ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

5e chambre civile

ARRÊT DU 21 Janvier 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00570 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDT4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 DECEMBRE 2023 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MILLAU

N° RG22/00126

APPELANTS :

Monsieur [D] [R] [M] [W]

[Adresse 42]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jean Vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Madame [V] [H] [YB] épouse [W]

[Adresse 42]

[Adresse 37]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jean Vincent DELPONT de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [P] [BM]

[Adresse 49]

[Localité 3]

Représentant : M^e Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

Monsieur [Y] [B] [F] [A]

[Adresse 23]

[Localité 5]

Représentant : M^e Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [PP] [I] [S] [A]

[Adresse 29]

[Localité 4]

Représentant : M^e Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [E] [Z] [O] [A] épouse [U]

[Adresse 33]

[Localité 24]

Représentant : M^e Patricia HIRSCH de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PATRICIA HIRSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la Cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRÊT :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 24 février 2022 M. [P] [BM] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Millau aux fins de voir notamment prononcer la nullité de la vente conclue par acte notarié du 3 novembre 2021 entre M. [PP] [A], M. [Y] [A] et Mme [E] [A], épouse [U], d’une part, et M. [D] [W] et Mme [V] [YB], épouse [W], d’autre part, portant sur plusieurs parcelles situées sur la communes de Compregnac (12), cadastrées sous les références section B n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 21]-[Cadastre 25]-[Cadastre 26]-[Cadastre 27]-[Cadastre 28]-[Cadastre 30]-[Cadastre 31]-[Cadastre 32]-[Cadastre 34]-[Cadastre 35] et section C n°[Cadastre 36]-[Cadastre 6]-[Cadastre 7]-[Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 12]-[Cadastre 13]-[Cadastre 14]-[Cadastre 15]-[Cadastre 16]-[Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19]-[Cadastre 22], représentant une superficie totale de 10ha 94a 51ca ; et qu’il soit dit que les époux [W] devront libérer ces parcelles, si besoin sous contrainte.

Pour l’essentiel, M. [P] [BM] se prévalait d’un bail verbal sur ces parcelles au motif que les consorts [A] les auraient mises à sa disposition en 2014, moyennant une contrepartie en nature de trois roqueforts par an, représentant une valeur de 150 euros, ainsi que du fumier, ce dont ils auraient attesté le 12 mai 2019, parcelles qu’il avançait avoir travaillées de façon effective depuis 2014, pour y faire des céréales, pacager du bétail et récolter du fourrage, ce dont il entendait justifier au surplus en versant trois attestations de témoins.

M. [P] [BM] poursuivait en exposant que les consorts [A] souhaitant lui céder les parcelles louées, ils avaient ensemble signé devant notaire, le 7 juin 2019, une promesse synallagmatique d’achat et de vente, portant sur l’ensemble des parcelles, moyennant le prix de 95 000 euros, acte que le notaire avait notifié à la Safer le 22 juillet 2019, laquelle, par courrier du 28 octobre 2019, l’avait cependant informé qu’elle exerçait son droit de préemption, pour une valeur de 65 000 euros.

Il détaillait qu’au lieu d’exercer directement son droit de préemption en acquérant ces parcelles en son nom, la Safer avait fait signer aux consorts [A], le 26 juin 2020, une promesse unilatérale de vente dont elle était la bénéficiaire mais avec faculté de substitution, portant sur les mêmes parcelles, moyennant le prix de 81 000 euros, soit un prix différent de celui indiqué dans la notification de préemption, en précisant que l’acte mentionnait, alors qu’il se prévalait de l’existence d’un bail verbal, que « l’immeuble est libre d’occupation », ce qui était repris dans l’avis publié dans le journal « La volonté paysanne », daté du 2 juillet 2020, au moyen duquel la Safer procédait à un appel à candidature, en y mentionnant « Fonds libre – Bâti : oui ».

M. [P] [BM] exposait qu’à la suite, il avait fait acte de candidature et avait à cet effet signé le 26 février 2021, une promesse unilatérale d’achat au profit de la Safer pour les parcelles visées, au prix de 67 900 euros, mais que la Safer, par courrier du 10 novembre 2021, lui avait indiqué que son dossier de candidature n’était pas retenu et que, le même jour, elle avait adressé à la mairie de [Localité 38] un avis de rétrocession à afficher, qui mentionnait que les attributaires étaient M. [D] [W] et Mme [V] [YB], épouse [W], et que cette attribution était motivée par la consolidation de l’exploitation des attributaires retenus et que le prix de cession était de 86 832 euros.

C’est dans ces conditions que par acte notarié du 3 novembre 2021, les époux [W] ont levé l’option, au prix de 81 000 euros.

Par jugement rendu le 12 décembre 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Millau a :

Rejeté 1'exception d’irrecevabilité tirée du défaut de publication de 1'assignation au service de publicité foncière ;

Dit qu’un bail rural verbal avait été consenti par Mme [E] [A], M. [PP] [A] et M. [Y] [A], d’une part, et M. [P] [BM], d’autre part, sur les parcelles sises à [Localité 38] : section B [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 34], [Cadastre 35] ; section C [Cadastre 36], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14]. [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], pour une superficie de 11 ha 42 a 31 ca ;

Dit que ce bail verbal courrait à compter du 1er août 2014 et était régi par les clauses du contrat-type départemental de 1'Aveyron ;

Prononcé la nullité de la vente conclue par acte notarié de Me [T], notaire à [Localité 45], en date 3 novembre 2021 entre, d’une part, Mme [E] [A], M. [PP] [A], placé sous mesure d’habi1itation familiale générale et représenté par Mme [K] [G], et M. [Y] [A] et, d’autre part, M. [D] [W] et Mme [V] [YB], portant sur les parcelles B [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 34], [Cadastre 35] ; C [Cadastre 36], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], pour une superficie de 10 ha 94 a 51 ca ;

Dit que M. [D] [W] et Mme [V] [YB] devront ainsi que toute personne de leur chef quitter et rendre libre les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine de leur expulsion avec si besoin le concours de la force publique ;

Débouté M. [P] [BM] de sa demande d’astreinte ;

Condamné Mme [E] [A], M. [PP] [A], placé sous mesure d’habilitation familiale générale et représenté par Mme [K] [G], et M. [Y] [A], chacun dans la limite dc leurs droits dans l’indivision à rembourser à M. [D] [W] et Mme [V] [YB] le prix d’achat, soit la somme de 81 000 euros ;

Débouté M. [D] [W] et Mme [V] [YB] de leurs demandes d’expulsion de M. [P] [BM] ;

S’est déclaré incompétent pour examiner les demandes de dommages et intérêts formées par M. [D] [W] et Mme [V] [YB] à l’encontre de Mme [E] [A], M. [PP] [A], placé sous mesure d’habilitation familiale générale et représenté par Mme [K] [G], et M. [Y] [A], ainsi que la demande de remboursement de la rémunération versée à la Safer Occitanie ;

Renvoyé sur incompétence l’examen de ces demandes au tribunal judiciaire de Rodez ;

Dit que le dossier sera renvoyé à cette juridiction en l’absence d’appel ;

Condamné M. [D] [W] et Mme [V] [YB] à verser à M. [P] [BM] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [D] [W] et Mme [V] [YB] aux dépens de l’instance ;

Rappelé que la décision était assortie de l’exécution provisoire de droit.

Pour l’essentiel, sur l’existence d’un bail rural, les premiers juges ont relevé que M. [P] [BM] versait aux débats un document intitulé « attestation de bail », daté du 12 mai 2019, qui était signé par M. [Y] [A] et M. [P] [BM], qui portait la mention suivante : « Nous soussignons, les consorts [A], certifions et attestons avoir donné à bail verbal depuis 2014 les parcelles dont la désignation suit ci-après à Monsieur [P] [BM], moyennant par an trois roqueforts et du fumier. », qu’il ressortait de la comparaison du tableau listant les parcelles objet du bail verbal et de celui énumérant les biens objet de la promesse de vente, puis de la vente, que la cession avait englobé les parcelles mentionnées dans l’attestation de bail, à l’exception de la parcelle B [Cadastre 20], que l’ensemble des parcelles en litige avaient été déclarées à la MSA par le Gaec de [Adresse 40] [Adresse 39], au sein de laquelle M. [P] [BM] exerçait son activité, que les termes de l’attestation de bail étaient confirmés par des courriers émanant des membres de l’indivision [A], qui indiquaient avoir reçu les trois roqueforts annuels prévus par le contrat, en 2020 et en 2021, qu’il était au surplus produit des attestations, établies suivant les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, aux termes desquelles MM. [J] et [X], ainsi que sa s’ur, Mme [BM], indiquaient qu’il avait exploité des terres appartenant aux consorts [A], situées à [Localité 38] ([Localité 44], [Localité 46], [Localité 47], [Localité 43]).

