ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00898 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QRXU

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 14 JANVIER 2025

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 16]

N° RG 24/00534

APPELANTE :

Madame [C] [Z]

née le 15 Décembre 1965 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 3]

Représentée par M^e Perrine DUBOIS, avocat au barreau de NARBONNE

INTIME :

Monsieur [X] [G]

né le 04 Décembre 1977 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE substitué par M^e SELMO

Ordonnance de clôture du 08 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

M. [H] [G] et Mme [D] [S] épouse [G] ont acquis, par acte notarié du 14 novembre 1984, une vieille maison d’habitation à démolir avec jardin située sur la commune de [Localité 20] au [Adresse 2]), cadastrée section A n° [Cadastre 12] et [Cadastre 13] selon la numérotation en vigueur au moment de la vente.

Les époux [G] ont procédé à des travaux de démolition à la suite d’une déclaration d’ouverture de chantier du 2 janvier 1985 pour édifier un nouveau batiment à usage d’habitation. Leur propriété cadastrée à ce jour A n° [Cadastre 11] est actuellement celle de leur fils, [X] [G].

Par acte notarié du 26 juillet 2021, Mme [C] [Z] a acquis les parcelles voisines cadastrées section A n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées sur la même commune au [Adresse 14].

Les parcelles acquises par les époux [G] et Mme [C] [Z] sont séparées par un passage dit '[Adresse 18]' dont la propriété appartient par moitié aux propriétaires riverains.

Mme [C] [Z] a développé une activité de maison d’hôte sur ses propriétés et a, le 11 mai 2022, obtenu un permis de construire pour convertir le garage situé sur la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 10] au [Adresse 14] en chambre.

Mme [C] [Z], faisant grief à M. [X] [G] de l’empêcher depuis 2023 de passer en véhicule sur le passage du 'Carriérou’ en dépit de la situation d’enclave de sa propriété et après avoir refusé de signer un proces-verbal de bornage établi le 7 février 2024 par un géometre-expert mandaté par M. [G], a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, M. [X] [G], devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne au visa des articles 682 du code civil et 145 du code de procédure civile afin de voir ordonner une expertise pour déterminer notamment si le fonds qui lui appartient dispose d’une issue suffisante sur la voie publique et s’il est accessible par un véhicule.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— rejeté la mesure d’expertise sollicitée par Mme [C] [Z] ;

— condamné Mme [C] [Z] aux dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procedure civile ;

— condamné Mme [C] [Z] à payer à M. [X] [G] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte reçu au greffe de la Cour le 13 février 2025, Mme [C] [Z] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 18 avril 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [C] [Z] demande à la cour de :

* infirmer l’ordonnance de référé du 14 janvier 2025 en ce que le juge des référés a rejeté la demande d’expertise formulée par Mme [Z] et a condamné cette dernière aux dépens de l’instance et au paiement de la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* Statuant à nouveau,

' débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

' ordonner la désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission :

— Se faire communiquer tous documents,

— Se rendre sur les lieux au contradictoire des parties :

— Pour :

o Etablir un plan de situation des lieux, en y faisant figurer les fonds en cause ;

o Donner quelques éléments généraux, si nécessaire à l’aide de photographies, permettant de comprendre la configuration, voire la spécificité, du village de [Localité 20] ;

o Décrire la configuration du fonds [Z] en mentionnant les issues existantes ;

o Indiquer si le fonds [Z] dispose d’une issue sur la voie publique ou d’une issue suffisante sur la voie publique. Dans l’affirmative, la décrire et la mesurer ;

o Indiquer si le fonds [Z] est directement accessible par un véhicule et dans la négative, fournir tout élément technique permettant de déterminer un passage suffisant

o Donner tout élément technique pour permettre au tribunal de fixer la montant de l’indemnité due au titre de la servitude de passage

* réserver les dépens.

* rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au dispositif de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 juin 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [X] [G] demande à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions la décision entreprise.

— Condamner Mme [Z] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrepétibles exposés en cause d’appel.

— La condamner aux entiers dépens.

