COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 27 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00643 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O3IW

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 DECEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/04833

APPELANTS :

Madame [Z] [M]

née le 21 Juin 1977 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 15]

et

Monsieur [U] [M]

né le 04 Août 1972 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 15]

Représentés par M^e Florent CLAPAREDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [F] [S]

née le 15 Mars 1971 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 16]

et

Madame [I] [S] épouse [B]

née le 15 Mars 1971 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentées par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. [T] [W]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Aurélia PUECH DAUMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 22 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte notarié en date du 22 décembre 1997, monsieur [D] [M] et madame [K] [G] épouse [M] ont fait donation à mesdames [I] et [F] [S] pour les deux-tiers, ainsi qu’à monsieur [L] [M] pour un tiers, d’une maison d’habitation sise [Adresse 10] à [Localité 15] figurant au cadastre section G n°[Cadastre 13] et de 1/6eme des droits indivis sur un passage commun figurant au cadastre section AB numéro [Cadastre 4]. La maison d’habitation et les droits indivis sur le passage commun ont été attribués indivisément et pour moitié à mesdames [I] et [F] [S].

Suite au décès de monsieur [L] [M], aux termes d’un acte de partage reçu le 12 septembre 2008 par maître [A] [X], notaire à [Localité 19], madame [Z] [M] s’est vue attribuer la nue-propriété du jardin cadastré section BP n°[Cadastre 5] et monsieur [U] [M] la jouissance de ce jardin.

Soutenant que leur parcelle (anciennement cadastrée G n°[Cadastre 13] et actuellement cadastrée section BP n°[Cadastre 12]) est enclavée, les consorts [S] ont fait assigner les consorts [M], la SCP [T] et les consorts [N] devant le juge des référés près le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’expertise. Le juge des référés a fait droit à cette demande par ordonnance en date du 5 octobre 2017, monsieur [J] [E] étant désigné en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 4 mai 2018.

Sur assignation des consorts [S], le tribunal judiciaire de Montpellier, par jugement contradictoire du 16 décembre 2020, a notamment :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [M],

— dit qu’en cas de vente de l’une des parcelles cadastrées section BP n°[Cadastre 12] ou section BP n°[Cadastre 5], la parcelle section BP n°[Cadastre 12] disposera d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 5],

— fixé l’assiette du droit de passage pour desservir le fonds cadastré section BP n°[Cadastre 12] sur une largeur de 4 mètres, partant du portail d’entrée de la parcelle section BP n°[Cadastre 5] jusqu’à l’immeuble situé sur la parcelle section BP n°[Cadastre 12], le long de la parcelle section BP n°[Cadastre 7],

— débouté les consorts [M] de leur demande tendant à ce que soit ordonné un complément d’expertise et de leur demande en garantie dirigée contre la SCP [V] [T],

— débouté les consorts [S] de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’enclave subie,

de leur demande tendant à la condamnation des consorts [M] à faire cesser l’entrave sur le droit de passage dont bénéficie la parcelle section BP n°[Cadastre 12], de leur demande tendant à la condamnation de la SCP [V] [T] à les garantir de toute éventuelle indemnité destinée à réparer le dommage occasionné par le passage sur la parcelle section BP n°[Cadastre 5], de leur demande de dommages et intérêts formée contre la SCP [V] [T],

— ordonné la réouverture des débats,

— invité les parties à conclure sur l’indemnisation des propriétaires du fonds servant,

— renvoyé l’affaire à l’audience double rapporteur du 1er mars 2021 avec clôture au 15 février 2021,

— condamné in solidum les consorts [M] à verser aux consorts [S] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les consorts [M] et la SCP [V] [T] de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les consorts [M] aux dépens comprenant le coût de l’expertise.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 01 février 2021, madame [Z] [M] et monsieur [U] [M] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 03 mai 2021, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

— déclarer irrecevable la demande de fixation d’une servitude,

— débouter les consorts [S]-[B] de leurs demandes.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la demande de fixation d’une servitude serait déclarée fondée, ils demandent à la cour de :

— ordonner avant dire-droit un complément d’expertise confié à tel expert, en vue de rassembler tous éléments de nature à permettre à la cour d’évaluer toutes les conséquences dommageables qu’une servitude définitive occasionnerait au fonds servant,

— renvoyer l’affaire à la mise en état, dans l’attente du rapport complémentaire,

Ils demandent en outre à la cour de :

— condamner la SCP [V] [T] à les relever et garantir de toutes sommes qui seraient mises à leur charge dans le cadre de la présente instance,

— débouter les consorts [S] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner les consorts [S] à leur verser la somme de 2 500 au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner solidairement les consorts [S] aux dépens et à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 17 septembre 2025, madame [I] [S] épouse [B] et madame [F] [S] demandent à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a :

«  rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les époux [M],

«  dit et jugé que la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 12] appartenant à l’indivision [S] est enclavée,

«  dit qu’en cas de vente de l’une des parcelles cadastrées section BP n°[Cadastre 12] ou section BP n°[Cadastre 5], la parcelle section BP n°[Cadastre 12] disposera d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 5],

«  fixé l’assiette du droit de passage pour desservir le fonds cadastré section BP n°[Cadastre 12] sur une largeur de 4 mètres, partant du portail d’entrée de la parcelle section BP n°[Cadastre 5] jusqu’à l’immeuble situé sur la parcelle section BP n°[Cadastre 12], le long de la parcelle section BP n°[Cadastre 7]

«  débouté les époux [M] de leur demande de complément d’expertise, et de le réformer pour le surplus. Elles sollicitent de voir :

— rejeter toutes demandes formulées à leur encontre,

— condamner in solidum les consorts [M] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’entrave subie par l’amas de terre installé au seuil de l’accès sur leur parcelle section BP n°[Cadastre 5],

— condamner in solidum les consorts [M] à cesser l’entrave sur le droit de passage dont bénéficie la parcelle section BP n°[Cadastre 12] et ce sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SCP [V] [T] à les relever et garantir de toute éventuelle indemnité destinée à réparer le dommage que pourrait occasionner le passager sur la parcelle section BP n°[Cadastre 5],

— condamner la SCP [V] [T] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— condamner la SCP [V] [T] à leur verser la somme de 32 269,18 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens y compris les dépens de référé et les frais d’expertise et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 19 septembre 2025, la SCP [V] [T] demande à la cour de réformer le jugement en ce qu’il a retenu que le notaire avait rédigé une clause instaurant une servitude de passage dépourvue d’efficacité, mais de le confirmer pour le surplus et notamment en ce qu’il a débouté les consorts [S] et les consorts [M] de leurs demandes formulées à son encontre. Il sollicite en outre de voir condamner tout succombant aux entiers dépens en ce compris ceux relatifs à la procédure de référé expertise et à lui verser 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 22 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour y répondra dans les motifs mais non dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les fins de non-recevoir

Le tribunal a rejeté ces fins de non-recevoir, considérant d’une part que l’intérêt à agir des consorts [S] résidait dans l’intérêt à ce qu’il soit statué sur l’existence d’un droit de passage au profit de la parcelle BP n°[Cadastre 12] préalablement à la mise en vente de leur bien immobilier et d’autre part que l’absence de mise en cause des consorts [N] ne faisait pas obstacle à l’action des consorts [S], aucune servitude de passage n’étant sollicitée sur le fonds des consorts [N].

Les consorts [M] contestent cette analyse. Ils font valoir que la parcelle des consorts [S] n’est actuellement pas enclavée, puisqu’elle bénéficie d’une servitude conventionnelle et temporaire de passage cette servitude ne devant cesser, aux termes de l’acte de donation, que dans le cas d’une vente d’un des immeubles, ce qui n’est pas le cas en l’état. Ils ajoutent en outre que la mise en cause des consorts [N] est nécessaire, l’acte de donation prévoyant expressément un passage sur la parcelle n° [Cadastre 2] ('voie privée'), ce qui suppose un passage également sur la parcelle n° [Cadastre 7] appartenant aux consorts [N].

Si, effectivement, la parcelle des consorts [S] n’est actuellement pas enclavée, puisqu’elle bénéficie d’une servitude de passage temporaire aux termes de l’acte de partage du 22 décembre 1997, cette servitude est destinée à cesser du jour où l’un des immeubles sortira du patrimoine d’un membre de la famille [M] (pièce 1 des consorts [M]). Dans ces conditions, les consorts [S] ont un intérêt actuel à agir afin de régler en amont la problématique du droit de passage permettant la desserte de leur fonds à compter du jour où leur immeuble sera vendu, pour le cas où il le sera bien évidement.

Par ailleurs, aucune demande n’étant dirigée contre les consorts [N], les consorts [S] ne sollicitant aucun droit de passage sur leur fonds, il ne peut être utilement reproché aux consorts [S] de ne pas les avoir attraits à la présente procédure, étant observé que s’ils l’estimaient utile, les consorts [M] pouvaient également les faire assigner en intervention forcée.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [M].

Sur le droit de passage sollicité afin d’assurer la desserte de la parcelle BP n°[Cadastre 12]

Sur l’état d’enclave de la parcelle BP n°[Cadastre 12]

Le tribunal a estimé, eu égard aux éléments du dossier et notamment de l’acte du 22 décembre 1997 et du rapport d’expertise judiciaire, qu’en cas de vente de l’un des immeubles édifié sur les parcelles BP n°[Cadastre 12], BP n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], la parcelle BP n°[Cadastre 12] sera enclavée.

Les époux [M] soulignent que la parcelle BP n°[Cadastre 12] n’est actuellement pas enclavée puisqu’elle bénéficie d’une servitude conventionnelle provisoire. Ils ajoutent que l’acte de partage impose aux consorts [S] de se rapprocher des propriétaires de la parcelle BP n°[Cadastre 7] en vue de la fixation d’une servitude de passage, et ce pour leur permettre de réaliser leur portail et leur accès, les propriétaires de la parcelle BP n°[Cadastre 7] étant les consorts [S] et [M], la SCI Quincarlet et monsieur [R] [H], et non les consorts [N].

Si la parcelle BP n°[Cadastre 12] n’est actuellement pas enclavée, elle le deviendra inéluctablement, conformément à l’acte de partage, lorsqu’elle sortira du patrimoine des consorts [S].

Par ailleurs, l’acte de partage de 1997 ne contient aucune clause qui imposerait aux consorts [S] de se rapprocher des propriétaires de la parcelle BP n°[Cadastre 7] en vue de la fixation d’une servitude de passage.

Enfin, s’agissant de la propriété de la parcelle BP n°[Cadastre 7], cette question est sans incidence sur le présent litige, aucune demande ne concernant cette parcelle.

Dès lors, l’analyse du premier juge sera confirmée.

Sur le désenclavement de la parcelle BP n°[Cadastre 12]

Le tribunal a fait droit à la demande des consorts [S] en fixant, en cas de vente de l’une des parcelles BP n°[Cadastre 12] et BP n°[Cadastre 5], un droit de passage au profit de la parcelle BP n°[Cadastre 12] sur la parcelle BP n°[Cadastre 5] appartenant aux époux [M] eu égard à ce que l’état d’enclave résultait de la division d’un fonds commun et à ce que, selon l’expert judiciaire " le passage étant existant, il n’est pas nécessaire de réaliser des travaux pour établir la desserte de la parcelle BP n°[Cadastre 12] « d’autant plus que » le passage au travers de la propriété d’origine, déjà existant et utilisé pour la desserte d’autres fonds, correspond à l’endroit le moins dommageable ".

