COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02266 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUPG

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 17AVRIL 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 24/31285

APPELANTS :

Madame [J] [V]

née le 01 Octobre 1985 à [Localité 15] (30)

[Adresse 5]

[Localité 10]

et

Monsieur [B] [U]

né le 26 Octobre 1979 à [Localité 17] (31)

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentés par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Bérengère BRIBES de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [S] [H]

née le 14 Août 1945 à [Localité 16] (12)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

et

Monsieur [N] [H]

né le 10 Avril 1945 à [Localité 13] (34)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentés par M^e Jean Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 01 octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2022, les consorts [U]-[V] ont acquis auprès des consorts [A]-[Z] une parcelle sise [Adresse 4] cadastrée section DL n°[Cadastre 8]. Cette parcelle est contiguë aux parcelles cadastrées section DL n° [Cadastre 11] et [Cadastre 3] appartenant des époux [H]. La communauté d’agglomération du Pays de l’Or est quant à elle propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 1].

Se plaignant de ce que les consorts [U]-[V] auraient obstrué la servitude de passage dont ils bénéficiaient, Monsieur [N] [H] et Madame [S] [Y] épouse [H] ont, par acte du 1er octobre 2024, fait assigner Monsieur [B] [U], Madame [J] [V] et la communauté d’agglomération du Pays de l’Or afin notamment de voir condamner les consorts [U]-[V], sous astreinte, à accomplir les travaux de remise en état de la servitude de passage se trouvant sur toute la limite 'levant’ et séparative des parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 8], [Cadastre 2], [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 12], [Cadastre 11], [Cadastre 3] et menant à la parelle [Cadastre 1].

Par ordonnance contradictoire en date du 17 avril 2025, le juge des référés près le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

condamné Monsieur [B] [U] et Madame [J] [V] à remettre dans son état antérieur le chemin situé sur leur parcelle cadastrée section DL [Cadastre 8], sur la commune de [Localité 14], objet de la servitude conventionnelle dont bénéficient Monsieur [N] [H] et Madame [S] [Y] épouse [H], ce qui emporte l’enlèvement de tous les obstacles susceptibles de s’y trouver, la remise en état du caniveau le cas échéant, le rétablissement de la largeur antérieure de l’assiette de la servitude et de l’état du chemin, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours suivant la signification de la décision, laquelle courra pendant un délai de 100 jours,

dit n’y avoir lieu à référé et renvoyons la communauté d’agglomération du Pays de l’Or à mieux se pourvoir s’agissant de ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] [U] et Madame [J] [V],

condamné Monsieur [B] [U] et Madame [J] [V] à payer à monsieur [N] [H] et Madame [S] [Y] épouse [H] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Monsieur [B] [U] et Madame [J] [V] aux dépens.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 28 avril 2025, Monsieur [B] [U] et Madame [J] [V] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement à l’encontre de Monsieur [N] [H] et Madame [S] [Y] épouse [H].

Par ordonnance de référé du 25 juin 2025, le conseiller délégué par le premier président de la cour d’appel a notamment arrêté l’exécution provisoire de la décision dont appel.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 12 septembre 2025, ils sollicitent l’infirmation de l’ordonnance déférée et demandent à la cour de débouter les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner aux dépens et à leur payer la somme de 6 000 euros titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe 29 septembre 2025, Monsieur [N] [H] et Madame [S] [Y] épouse [H] sollicitent la confirmation du jugement et demandent à la cour de condamner in solidum les consorts [U]-[V] aux dépens de l’appel avec droit pour leur avocat de percevoir ceux dont il aurait fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 01 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle

Le juge des référés, eu égard notamment aux mentions figurant dans les actes notariés corroborées par les attestations versées aux débats et le plan cadastral, a retenu l’existence d’une servitude conventionnelle.

Les appelants sont en désaccord avec l’analyse du premier juge. Pour eux, il n’existe aucune servitude conventionnelle au profit des parcelles appartenant aux époux [H]. Pour eux, la mention dans l’acte de vente [O]-[H] du 30 septembre 1980 faisant état d’un droit de passage réciproque en limite des propriétés [O], [D] et [W] et la mention dans leur acte de vente d’un droit de passage '(') sur toute la limite levant, au profit des fonds voisins, afin de leur permettre un accès à la voie publique (')' ne sont que des reprises de l’acte de vente de 1945, lequel ne prévoit de servitude de passage qu’au profit du fonds appartenant alors à Mademoiselle [W] (n°[Cadastre 1], propriété actuelle de la communauté d’agglomération du Pays de l’Or), et ne permettent tout au plus de concéder un droit de passage et non une véritable servitude. Ils soulignent l’absence de publication de la servitude revendiquée ainsi que l’absence d’enclave de la parcelle n°[Cadastre 1] et des parcelles appartenant désormais aux époux [H].

Un droit de passage mentionné dans un acte de vente d’un immeuble s’analyse comme une servitude de passage dès lors qu’il est établi sur un fonds (servant) au profit d’un autre (dominant), ce qui est le cas en l’espèce, l’acte de vente [A]-[Z] ' [U]-[V] du 19 décembre 2022 (pièce 4 des intimés) précisant notamment que le droit de passage dont s’agit s’exerce '(') sur le chemin de l’immeuble présentement vendu (')'.

Si l’acte notarié des 19 avril et 18 mai 1945 (pièce 2 des intimés) mentionne l’existence d’un droit de passage uniquement au profit du fonds de Monsieur [W], ce qui apparaît parfaitement logique puisqu’à cette époque les parcelles appartenant aujourd’hui aux consorts [U]-[V] et aux époux [H] étaient toutes la propriété des consorts [O], de sorte qu’aucun droit de passage n’était nécessaire entre ces parcelles, l’acte de vente [O]-[H] du 30 septembre 1980 fait état d’un droit de passage, notamment entre les propriétés [H] et [D] (actuellement propriété des consorts [U]-[V])(pièce 1 des intimés), droit de passage également mentionné dans l’acte de vente [D]-[E] du 23 janvier 1982 (pièce 4 des appelants), alors que l’acte de vente [A]-[Z] ' [U]-[V] du 19 décembre 2022 (pièce 4 des intimés) fait état lui aussi d’un droit de passage '(') sur toute la limite levant, au profit des fonds voisins, afin de leur permettre un accès à la voie publique (')'.

Dans ces conditions, ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, l’existence d’une servitude conventionnelle de passage n’apparaît pas sérieusement contestable, et ce nonobstant l’absence de publication d’une telle servitude, puisque, figurant dans l’acte de vente de chacune des parties, cette servitude leur est opposable, de sorte que l’état éventuel d’enclave est sans incidence sur le présent litige, étant néanmoins observé qu’en cas de vente, la parcelle n° [Cadastre 3] se trouverait enclavée.

Sur l’existence de troubles manifestement illicites

Le premier juge, au vu notamment de procès-verbaux de constats de commissaire de justice du 25 juin 2024 (pièce 19 des intimés) et du 15 novembre 2024 (pièce 11 des appelants), a constaté que les consorts [U]-[V] avaient réalisé des travaux sur le chemin objet de la servitude, en y édifiant un mur de plus de 30 mètres de long, réduisant l’accès piétons et véhicules, et en y installant un portail, dont l’ouverture peut être réalisée librement (pas de serrure), et a considéré que ces travaux ont diminué ou rendu plus incommode l’usage de la servitude litigieuse.

S’agissant du portail, il est manifeste que sa présence diminue l’usage de la servitude en la rendant plus incommode, puisque chaque passage suppose désormais à minima d’ouvrir et de refermer ledit portail, ce qui n’est d’ailleurs pas toujours le cas, ledit portail étant parfois fermé (pièce 29 des intimés). Quant aux poteaux ayant permis l’implantation du portail, ils diminuent de 50 centimètres la largeur du passage, de sorte qu’ils rendent la servitude plus incommode.

Il en est de même des deux blocs de pierre positionnés devant la porte d’entrée d’accès au jardin des époux [H], qui font obstacle à l’accès de ces derniers à leur jardin depuis la partie de la parcelle des consorts [U]-[V] sur laquelle ils bénéficient d’un droit de passage, du bloc de pierre positionné vers le bout du chemin et du barbelé disposé et fixé sur un poteau avec un cadenas, ils empêchent littéralement les époux [H] d’exercer le droit de passage conventionnel dont ils bénéficient (pièce 29 des intimés).

Ces éléments sont ainsi constitutifs de troubles manifestement illicites et ils devront être enlevés, et ce sous astreinte ainsi que précisé au dispositif du présent arrêt, ce afin d’assurer l’exécution du présent arrêt, les mauvaises relations entre les parties laissant augurer une éventuelle réticence à l’exécution. Eu égard aux éléments du dossier, il sera rappelé à toutes fins utiles que le droit de passage ne comporte pas le droit de stationner des véhicules.

Concernant en revanche le mur édifié sur le chemin et le fossé comblé, les procès-verbaux de constats de commissaire de justice (pièces 19 et 29 des intimés et pièce 11 des appelants) et les photographies qui y sont annexées ne permettent pas d’établir que l’usage de la servitude se trouve diminué par ces éléments, une nette possibilité de passage subsistant malgré ces éléments, dans un contexte où les actes notariés sont taisants sur l’assiette de la servitude litigieuse (et notamment la largeur de ladite servitude).

Dans ces conditions, les troubles manifestement illicites ne sont pas démontrés s’agissant de ces éléments, et l’appréciation, le cas échéant, de cette situation relève du juge du fond.

Les époux [H] seront par conséquent déboutés de leurs demandes relatives à la destruction du mur édifié sur le chemin et à la remise en état du fossé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le principe de la condamnation des appelants étant confirmé, le jugement déféré sera confirmé.

L’appel prospérant en partie, les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et il sera dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle en cause d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Legros, avocats.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance rendue le 17 avril 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Montpellier sauf concernant les dispositions relatives à la communauté d’agglomération du Pays de l’Or, les dépens et les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant des chefs infirmés,

Condamne Monsieur [B] [U] et Madame [J] [V] à enlever le portail et les poteaux édifiés sur le chemin permettant l’exercice de la servitude de passage au profit des fonds cadastrés DL n°[Cadastre 11] et [Cadastre 3] sur le fonds cadastré DL n°[Cadastre 8], les deux blocs de pierre positionnés devant la porte d’entrée d’accès au jardin des époux [H], le bloc de pierre positionné vers le bout du chemin et le barbelé disposé et fixé sur un poteau avec un cadenas, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 45 jours suivant la signification du présent arrêt ;

Déboute Monsieur [N] [H] et Madame [S] [Y] épouse [H] de leurs plus amples demandes ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens exposés par elle en cause d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Legros, avocats.

le greffier le président