MOTIFS :

Sur la demande aux fins d’expertise

Mme [C] [Z] fait valoir, à l’appui de sa demande aux fins d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, que l’accès à sa propriété depuis la [Adresse 19] par le passage du Carriérou s’effectue par un portail qui constitue le seul accès à son terrain où elle a aménagé un parking pour son activité de maison d’hôte, que depuis plus d’un an, M. [G], propriétaire voisin, ne lui laisse plus un passage suffisant pour lui permettre d’accèder à sa propriété en raison du stationnement de véhicules sur le passage du Carriérou, l’assiette de ce passage devant s’élever à une largeur de 4, 22 mètres et alors même que sa propriété se trouve en situation d’enclave depuis des temps immémoriaux au sens de l’article 682 du code civil. Elle fait grief au premier juge de s’être fondé exclusivement sur le procès-verbal de bornage du géomètre mandaté par M. [G] qui n’apporte pas de solution satisfaisante puisqu’elle ne bénéficierait que d’un passage d’une largeur de 2,14 mètres en excluant toute situation d’enclave au motif que sa propriété aurait une entrée sur la voie publique, alors que si tel est effectivement le cas, l’accès des véhicules ne peut se faire quant à lui que par le portail précité situé à l’arrière de sa propriété sur le passage du carriérou. Elle indique, au surplus, que si sur la façade de sa propriété est visible une porte de garage, cette pièce n’est pas un garage qui aurait été aménagé en chambre mais en une simple buanderie d’une surperficie insuffisante pour contenir un véhicule, le garage ayant fait l’objet d’une transformation en chambre se situant en réalité au fond de la parcelle.

Elle ajoute qu’elle ne peut pas changer son portail en optant pour une ouverture plus grande, sauf à couper des arbres centenaires.et qu’elle produit un constat d’huissier aux termes duquel l’entrée d’un véhicule par le portail est impossible quelle que soit la manoeuvre si l’on retient un passage de 2,13 mètres comme préconisé par le géomètre.

Elle considère donc que sa demande d’expertise est parfaitement légitime au vu du désaccord des parties sur la situation d’enclave de sa propriété et sur l’assiette de la servitude de passage qui lui est nécessaire pour accèder à sa propriété.

M. [G] expose que la propriété de Mme [Z] qui a un accès au domaine public à l’est par la parcelle [Cadastre 9] n’est pas enclavée, ce que démontre la présence d’une porte de garage. Il ajoute qu’il existe d’autre part un espace entre la maison édifiée sur la parcelle [Cadastre 9] et la [Adresse 19], espace dont elle est propriétaire et sur lequel elle peut garer des véhicules. Il indique encore qu’au nord, la parcelle [Cadastre 10] donne sur un passage qui rejoint la [Adresse 19] et que sur cette parcelle [Cadastre 10] existait, lorsque Mme [Z] a acheté son bien, un garage, dont elle a fait choix de le supprimer pour le remplacer par des chambres dans le cadre de son activité de chambres d’hôtes. Il précise que Mme [Z] est propriétaire au sud des parcelles [Cadastre 9], [Cadastre 8] et [Cadastre 6], lesquelles jouxtent le [Adresse 18], dont elle est également propriétaire pour moitié de sa largeur. Il considère que le portail dont elle dispose est d’une largeur déjà conséquente qui permet à un véhicule de se garer sur sa propriété même si un véhicule est garé sur la propriété [G]. Il fait remarquer encore qu’il ressort du plan établi par le géomètre-expert que l’emprise du passage était auparavant limitée par la présence d’un bâtiment situé sur la parcelle A [Cadastre 12], propriété [G], que la largeur du passage était alors de 2,14 mètres et que ce bâtiment a été détruit par la suite, Mme [Z] essayant de profiter de la démolition de celui-ci pour revendiquer un passage plus large alors que l’espace libéré a toujours profité à la propriété [G] sans créer une quelconque servitude de passage aux propriétaires riverains. Il indique que c’est sur cette partie libérée que lui ou les membres de sa famille se stationnent avec leurs véhicules.

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéréssé sur requête ou en référé.

Il est constant que le motif visé par les dispositions précitées n’est légitime que si la mesure sollicitée peut être utile dans le cadre de l’action future au fond et une mesure d’instruction ne peut ainsi être ordonnée qu’à la condition que l’action au fond ne soit pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, il ressort des actes des parties et il n’est pas contesté qu’aucune servitude conventionnelle n’a été convenue au profit de la propriété de Mme [Z].

Ainsi, à défaut d’établissement d’une servitude convenue par les parties, il convient de rappeler qu’une servitude de passage constitue une servitude discontinue, apparente ou non apparente et qu’aux termes de l’article 691 du code civil, une telle servitude ne peut s’établir que par titre, la possession même immémoriale ne suffisant pas pour les établir, contrairement aux affirmations de Mme [Z]. A cet égard, si l’état d’enclave peut valoir titre en application de l’article 682 du code civil, il incombe au propriétaire qui revendique une servitude de passage pour cause d’enclave d’établir l’existence de cette enclave en cas de contestation, de même qu’il lui appartient de démontrer qu’il est fait obstacle à cette servitude du fait d’un accès rendu à la voie publique impossible ou insuffisante.

Or, l’extrait du plan cadastral (pièce 1 de l’intimé) joint également au procès-verbal de constat du 17 mars 2025 établi à la demande de Mme [Z], le plan de bornage dressé par un géomètre-expert mandaté par M. [G] (Pièce 8 de l’intimé), le plan de situation joint à la demande de permis de construire déposée par Mme [Z] ainsi que les différentes photographies des lieux versées aux débats par les deux parties mettent en évidence que :

— l’accès revendiqué par Mme [Z] comme étant le seul accès possible à sa propriété est matérialisé par un portail ouvrant sur le passage du carrierou lui permettant un accès par la parcelle [Cadastre 9]

— cependant cet accès à sa propriété qui comporte plusieurs parcelles n’est pas le seul, comme le fait valoir justement l’intimé, puisqu’il existe deux autres accès à la voie publique, le premier à l’est par la parcelle n° [Cadastre 9] qui accède à la [Adresse 19], le bâti présent sur cette parcelle révélant la présence d’un portail de garage ouvrant directement sur cette rue, le second au nord de la parcelle n° [Cadastre 10] accédant directement à l'[Adresse 15] blanc, laquelle rejoint la [Adresse 19].

En ce qui concerne le premier accès, Mme [Z] indique que le local de garage a été transformé en buanderie et que sa taille ne permet pas en tout état de cause de permettre un accès par véhicule. Elle ne fait valoir aucune observation sur le second accès, dont il est établi par sa demande d’obtention du permis de construire du 11 mars 2022 qu’elle a supprimé cet accès en aménageant des chambres à la place du garage initial dans le cadre de la création de son activité de chambres d’hôtes. C’est à ce garage que le premier juge a fait référence à l’évidence sans faire aucune confusion avec le premier local transformé en buanderie. Il convient ainsi de relever que c’est de manière tout à fait volontaire que Mme [Z] a supprimé ces deux accès initiaux ouvrant sur la voie publique dans le cadre d’aménagements auxquels elle a fait procéder pour exercer son activité de tourisme, plaçant elle-même sa propriété en difficulté au regard de son accessibilité à la voie publique. Par ailleurs, si elle produit des photographies du premier local en cause tendant à établir qu’il ne permettrait pas un accès par véhicule, les plans et photographies produites par M. [G] montrent que sa propriété dispose néanmoins d’un emplacement entre le bâti de la maison implantée sur la parcelle n° [Cadastre 9] et la rue du cheval blanc lui permettant de stationner un véhicule devant ce local et constituant donc un accès direct à la voie publique pour les véhicules.

Ainsi, les pièces versées aux débats que Mme [Z] aura loisir de complèter ultérieurement notamment par tout constat d’huissier qu’elle jugera utile de produire sont suffisantes pour permettre au juge du fond de comprendre la configuration des lieux et de déterminer l’existence d’une situation d’enclave, qui est un préalable nécessaire à l’instauration d’une mesure d’expertise sur la détermination éventuelle d’un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, si le juge du fond estimait que le seul accès possible à sa propriété est celui situé sur le passage du carrierou et s’il a besoin de l’éclairage d’un expert à ce titre sur l’assiette de ce passage.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que Mme [C] [Z] ne justifiait pas d’un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige au sens de 1'article 145 du code de procéedure civile et il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande d’expertise et en l’ensemble de ses autres dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il est inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Mme [C] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante, partie perdante à l’instance, supportera les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

et y ajoutant,

— condamne Mme [C] [Z] à payer à M. [X] [G] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Mme [C] [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE