ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02942 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POAF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 AVRIL 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 11-19-001236

APPELANT :

Monsieur [S] [R]

né le 21 Janvier 1958 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et, substituant à l’audience, M^e Alexis CHABERT et M^e Charline BIHR tous deux, de la SELARL DELSOL AVOCAT, avocats au barreau de LYON, avocats plaidants

INTIMEE :

Syndicat de la Copropriété RESIDENCE TUILERIES DE LA ROCHE pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CITYA GUISSET VALENCHON, immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° B 315031708 , domiciliée en cette qualité au siège sis

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Fanny LAPORTE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Iris RICHAUD de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Julien ARPAILLANGE de la SELARL AIG CONSEIL, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [R] est propriétaire de plusieurs lots au sein de l’ensemble immobilier « [7] », situé [Adresse 1] à [Localité 8] (66), soit :

— un appartement type F5 au 3ème étage du bâtiment A (lot n°63),

— une cave au rez-de-chaussée du bâtiment A (lot n°7),

— un immeuble à usage de garage au sein du bâtiment H1 (lot n°237).

L’ensemble des bâtiments est regroupé au sein d’une association foncière urbaine libre (AFUL) dénommée « Les Tuileries de la Roche », en charge de gérer les parties communes de la résidence.

Dès le mois de janvier 2018, M. [S] [R] s’est plaint auprès de la SARL Citya, syndic, de ne plus recevoir les appels de fonds par voie postale.

Aux termes d’une sommation de payer du 23 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du bâtiment A a sollicité le paiement de la somme de 2 873,03 euros.

Par acte du 8 août 2019, M. [S] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliers [7] à [Localité 8] afin de le voir condamner à lui payer une somme de 2 391,87 euros en remboursement du trop-perçu des charges de copropriété.

Le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Condamne M. [S] [R] à payer en deniers ou quittances, les sommes suivantes :

2 460,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, au syndicat des co-propriétaires du bâtiment A la résidence [6] à [Localité 8],

212,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1 er avril 2021, au syndicat des copropriétaires du bâtiment H1 de la résidence [6] à [Localité 8] ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne le demandeur principal à payer aux défendeurs la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le demandeur principal aux dépens de l’instance ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le premier juge a retenu qu’il résultait des relevés de compte et des décisions d’approbation des comptes de charges des assemblées générales des copropriétaires, produits par les syndicats, que M. [S] [R] devait paiement de plusieurs sommes après imputation des règlements sur les comptes des exercices les plus anciens.

Il a relevé que le syndicat ne justifiait pas de manière suffisamment précise de ce que le débiteur lui avait causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard de paiement, permettant d’obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

M. [S] [R] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 1er juin 2022.

Dans ses dernières conclusions du 28 février 2023, M. [S] [R] demande à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 1er avril 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu’il a débouté la SARL Citya de sa demande d’indemnisation au titre de la prétendue résistance abusive de M. [S] [R] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à réintégrer la somme de 2 443,24 euros sur le compte de copropriétaire de M. [S] [R] n°[XXXXXXXXXX03] et la somme de 1 269,47 euros sur le compte de copropriétaire de M. [S] [R] n°[XXXXXXXXXX04] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à réintégrer au crédit des comptes de copropriétaire de M. [S] [R] (n°[XXXXXXXXXX03] s’agissant du bâtiment A et n°[XXXXXXXXXX04] s’agissant du bâtiment H1) sa quote-part du solde excédentaire de gestion pour l’ensemble des années 2016 à 2019 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à réintégrer au crédit des comptes de copropriétaire de M. [S] [R] (n°[XXXXXXXXXX03] s’agissant du bâtiment A et n°[XXXXXXXXXX04] s’agissant du bâtiment H1) les sommes indument versées du fait de la surévaluation des charges de l’AFUL ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] » à payer à M. [S] [R] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le même aux entiers dépens.

M. [S] [R] soutient que la SARL Citya a manqué à ses obligations en ne lui communiquant pas les appels de fonds par voie postale depuis le 4ème trimestre 2017, malgré ses demandes en ce sens.

Il conteste la facturation des sommes relatives au recouvrement des charges de copropriété, en ce que l’absence de communication régulière des appels de fonds priverait, selon lui, la SARL Citya de la possibilité de sanctionner le copropriétaire. L’appelant précise que les sommes mises à sa charge ne sont pas justifiées par le syndicat de copropriétaires et précise que les frais de suivi de la procédure judiciaire ne peuvent être imputés qu’à l’issue de la procédure judiciaire.

M. [S] [R] soutient que le syndicat a indument perçu des sommes au titre des charges de l’AFUL, en n’appliquant pas la clé de répartition prévue par le cahier des charges. Selon lui, les copropriétaires des bâtiments A et H1 ont surpayé leurs charges au sein de l’AFUL pendant des années.

L’appelant sollicite le remboursement des excédents comptables relatifs aux bâtiments A et H1 et l’AFUL. Selon lui, la SARL Citya ne rapporte pas la preuve des réintégrations alléguées.

Il fait grief au premier juge de l’avoir condamné à payer les charges alors même que les relevés de compte seraient, selon lui, erronés.

Il conteste faire preuve de résistance abusive, affirmant qu’il est en droit d’obtenir des explications alors même que le syndicat demeure taisant.

Dans ses dernières conclusions du 11 mars 2024, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [7], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions en provenance de M. [S] [R] comme étant infondées ;

Confirmer in parte qua le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 1er avril 2022 dont appel ;

Condamner M. [S] [R] à payer la somme de 2 460,68 euros en deniers ou quittances au titre des charges de l’AFUL et des charges de copropriété afférentes à l’appartement et à la cave arrêtées au 28 mai 2021, assortie des intérêts à taux légal à compter du 22 janvier 2018, jusqu’à parfaite exécution de ses obligations par M. [S] [R] ;

Infirmer in parte qua le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 1er avril 2022 dont appel ;

Condamner M. [S] [R] à payer les sommes suivantes :

593,25 euros en deniers ou quittances au titre des charges de copropriété et de l’AFUL afférentes au garage, arrêtées au 28 mai 2021, assortie des intérêts à taux légal à compter du 30 janvier 2019 jusqu’à parfaite exécution de ses obligations par M. [S] [R],

3 000 euros à titre de dommages et intérêts au visa de l’article 1240 du code civil pour atteinte à l’image et la réputation du syndic dans l’exercice de sa mission de représentant du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] » en instance,

4 453 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de 1ère instance ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 1er avril 2022 dont appel dans son intégralité, en ce qu’il :

Condamne M. [S] [R] à payer en deniers ou quittances, les sommes suivantes :

. 2 460,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, au syndicat des co-propriétaires du bâtiment A la résidence [6] à [Localité 8],

. 212,45 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, au syndicat des copropriétaires du bâtiment H1 de la résidence [6] à [Localité 8],

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne le demandeur principal à payer aux défendeurs la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le demandeur principal aux dépens de l’instance ;

En tout état de cause et statuant aux fins d’actualisation,

Condamner M. [S] [R] à payer les sommes complémentaires suivantes :

291,96 euros au titre des charges de l’AFUL et des charges de copropriété afférentes à l’appartement et à la cave du 29 mai 2021 au 29 novembre 2022, assortie des intérêts à taux légal à compter d’un délai de 8 jours suite au dépôt des présentes valant mise en demeure jusqu’à parfaite exécution de ses obligations par M. [S] [R],

633,16 euros au titre des charges de copropriété et de l’AFUL afférentes au garage, du 29 mai 2021 au 29 novembre 2022, assortie des intérêts à taux légal à compter du 19 juillet 2021, date de la 1re mise en demeure sur cette période jusqu’à parfaite exécution de ses obligations par M. [S] [R] ;

Condamner M. [S] [R] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive opposée au paiement des charges ;

En tout état de cause,

Rejeter toutes demandes, conclusions et fins en provenance de M. [S] [R] ;

Condamner M. [S] [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Le syndicat conclut à la condamnation de M. [S] [R] à payer les charges de l’AFUL et les charges de copropriété afférentes à l’appartement et la cave, en ce que le copropriétaire doit contribuer aux charges relatives aux parties communes de l’immeuble à proportion de sa quote-part. L’historique de compte copropriétaire est produit pour justifier du quantum de la créance du syndicat. L’intimé précise que la somme de 1 320 euros a été ajoutée par erreur dans l’extrait de compte de M. [S] [R] et a été retirée.

Le syndicat conteste une erreur dans la clé de répartition des charges et soutient que M. [S] [R] échoue à rapporter la preuve contraire. Il précise que les statuts de l’AFUL prévoient une répartition des charges en fonction des surfaces construites et non construites, et que le syndic n’est pas responsable du calcul des charges de l’AFUL, qui serait le fruit du travail du notaire.

L’intimé conteste également l’existence d’un trop-perçu, arguant du fait que les excédents ont été remboursés au copropriétaire quand cela était nécessaire et que le compte de M. [S] [R] est par la suite devenu déficitaire, notamment suite à la prise en compte des travaux votés.

Le syndicat de copropriétaires conclut à la condamnation de M. [S] [R] à lui verser des dommages-intérêts en raison de sa mauvaise foi et d’une résistance abusive opposée par le copropriétaire. Il affirme que l’appelant reproche à tort au syndicat de ne pas répondre à ses multiples demandes et s’obstine en appel sans produire de documents justificatifs supplémentaires.

L’intimé soutient qu’il pouvait valablement procéder à l’envoi des appels de fonds, qui ne sont selon lui que des avis et non des notifications ou mises en demeure, en lettre simple par voie électronique, le syndicat ayant recueilli l’accord implicite du copropriétaire sur ce point. Il ajoute que rien n’interdisait le syndicat d’avoir recours à ce mode d’envoi dès lors que le législateur ne s’y était pas expressément opposé. Le syndicat ajoute que, suite à la demande de M. [S] [R], les appels de fonds ont ensuite été envoyés en format papier à compter du 15 avril 2018.

Il soutient que les provisions votées sont toutes exigibles, arguant du fait que le mode d’envoi des appels de fonds n’a aucun lien avec le caractère certain et exigible de la créance du syndicat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS

1. Sur les sommes à devoir par M. [S] [R]

Au terme du jugement déféré, M. [S] [R] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 2 460,08 euros au titre des charges relatives au bâtiment A et la somme totale de 212,45 euros au titre des charges relatives au bâtiment H1.

En cause d’appel, M. [S] [R] entend voir le syndicat des copropriétaires condamner à réintégrer la somme de 2 443,24 euros, telle qu’elle résulte de son tableau figurant en pièce n°6, au titre des relances, mises en demeure et sommations de payer adressées par le syndic Citya et relatives au bâtiment A, en ce comprise la somme de 1 320 euros correspondant à des honoraires ; et la somme de 1 269,47 euros, telle qu’elle résulte de son tableau figurant en pièce n°7, au même titre et relatives au bâtiment H1.

S’agissant de la somme de 1 320 euros, M. [S] [R] avance qu’aucun document comptable produit par le syndic depuis 2020 ne fait état de son annulation, de sorte qu’elle doit être comprise dans la somme totale réintégrée, de 2 460,08 euros.

Or, la cour constate que le syndic justifie bien de son annulation puisqu’il ressort de la comparaison entre l’appel de fonds du premier trimestre 2021, produit en pièce n°58, et celui du deuxième trimestre, produit en pièce n°59, que le solde débiteur, de 3 780,68 euros, a été repris pour la somme de 2 460,84 euros, soit une différence de 1 320 euros, de sorte que la demande de réintégration de la somme relative au bâtiment A sera ramenée de 2 443,24 euros – 1 320 euros = 1 123,24 euros.

Pour le surplus, la cour constate que les montants sont effectivement constitués par des frais qualifiés de « mise en demeure ALUR », « contentieux », « sommation de payer » ou encore « relance LR/AR ALUR ».

Si, comme entend le rappeler le syndicat des copropriétaires, en vertu des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges relatives aux parties communes de 1'immeub1e à proportion de la quote-part afférente à son lot, ainsi qu’aux frais nécessités par le recouvrement de sa dette, pour autant, il doit être retenu, d’une part, que faute d’accord de M. [S] [R] pour un envoi par courrier électronique, le syndic Citya a manqué à ses obligations en ne lui communiquant pas, à compter du quatrième trimestre 2017, les appels de fonds par voie postale, d’autre part, qu’il s’est toujours acquitté des appels de fonds et que les montants restant à devoir ressortent comme étant constitués par des sommes sur lesquelles il existe un désaccord sur la clé de répartition retenue par le syndic, qu’ainsi, en application de l’alinéa 6 de l’article 10-1 susvisé, les frais inhérents au suivi de la procédure contentieuse ne pouvait valablement être imputés à M. [S] [R], avant l’issue de la procédure judiciaire.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 2 460,08 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, au syndicat des co-propriétaires du bâtiment A, et la somme de 212,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, au syndicat des copropriétaires du bâtiment H1.

Statuant à nouveau, ces frais ne pouvant être mis à la charge de M. [S] [R] à ce stade de la procédure, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réintégrer la somme de 1 123,24 euros au titre du bâtiment A et la somme de 1 269,47 euros au titre du bâtiment H1.