Les époux [M] manifestent leur désaccord avec cette analyse. De leur point de vue, les dispositions de l’article 684 du code civil, selon lesquelles si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’un partage notamment, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes, ne peuvent trouver application, étant supplétives de la volonté des parties, laquelle volonté, en l’espèce réside dans l’acte de donation qui impose aux parties de faire fixer une servitude hors du terrain des consorts [M], et sur la « voie privée ». Ils ajoutent qu’il apparaît beaucoup plus simple, et beaucoup moins onéreux et intrusif de demander l’établissement de la servitude de passage sur la parcelle indivise BP n° [Cadastre 7] et non sur leur parcelle, la parcelle n°[Cadastre 7] n’étant pas construite et n’ayant pas vocation à l’être, servant déjà de chemin pour accéder à la majeure partie de la parcelle des consorts [Y]-[N]. Ainsi, pour eux, au regard de la configuration des lieux, de l’usage actuel de la voie privée aux seules fins de desserte, et du caractère intrusif d’une servitude définitive aux lieu et place de la servitude temporaire prévue par la donation-partage, la servitude qui permettrait de désenclaver la parcelle des consorts [S] (lorsqu’elle sera réellement enclavée), doit nécessairement être instaurée sur la voie privée, en application des dispositions de l’article 682 du code civil, étant observé qu’il existe selon eux un risque de diminution importante de la valeur de la parcelle BP n°[Cadastre 5] en cas de servitude de passage établie sur ce fonds.

L’acte de partage du 22 décembre 1997, qui impose la cessation de la servitude conventionnelle de passage sur le fonds BP n° [Cadastre 5] au profit du fonds BP n°[Cadastre 12] (anciennement G [Cadastre 13] et G [Cadastre 14]) en cas de vente de l’une de ces parcelles, prévoit qu’en ce cas le fonds dominant devra « (') faire réaliser un portail et un accès direct sur la voie privée (') ».

Au vu du plan cadastral (pièce 7 des consorts [S]), la voie privée dont s’agit, qui ne peut être la parcelle BP n°[Cadastre 2] dans la mesure où elle n’est pas contigüe à la parcelle BP n°[Cadastre 12], ne peut qu’être la parcelle BP n°[Cadastre 7], laquelle n’appartient en totalité ni aux consorts [S] ni aux consorts [M], de sorte que l’acte de partage prévoit en réalité une servitude de passage sur le terrain d’un tiers à l’acte, et que cette servitude n’est par conséquent pas opposable audit tiers.

Dans ces conditions, l’acte de partage ne peut recevoir application et il y a lieu d’appliquer les règles du code civil.

Or, s’agissant de la division d’un fonds commun, l’enclave ne peut être demandée que sur un terrain concerné par la division, à savoir en l’espèce la parcelle BP n°[Cadastre 5], laquelle permet de passer de la parcelle BP n°[Cadastre 2] à la parcelle BP n° [Cadastre 12] par un passage d’une largeur de quatre mètres, et la solution de passage sur la parcelle BP n°[Cadastre 7] ne peut être envisagée, quant bien même elle serait moins dommageable.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé l’assiette du droit de passage pour desservir le fonds cadastré section BP n°[Cadastre 12] sur une largeur de quatre mètres, partant du portail d’entrée de la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 5] jusqu’à l’immeuble situé sur la parcelle cadastrée section BP n° [Cadastre 12], le long de la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 7].

Sur la demande de complément d’expertise

Les consorts [M] estiment qu’un complément d’expertise est nécessaire " en vue de rassembler tous les éléments de nature à permettre à la Cour d’évaluer toutes les conséquences dommageables qu’une servitude définitive occasionnerait au fonds servant des consorts [M] ".

Le tribunal les a déboutés de leur demande, estimant que l’expert avait, après un examen des lieux et une analyse complète des pièces qui lui ont été soumises, répondu à la question qui lui était posée concernent la fixation d’une indemnité proportionnée au dommage que le passage pouvait occasionner.

Les consorts [M] font valoir que l’expert désigné par le juge des référés aurait refusé de se prononcer sur la détermination du coût d’une éventuelle servitude (coût notamment des travaux nécessaires pour clôturer la parcelle BP n°[Cadastre 5]) et de chiffrer les conséquences préjudiciables d’une telle servitude, notamment en termes de diminution de la valeur vénale de la parcelle.

Les éléments du dossier, et notamment le rapport d’expertise judiciaire, ne laissent pas apparaître la nécessité de clôturer la parcelle BP n°[Cadastre 5].

Par ailleurs, l’indemnisation due au fonds servant dépend du dommage engendré par la servitude et non de la valeur vénale du bien.

De plus, l’expert a donné dans son rapport les éléments permettant d’évaluer l’indemnisation due (page 13 du rapport d’expertise judiciaire).

Enfin, le tribunal a, sur la question de l’indemnisation, ordonné la rouverture des débats, invité les parties à conclure sur l’indemnisation des propriétaires du fonds servant et renvoyé l’affaire à une audience ultérieure, de sorte qu’il demeure saisi de ce point.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [M] de leur demande de complément d’expertise.

Sur l’amas de terre qui entraverait le passage

Les consorts [S] font valoir que les appelants ont déposé des terres et gravas pour entraver le passage.

Le tribunal les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts et tendant à faire cesser l’entrave sous astreinte, estimant d’une part ne pas disposer de suffisamment d’éléments pour apprécier et caractériser le préjudice subi par les consorts [S] en l’absence de toute précision sur la durée pendant laquelle cet amas de terre est resté présent et les conditions de circulation avec un véhicule en sa présence d’autre part que la preuve de l’actualité de la présence de cet amas de terre n’était pas rapportée.

La copie en noir et blanc du procès-verbal de constat versée aux débats (pièce 12 des consorts [S]) permet à peine de distinguer la présence d’un amas de terre sur le passage litigieux.

Par ailleurs, aucun élément du dossier n’établit que cet amas de terre serait de nature à empêcher le passage d’un véhicule ni ne renseigne sur la durée de présence de cet amas, dont il n’est pas démontré l’actualité.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [S] de leurs demandes relatives à l’entrave à leur droit de passage.

Sur les demandes en garantie et de dommages et intérêts dirigées contre le notaire

Le tribunal, constatant que la clause de l’acte de partage du 22 décembre 1997 prévoyant l’instauration d’une servitude de passage était dépourvue d’efficacité, le droit de passage devant s’exercer sur la parcelle d’un tiers (BP n°[Cadastre 7]), a retenu que le notaire, tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il reçoit, avait manqué à ses obligations contractuelles. Il a néanmoins débouté les parties de leurs demandes en garantie et en dommages et intérêts, à défaut de préjudice établi en lien avec la faute notariale, la constitution d’une servitude de passage et l’indemnité susceptible d’en découler résultant exclusivement des dispositions applicables aux servitudes légales.

Sur la faute notariale

La SCP [V] [T] soutient que l’acte de donation partage ne crée pas une servitude de passage sur la parcelle BP n°[Cadastre 7] mais sur la parcelle G [Cadastre 14] devenue BP n°[Cadastre 5] appartenant aux époux [M]. Pour elle, l’acte rédigé par maître [T] le 22 décembre 1997 constituant une donation-partage, seul l’article 684 du code civil imposant la création d’une servitude de passage sur les terrains objets de l’acte est susceptible de s’appliquer, de sorte que l’acte prévoit nécessairement que la servitude temporaire de passage deviendra une servitude définitive par la création d’un portail clôturant la parcelle BP n° [Cadastre 12] et s’ouvrant sur la parcelle privée BP n°[Cadastre 5] appartenant aux époux [M]. Le notaire s’étant conformé aux dispositions légales pour constituer la servitude de passage, il n’aurait commis aucune faute.

Toutefois, l’acte de donation-partage reçu le 22 décembre 1997 mentionne expressément que la servitude temporaire consentie cessera à la vente de l’un des fonds objets du partage, précisant même que la servitude temporaire sera alors « totalement supprimée » (page 8).

Dans ces conditions, l’acte litigieux ne peut être interprété comme prévoyant que la servitude temporaire se transforme en servitude définitive, moyennant la création d’un portail, en cas de vente de l’un des fonds.

Ainsi que l’a parfaitement relevé le tribunal par des motifs que la cour adopte, le notaire a en l’espèce reçu un acte prévoyant l’instauration d’une servitude au profit d’un tiers. Il a, dès lors, manqué à ses obligations, et notamment à celle de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il reçoit. Sa responsabilité se trouve dès lors engagée.

Sur le préjudice et le lien de causalité entre la faute notariale et le préjudice

Les consorts [S] prétendent que du fait des manquements du notaires, ils ont dû engager différentes procédures afin de faire valoir leur droits, cette situation leur ayant causé un préjudice moral. Ils ajoutent ne pas avoir pu vendre leur bien et bénéficier du prix de vente, ce qui les a contraints à contracter des prêts et à assumer les taxes foncières sur ledit bien.

Les époux [M] estiment pour leur part avoir perdu une chance de ne pas être attraits dans une instance en fixation d’une servitude et de ne pas subir une servitude dommageable, alors même que leur grand-père avait demandé au notaire rédacteur de tout prévoir pour éviter une telle issue en fixant à l’avance les conditions d’instauration de la nouvelle servitude définitive.

Ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, la constitution d’une servitude de passage et l’indemnité susceptible d’en découler résultent exclusivement des dispositions applicables aux servitudes légales et elle se trouve dès lors sans lien avec la faute notariale, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes de garantie.

Toutefois, l’intention du donateur, aux termes de l’acte de donation-partage, était manifestement d’appréhender l’avenir prévisible (vente d’un des fonds objets du partage) pour éviter tout contentieux futur. Ainsi, du fait de l’inefficacité de l’acte découlant de la faute notariale, les consorts [S] ont dû engager la présente procédure afin d’obtenir une servitude de passage que l’acte de donation-partage avait pourtant vocation à régler. Dans ces conditions, ils ont subi un préjudice moral certain qu’il convient d’évaluer à la somme de 4 000 euros. S’agissant en revanche du préjudice lié à l’impossibilité de vendre le bien, les consorts [S] ne démontrent pas, au travers des pièces versées aux débats, avoir cherché à un moment quelconque à vendre leur bien, de sorte que la réalité du préjudice invoqué n’est pas établie. Ils seront dès lors déboutés de leur demande au titre du préjudice matériel.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé, par substitution de motifs, concernant les demandes de garantie et le préjudice matériel des consorts [S] et infirmé s’agissant du préjudice moral des consorts [S], que la SCP notariale sera condamnée à indemniser à hauteur de la somme de 4 000 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles non compris dans les dépens

Eu égard à l’issue du litige, mais également à la faute notariale et à ses conséquences en termes de procédure, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les consorts [M] aux dépens et à payer aux consorts [S] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [M] et la SCP [V] [T] seront déboutés de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP [V] [T] sera condamnée à payer aux consorts [S] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les dépens de référé mais en ce non compris les frais d’expertise judiciaire qui seront mis à la charge des consorts [M].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il a débouté madame [F] [S] et madame [I] [S] épouse [B] de leur demande au titre du préjudice moral et condamné in solidum madame [Z] [M] et monsieur [U] [M] aux dépens et à verser à madame [F] [S] et madame [I] [S] épouse [B] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCP [V] [T] à payer à madame [F] [S] et madame [I] [S] épouse [B] la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute madame [Z] [M] et monsieur [U] [M], et la SCP [V] [T] de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP [V] [T] à payer à madame [F] [S] et madame [I] [S] épouse [B] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP [V] [T] aux dépens, en ce compris les dépens de référé mais non le coût de l’expertise judiciaire ;

Condamne madame [Z] [M] et monsieur [U] [M] aux frais d’expertise judiciaire.

Le greffier, Le président,