ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01503 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PYIU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 FEVRIER 2023

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 21/01844

APPELANTE :

SA ABEILLE IARD & SANTE au capital de 245.068.607,88 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 306.522.665, anciennement AVIVA Assurances agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 12]

Représentée par M^e Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEES :

S.C.I. DU CAP, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 352 712 889, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Syndicat de copropriétaire de L’IMMEUBLE [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS AB GESTION 34, au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 751.021.205, dont le siège social se situe [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christophe QUILIO, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

S.A. GAN ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 11]

[Localité 10]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 OCTOBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière du Cap est copropriétaire des lots n° 101 et 102 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 13] (34).

Le 27 février 2019, un dégât des eaux est survenu depuis la salle de bains de l’appartement situé à l’étage supérieur, propriété de la société civile immobilière MNR.

Au motif de dégradations subies dans ses deux lots, avec notamment un effondrement partiel du plafond du lot n° 102, la société du Cap s’est rapprochée du syndicat des copropriétaires, assuré auprès de la société Aviva Assurances, désormais dénommée société Abeille Iard et Santé, laquelle a confié une expertise non judiciaire à la société Saretec et a indemnisé la seule copropriété des frais de réparation du réseau d’eau, dont les travaux ont été engagés à partir du 21 décembre 2020.

La question des travaux de remise en état des lots de la société du Cap a fait pour sa part l’objet d’une expertise non judiciaire, confiée par son assureur, la société Gan Assurances, à la société Elex. A la suite de cette expertise, la société Gan Assurances a proposé une indemnisation des préjudices matériels, que la société du Cap a jugé insuffisante, de sorte que la société Gan Assurances n’a réglé aucune somme.

Sur saisine de la société du Cap, le juge des référés a rendu une ordonnance le 27 mars 2020, désignant M. [L] en qualité d’expert, lequel a rendu son rapport le 11 décembre 2020.

Les 24 et 26 août 2021, et 1er septembre 2021, la société du Cap a fait assigner la société Aviva Assurances, la société Gan Assurances et le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [O] [D], aux fins de les voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

pour le lot n° 101 :

2 221 euros au titre des travaux de remise en état,

9 120 euros au titre de la perte de loyers ;

pour le lot n° 102 :

2 086,27 euros au titre des travaux de remise en état,

900 euros au titre du nettoyage de l’appartement,

9 120 euros au titre de la perte de loyers ;

outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances au paiement des sommes suivantes :

pour le lot n° 101 :

2 221 euros au titre des travaux de remise en état,

9 120 euros au titre de la perte des loyers ;

pour le lot n° 102 :

2 086,27 euros au titre des travaux de remise en état,

900 euros au titre du nettoyage de l’appartement,

9 120 euros au titre de la perte de loyer ;

Condamne la SA Aviva Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances des condamnations portées à leur encontre ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances et la SA Aviva Assurances à payer à la SCI du Cap la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la SA Gan Assurances et la SA Aviva Assurances aux dépens, comprenant le coût de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Sur la réparation des dommages à la suite de la fuite d’une canalisation d’eau et au visa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, les premiers juges ont relevé de l’expertise judiciaire que « les désordres origines du litige sont dus à une fuite d’eau (aujourd’hui réparée) », sans autre précision sur l’origine de cette fuite, et du rapport d’expertise non judiciaire de la société Saretec du 16 octobre 2019, qu’il y était fait état de la fuite d’une canalisation faisant partie de la structure de l’immeuble dans sa fonction porteuse, retenue en conséquence par eux comme étant une partie commune.

En considération d’un défaut d’entretien des parties communes et de ce que la société Gan Assurances ne contestait pas devoir payer l’indemnité qui avait été proposée à l’assurée, la société du Cap, dans le cadre des opérations amiables au titre des dommages aux embellissements de ses lots de copropriété, le tribunal a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société Gan Assurances à lui payer les sommes sollicitées, en les garantissant par la société Aviva Assurances des condamnations prononcées à leur encontre.

La société Abeille Iard et Santé, venant aux droits de la société Aviva Assurances, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 mars 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 12 mars 2024, la société Abeille Iard et Santé et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour de :

Vu l’article 1242-1 du code civil,

Vu l’article L. 121-4 du code des assurances,

Vu les pièces versées aux débats ;

Réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

En conséquence,

A titre principal,

Mettre purement et simplement hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 13] et la société Abeille Iard et Santé ;

A titre subsidiaire,

Donner acte à la compagnie Gan Assurances qu’elle propose d’indemniser la SCI du Cap de ses demandes portant sur les travaux de remise en état des appartements 102 et [Cadastre 1] ;

Débouter la SCI du Cap de sa demande portant sur les travaux de nettoyage de l’appartement 102, les travaux ayant été réalisés au mois de janvier 2021 ;

Débouter la SCI du Cap de ses demandes portant sur les travaux de remise en état des appartements 102 et 101, en ce qu’elles sont formées contre le syndicat des copropriétaires et son assureur ;

Condamner la société Gan Assurances à indemniser la SCI du Cap au titre de ses demandes ;

Débouter la SCI du Cap de ses demandes portant sur les prétendues pertes locatives ;

Débouter la société Gan Assurances de sa demande d’être relevée et garantie par la société Abeille Iard et Santé des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des prétendues pertes locatives ;

En toutes hypothèses,

Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 13] et à la société Abeille Iard et Santé la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, sur leur mise en cause, la société Abeille Iard et Santé et le syndicat des copropriétaires soulignent qu’il résulte de l’expertise judiciaire la simple énonciation que « les désordres origines du litige sont dus à une fuite d’eau (aujourd’hui réparée) », sans autre précision sur l’origine de cette fuite, et note que si le rapport d’expertise non judiciaire de la société Saretec du 16 octobre 2019 fait état d’une fuite d’une canalisation faisant partie de la structure de l’immeuble dans sa fonction porteuse, qui est donc une partie commune, le tribunal en a cependant dénaturé la teneur en confondant cause du désordre et description des dommages.

Selon eux, l’expert de la société Sarectec n’a jamais affirmé que le sinistre avait pour origine une fuite sur une canalisation faisant partie de la structure de l’immeuble dans sa fonction porteuse et aurait au contraire mentionné que le désordre était un dégât des eaux en provenance de 1'appartement situé au deuxième étage, à la suite d’une fuite sur le réseau de distribution de la salle de bain, celui-ci ayant précisément indiqué que « L’origine est détectée et supprimée dans l’apt de la SCI MNR. Il s’agissait d’une fuite sur le réseau de distribution de la SDB. ».

La société Abeille Iard et Santé et le syndicat des copropriétaires avancent que ce n’est qu’ensuite que l’expert de la société Sarectec aurait décrit les dommages en mentionnant la structure de l’immeuble, suivant les termes qu’ils reprennent littéralement :

« Les dommages concernent Immobilier :

Plancher collaborant sous chappe fortement déformé.

Cet élément fait partie de la structure de l’immeuble (fonction porteuse) est donc une partie commune.

La réfection de cet élément nécessite la dépose du carrelage, de l’ensemble des appareils sanitaires et d’une cloison dans le logement de la SCI MNR. »

Ils en déduisent qu’ainsi, l’expert de la société Sarectec n’aurait jamais mentionné que le désordre avait pour origine une canalisation encastrée, qui serait une partie commune, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges.

Ils ajoutent que l’expert judiciaire a pour sa part indiqué, en page 34 de son rapport, que « L’origine du sinistre a été réparée (fuite d’eau dans l’appartement du 2ème étage). », qu’ainsi, il ne résulte nullement des rapports d’expertise que l’origine du sinistre serait due à une partie commune.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 20 mars 2024, la société du Cap demande à la cour de :

Confirmer la décision en ce qu’elle condamne au paiement in solidum le syndicat des copropriétaires et le Gan au paiement des sommes de :

pour le lot n° 101 :

2 221 euros au titre des travaux de remise en état,

9 120 euros au titre de la perte des loyers ;

pour le lot n° 102 :

2 086,27 euros au titre des travaux de remise en état,

900 euros au titre du nettoyage de l’appartement,

9 120 euros au titre de la perte de loyer ;

outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Et, réformant partiellement la décision,

Condamner in solidum Aviva Assurances aux mêmes sommes ;

Ajoutant à la décision,

Condamner le syndicat des copropriétaires et Aviva Assurances au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, outre les entiers dépens d’appel.

Pour l’essentiel, au visa de l’article 3 alinéa 2-2 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, la société du Cap soutient que si l’expert ne précise pas quel est le type de canalisation en cause, il confirme toutefois qu’elle est encastrée, de sorte que les canalisations qui ont sinistré ses lots sont des parties communes.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 5 mars 2025, la société Gan Assurances demande à la cour de :

Vu l’article L. 124-1 du code des assurances,

Vu les conditions particulières de la police souscrite par la SCI du Cap,

Vu les conditions générales et particulières souscrites par la copropriété,

Vu les pièces versées au débat ;

Confirmer le jugement du 13 février 2023 en ce qu’il a condamné la compagnie Aviva (devenue Abeille Iard et Santé) à relever et garantir Gan Assurances des condamnations portées à sa charge ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Donner acte à la compagnie concluante de ce qu’elle maintient de régler à son assuré les montants d’indemnité contractuelle proposés à son assuré dans le cadre des opérations amiables au titre des dommages aux embellissements de ses lots de copropriété ;

Débouter la SCI du Cap de ses demandes formées au titre de ses prétendues pertes locatives ;

En tout état de cause,

Appliquer aux éventuelles pertes matérielles de la SCI du Cap, retenues par la cour, un coefficient de vétusté de 25 % ;

Condamner la compagnie Aviva (devenue Abeille Iard et Santé), en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et de la SCI MNR (volet propriétaire non occupant de la police), in solidum avec la copropriété, à relever et garantir la concluante de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des pertes matérielles de la SCI du Cap ;

Condamner la compagnie Aviva (devenue Abeille Iard et Santé), en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] et de la SCI MNR (volet propriétaire non occupant de la police), in solidum avec la copropriété, à relever et garantir la concluante de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au titre des prétendues pertes locatives de la SCI du Cap ;

En tout état de cause,

Débouter toutes parties de leurs demandes accessoires ;

Condamner in solidum la compagnie Abeille Iard et Santé, le syndicat des copropriétaires et la SCI du Cap au versement d’une somme de 3 000 euros au profit de la compagnie Gan Assurances et ce, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tous succombants en tous les frais et dépens, dont distraction au profit de Maitre Alexandre Salvignol, avocat au barreau de Montpellier et aux offres de droit, en application des dispositions des articles 695 et 699 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la société Gan Assurances sollicite la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a retenu que le dommage affectant les lots de la société du Cap provenait des parties communes et, partant, a prononcé la condamnation de la société Aviva Assurances, désormais dénommée société Abeille Iard et Santé, à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre.

S’agissant des pertes locatives, la société Gan Assurances avance que les opérations d’expertise amiable ont mis en évidence l’absence d’occupation des deux lots appartenant à la société du Cap, l’expert ayant indiqué qu’ils étaient vacants, selon les déclarations de cette dernière, qu’ainsi, il existe un doute sur les baux qu’elle a produits et que la garantie de perte locative ne peut être mobilisée.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la mise en cause du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Abeille Iard et Santé

Pour mettre en cause le syndicat des copropriétaires et son assureur, les premiers juges se sont fondés sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété, qui prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et que dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes les canalisations qui traversent les locaux privatifs, pour préciser qu’en pareille situation, il est admis qu’une canalisation est en principe une partie commune, à moins qu’elle ait été déclarée partie privative par le règlement de copropriété.

A titre d’exemple, au soutien de son argumentation, la société du Cap reprend un arrêt rendu par la Cour de cassation (Cass. 3eme Civ., 3 juin 1998, n° 96-21290), qui a pu retenir que tel était le cas de canalisations conduisant les eaux usées au tout à l’égout.

Or, au cas d’espèce, il doit être retenu, d’une part, que si le règlement de copropriété stipule que sont notamment exclues des parties communes les canalisations d’eau et d’écoulement se trouvant à l’intérieur de chaque appartement et affectées à l’usage exclusif et particulier de cet appartement, il n’est nullement établi que les désordres trouveraient leur origine sur une canalisation affectée à l’usage commun puisque, si l’expert judiciaire a dit que la fuite d’eau trouvait son origine dans l’appartement du deuxième étage, sans plus de précisions, l’expert amiable est venu le confirmer en précisant qu’il s’agissait d’une fuite sur le réseau de distribution de la salle de bain et non sur le réseau de distribution d’eau de l’immeuble ; qu’enfin, d’autre part, contrairement à ce que soutient la société du Cap, aucun des deux experts n’a dit que la canalisation litigieuse était encastrée, de sorte que, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, il n’est nullement établi que les désordres trouveraient leur origine dans les parties communes, même si elles ont pu les affecter, comme l’a indiqué l’expert de la société Sarectec.

Ainsi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son assureur ne peut être recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a prononcé condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Aviva Assurances, désormais dénommée Abeille Iard et Santé.

2. Sur la garantie de la société Gan Assurances, assureur de la société du Cap

S’agissant du nettoyage et de la remise en état du lot n° 102, la cour constate que la société Gan Assurances n’entend pas contester les montants retenus en première instance, respectivement de 900 euros et 2 086,27 euros.

S’agissant de la remise en état du lot n° 101, la société Gan Assurances demande à ce qu’il soit appliqué au montant retenu en première instance, de 2 221 euros, un coefficient de vétusté de 25 %, tel que proposé par son expert, ce que ne conteste pas la société du Cap, de sorte que ce montant sera retenu en cause d’appel pour la somme de 2 221 euros – 25 % = 1 665,75 euros.

S’agissant des pertes locatives pour les lots n° 102 et 101, la cour relève que les baux versés au débat sont tous deux datés du 1er février 2019, de sorte qu’ils ont été signés vingt-sept jours avant que le sinistre ne survienne ; que la société du Cap verse au débat l’attestation de M. [Y], qui déclare avoir été locataire jusqu’au 15 février 2019, ayant dû rendre l’appartement consécutivement au dégât des eaux du 13 février 2019, alors même que la société du Cap le date au 27 février 2016 ; qu’il n’est aucunement versé au débat les états des lieux d’entrée, ni les assurances, ni une justification des cautions reçues ainsi que des loyers du 1er février 2019 jusqu’à la date du 27 février 2019 ; qu’ainsi, ces baux ressortent comme ayant été établis pour les besoins de la cause et doivent être écartés, comme le demande la société Gan Assurances ; qu’ainsi, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société du Cap la somme de 9 120 euros en réparation des préjudices locatifs, pour chacun des lots, n° 102 et 101.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sauf en ce qu’il a prononcé condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Aviva Assurances, désormais dénommée Abeille Iard et Santé.

La société du Cap et son assureur, la société Gan Assurances, seront condamnés aux dépens de l’appel.

La société du Cap et son assureur, la société Gan Assurances, seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires et à son assureur, la société Aviva Assurances, désormais dénommée Abeille Iard et Santé, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société du Cap, qui échoue à son encontre en cause d’appel, sera condamnée à payer à la société Gan Assurances la somme de 1 000 euros sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 13 février 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers, sauf en ce qu’il a :

prononcé condamnations à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Aviva Assurances, désormais dénommée Abeille Iard et Santé,

condamné la société Gan Assurances à payer à la société du Cap, pour chacun des lots n° 101 et 102, la somme de 9 120 euros au titre de la perte de loyers ;

retenu à la somme 2 221 euros le montant des travaux de remise en état du lot n° 101 ;

Statuant à nouveau de ces derniers chefs,

DEBOUTE la société du Cap de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, la société Aviva Assurances, désormais dénommée Abeille Iard et Santé ;

DEBOUTE la société du Cap de sa demande d’indemnisation au titre des pertes locatives ;

FIXE à la somme de 1 665,75 euros le montant des travaux de remise en état du lot n° 101 ;

CONDAMNE la société Gan Assurances à payer cette somme à la société du Cap ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la société du Cap et son assureur, la société Gan Assurances, à payer au syndicat des copropriétaires et à son assureur, la société Aviva Assurances, désormais dénommée Abeille Iard et Santé, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la société du Cap à payer à la société Gan Assurances la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

DEBOUTE la société du Cap de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE la société du Cap et son assureur, la société Gan Assurances, aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président