre pas l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande si celle-ci était présentée devant le juge du fond.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accueilli la demande d’indemnité provisionnelle à hauteur de la somme réclamée, correspondant à l’intégralité de la somme due en application du contrat.

— Sur la demande formée à l’encontre de la SCI DS :

Les consorts [V], soulignant que « via son conseil » Mme [H], « apparaît soutenir avoir fait jouer la clause de substitution profit de la SCI DS », sollicitent l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté leur demande tendant à ce qu’il soit jugé que la SCI DS sera tenue solidairement des condamnation prononcées à l’encontre de Mme [G] [H] épouse [D].

Sur ce point, le premier juge a retenu que, la preuve de l’existence juridique de la SCI DS au cours de la période en cause n’étant par rapportée, il n’y avait pas lieu à prononcer une condamnation solidaire.

Les intimés affirment que la SCI DS a été constituée par Mme [H] et M. [D] par acte du 3 février 2023, soit pendant la période de validité de la promesse de vente. Ils ne communiquent cependant aucune pièce en ce sens, étant observé encore qu’il ressort des termes de la promesse que l’exercice de la faculté de substitution devait faire l’objet d’une notification au promettant, ce qu’a d’ailleurs rappelé le conseil des consorts [V] au conseil de Mme [H] par courrier du 18 juillet 2023, et encore par courrier du 25 juillet 2023.

Par ailleurs, s’il apparaît que Mme [H] a bien envisagé d’exercer la faculté de substitution prévue par la promesse de vente, il n’est pas suffisamment établi, en l’état des pièces communiquées, qu’un accord définitif serait intervenu à ce sujet.

Il résulte de ces explications que la demande se heurte à une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’elle soit accueillie devant le juge des référés. L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur les dépens. Mme [G] [H] épouse [D] sera condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M. [X] [V] et M. [F] [V], pris ensemble, la somme de 1500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais qu’ils ont dû exposer pour faire assurer la défense de leurs intérêts devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [G] [H] épouse [D] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [G] [H] épouse [D] à payer à M. [X] [V] et M. [F] [V], pris ensemble, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président