2. Sur la répartition des charges telle que retenue par le syndic

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

S’agissant des charges afférentes aux parties communes de l’ensemble immobilier constitué des bâtiments A, B, C, D, E, F et H1, le cahier des charges de l’AFUL stipule en son article 5, ce qui est confirmé par un courrier du syndic Citya du 18 octobre 2017, en ces termes, que « les dépenses sont affectées à chaque copropriété en fonction des m² de surface (définis par le règlement de copropriété). Chaque copropriété reverse donc à l’AFUL les fonds lui revenant sur cette base de répartition. ».

Aux fins d’acquitter les charges qui lui incombent selon ce mode d’affectation, M. [S] [R] se fonde sur les surfaces des bâtiments telles que déclarées aux assurances par le syndic. Il en déduit que le bâtiment A devrait supporter non pas 29,10 % des charges de l’AFUL mais 20 %, de même que le bâtiment H1 devrait supporter non pas 5,20 % mais 4 %.

Le syndicat des copropriétaires lui oppose le fait qu’adopter comme référentiel du calcul la surface habitable en mètres carrés en référence aux déclarations effectuées auprès des assurances au lieu de la surface hors 'uvre non développée constitue, selon lui, un changement de la clé de répartition.

Or, la cour constate que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément qui permettrait de connaître avec certitude les surfaces de chacun des bâtiments, de sorte qu’il ne peut être fait reproche à M. [S] [R], qui justifie s’être rapproché du syndic par courrier du 6 juin 2018 afin d’avoir communication des documents justifiant de la surface des bâtiments, d’entreprendre des calculs à partir des informations les plus objectives qui sont à sa disposition, soit les surfaces des bâtiments telles que déclarées aux assurances par le syndic.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à réintégrer au crédit des comptes de copropriétaire de M. [S] [R] sa quote-part du solde excédentaire de gestion pour l’ensemble des années 2016 à 2019, s’agissant des bâtiments A et H1.

3. Sur la demande de remboursement des excédents comptables

M. [S] [R] entend rappeler que lorsqu’un exercice comptable présente un excédent, constitué dès lors que les dépenses courantes de l’exercice en cours sont inférieures au budget qui avait été voté et aux provisions versées par les copropriétaires, le syndic restitue aux copropriétaires la somme correspondante, en la portant au crédit de leur compte.

A partir des documents comptables relatifs aux bâtiments A et H1, et à l’AFUL, M. [S] [R] reprend les soldes des années 2015 à 2018 et met en évidence l’existence d’un excédent pour toutes les années, sauf en 2017, pour le bâtiment H1 et l’AFUL.

Or, il justifie que seuls ont fait l’objet d’une réintégration sur son compte, l’excédent du bâtiment A, au titre de la période du 1er mars 2015 au 31 décembre 2015, et l’excédent du bâtiment H1, au titre de la période du 1er mars 2015 au 31 décembre 2015 et du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires échoue pour sa part à justifier des réintégrations pour les autres années, de sorte qu’il sera fait droit à la demande de M. [S] [R] et le syndicat des copropriétaires sera condamné à réintégrer au crédit des comptes de copropriétaire de M. [S] [R], s’agissant du bâtiment A, du bâtiment H1 et de l’AFUL, sa quote-part du solde excédentaire de gestion pour l’ensemble des années 2016 à 2019.

4. Sur les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires

En conséquence de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de M. [S] [R] à lui payer la somme de 5 000 euros, reprise à hauteur de 2 000 euros dans le dispositif de ses dernières conclusions, au motif d’une résistance abusive de sa part pour s’acquitter de ses charges de copropriété, celle-ci n’apparaissant pas démontré.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à M. [S] [R] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 1er avril 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] » ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à réintégrer la somme de 1 123,24 euros sur le compte de copropriétaire de M. [S] [R] n°[XXXXXXXXXX03] et la somme de 1 269,47 euros sur le compte de copropriétaire de M. [S] [R] n°[XXXXXXXXXX04] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à réintégrer au crédit des comptes de copropriétaire de M. [S] [R] (n°[XXXXXXXXXX03] s’agissant du bâtiment A et n°[XXXXXXXXXX04] s’agissant du bâtiment H1) sa quote-part du solde excédentaire de gestion pour l’ensemble des années 2016 à 2019 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à réintégrer au crédit des comptes de copropriétaire de M. [S] [R] (n°[XXXXXXXXXX03] s’agissant du bâtiment A et n°[XXXXXXXXXX04] s’agissant du bâtiment H1) les sommes indument versées du fait de la surévaluation des charges de l’AFUL ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, à payer à M. [S] [R] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [7] », représenté par la SARL Citya, aux dépens de l’instance.

Le greffier, La présidente,