En réponse à l’argumentation soutenue par les époux [W], les premiers juges, s’agissant de la signature de l’attestation, ont dit qu’il convenait de relever que si la copie versée aux débats par eux mentionnait uniquement le nom et la signature de M. [Y] [A], alors que sur celle communiquée par M. [P] [BM] indiquait « en qualité de représentant (sic) des consorts [A] », au-dessus du nom du signataire, il ressortait toutefois des débats à l’audience que cette mention avait été ajoutée postérieurement à la signature, qu’il ressortait également de la promesse synallagmatique de vente conclue le 7 juin 2019 entre les consorts [A] et M. [P] [BM], que ce dernier était qualifié de locataire des terres dont la vente était envisagée, étant précisé que les parcelles était celles qui seront par la suite cédées aux époux [W], de même qu’à l’occasion de la notification du projet de vente à la Safer Occitanie, le notaire avait précisé que la qualité de preneur à bail de M. [P] [BM] était mentionnée sans aucune ambiguïté et avait joint l’attestation de bail du 12 mai 2019 et que si à la suite de l’exercice de son droit de préemption, la Safer Occitanie avait jugé pertinent d’indiquer aux candidats à l’acquisition des terres que celles-ci étaient libres de toute occupation, cette information ne pouvait être imputée ni aux consorts [A] ni à M. [P] [BM], qu’ainsi, il était rapporté l’existence d’un bail rural.

En vertu de l’article L. 412-5 du code rural, prévoyant que le preneur dispose d’un droit de préemption à l’occasion de l’aliénation à titre onéreux du bien loué, et de l’article L. 412-12, qui prévoit la nullité de l’acte lorsque le bailleur n’a pas exécuté ses obligations au regard du droit de préemption du preneur en place, les premiers juges ont, en conséquence, prononcé la nullité de la vente conclue par acte notarié le 3 novembre 2021.

Les époux [W] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 janvier 2024.

Ils demandent à la cour de :

« Vues les dispositions des articles L. 411-1 et suivants, notamment L. 412-5 et -8 du code rural et de la pêche maritime,

Vus les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vues les pièces produites à l’appui des présentes, en ce compris le jugement dont appel ;

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas infondées ;

Infirmant la décision dont appel ;

Juger Monsieur [P] [BM] irrecevable en son action ;

Subsidiairement, le juger infondé ;

Et, en tout état de cause, juger n’y avoir lieu à annulation de la vente consentie en faveur de Monsieur et Madame [W] ;

En conséquence, juger que Monsieur [P] [BM] est occupant sans droit ni titre depuis a minima le congé du 22 novembre 2021 dont il a accusé réception le 7 décembre 2021 et ordonner en tant que de besoin son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce dans le mois suivant notification du jugement à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard au-delà ;

Condamner Monsieur [P] [BM] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation d’un montant de 50 euros par mois, rétroactivement depuis le 7 décembre 2021, jusqu’au jour de libération des lieux ;

Si par extraordinaire la décision dont appel était confirmée et que la vente ne soit annulée,

A titre subsidiaire, confirmer la décision des premiers juges et juger que les consorts [A] engagent leur responsabilité à l’égard des époux [W], lesquels doivent recevoir remboursement des sommes qu’ils ont indument versées pour la vente, et ainsi condamner solidairement les consorts [A] à restituer aux époux [W] le prix de vente, soit 81 000 euros ;

Y ajoutant, réformer le jugement et juger que les consorts [A] doivent aussi rembourser aux époux [W] la rémunération de la Safer, soit 5 832 euros, sauf à réserver les droits des vendeurs d’agir à l’encontre de la Safer ;

Enfin, évoquer le dossier et, juger que les époux [W] subissent un préjudice dont ils sont bienfondés à réclamer indemnisation et condamner les consorts [A] à payer aux époux [W] :

Les frais d’avocat et annexes pour la présente procédure,

Le préjudice moral, les frais d’étude pour la mise en place du projet de reprise et l’installation de [TC], (mémoire)

La perte d’exploitation pour 30 000 euros, et la perte de chance des terrains potentiellement constructibles, soit 30 000 euros, soit au total 60 000 euros,

Et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans le mois suivant notification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [P] [BM] ou, solidairement Monsieur [Y] [A], Monsieur [PP] [A], Madame [E] [U], à verser à Monsieur [D] [W] et Madame [V] [YB], la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance. »

Pour l’essentiel, les époux [W] estiment que c’est sur la base d’une attestation litigieuse, dont ils ont relevé des incohérences et sur laquelle les premiers juges ont constaté des incertitudes et des imprécisions, qu’ils ont malgré tout admis l’existence d’un bail rural verbal. Ils indiquent qu’en raison de la gravité de ce document et tenant lieu de sa portée, ils ont déposé plainte le 23 janvier 2024 à la brigade de gendarmerie de [Localité 41], en indiquant que l’enquête est toujours en cours.

Au soutien de leur argumentation soutenue en première instance et qu’ils reprennent en cause d’appel, ils produisent élément de précision, qui consiste en une attestation de M. [L] [VO], conseiller local de la Safer, qui avait suivi ce dossier jusqu’à sa prise de retraite, quelques semaines seulement avant la signature de l’acte de vente litigieux, qui a pu indiquer :

« J’ai été conseiller foncier à la Safer sur le secteur de [Localité 38] pendant une vingtaine d’années. A ce titre, j’ai été, à diverses reprises, en contact avec [PP] [A] qui fut, jusqu’à sa mise sous tutelle en décembre 2018, le représentant local de la fratrie. Celui-ci m’a toujours affirmé clairement son opposition à toute location de la propriété familiale (il avait été échaudé par un précédent fermier indélicat), la thèse d’un bail conclu en 2014 était fausse, ce que les consorts [A] ont finalement reconnu lorsqu’ils ont ensuite signé avec la Safer le 26/06/2020, une promesse de vente unilatérale pour un bien libre. Ils ont alors admis que l’attestation de bail signée en 2019 par un seul des copropriétaires ne pouvait avoir d’effet rétroactif, et qu’aucun fermage n’avait été perçu antérieurement et d’ailleurs jusqu’en 2019 diverses parcelles étaient toujours entretenues par des agriculteurs voisins ([C] [N], [W]).

De ce fait, Monsieur [BM] n’était pas réellement prioritaire sur cette vente d’où la préemption exercée par la Safer en révision de prix (prix excessif contenu (NB : compte-tenu) du marché), qui a abouti à l’attribution de ce bien à la famille [W] qui en avait manifestement un réel besoin. Le but de cette attribution était de sortir l’exploitation de Monsieur et Madame [W] de la précarité foncière (une parcelle étant de leur siège d’exploitation) et de permettre à leur fils [TC] (JA) de s’installer (mission Safer). Quant à Monsieur [BM], il disposait déjà d’une exploitation conséquente et parfaitement viable. Cette acquisition n’aurait eu aucun impact sur sa situation. Monsieur [W] nous a communiqué les écritures déposées par le représentant des consorts [A]. La Safer n’a jamais « forcé la main » aux [A]. Je conteste formellement les insinuations. Je n’ai fait que souligner les incohérences de leur déclaration initiale, et je suis surpris et choqué d’apprendre qu’ils ont une nouvelle fois modifié leur version des faits postérieurement à la vente (bien libre) qu’ils ont pourtant signé en 2021, pour tenter de favoriser Monsieur [BM] ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [P] [BM] demande à la cour de :

« Déclarer mal fondé l’appel de Monsieur [D] [W] et de Madame [V] [YB], son épouse, à l’encontre de la décision rendue le 12 décembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Millau ;

Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté Monsieur [P] [BM] de sa demande d’astreinte ;

Y ajoutant,

Dire que Monsieur [D] [W] et Madame [V] [YB], son épouse, devront, ainsi que toute personne de leur chef, quitter et rendre entièrement libre les lieux loués dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à défaut de quoi ils seront redevables à l’égard d'[P] [BM] d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à l’expiration du délai précité ;

Condamner Monsieur [D] [W] et Madame [V] [YB], son épouse, à payer à Monsieur [P] [BM] la somme de trois mille cinq cents (3500) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour l’essentiel, M. [P] [BM] demande la confirmation du jugement dont appel pour les motifs pris par les premiers juges.

Les consorts [A] demandent à la cour de :

« Vu l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime ;

Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 12 décembre 2023 en ce qu’il a ordonné la nullité de la vente conclue par acte notarié Maître [T], notaire à Millau, en date du 3 novembre 2021 entre, d’une part, [E] [A], [PP] [A], placé sous mesure d’habilitation familiale générale et représenté par [K] [G], et [Y] [A], et, d’autre part, [D] [W] et [V] [YB], portant sur les parcelles section B [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 34], [Cadastre 35] ; section C [Cadastre 36], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], pour une superficie de 10ha 92a 51 ca pour un montant de 81 000 euros ;

Juger qu’il existe un bail rural oral entre [P] [BM] et les consorts [A] depuis au moins 3 années à compter de la signature du compromis de vente du 7 juin 2019, comme énoncé dans ledit compromis ;

Et, en conséquence,

Déclarer la vente parfaite, dans les termes du compromis de vente du 7 juin 2019, entre [P] [BM], d’une part, et [E] [A], [PP] [A], placé sous mesure d’habilitation familiale générale et représenté par [K] [G], et [Y] [A], d’autre part ,des parcelles agricoles sises à [Localité 38], section B [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 34], [Cadastre 35] ; section C [Cadastre 36], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 22], pour une superficie de 11 ha 42 a 31 ca, pour un montant de 95 000 euros ;

Ordonner la réitération de l’acte authentique de vente devant Maître [T], notaire à [Localité 45], dans les conditions énoncées dans l’acte notarié du 7 juin 2010, au profit de Monsieur [P] [BM], pour un montant de 95 000 euros, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Ordonner que passé ce délai, l’arrêt à intervenir passé en force de chose jugée vaudra vente et ordonner sa publication au service de la publicité foncière de [Localité 45] ;

Ordonner que M. [P] [BM] s’acquitte du prix de 81 000 euros directement auprès de [D] [W] et [V] [YB] qui seront ainsi remboursés de ladite somme au jour de l’acte réitéré devant Me [T] ;

Ordonner que M. [P] [BM] s’acquitte directement de la différence auprès des consorts [A] ;

Condamner Madame et Monsieur [W] au paiement au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par les consorts [A], limité à la somme de 5 000 euros ;

Condamner Madame et Monsieur [W] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance ;

Confirmer la condamnation ordonnée par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Millau de 1 500 euros, outre les paiements des entiers dépens. »

Pour l’essentiel, les consorts [A] demandent la confirmation du jugement dont appel pour les motifs pris par les premiers juges.

MOTIFS

1. Sur l’existence d’un bail rural

Le bail rural suppose d’abord l’existence d’un accord des parties sur le principe d’une location.

Ce n’est qu’à défaut d’un tel accord que la charge de la preuve de l’existence d’un bail rural et de la volonté non équivoque des propriétaires de lui consentir un tel bail appartient à celui qui s’en prévaut.

Ainsi, le louage peut être qualifié de bail rural dès lors que les quatre conditions énoncées par l’article L. 411-1 du code rural sont réunies, à savoir qu’il doit être consenti une mise à disposition, à titre onéreux, d’un immeuble agricole, avec pour destination voulue d’exercer une activité agricole, telle que définie à l’article L. 311-1 du même code.

En cause d’appel, les époux [W] doutent de la volonté réelle des propriétaires, les consorts [A], de consentir un bail rural à M. [P] [BM] et avancent qu’ainsi, à défaut, celui-ci doit faire la preuve de la réunion des quatre conditions sus-énoncées, ce à quoi il échouerait, de sorte qu’il ne pourrait se prévaloir de son droit de préemption de preneur et qu’il ne serait pas, en conséquence, recevable à intenter une action en nullité de la vente en litige, du 3 novembre 2021.

Or, il doit être rappelé que les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat, sauf à démontrer la fraude de nature à corrompre la convention, et, qu’au cas d’espèce, au travers l’ensemble des pièces versées au débat, dont il n’est pas démontré qu’il s’agirait de faux, notamment l’attestation du 12 mai 2019, les écritures de l’avocat des consorts [A], qui étaient présents à l’audience et qui ont pu, au travers la plaidoirie de leur conseil, réitérer qu’ils avaient consenti un bail rural verbal à M. [P] [BM], sur les terres en litige, moyennant le paiement de trois fromage de [Localité 48] et de fumier, pour que celui-ci, fermier, y exerce une activité agricole, la cour constate qu’il s’est formé, de la volonté réaffirmée des consorts [A] et de M. [P] [BM], un contrat bail rural verbal, dont il n’est pas démontré qu’il l’aurait été de mauvaise foi, en fraude des droits des époux [W].

En conséquence, les premiers juges ayant à juste titre retenu qu’un bail rural verbal sur les parcelles en litiges avait été consenti par Mme [E] [A], M. [PP] [A] et M. [Y] [A] à M. [P] [BM], qui remplit les conditions prévues à l’article L. 412-5 du code rural, par moyen substitué, le jugement rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Millau sera confirmé en toutes ses dispositions.

2. S’agissant des prétentions indemnitaires des époux [W]

Afin qu’ils soient replacés dans les conditions qui étaient les leurs avant la vente en litige, dont il a été prononcé l’annulation, les consorts [A] seront, au surplus du remboursement du prix de vente, de 81 000 euros, condamnés à payer aux époux [W] la somme de 5 832 euros correspondant à la rémunération de la Safer, directement engagée dans le cadre de cette vente du 3 novembre 2021, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans le mois suivant la notification du présent arrêt.

En revanche, la cour, qui statue sur une décision rendue par un tribunal paritaire des baux ruraux, n’est pas compétente au cas d’espèce pour évoquer et examiner les prétentions indemnitaires tenant notamment à l’existence d’un préjudice moral ou d’exploitation.

3. Sur la demande d’astreinte formée en cause d’appel par M. [P] [BM]

Les premiers juges ont dit que M. [D] [W] et Mme [V] [YB], épouse [W], ainsi que toute personne de leur chef, devront quitter et rendre libres les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

En cause d’appel, il n’y a pas lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte de 30 euros par jour de retard, comme le sollicite M. [P] [BM], dès lors que les premiers juges ont dit que cette expulsion pouvait avoir lieu avec, si besoin, le concours de la force publique.

4. Sur les prétentions des consorts [A]

En l’espèce, la cour, qui statue sur décision d’un tribunal paritaire des baux ruraux, n’est pas compétente pour statuer sur la demande des consorts [A] visant à voir ordonner la réitération du compromis de vente du 7 juin 2019 et que M. [P] [BM] s’acquitte du prix de 81 000 euros directement auprès des époux [W] et de la différence, soit 14 000 euros, directement entre leurs mains.

Les consorts [A] seront en outre déboutés de leur prétention visant à voir les époux [W] condamnés à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi dès lors que cette demande n’est aucunement motivée.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [W] seront condamnés aux dépens de l’appel.

En considération du cas d’espèce, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 12 décembre 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Millau, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [A], M. [PP] [A] et M. [Y] [A] à payer à M. [D] [W] et Mme [V] [YB], épouse [W], la somme de 5 832 euros correspondant à la rémunération de la Safer, directement engagée dans le cadre de la vente du 3 novembre 2021 ;

ASSORTIT la condamnation au paiement de cette somme, ainsi que celle au paiement de la somme de 81 000 euros correspondant au prix d’achat, d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à défaut d’exécution spontanée dans le mois suivant notification du présent arrêt ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [D] [W] et Mme [V] [YB], épouse [W], aux dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente