ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01908 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTYL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 26 MARS 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 25/00177

APPELANTS :

Monsieur [Y] [Z]

né le 25 Juin 1969 à MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Camille CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [Z]

née le 08 Septembre 1977 à MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille CALAUDI de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [G] [M]

né le 21 Janvier 1975 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [K] [W] épouse [M]

née le 21 Août 1973 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte en date du 10 juillet 2022, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] ont donné à bail, à usage d’habitation, un immeuble situé à [Localité 2] à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] moyennant un loyer initial mensuel de 1016 €, outre une provision mensuelle pour charges de 184 €.

Par rapport déposé le 29 octobre 2024, le service communal d’hygiène et de santé de [Localité 2] a déclaré insalubre l’appartement et a proposé la réalisation de travaux urgents dans un délai de 8 jours et propres à remédier à la situation, dans un délai de 4 mois. Par arrêté en date du 5 décembre 2024, le Préfet de l’Hérault a arrêté les travaux urgents à réaliser dans un délai de 8 jours (désinfection des murs et plafonds du logement pour supprimer les moisissures et création d’une ventilation dédiée à l’usage d’une chaudière à gaz).

Par courrier en date du 27 décembre 2024, le conseil des époux [M] a mis en demeure les époux [Z] de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral et a rappelé que les loyers ne seraient plus versés à compter du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] ont fait assigner Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection et de proximité aux fins de voir :

ordonner aux époux [Z] de réaliser les travaux :

de mise en état de fonctionnement de la chaudière et des dispositifs de ventilation ;

de mise en conformité de toute l’installation électrique,

d’équipement du logement d’un chauffage suffisant et efficace,

d’installation d’une porte d’entrée étanche à l’air ;

— assortir les condamnations d’une astreinte,

— se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte ;

— Subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire pour décrire les désordres et chiffrer le montant des préjudices invoqués,

— En toutes hypothèses, tenant l’obligation non sérieusement contestable des époux [Z], à indemniser les locataires condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à verser aux époux [M] une provision de 5.000 €, à valoir sur l’indemnisation définitive de leurs préjudices.

Reconventionnellement, Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] ont sollicité la réalisation par les demandeurs de travaux de peinture dans les chambres, sous astreinte de 50 € par jour.

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 26 mars 2025, le juge des référés a :

— déclaré recevable l’action en référé,

— ordonné à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] de réaliser, dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, au sein du logement [Adresse 1], à [Localité 2], loué à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] par contrat en date du l0 juillet 2022, les travaux suivants:

— faire réaliser, par une entreprise spécialisée, les travaux nécessaires pour que la chaudière soit équipée, conformément aux normes en vigueur, d’un conduit à fumée, d’en assurer le bon fonctionnement et en justifier ;

— faire réaliser, par une entreprise spécialisée, les travaux nécessaires pour la création d’un système de ventilation suffisant et efficace pour le logement et en justifier ;

— faire réaliser, par une entreprise spécialisée, tous travaux afin de faire cesser le développement de moisissures au sein de l’appartement, en réalisant notamment une isolation thermique suffisante et efficace du logement afin de stopper le phénomène de condensation sur les parois froides et en justifier ;

— faire réaliser, par une entreprise spécialisée, tous travaux permettant de supprimer les entrées d’air froid en provenance de la cage d’escalier, notamment en équipant l’appartement d’une porte d’entrée étanche à l’air et en justifier,

Sous astreinte de 200 € par semaine de retard, à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’au 26 septembre 2025

— condamné Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] la somme provisionnelle de 4.400 € au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamné Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] à réaliser les travaux de peinture dans les trois chambres dans un délai de 2 mois à compter de la justification de la réalisation des travaux par Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z],

— condamné Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] aux dépens,

— condamné Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a :

— reçu la demande car la non réalisation par le bailleur de travaux urgents, dans un appartement loué et considéré comme insalubre, peut constituer un trouble manifestement illicite qu’il convient au juge des référés d’examiner.

— considéré que depuis le rapport d’insalubrité et un arrêté préfectoral du 5 décembre 2024 ayant prescrit la réalisation de travaux urgents, ces derniers n’ont pas réalisé l’ensemble des travaux prescrits par le rapport d’insalubrité ou l’arrêté préfectoral tels que la pause d’une ventilation dédiée à l’usage d’une chaudière à gaz, la pause d’un conduit à fumée pour la chaudière, ou encore, la réparation d’une fuite d’eau dans le mur entre la douche et le WC.

— prononcé une astreinte, car l’urgence de la situation commande que les travaux soient réalisés prochainement.

— accueilli la demande de provision en réparation du préjudice de jouissance et chiffré celle ci à quatre mois de loyer charges comprises.

— condamné les locataires à réaliser des travaux de peinture dans deux chambres en exécution de leur obligation contractuelle dans un délai de 2 mois à compter de la réalisation des travaux par les bailleurs.

Le 9 avril 2025, les époux [Z] ont interjeté appel de cette ordonnance en chacune de ses dispositions.

Selon avis du 6 mai 2025, l’affaire est fixée à bref délai à l’audience du 27 octobre 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 13 octobre 2025 par la partie appelante

Vu les conclusions notifiées le 20 octobre 2025 à 14h59 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 20 octobre 2025;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur et Madame [Z] concluent à l’infirmation de l’ordonnance attaquée et demandent à la Cour statuant à nouveau de :

— juger que les prétentions des consorts [M] revêtent des contestations sérieuses,

— juger les demandes d’astreintes et de préjudice infondés,

Ce faisant,

— se déclarer incompétent,

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter Monsieur [G] [M] et Madame [K] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

— condamner solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [K] [W] au paiement de la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent que l’ensemble des pièces produites au débat par les bailleurs démontrent que la quasi-totalité des travaux sollicités par les locataires et au demeurant constatés tant par le rapport d’insalubrité que par l’arrêté ont été effectués par les bailleurs, y compris ceux qui devaient rester à la charge du locataire lors de la prise à bail et notamment la peinture des chambres.

Postérieurement à la réalisation des travaux soit le 21 août 2025, les locataires ont donné congé. L’état des lieux de sortie du 20 septembre 2025 démontre que l’appartement était en bon état, mais il l’était aussi lors de la visite sur les lieux d’un conciliateur le 21 février 2025.

Ils dénoncent l’absence de coopération des locataires pour avoir un accès au logement, les travaux n’ont ainsi été effectués qu’en janvier 2025. Ils soutiennent que les locataires se rendaient indisponibles afin de profiter du logement sans régler de loyers et ne répondaient jamais aux offres de relogement pour la durée des travaux.

Ils soutiennent que le juge des référés a outrepassé son office en statuant sur la responsabilité des bailleurs et en étendant les obligations de l’arrêté préfectoral alors qu’il est contesté.

Selon eux, le rapport d’insalubrité des services de la mairie et l’arrêt préfectoral sont critiquables et infondé car non contradictoire.

Monsieur et Madame [M] concluent à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et demandent en outre la condamnation de l’appelante aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent avoir amplement démontré la réalité des travaux à effectuer, avant l’ordonnance de référé dont appel, et ce même si les bailleurs étaient déjà intervenus pour le nettoyage des murs et la pose de grilles d’aération. A contrario, les bailleurs n’apportent pas, selon eux, d’éléments qui remettraient en question les désordres allégués, par constat ou expertise. De même, ils précisent qu’assez paradoxalement, les bailleurs déclarent avoir récemment obtenu un financement pour des travaux qu’ils auraient déjà réalisés. Dès lors, ils considèrent que l’obligation des bailleurs n’a jamais été sérieusement contestable.

S’agissant de l’urgence, ils soutiennent qu’elle était parfaitement caractérisée dès lors qu’en plein milieu de l’hiver leur logement ne disposait plus de chauffage, entraînant une chute de la température et une hausse de l’humidité. Ces conditions étant attentatoires à la santé et au confort des occupants.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice résultant d’un trouble de la jouissance paisible du bien, ils soutiennent qu’il existe une présomption d’indécence du logement en cas d’arrêté de traitement de l’insalubrité (v. Articles 2, 3 et 5 du décret du 30 janvier 2002) et, qu’en l’espèce, l’arrêté préfectoral du 5 décembre 2024 suffit à démontrer l’indécence du logement et donc le trouble de la jouissance. Ils considèrent donc que le préjudice est actuel, certain et non hypothétique.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble manifestement illicite et la condamnation sous astreinte à effectuer les travaux :

Il convient de remarquer au préalable qu’aucune des parties ne sollicite l’infirmation ou la confirmation du chef de l’ordonnance ayant condamné les époux [M] à réaliser les travaux de peinture dans les trois chambres dans un délai de deux mois à compter de la justification de la réalisation des travaux par Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z], de sorte que la Cour n’en est pas saisie.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut en revanche justifier qu’il refuse d’intervenir. En effet, même lorsqu’il est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, celui-ci doit être évident, comme doit l’être la mesure que le juge des référés prononce en cas d’urgence.

Enfin, la cour doit apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Le premier juge en l’espèce doit être approuvé en ce qu’il a considéré que la non réalisation par le bailleur de travaux urgents dans l’appartement loué constituait un trouble manifestement illicite. En effet, les bailleurs sont tenus de délivrer aux preneurs un logement apte à sa destination et remplissant les critères de la décence, et il résultait du rapport d’insalubrité du service communal d’hygiène et de santé en date du 29 octobre 2024 que de nombreux désordres rendaient le logement insalubre.

Des travaux ont été cependant réalisés en cours d’instance par les bailleurs et ont fait l’objet d’un rapport de visite du 21 février 2025 par le conciliateur désigné en justice.

Ce dernier a constaté que ne persistait plus de désordres apparents mais qu’il y avait lieu pour éviter un renouvellement des désordres de pérenniser le fonctionnement de la chaudière et renforcer le système de ventilation.

Il appartient aux locataires de prouver que la réalisation des travaux effectués par les bailleurs laisse persister le trouble manifestement illicite. Ils n’en font rien cependant, se contentant de reprendre l’avis technique du conciliateur sur les améliorations à apporter. Les moisissures, fuites et défaut de chauffage n’ont pas été constatés.

Dès lors, au jour où le premier juge a statué, le trouble n’était plus apparent en raison de travaux entrepris par les appelants dans le logement en cause, alors qu’il est établi par ces derniers que les locataires ont retardé ponctuellement les interventions dans le logement et qu’ils ont mis en oeuvre les réparations dans un délai très bref après l’arrêté d’insalubrité.

Postérieurement à la décision dont appel, d’autres travaux ont été prévus concernant la ventilation et le chauffage du logement, comme le démontrent les devis acceptés des mois d’avril et mai 2025. Cependant, lors de l’état des lieux de sortie établi le 20 septembre 2025, le logement était décrit en bon état, et le 9 octobre 2025, un arrêté préfectoral a permis la remise en location du bien.

Dès lors, au jour où le juge a statué, le trouble n’était pas manifeste. Il convient en conséquence de réformer la décision de condamnation sous astreinte.

Sur la demande de provision :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, et au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, l’indécence du logement et la perturbation liée à la nécessité d’effectuer des travaux ont causé un préjudice incontestable aux locataires.

Compte tenu des développements précédents, la disparition des troubles manifestes a été constatée dès le 21 février 2025. L’indemnité provisionnelle sera en conséquence limitée 3.300 €, montant non sérieusement contestable.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Compte tenu de l’infirmation partielle , et chaque partie succombant partiellement en son recours, il convient de laisser à chacune la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné à Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] de réaliser des travaux, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, au sein du logement [Adresse 1] à [Localité 2], loué à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] par contrat en date du l0 juillet 2022, sous astreinte de 200 € par semaine de retard, à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’au 26 septembre 2025, condamné Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] la somme provisionnelle de 4.400 € au titre de leur préjudice de jouissance et la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Rejette les demandes de Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] tendant à la condamnation sous astreinte de Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] à la réalisation de travaux,

Condamne Monsieur [Y] [Z] et Madame [P] [Z] à payer à Monsieur [G] [M] et Madame [K] [M] la somme provisionnelle de 3.300 € au titre de leur préjudice de jouissance,

Confirme le surplus des dispositions non contraires de la décision soumises à la Cour,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel qu’elle a exposés et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente