RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02253 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IPTZ

NA

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 24]

19 avril 2022 RG :19/02930

[S]

[E]

S.C.I. TRILOBEE

C/

S.A.R.L. HOTEL DE MONTANEGUES

A.S.L. ANCIENNE LIVREE CARDINALICE

S.A.S.U. FRANCOIS 1ER RENOVATION

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Syndic. de copro. HOSPICE MONTANEGUES 0 [Localité 10]

Grosse délivrée

le

à SCP BCEP

Selarl MansatJaffré

SCP AKCIO BDCC

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 24] en date du 19 Avril 2022, N°19/02930

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

André LIEGEON, Conseiller

GREFFIER :

Céline DELCOURT, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [G] [S]

né le 13 Mars 1950 à [Localité 22]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représenté par M^e Denis DREYFUS de la SELARL CDMF AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

Représenté par M^e Anaïs COLETTA de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [N] [E] épouse [S]

née le 24 Juin 1952 à [Localité 23]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par M^e Denis DREYFUS de la SELARL CDMF AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

Représentée par M^e Anaïs COLETTA de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. TRILOBEE inscrite au RCS de [Localité 24] sous le n° 443.010.863, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représentée par M^e Denis DREYFUS de la SELARL CDMF AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

Représentée par M^e Anaïs COLETTA de la SCP B.C.E.P., Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

S.A.R.L. HOTEL DE MONTANEGUES immatriculée au RCS d’Avignon sous le n° 528 502 545, prise en la personne de son représentant légal demeurant ès qualités audit siège

[Adresse 7]

[Localité 22]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

A.S.L. ANCIENNE LIVREE CARDINALICE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité qudit siège

[Adresse 18]

[Localité 11]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S.U. FRANCOIS 1ER RENOVATION immatriculée ar RCS de Paris sous le n° B 453 709 784, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 21]

Représentée par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL TOURNY GESTION dont le siège social est sis [Adresse 18], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

Syndicat des copropriétaires HOSPICE MONTANEGUES représenté par son syndic en exercice, la SARL TOUNY GESTION dont le siège social est [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 25]

[Localité 10]

Représentée par M^e Pascale COMTE de la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Emmanuelle MENARD de la SELARL RACINE BORDEAUX, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Septembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 21 Novembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [S], Mme [N] [E], son épouse, ainsi que la SCI Trilobee sont propriétaires d’un bien immobilier situé à Villeneuve-lès-Avignon intégralement classé ISMH (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques) comme étant une partie du palais pontifical des papes d’Avignon pour leur résidence d’été et d’un autre immeuble de plus de 1000 m², tous deux contigus à un premier immeuble classé monument historique dénommé « Ancienne livrée cardinalice » et d’un autre bien mitoyen dans le secteur du PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) Malraux, faisant partie d’un ensemble acquis par la SARL Hôtel de Montanègues, autrefois dénommé Hospice de Villeneuve-lès-Avignon (Gard), [Adresse 3].

La SCI Trilobee est propriétaire des parcelles cadastrées section CB n° [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 19] [Cadastre 20] et [Cadastre 5], qui se situent [Adresse 13] à Villeneuve-les-Avignon, en continuité du bâtiment classé. Au sein de cet ensemble se trouve la parcelle [Cadastre 15] constitutive d’une cour.

M. et Mme [S] sont quant à eux propriétaires des parcelles cadastrées section CB [Cadastre 14] et [Cadastre 6], également mitoyennes de la copropriété, mais à l’opposé, situées [Adresse 8].

Afin de réaliser des travaux de réhabilitation, la SARL Hôtel de Montanègues a déposé deux permis de construire qui ont été accordés le 6 juillet 2012.

M. et Mme [S] ont contesté les deux permis de construire devant le tribunal administratif de Nîmes.

Pour obtenir la levée du recours et permettre l’exécution du permis de construire, les parties ont signé un protocole d’accord le 10 décembre 2012 comprenant 12 points au titre des demandes acceptées à titre indemnitaire par la SARL Hôtel de Montanègues et prévoyant notamment l’allocation d’une indemnité transactionnelle, globale et forfaitaire de 200 000 euros aux consorts [S] pour compenser forfaitairement et définitivement les préjudices subis et/ou à subir, ainsi que l’engagement, entre autres, de leur vendre des places de stationnement à un prix moindre, de leur accorder un droit de préférence pour la vente d’appartements (lots C31 et C32), de réaliser certains travaux, de consentir des servitudes de vue et de passage (à pied et véhicules)'etc.

La SARL Hôtel de Montanègues a ensuite revendu l’ensemble des lots à différents propriétaires distincts réunis en un syndicat des copropriétaires.

Pour chacun des bâtiments, les copropriétaires se sont regroupés en une association syndicale libre.

Une partie des copropriétaires s’est regroupée au sein de l’ASL Ancienne livrée cardinalice pour la rénovation de l’immeuble monument historique, l’autre partie de la copropriété n’étant pas classée monument historique.

Pour la réalisation de l’ensemble des travaux, l’ASL Ancienne livrée cardinalice a signé un contrat de contractant général avec la SASU François 1er rénovation.

Lorsque les travaux de réhabilitation ont été engagés, M. et Mme [S] ainsi que la SCI Trilobee, considérant que la SARL Hôtel de Montanègues et le constructeur ne respectaient pas le contenu du protocole, se sont opposés à ce que les travaux perdurent.

L’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation ont, par acte d’huissier du 11 juin 2015, assigné la SCI Trilobee devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes afin notamment de voir condamner celle-ci à laisser l’accès à la SASU François 1er rénovation et toutes sociétés diligentées par celle-ci pour le compte de l’ASL Ancienne livrée cardinalice afin d’exécuter les travaux prévus au permis de construire et au protocole d’accord sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard.

Par ordonnance en date du 23 septembre 2015, la SCI Trilobee a été condamnée à laisser l’accès à la SASU François 1er rénovation et toutes sociétés diligentées par celle-ci pour le compte de l’ASL Ancienne livrée cardinalice afin d’exécuter les travaux prévus au permis de construire et au protocole d’accord sous astreinte de 100 € par jour.

M. et Mme [S] ainsi que la SCI Trilobee ont, suite à la réunion organisée sur les lieux afin de faire connaître au constructeur les points de désaccords et les problèmes posés par les travaux de réhabilitation, par acte du 8 février 2016, assigné la SARL Hôtel de Montanègues, l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation en référé d’heure à heure afin d’obtenir l’arrêt des travaux sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard et la désignation d’un expert au visa de l’article 145 du code de procédure civile, afin notamment de dire si les travaux réalisés actuellement respectent le contenu du protocole d’accord et la réglementation applicable en matière de bâtiments classés monuments historiques et du PSMV Malraux de la commune de Villeneuve-lès-Avignon, de dire quels sont les travaux qui ne sont pas conformes au contenu du protocole d’accord et les lister, et de chiffrer les préjudices du fait de l’inexécution contractuelle des travaux prévus au protocole.

Par ordonnance de référé en date du 24 février 2016, le juge des référés a débouté les requérants de leur demande d’arrêt des travaux et a désigné en qualité d’expert M. [X].

Le 13 avril 2018, l’expert a déposé son rapport.

Par acte en date du 27 mars 2019, la SCI Trilobee ainsi que M. et Mme [S] ont assigné la SARL Hôtel de Montanègues, l’ASL Ancienne livrée cardinalice, la SASU François 1er rénovation et le syndicat des copropriétaires Hospice Montanègues devant le tribunal de grande instance de Nîmes, en raison de l’inexécution des obligations contractuelles contenues dans le protocole.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire en date du 19 avril 2022, a :

— Déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

— Mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’Hospice Montanègues, pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

— Déclaré l’action de la SCI Trilobee et de M. [G] [S] et de Mme [N] [E] épouse [S] irrecevable car prescrite à l’égard de la SARL Hôtel de Montanègues et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

— Déclaré l’action de la SCI Trilobee et de M. [G] [S] et de Mme [N] [E] épouse [S] irrecevable à l’égard de la SASU François 1er rénovation,

— Débouté la SCI Trilobee et de M. [G] [S] et de Mme [N] [E] épouse [S] des demandes formées à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice,

— Débouté la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamné la SCI Trilobee et M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

* à la SARL Hôtel de Montanergues au titre des frais de procédure non compris dans les dépens une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 4 000 euros,

* à l’ASL Ancienne livrée cardinalice au titre des frais de procédure non compris dans les dépens une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 3 000 euros,

* à la SASU François 1er rénovation au titre des frais de procédure non compris dans les dépens une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 3 000 euros,

* au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 4 000 euros,

— Condamné la SCI Trilobee et M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

A titre liminaire, sur le fondement des articles 328 et suivants du code de procédure civile et en l’absence d’opposition des parties, le premier juge a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] venant en lieu et place du syndicat Hospice Montanègues et a mis hors de cause ce dernier.

Sur les fins de non-recevoir

Sur la prescription, après avoir rappelé les dispositions de l’article 2224 du code civil, le premier juge relève que la première assignation n’était pas à l’initiative de la SCI Trilobee ou des époux [S], ayant été délivrée par l’ASL Ancienne livrée cardinalice et par la SASU François 1er rénovation à la SCI Trilobee, cette dernière ayant été condamnée le 25 septembre 2015 par le juge des référés à laisser exécuter les travaux prévus au protocole, et que cette ordonnance ne concerne pas la SARL Hôtel de Montanègues. Il relève également que l’assignation du 26 mars 2019 délivrée par la SCI Trilobee et les époux [S] à la SARL Hôtel de Montanègues, l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation a pour objet l’exécution du protocole en date du 10 décembre 2012 et le paiement de dommages et intérêts, alors que l’action en référé des époux [S] et de la SCI Trilobee avait pour objet l’arrêt des travaux ainsi que la seule désignation d’un expert avec notamment pour mission de voir si les travaux réalisés respectaient le contenu du protocole d’accord et la règlementation applicable en matière de monument historique, et qu’elle ne comporte aucune demande tendant à l’exécution du protocole.

Il retient que dans ces circonstances la prescription n’a pas été interrompue étant donné que l’objet de l’action en cause n’est pas le même que l’objet de l’action en référé.

Il ajoute que la SCI Trilobee et les époux [S] avaient connaissance de l’inexécution contractuelle de la part de la SARL Hôtel de Montanègues dès la signature du protocole, d’autant qu’ils signalent que dès l’engagement des travaux de réhabilitation ils se sont aperçus que la SARL Hôtel de Montanègues ne respectait pas le contenu du protocole, qu’ils se sont uniquement opposés à la continuité des travaux, qu’ainsi dès le 10 décembre 2012 ils avaient connaissance du principe de leur créance de nature contractuelle leur permettant d’exercer une action en justice et que le point de départ du délai de prescription devait être fixé à cette date.

Après avoir rappelé que l’article 2233 du code civil prévoit que la prescription ne court pas à l’égard d’une créance qui dépend d’une condition, jusqu’à ce que la condition arrive, et que la condition dite « suspensive » suspend l’exécution d’un contrat tant qu’un événement futur et incertain n’est pas survenu, il juge qu’en l’espèce le protocole d’accord en date du 10 décembre 2012 pouvait être immédiatement exécuté et ne contient aucune condition suspensive, et qu’ainsi la créance alléguée ne peut être considérée comme conditionnelle au sens de l’article 2233-1° du code civil.

Il rappelle que seule une initiative du créancier de l’obligation peut interrompre la prescription et que lui seul peut revendiquer l’effet interruptif de son action et en tirer profit.

Il considère que la SCI Trilobee et les époux [S] ne justifient d’aucun acte interruptif jusqu’à leur assignation en exécution en date du 26 mars 2019.

En conséquence, il retient que leur action exercée plus de cinq ans après le 10 décembre 2012 est manifestement irrecevable à l’égard de la SARL Hôtel Montanègues, et que les demandeurs n’ayant jamais agi à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] avant le 27 mars 2019, alors que le protocole a été conclu le 10 décembre 2012, l’action doit également être déclarée prescrite à l’encontre de celui-ci.

Sur les demandes à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice

Le premier juge retient, après avoir cité les termes du protocole d’accord du 10 décembre 2012, que l’action à l’encontre de la SARL Hôtel de Montanègues est prescrite et qu’aucune substitution n’a eu lieu. Il indique que si la SARL Hôtel de Montanègues a revendu des lots de copropriété aux actuels membres de l’ASL Ancienne livrée cardinalice aucune convention n’a été signée avec la SARL Hôtel de Montanègues spécifiant qu’elle se substituait dans les obligations du protocole, celle-ci s’étant uniquement engagée à exécuter la partie du permis de construire relativement au bâtiment classé monument historique qui est le point principal du protocole et de mettre en 'uvre ou d’adapter les travaux aux concessions faites à la SCI Trilobee dans le cadre du protocole d’accord ; que les travaux ont été exécutés et sont terminés ; que la connaissance du protocole par l’ASL Ancienne livrée cardinalice ne peut emporter substitution de ce seul fait. Il ajoute que, comme le reconnaissent les demandeurs, l’ASL Ancienne livrée cardinalice n’est pas propriétaire de parcelles et ne peut donc consentir de servitude.

Il juge que, dans ces circonstances, il y a lieu de déclarer les demandes de la SCI Trilobee et des époux [S] infondées à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice pour défaut de fondement.

Sur les demandes à l’encontre de la SASU François 1er rénovation

Le premier juge souligne que la SASU François 1er rénovation ne dispose d’aucun contrat avec la SCI Trilobee et les époux [S], qu’elle ne dispose d’aucun titre de propriété n’étant intervenue qu’en tant qu’entrepreneur général, qu’elle a sous la direction de l’architecte réalisé les travaux conformément au permis de construire, qu’aucune convention n’a été signée avec la SARL Hôtel de Montanègues spécifiant qu’elle se substituait dans les obligations du protocole.

Il ajoute que n’étant pas propriétaire de parcelles, elle ne peut consentir de servitude.

Il fait remarquer qu’il n’est pas mentionné sur quel fondement juridique la responsabilité de la SASU François 1er rénovation est recherchée, les demandeurs exposant que les travaux de construction réalisés sous la direction de la SASU n’ont pas respecté les cotes altimétriques sans toutefois mentionner le fondement d’une telle responsabilité.

Il déclare ainsi la SCI Trilobee et les époux [S] irrecevables en leurs demandes à l’encontre de la SASU François 1er rénovation pour défaut de fondement.

Enfin, le premier juge estime que l’exécution provisoire est justifiée au regard de l’ancienneté du litige.

La SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 30 juin 2022.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/2253.

Par ordonnance du 19 août 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 5 septembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S], appelants, demandent à la cour de :

Vu le protocole d’accord signé le 10 décembre 2012,

Vu le rapport d’expertise de M. [X],

Vu les pièces communiquées aux débats,

Vu les articles 1104 et suivants du Code civil,

Vu les dispositions 2224 et 2227, 2233, 2239, 2241 du Code civil,

— Déclarer recevables et bien fondés la SCI Trilobee et M. et Mme [S] en leur appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 19 avril 2022,

Y faisant droit,

— Réformer le jugement du 19 avril 2022 en tant qu’il :

* « Déclare recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

* Met hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’Hospice Montanègues, pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

* Déclare l’action de la SCI Trilobee et de M. [G] [S] et de Mme [N] [E] épouse [S] irrecevable car prescrite à l’égard de la SARL Hôtel de Montanègues et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

* Déclare l’action de la SCI Trilobee et de M. [G] [S] et de Mme [N] [E] épouse [S] irrecevable à l’égard de la SASU François 1er rénovation,

* Déboute la SCI Trilobee et M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] des demandes formées à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice,

* Déboute la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

* Condamne la SCI Trilobee et M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

' à la SARL Hôtel de Montanergues au titre des frais de procédure non compris dans les dépens une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 4 000 euros,

' à l’ASL Ancienne livrée cardinalice au titre des frais de procédure non compris dans les dépens une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 3 000 euros,

' à la SASU François 1er rénovation au titre des frais de procédure non compris dans les dépens une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 3 000 euros,

' au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 4 000 euros,

* Condamne la SCI Trilobee et de M. [G] [S] et de Mme [N] [E] épouse [S] aux dépens recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision. »

Y ajoutant,

— Juger que l’action engagée par les appelantes n’est pas prescrite à l’égard de la SARL Hôtel de Montanègues et du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion,

— Juger recevable l’action engagée par les appelantes à l’égard de la SASU François 1er rénovation et à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice,

— Rejeter toutes fins de non-recevoir et exception développées par les intimés à l’égard des époux [S] et la SCI Trilobee,

— Constater que les époux [S], d’une part, et la SCI Trilobee, d’autre part, justifient de leur droit de propriété et de leur qualité pour agir,

— Juger ainsi que les parcelles [Cadastre 15], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] appartiennent à la SCI Trilobee,

En conséquence,

— Débouter en conséquence les intimés des exceptions soulevées à ce titre,

— Rejeter toute demande d’évocation,

— Renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Nîmes pour statuer sur les demandes au fond des époux [S] et la SCI Trilobee,

— Réformer le jugement au titre des condamnations au titre de l’article 700 et des dépens,

A défaut et à titre subsidiaire en cas d’évocation,

— Constater l’inexécution contractuelle des obligations mises à la charge de la SARL Hôtel de Montanègues et de ses substitués contenues dans le protocole d’accord signé entre les parties le 10 décembre 2012,

— Entériner les conclusions contenues dans le rapport de l’expert [X],

— Juger notamment que le rapport d’expertise de M. [X] a été débattu contradictoirement entre les parties,

— Déclarer le protocole d’accord et le rapport d’expertise de M. [X] opposables à l’ensemble des codéfendeurs, ceux-ci en ayant eu connaissance depuis 2013 comme il en est justifié par les pièces produites,

— Condamner solidairement la SARL Hôtel de Montanègues et syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], au paiement d’une astreinte de 2 000,00 € par jour à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la signature des actes notariés très exactement conformes au contenu du protocole d’accord qui devront être établis par le notaire choisi par la SARL Hôtel de Montanègues et sans rajout d’une quelconque obligation ou servitude qui ne serait pas inclus dans le protocole ce qui nécessitera l’accomplissement des formalités préalables à la signature des actes à savoir :

o Pour la création de la servitude de passage, la désignation d’un géomètre pour matérialiser l’assiette,

o Pour la vente des parkings et la cave l’autorisation du syndicat des copropriétaires, et le contrôle des ventes d’appartements et de parking qui devaient être réservées en priorité aux demandeurs et qui devront leur être affectés,

o Pour la réalisation de tous les branchements de la cave et au niveau des parcelles [Cadastre 19] et [Cadastre 20] de tous les réseaux, ainsi que l’installation des boites aux lettres,

— Juger que passé un délai de deux mois les requérants seront fondés à faire liquider l’astreinte provisoire par le juge de l’exécution qui fixera une astreinte définitive,

— Juger en toute hypothèse que l’acte notarié sus visé devra être précédé des constats d’huissiers et plans des géomètres visées dans le protocole qui sont nécessaires préalablement à la rédaction des actes authentiques,

— Donner acte aux concluants de ce qu’ils reconnaissent que l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation ne peuvent être concernées par la rédaction des actes notariés,

— Débouter les codéfendeurs du surplus de leurs demandes comme injustes et, en tout cas, mal fondées,

— Condamner in solidum la SARL Hôtel de Montanègues, syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation au paiement de la somme de 300 000,00 € représentant le préjudice subi par les consorts [S] et la SCI Trilobee comme expliqué ci-dessus,

— Condamner in solidum la SARL Hôtel de Montanègues, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation au paiement d’une somme de 10 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— S’entendre les mêmes condamner aux entiers dépens distraits au profit de la SCP BCEP qui affirme y avoir pourvu.

Sur la question de la prescription de leur action, les appelants soutiennent que le jugement déféré indique à tort, concernant le point de départ de la prescription, qu’ils « avaient connaissance de l’inexécution contractuelle de la part de la SARL Hôtel de Montanègues dès la signature du protocole », alors même que l’exécution du protocole et sa validité étaient soumises à l’acquisition par la SARL Hôtel de Montanègues des terrains d’assiette du projet, acquisition qui est nécessairement intervenue postérieurement et que le premier juge laisse ainsi entendre que l’action en exécution forcée du protocole aurait dû être engagée dès le lendemain de la signature de ce dernier, ce qui n’est pas compatible avec le délai raisonnable laissé aux parties et les conditions stipulées au protocole pour son exécution prévoyant la mise en 'uvre d’autorisations d’urbanisme et le respect dans le cadre de cette mise en 'uvre des droits des propriétaires voisins.

Ils font valoir que la question de la prescription ne pouvait s’analyser que demande par demande et selon la nature de chacune d’entre elle, qu’ainsi :

* s’agissant de la régularisation en la forme authentique des différents droits réels conférés, servitude de passage, de vue et cession de places de parking, la prescription quinquennale ne pouvait courir, ces obligations n’étant pas soumises à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil dès la réalisation des conditions. Ils expliquent que ces engagements se sont opérés par le seul effet du consentement des parties lors de la signature du protocole et après acquisition définitive du tènement objet du projet par la SARL Hôtel de Montanègues ; qu’il peut être fait application des dispositions de l’article 2227 du code civil et notamment d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui est transposable au cas d’espèce (3e Civ., 22 juin 2012, n° 21-16.477) ; que la demande du 22 octobre 2015 du conseil de l’ASL et de la SARL au notaire de bien vouloir préparer l’acte enregistrant les servitudes qui étaient convenus au protocole d’accord indemnitaire et la rédaction d’un projet d’acte de constitution de servitude courant 2017 entre les époux [S], la SCI Trilobée et le syndicat des copropriétaires ont nécessairement interrompu le cours de la prescription en application de l’article 2240 du code civil rendant ainsi l’action introduite aux mêmes fins en 2019 non prescrite ; que contrairement à ce que soutient la SARL Hôtel de Montanègues, s’agissant des parkings et de la cave dont la vente a été consentie en point 11 du protocole, il y a eu accord sur la chose et sur le prix et l’accord de volonté étant parfait, le caractère réel de la demande n’est pas contestable ;

* s’agissant des demandes tendant à entériner les conclusions contenues dans le rapport de M. [X] et à en tirer les conséquences légales et à l’obtention de dommages et intérêts en raison du non-respect des termes du protocole ne sauraient être considérées comme prescrites dès lors qu’en application des dispositions de l’article 2224 du code civil la prescription ne pouvait commencer à courir qu’à compter de la manifestation du dommage, manifestation qui ne peut être que postérieure à la réalisation incomplète et non conforme des obligations prévues au protocole et ce quand bien même le fondement de l’action est contractuel et d’ailleurs précisément car le fondement est contractuel. Les appelants reprochent au tribunal d’être parti du postulat selon lequel le fondement contractuel de l’action permettait de considérer que le point de départ de la prescription était le jour de la signature du contrat, alors que si un tel raisonnement peut se justifier pour des obligations à exécution instantanée il n’est pas applicable en matière de travaux et d’obligations qui dépendent de la bonne réalisation de ces travaux. Ils précisent que s’agissant de l’exécution des travaux, il n’était pas possible le jour de la signature du protocole de savoir si les travaux allaient être bien exécutés, étant donné que le principal des obligations découlant du protocole dépendait de la bonne réalisation des travaux ; que ce n’était qu’une fois les différentes autorisations d’urbanisme mises en 'uvre qu’une action aux fins de violations des termes du protocole pouvait être envisagée.

Ils critiquent le jugement déféré en ce qu’il n’a pas tiré les conséquences de la première procédure de référé engagée par l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la société François 1er rénovation ayant abouti à une ordonnance de référé rendue le 23 septembre 2015 qui a nécessairement eu un impact sur le cours de la prescription, dans la mesure où ils ont été condamnés à laisser réaliser les travaux en exécution du protocole et que la réalisation du dommage dont ils ont entendu solliciter réparation n’a pu être que postérieure à cette condamnation et à l’issue de la procédure d’expertise judiciaire qui a permis de connaître l’ampleur des méconnaissances du protocole.

Ils font valoir que la deuxième procédure de référé qu’ils ont engagée à l’encontre de la SARL Hôtel Montanègues ayant abouti à une ordonnance de référé du 24 février 2016 qui a désigné un expert a également eu pour effet d’interrompre la prescription, en application des articles 2239 et 2241 du code civil ; que le premier juge, en énonçant que « la citation en justice a un effet interruptif de la prescription, qu’il s’agisse d’une action au fond ou d’une action en référé mais à condition, s’agissant de l’assignation en référé, que la demande ait le même objet que l’action en cause », a rajouté au texte une condition qui n’est légalement pas prévue, le texte n’exigeant pas une stricte identité d’objet et ce, dans la mesure où en matière de référé expertise comme en l’espèce, l’objet de l’action au fond final dépendra du résultat de la mesure d’expertise ; que la prescription quinquennale, à supposer que celle-ci soit applicable, a été interrompue.

Ils soutiennent que c’est à tort que le premier juge a relevé que l’assignation du 8 février 2016 ne comporte aucune demande tendant à l’exécution du protocole et qu’elle se borne à demander une interruption des travaux et une mesure d’expertise alors que la procédure de référé d’heure à heure aux fins d’interruption des travaux et de référé expertise avait bien pour objet de dénoncer une mauvaise exécution des termes du protocole.

Ils soulignent que contrairement à l’argumentation de la SARL Hôtel de Montanègues, la solidarité était prévue dans le cadre du protocole puisqu’il est indiqué en son article 3 que dans l’hypothèse où la SARL Hôtel de Montanègues se substituerait à une autre personne physique ou morale, la SARL Hôtel de Montanègues restera solidairement débitrice avec le substitué des engagements prévus au présent protocole ; que donc peu importe que les procédures de référé n’aient pas été dirigées contre la SARL Hôtel de Montanègues, d’autant que la finalité de la procédure d’expertise était la même que celle engagée ultérieurement au fond ; que c’est également à tort que le premier juge a considéré qu’ils n’avaient jamais agi à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] avant le 27 mars 2019.

Ils indiquent que le protocole a été signé sous conditions suspensives, à la fois du désistement de leur part et acceptation de ce désistement de leur recours formé contre les permis de construire et de l’acquisition par la SARL Hôtel de Montanègues par acte authentique définitif du terrain et des bâtiments correspondant à l’emprise du projet immobilier des permis de construire. Ils font observer que la SARL Hôtel de Montanègues n’a toujours pas respecté ses obligations notamment celle concernant la rédaction d’un acte notarié constitutif de servitude et autres.

Ils estiment que les travaux devaient être réalisés dans un sens déterminé en respectant la propriété des appelants, ce qui constitue un terme au sens du 3ème alinéa de l’article 2233 du code civil ; que l’article 2234 du code civil qui prévoit que la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite de la convention signée entre les parties s’applique en l’espèce puisque les appelants ne peuvent pas utiliser entre autres leur servitude de passage objet du protocole, qui est l’extension d’une précédente servitude de passage piétonne, la cave qui leur est attribuée ainsi que les parkings, de sorte que quelle que soit la date à laquelle la juridiction se placera, il est démontré que le délai de 5 ans invoqué n’a jamais expiré et que le jugement sera infirmé sur ce point.

Ils prétendent que le moyen invoqué par le syndicat des copropriétaires selon lequel l’existence d’une transaction ferait obstacle à l’introduction et la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet, en application de l’article 2052 du code civil, apparaît particulièrement dilatoire, d’autant que celui-ci ne peut valablement invoquer ces dispositions puisqu’il n’était pas partie au protocole comme il l’indique lui-même ; que le syndicat des copropriétaires est tenu par les engagements de nature réelle de la SARL Hôtel de Montanègues, l’ensemble immobilier le constituant n’ayant pu exister que moyennant la souscription et la concession de ces droits réels, et de l’existence du protocole d’accord ; qu’ainsi le syndicat des copropriétaires est venu aux droits de la SARL Hôtel de Montanègues et que la jurisprudence relative aux créanciers solidaires s’applique à lui aussi, de sorte que l’action n’est manifestement pas prescrite à son égard.

Sur les demandes dirigées contre l’ASL Ancienne livrée cardinalice, ils font valoir qu’en première instance leur demande de « donner acte » de ce qu’ils reconnaissent que l’ASL Ancienne livrée cardinalice ne peut être concernée par la rédaction des actes notariés n’impliquait pas la renonciation à leurs demandes de dommages et intérêts dirigées contre les personnes ayant bénéficié des travaux exécutés et visés dans le protocole et qu’ils étaient donc fondés et recevables à attraire l’ASL qui ne conteste pas avoir bénéficié desdits travaux.

Ils soutiennent que le fondement d’une telle action est le contrat et toute personne substituée codébitrice des obligations en découlant en application de la stipulation pour autrui qui découle des termes mêmes du contrat et de l’exécution des autorisations d’urbanismes dont l’ASL a bénéficié.

Ils font valoir que les conditions d’application de l’article 1121 du code civil concernant la stipulation pour autrui sont réunies puisque :

* d’une part, le ou les bénéficiaires doit être déterminé ou déterminable dans le contrat, ce qui est le cas au regard de la condition particulière indiquant que l’acquéreur ou ses successeurs éventuels seront redevables vis à vis des consorts [S] et la SCI Trilobee ;

* d’autre part, le bénéficiaire doit ne pas avoir renoncé au bénéfice de la stipulation faite à son profit, la Cour de cassation admettant que l’acception de la situation faite à son profit par le bénéficiaire puisse être tacite et se déduire de son comportement, ce qui est également le cas en l’espèce puisque l’ASL, qui a mis en 'uvre un des deux permis visés dans le protocole, est réputée ne pas avoir renoncé aux stipulations souscrites.

Ils prétendent que l’ASL, qui soutient qu’ils ne sont pas des tiers au contrat et qu’il ne saurait y avoir stipulation au profit d’autrui en la personne d’un cocontractant qui est en réalité partie au contrat, et que l’obligation de transmettre l’exécution du protocole souscrite par la SARL Hôtel de Montanègues relève de la cession du contrat dont les conditions ne sont pas réunies et qu’elle n’a jamais eu aucun lien contractuel direct avec la SARL Hôtel de Montanègues, applique de manière erronée les dispositions juridiques applicables à la stipulation contractuelle, puisque dans le cas présent la SARL Hôtel de Montanègues est le promettant, eux-mêmes sont les stipulants et l’ASL, le tiers bénéficiaire.

Ils estiment qu’il est évident que l’ASL bénéficie des obligations contractées à l’origine par la SARL Hôtel de Montanègues et qu’elle peut être à ce jour qualifiée comme étant une personne substituée codébitrice des obligations en découlant.

Sur les demandes dirigées contre la SASU François 1er rénovation, les appelants ne contestent pas qu’ils ont fait une demande de « donner acte » devant le premier juge de ce qu’ils reconnaissent que la SASU François 1er rénovation ne peut être concernée par la rédaction des actes notariés, néanmoins ils affirment qu’une telle demande n’impliquait pas renonciation de leur part à leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre les personnes ayant exécuté les travaux.

Ils exposent que le tribunal a relevé que « les travaux ont été exécutés et sont terminés » et que tel est l’objet de litige, ces travaux ayant été réalisés en méconnaissance du protocole et un expert judiciaire ayant donné son avis.

Ils font valoir qu’ils étaient fondés et recevables à attraire la SASU François 1er rénovation en sa qualité d’exécutante de ces travaux qui méconnaissent les dispositions réglementaires et les cotes altimétriques des autorisations d’urbanisme visées par le protocole comme l’a relevé l’expert.

Ils soulignent qu’ils avaient bien précisé le fondement de l’action en énonçant dans leurs conclusions devant le premier juge « Ainsi la responsabilité de la SASU est engagée au titre de sa mauvaise exécution des travaux et des conséquences qui en découlent ».

Ils soutiennent que c’est sur le fondement de sa responsabilité quasi contractuelle qu’une action en responsabilité lui est intentée et ce sur la base d’un protocole dont, si elle n’est pas partie, elle avait connaissance et a pour sa part revendiqué la pleine exécution dans le cadre d’une précédente instance en référé ayant été déclarée recevable à agir contre eux afin d’obtenir l’accès pour la réalisation de ces mêmes travaux en exécution des permis visés au protocole.

Ils font valoir que la SASU François 1er rénovation agit au nom et pour le compte des maîtres d’ouvrage bénéficiaires des travaux ; que sur le fondement de l’ancien article 1384 du code civil, tout voisin d’une construction édifiée par un maître d’ouvrage qui viendrait violer le droit de propriété de ce dernier est fondé à agir contre le constructeur cocontractant de ce maitre d’ouvrage en qualité de responsable au titre de la garde du chantier, et qu’en l’espèce la SASU a commis de nombreuses fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de tiers, à leur égard.

Sur l’effet dévolutif de l’appel et le rejet de l’évocation

Les appelants s’opposent à toute évocation de l’affaire qui n’est qu’une simple faculté. Ils demandent de renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire pour qu’il soit statuer au fond, aucune des parties ne s’opposant à cette demande de renvoi. Ils expliquent que l’évocation priverait toutes les parties de l’accès à un procès équitable qui intègre le double degré de juridiction et leur serait dès lors préjudiciable.

Sur leurs demandes

Sur la recevabilité de leur action

En réplique aux écritures du syndicat des copropriétaires, ils font observer que la page 2 du protocole qui mentionne la désignation des parties précise que cet acte oppose d’une part, la SARL Hôtel de Montanègues, d’autre part, premièrement la SCI Trilobee, deuxièmement [G] [S], troisièmement [N] [S] son épouse née [E], ci-après dénommés les consorts [S].

Par ailleurs, ils produisent les attestations de propriété permettant au syndicat des copropriétaires de connaître à qui appartiennent les différentes parcelles concernées par le protocole, de sorte qu’ils justifient de leur intérêt et qualité à agir.

Sur le bien-fondé de leur action

Les appelants rappellent que le protocole du 10 décembre 2012 qu’ils ont signé avec la SARL Hôtel de Montanègues est opposable à l’ensemble des requis dans la mesure où il est expressément précisé à la page 14 que dans l’hypothèse où la SARL Hôtel de Montanègues se substituerait à une autre personne physique ou morale, elle restera solidairement débitrice avec le substitué des engagements prévus au présent protocole, de sorte qu’il appartiendra en conséquence à la SARL Hôtel de Montanègues de justifier que ce protocole a été porté à la connaissance de l’ASL Ancienne livrée cardinalice, de la SASU François 1er rénovation et du syndicat des copropriétaires et à défaut d’en supporter les conséquences.

Ils soulignent que si l’ASL et la SASU François 1er rénovation ont confirmé leur connaissance de ce protocole, le syndicat soutient qu’il lui serait inopposable alors que l’ensemble immobilier le constituant n’a pu exister qu’en exécution du protocole, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être qualifié comme étant une personne substituée codébitrice des obligations en découlant, en application de la stipulation pour autrui qui découle des termes mêmes du contrat et de l’exécution des autorisations d’urbanismes dont le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier édifié a nécessairement bénéficié ; que par conséquent, le syndicat des copropriétaires est une personne substituée qui doit respecter les droits réels créés dans le cadre du protocole d’accord.

Ils indiquent que le protocole d’accord a été transmis au notaire [C], rédacteur des différents actes de vente, qui n’en a pas tenu compte dans la rédaction des différents actes.

Ils font observer que les permis de construire ne sont pas visés par les documents constitutifs de la copropriété ni dans les actes de vente versés aux débats ; qu’aucune mention du protocole n’est faite dans tous ces actes, laissant penser que l’opération immobilière s’est en réalité réalisée en fraude de leurs droits résultant du protocole dès lors que la SARL Hôtel de Montanègues a dissimulé les obligations contenues dans le protocole à l’égard de la copropriété et des acquéreurs des lots ; que lorsqu’ils obtiendront la réitération de la création de la servitude de passage, la réalisation des travaux concernant l’assiette de cette servitude modifiera de manière très importante les parties communes.

Ils font valoir que la SARL Hôtel de Montanègues est responsable de la situation pour ne pas avoir transmis le protocole d’accord aux différentes entités intervenant dans ce projet immobilier et ne pas avoir invité le notaire [C] à tenir compte du contenu du protocole dans la rédaction des actes de vente aux copropriétaires mais que cette responsabilité est partagée avec le syndicat des copropriétaires et les autres codéfendeurs, mis au courant du protocole sans en tirer les conséquences ne serait-ce qu’au niveau de sa transmission et son opposabilité aux différents acquéreurs ; qu’en effet le syndicat des copropriétaires engage aussi sa responsabilité en ce qu’il était informé en décembre 2013 de l’existence du protocole d’accord et de la nécessité de convoquer une assemblée générale pour rendre opposables les actes constitutifs de servitudes aux différents copropriétaires et qu’il n’a rien fait.

Ils font remarquer qu’il faudra attendre la délivrance de l’assignation et la communication des pièces pour que Maître [C] adresse un projet d’acte notarié à leur notaire Maître [H] mais qui ne correspond absolument pas aux précisions contenues dans le protocole d’accord.

Ils estiment que pour toutes ces raisons, le syndicat des copropriétaires sera débouté des exceptions soulevées et que sa responsabilité sera retenue.

* Sur l’opposabilité du rapport d’expertise

Ils affirment que la SARL Hôtel de Montanègues, qui soutient que l’expertise ne lui serait pas opposable car elle n’en était pas partie, était bien représentée par son conseil, Maître [P] lors de l’accedit du 14 avril 2016. Ils font valoir qu’il appartenait à la SARL Hôtel de Montanègues d’appeler en cause les autres parties contractantes puisqu’ils n’avaient aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires au moment où la procédure de référé a été engagée.

Ils soutiennent néanmoins que selon la jurisprudence de la Cour de cassation une expertise, régulièrement communiquée, et ayant fait l’objet d’un débat contradictoire, est un élément de preuve que la juridiction doit prendre en considération pour statuer à condition que l’expertise soit utile à la solution du litige, que tel est le cas en l’espèce, et que le syndicat des copropriétaires ayant largement critiqué le rapport d’expertise judiciaire, il pourra être statué en l’état de ce rapport utile aux débats.

*Sur le contenu du rapport d’expertise

Sur le réseau eaux pluviales-regard, ils indiquent qu’ils ne formulent aucune réclamation sur ce point.

Sur les servitudes de vue et jour, ils font remarquer que le décroutage a révélé des vestiges archéologiques de la chapelle papale découverte sans que le constructeur en informe la DRAC, celui-ci ayant immédiatement enduit les murs afin d’éviter cette découverte qui aurait entrainé l’arrêt des travaux. Ils indiquent qu’il résulte du rapport de l’expert en page 21 que les travaux réalisés par le constructeur n’ont pas respecté le contenu du protocole, la règlementation des bâtiments classés monuments historiques et du PSMV.

Sur la servitude de passage, ils expliquent qu’une servitude préexistait à usage de piétons seulement. Ils relèvent que l’expert a confirmé que la constitution de servitude n’a pas fait l’objet d’un acte notarié et qu’ils ne disposent pas d’une clé ou des codes d’accès aux deux portails d’entrée, le protocole n’ayant donc pas été respecté sur ce point. Par ailleurs, ils indiquent que l’expert a relevé que la difficulté majeure qu’ils soulèvent depuis l’origine du litige et la réalisation des travaux est la présence d’un dénivelé d'1m10 au droit de la porte existante qui permettait d’accéder à leur propriété par la servitude de passage de plain-pied, dans la mesure où ils ne peuvent plus accéder à cette porte en raison du dénivelé. Ils expliquent que sur ce point la SARL de Montanègues fait volontairement une mauvaise lecture du protocole en considérant qu’il leur appartenait de décaisser leur parcelle CB [Cadastre 15], opérant une confusion entre l’exécution du point n° 8 et l’exécution du point n°3, alors que ce sont les travaux réalisés qui sont à l’origine du dénivelé. Ils considèrent qu’au regard des conclusions de l’expert, la servitude de passage n’a pas été réalisée, que la réalisation d’un décaissement d’une telle importance sur le lot 47 présenterait des risques majeurs pour le mur et les constructions voisines sauf à devoir réaliser des travaux importants de soutènement en prévention, de sorte que seul le prononcé d’une astreinte permettra le déblocage de la situation concernant l’accomplissement de la rédaction d’un projet d’acte notarié, ce qui nécessitera préalablement la désignation d’un géomètre-expert.

Ils affirment que les points 4, 5, 6, et 7 ont été réalisés et sont donc sans objet.

Sur les travaux de démolition sur la cour cadastrée CB [Cadastre 15], ils font remarquer que ce point a été évoqué plus haut.

Sur la pose d’un brise-vue en tôle de 60 cm de haut, ils indiquent que l’ouvrage n’a pas été réalisé.

Ils affirment que le point 10 est sans objet.

Sur les places de stationnement, ils indiquent que les ventes devaient faire l’objet d’un acte notarié et que la SARL Hôtel de Montanègues devait s’engager à obtenir les autorisations permettant le transfert de la cave sans qu’il y ait d’exercice du droit de préemption ; qu’aucune de ces conditions n’a été réalisée ; qu’il ressort du projet d’acte que les numéros de parking visés ne correspondent pas aux numéros figurant au protocole et que rien ne permet de localiser les places vendues alors que le choix initial avait été fait au regard de la propriété [S], la numérotation étant déterminante du fait de leur situation mitoyenne aux biens leur appartenant.

Sur le droit de préférence sur les lots C 31 et C 32, ils indiquent qu’ils n’ont pas été informés du nombre et de la numérotation des parkings et lots d’appartements invendus malgré les relances de leur notaire, alors que le protocole prévoit que la SARL Hôtel de Montanègues informera les consorts [S] des parkings invendus à la fin de la commercialisation des lots d’habitation afin de faire jouer un droit de préférence à leur profit sur les ventes des lots C31 et C32 ainsi que d’un parking.

Ils font ainsi valoir qu’il résulte du rapport d’expertise que les obligations contractuelles mises à la charge de la SARL Hôtel de Montanègues et aujourd’hui de ses substitués n’ont pas été respectées en méconnaissance de l’article 1104 du code civil, de sorte qu’ils sont fondés à demander une condamnation solidaire sous astreinte tant que les actes notariés n’auront pas été matérialisés.

Par ailleurs, ils font observer que s’ils obtiennent la condamnation concernant la création de la servitude de passage objet du protocole, le syndicat devra subir les travaux nécessaires à la constitution de l’assiette de la servitude de passage jusqu’à la voie publique puisqu’il représente l’ensemble des copropriétaires et qu’il a la charge de l’entretien des parties communes.

Ils soulignent que le projet d’acte notarié concernant la servitude de passage rédigé par le notaire de la SARL Hôtel de Montanègues courant 2017 ne correspond en rien aux conditions prévues dans le protocole et rajoute même des conditions non prévues au protocole pour tenter de régulariser une construction faite au mépris des règlements d’urbanisme et de la législation applicable en la matière, et qu’aucune matérialité de la servitude n’est communiquée.

Concernant leur préjudice, ils estiment que l’expert a sous-estimé le coût financier des réparations à intervenir notamment le coût du remblaiement de la partie décaissée qu’il fixe à 3 000 euros. Ils indiquent qu’ils ne peuvent pas utiliser la servitude préexistante pour piétons non seulement en présence du dénivelé d'1m10 mais aussi de la présence de bornes rétractables dont ils n’ont pas les « bips » d’accès, et que le coût des travaux doit prévoir la libre circulation d’accès pour les bénéficiaires de la servitude de passage, ce qui entrainera la suppression des bornes rétractables et du portail mis en place sur la [Adresse 26], ainsi que la fourniture de toutes les clés, bips des autres entrées. Ils ajoutent qu’ils ont été privés de la jouissance des parkings ainsi que toutes les places de parking invendus au jour de la dernière vente des appartements dont le nombre est aujourd’hui méconnu ; que sur la base de 40 parkings invendus (à parfaire ou à diminuer en fonction des documents communiqués sur ce point), sur une période de 5 ans, le préjudice locatif peut être estimé à 240 000 euros. Dans ces conditions, ils considèrent qu’ils justifient d’un préjudice à hauteur d’une somme globale de 300 000 euros.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, la SARL Hôtel de Montanègues, intimée, demande à la cour de :

— Débouter les appelants,

— Juger la société Trilobee irrecevable en application du décret de 1955 sur la publicité foncière sur ses demandes tendant à voir publier les servitudes,

— Confirmer la décision entreprise,

— juger que la société Trilobee et M. [S] sont prescrits à l’encontre de la société Hôtel de Montanègues,

— Subsidiairement déclarer les appelants irrecevables à solliciter une signature de servitude à la société Hôtel de Montanègues, non propriétaire du fonds servant,

— Dire que le rapport d’expertise n’est pas contradictoire et opposable à la société Hôtel de Montanègues ; il ne peut suffire à prononcer une condamnation à son encontre à quelles que réparations que ce soit,

— Subsidiairement juger que la servitude devra être rédigée en conformité avec l’exécution du permis de construire dont l’exécution est l’objet principal du protocole d’accord,

— En conséquence, débouter les appelants de leur demande de préjudice fondé sur l’exécution des travaux conformément au permis de construire,

— En conséquence, il ne saurait être dû de compensations liées à l’altimétrie de la voirie autorisée par le permis de construire,

— Débouter les appelants de leur demande de faire à financer les demandes d’autorisations administratives nécessaires pour les servitudes,

— Déclarer les appelants prescrits à demander l’exécution du protocole d’accord et en a minima prescrits à demander l’exécution des promesses de vente et pactes de préférence et exécution de travaux ;

— Débouter la SCI Trilobee de sa demande d’obtenir une somme équivalente à la réalisation de travaux sur fonds d’autrui,

— Juger caduque la promesse de vente ou résolu par faute des consorts [S] et de la SCI Trilobee, de 4 places de stationnement,

— Les débouter de la demande de dommages et intérêts pour perte de jouissance de places de stationnement,

— En conséquence, les condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de procédure, particulièrement de l’expertise judiciaire.

La SARL Hôtel de Montanègues fait valoir en substance sur le fondement de l’article 2224 du code civil que l’action de M. [S] et de la SCI Trilobee à son encontre tendant à obtenir des dommages-intérêts pour défaut d’exécution du protocole est prescrite dès lors que ce dernier a été conclu en 2012 et qu’aucune action interruptive à son encontre n’a été engagée par les consorts [S] dans les cinq ans tendant à obtenir l’exécution de la convention, rappelant que ceux-ci ont eu connaissance du transfert de permis de construire et de sa perte de qualité de propriétaire.

Elle précise que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la prescription n’est interrompue que par une action de celui qui entend interrompre la prescription et que cette action et la prescription doivent être dirigées contre la partie contre laquelle on veut interrompre. Elle ajoute que la jurisprudence relative à des créanciers solidaires ne saurait s’appliquer dans la mesure où aucune solidarité n’a été convenue, que dans aucun acte de vente au propriétaire particulier auquel elle a cédé les divers lots, il n’a été fait état d’une cession d’obligations tenant au protocole d’accord, qu’aucun desdits propriétaires n’a été attrait à la procédure, et que l’interruption ne vaut que pour les demandes qui ont été présentées dans la procédure, une action en demande d’expertise sur des désordres n’étant pas interruptive à l’égard de désordres qui n’ont pas été dénoncés ou de sommes en paiement dont il n’a pas été demandé le règlement.

Elle souligne que les procédures antérieures n’ont pas été dirigées à son encontre, de sorte qu’aucune de ces procédures n’a eu d’effet interruptif à son égard d’une demande d’exécution du protocole d’accord tendant à la signature de servitude, la réalisation de travaux, ou encore la passation d’acte de vente de lots de stationnement.

Elle soutient, contrairement aux appelants, que la prescription n’a pu être reportée à l’apparition du désordre puisque cela suppose qu’il y ait d’abord eu des travaux exécutés et que ceux-ci se révèlent a posteriori empreints d’un vice ou d’un inachèvement et qu’en l’espèce il n’y avait pas d’obligation de travaux qui auraient été mal exécutés, le seul point du protocole relatif à des travaux étant celui d’un ravalement d’un mur donnant sur une cour intérieure, point particulier qui a été exécuté par l’entreprise pour le compte de l’ASL et qui n’est pas un point du procès ni de l’expertise.

Elle estime que les autres sujets dont il est débattu ne relèvent pas de travaux mal exécutés, s’agissant de points sur lesquels il est contesté qu’il y ait une obligation de faire, et qu’il n’y a pas eu de début d’exécution.

Subsidiairement, sur les cas de prescription trentenaire, elle soutient, à titre subsidiaire, que seules les servitudes consenties pourraient être qualifiées de droits réels, mais que l’ensemble des autres obligations, qu’il s’agisse des promesses de vente et droits de préférence, pour exécution de travaux, sont des obligations prescrites.

Elle souligne l’absence de condition suspensive ayant retardé le point de départ de la prescription dans la mesure où elle a transmis les permis de construire, objet du protocole et où la seule condition de devenir propriétaire a été levée le 18 décembre 2012 ainsi que cela est relaté dans les origines de propriété.

Elle explique que les travaux ne sont pas des conditions suspensives dans l’exécution du protocole ; qu’ils ne sont éventuellement pour certaines parties qu’une partie de l’exécution du protocole, et qu’à ce jour elle n’est plus maître d’ouvrage, mais qu’elle est restée propriétaire d’un certain nombre de places de stationnement et d’un lot de caves.

Elle indique que les appelants ne spécifient pas quelle est la condition suspensive à l’exécution de l’obligation qui retardait le délai de prescription.

Elle estime qu’il y a manifestement une confusion entre condition suspensive ou condition susceptible d’aménager le point de départ de l’obligation et les obligations résultant de l’exécution du contrat.

Elle affirme qu’il n’est pas stipulé de délai dans le protocole pour procéder aux actes de cessions immobilières et que ces derniers étaient possibles dès 2012 ; qu’aucun acte interruptif émanant des appelants n’a jamais été fait pour passer acte, qu’il s’agisse de la cave, de places de stationnement ou de quelque autre élément ; que la mise en place des servitudes par acte notarié ne nécessitait aucuns travaux préalables, la rédaction de l’acte n’étant pas conditionnée par des travaux. Elle fait remarquer qu’à l’inverse, l’obligation de la SCI Trilobee de laisser faire des travaux est une obligation dont elle est débitrice et non pas créancière et ne saurait donc avoir un effet interruptif de prescription.

Elle fait valoir qu’elle ne peut être condamnée à réitérer un acte de servitude dans la mesure où la servitude étant un droit réel elle ne peut être constatée qu’entre les propriétaires respectifs des fonds servants et bénéficiaires et que par suite des cessions intervenues elle n’a pas qualité, n’étant plus que copropriétaire pour quelques places de parking de stationnement, à participer à l’acte de constitution de servitude, et que cela ne peut concerner que le syndicat des copropriétaires.

Subsidiairement, au fond

Elle soutient que le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable dès lors qu’elle n’a pas été partie à l’expertise judiciaire qui n’a donc aucun caractère contradictoire. Elle fait valoir, à l’appui d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 14 mai 2020 (n°19-16.278 et 19-16.279), qu’une expertise non contradictoire même judiciaire ne peut suffire à prononcer une condamnation financière à réparation à son encontre, et à constituer une preuve suffisante qui lui serait opposable alors qu’elle n’a pu faire valoir ni ses droits ni ses explications à l’expert.

Sur la question du réseau des eaux pluviales, elle indique que cette demande paraît avoir été abandonnée, de sorte que la cour confirmera le rejet de la demande d’exécution sous astreinte du point 1 du protocole.

Sur les servitudes de vue et de jour, elle soutient que n’étant pas propriétaire, la demande est irrecevable, d’autant qu’aucun acte ne peut être reçu puisqu’il n’y a jamais eu d’accord sur les termes de la rédaction de la servitude. Elle estime qu’il n’y a aucun préjudice subi puisque ces servitudes n’ont jamais fait l’objet d’une demande de mise en 'uvre par les appelants, celles-ci nécessitant des autorisations d’urbanisme et la SCI Trilobee n’ayant jamais déposé de demande administrative.

Sur la servitude de passage, elle rappelle qu’elle n’a plus qualité à signer l’acte constatant cette servitude. En tant que négociateur et signataire du protocole elle explique qu’elle n’a souscrit aucune obligation de réaliser les travaux nécessaires à une servitude pour les véhicules et que pour qu’un véhicule passe il faut que le mur privatif de la SCI Trilobee soit modifié, ce qui nécessite une autorisation délivrée par la DRAC et l’architecte des bâtiments de France, une telle demande incombant à la SCI Trilobee. Elle fait remarquer qu’il est vain de réclamer les modalités de ce passage s’il devait apparaître qu’une telle autorisation ne serait jamais allouée.

Concernant la difficulté dans la rédaction de la servitude, elle indique que les échanges se sont déroulés en dehors de sa présence et qu’ils n’ont eu aucun effet interruptif de l’exécution du protocole d’accord, obligation prescrite à la date de l’assignation. Elle précise que les demandeurs ont produit des pièces qu’ils n’avaient pas visées à leur assignation par lesquelles elle découvre que, courant 2017, le notaire de la copropriété confirme avoir rédigé et soumis un acte et que, le 6 avril 2018, le notaire de M. [S] émet des critiques en 6 points laissant comprendre qu’il se livrait à une véritable réécriture du protocole, raison pour laquelle il ne pouvait pas y avoir d’accord sur les termes de l’acte.

Sur la question du dénivelé, elle souligne que le point d’achoppement est un problème matériel lié au dénivelé qui existe entre les parcelles respectives. Elle indique qu’il est mentionné à l’article 8 du protocole l’intention des époux [S] ou de la SCI Trilobee de décaisser la parcelle [Cadastre 15] afin de la mettre au niveau du terrain naturel pour se raccorder à la voirie, de sorte que la question du décaissement était à la charge des consorts [S].

Concernant le permis de construire, deuxième élément d’interprétation de la clause, après avoir rappelé que la SCI Trilobee et M. [S] ont exigé la somme de 200 000 euros pour abandonner la contestation du permis de construire et que ce décaissement était prévu et connu, elle demande de juger que le sens du protocole est de permettre l’exécution du permis de construire, ce compris les décaissements mentionnés à ce permis et qu’elle n’est en conséquence pas débitrice d’une servitude qui dans sa rédaction impliquerait de mettre à la charge du fonds servant des travaux de rattrapage de niveau au gré des décisions de décaissement ou de non décaissement des consort [S].

Sur l’astreinte proposée, elle fait valoir que si la servitude est consentie en droit, il n’a pas été mis à la charge du fonds servant sa réalisation, de sorte qu’il ne peut être jugé que le fonds servant devait solliciter les autorisations administratives, et que si la cour estimait nécessaire d’ordonner sous astreinte la retranscription mot à mot des termes du protocole d’accord relativement à chaque servitude, elle devra imposer l’astreinte à chacune des deux parties.

Elle soutient que les demandes relativement aux préjudices doivent être rejetées dès lors qu’au regard des attestations de l’architecte, il ne saurait être prononcé une condamnation au paiement de travaux déjà réalisés, ni alloué une indemnité à la SCI Trilobee afin de réaliser des travaux chez son voisin ou pour effectuer un remblaiement sur le terrain du propriétaire voisin.

Elle souligne que la demande de reprise des enduits de façade n’est pas justifiée dans la mesure où il n’est pas prévu dans le protocole que les autres murs de la propriété, non concernés par la suppression de l’édicule, soient repris.

Sur la question de la libre circulation sur l’allée (borne rétractable et portail), elle fait remarquer que la SCI Trilobee, tant qu’elle n’aura pas obtenu les autorisations et réalisé les travaux d’ouvertures, ni acheté les places de stationnement, n’est pas dérangée par les bornes rétractables pour circuler à pied ni par un portail, et que les demandes de la SCI Trilobee sont contradictoires en ce qu’elles consistent à demander les télécommandes afin d’ouvrir les portails et abaisser les bornes et demander la démolition de ceux-ci, ce qui est révélateur du fait que la SCI Trilobee mène une action vindicative afin d’obtenir toujours plus et si possible des indemnités monétaires et non pas l’exécution de bonne foi d’un protocole d’accord.

Sur les parkings et la jouissance de parkings, elle fait valoir que quel que soit le nombre de places de parking, la jouissance n’était prévue qu’à compter de l’achat de celles-ci ; que le protocole prévoit en son article 11, 4 places et non pas 40 ; qu’il n’y a jamais eu de sommation de passer acte des places de stationnement et moins encore de consignation du prix de vente ; que par conséquent la demande de préjudice sera jugée infondée, prescrite, erronée en son calcul et en tout état de cause rejetée.

Elle demande, si la prescription n’était pas retenue, de juger qu’au regard du refus de la société Trilobee et de M. [S] de passer l’acte d’acquisition de ces places de stationnement, distinctement du litige et servitudes qui ne la concernent plus et au regard des délais considérables qui sont échus, la promesse de cession contenue au protocole d’accord doit être considérée comme caduque.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 300 000 euros, elle fait valoir qu’à défaut de levée d’option ou de demande d’acquérir quelques places de stationnement et d’en régler le prix, il ne peut être alloué des dommages-intérêts et qu’il ne ressort pas des éléments du dossier la preuve des préjudices allégués.

Elle indique qu’il ne paraît pas juridiquement possible de la contraindre ni aucune autre partie à réitérer des servitudes si tant est qu’il soit jugé non prescrite l’obligation de faire enregistrer des servitudes contre elle et que la SCI Trilobee ne justifie pas d’un préjudice quant à l’absence de ces servitudes ; qu’en ce qui concerne l’élargissement de son portail, il est également lié à une autorisation qui paraît impossible à obtenir puisque cela porte atteinte à la muraille protégée par le règlement d’urbanisme ; qu’il n’y a donc aucun préjudice qui soit justifié relativement au défaut d’enregistrement de ces servitudes et au défaut de transmission aux acquéreurs successifs de cette obligation non publiée et inconnue d’eux.

Concernant la mise en place d’un brise-vue, elle affirme que, comme le lui a indiqué la société François 1er rénovation, M. [S] a déclaré pendant l’expertise qu’il ne voulait pas de cette occultation dont il considérait qu’elle allait entraîner une privation de lumière ; que si la cour estimait que cette obligation de faire n’était pas prescrite et si les demandeurs confirmaient la volonté de cette réalisation, elle sollicite qu’il lui soit alloué un délai pour ce faire.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, l’ASL Ancienne livrée cardinalice, dont le siège social est [Adresse 3] à [Localité 10], intimée, demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise,

— Déclarer M. et Mme [S] et la SCI Trilobee irrecevables en leurs demandes à l’encontre de l’ASL et mal fondés les débouter de leur appel,

Vu l’absence de qualité comme propriétaire de l’ASL,

— dire et juger l’ensemble des demandes tendant à passer un acte de servitude irrecevable à leur encontre et mal fondé,

Vu l’absence de démonstration de faute dans l’exécution des travaux par l’ASL,

— Débouter M. et Mme [S] et la SCI Trilobee,

— Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700, outre les entiers dépens.

Sur sa situation juridique au regard du protocole d’accord, l’ASL Ancienne livrée cardinalice fait valoir en substance qu’elle n’a pas signé avec la société Hôtel de Montanègues de convention par laquelle elle se substituait à la société Hôtel de Montanègues dans les obligations du protocole, mais qu’elle a été informée des termes du protocole et qu’elle s’est engagée à exécuter la partie du permis de construire relativement au bâtiment classé monument historique et à mettre en 'uvre ou adapter ces travaux aux concessions faites à la SCI Trilobee dans le cadre dudit protocole.

Sur la demande de passation d’acte authentique de servitude sous astreinte, elle soutient que n’étant pas propriétaire foncier, elle n’a aucune qualité à consentir une servitude, ne pouvant avoir ni qualité de fonds bénéficiaire ni qualité de fonds servant, de sorte que cette demande présentée à son encontre sera rejetée.

Elle rappelle que la transaction qui a pour objet d’autoriser l’exécution du permis de construire est l’obligation de M. [S] et de la SCI Trilobee qui ont obtenu le versement de la somme de 200 000 euros à titre d’indemnités pour l’ensemble des préjudices à venir à l’occasion des travaux, de même qu’il a été convenu de divers travaux de réfection et de cession de places de parking ou locaux à des prix très avantageux, ainsi que des servitudes ; que M. [S] et la SCI Trilobee en ont largement tiré parti.

Elle expose que la société Hôtel de Montanègues a revendu les lots de copropriété ses membre qui se sont engagés à réaliser les termes du permis de construire, ce qui inclut d’exécuter les démolitions d’édicules leur appartenant, ainsi que la rénovation intégrale de la façade du mur mitoyen côté propriété [S] (SCI Trilobee) à leurs seuls frais. Elle rappelle que les procédures antérieures révèlent le fait que la SCI Trilobee et M. et Mme [S] ont cherché à bloquer l’exécution du protocole d’accord.

Elle indique, concernant les points du protocole d’accord, que le versement d’une indemnité de 140 000 euros en contrepartie des préjudices que les travaux causeraient a été réglé ; qu’elle n’est pas concernée par la constitution de servitudes qui devait faire l’objet d’actes par le biais des notaires entre le syndicat des copropriétaires et les consorts [S] et la SCI Triblobee et qu’il en est de même concernant les cessions immobilières, n’étant pas propriétaire.

Subsidiairement,

Sur la question du réseau des eaux pluviales, elle indique que les consorts [S], en omettant de rappeler les termes du protocole, passent sous silence le fait qu’ils ont perçu 40 000 euros à titre de dommages et intérêts pour un préjudice antérieur à l’acquisition ; qu’ils n’ont jamais justifié de travaux de remise en état des embellissements ; que l’expert a conclu que les branchements et le regard ne peuvent être assimilés au réseau d’eaux pluviales dont il est fait mention dans le protocole et qu’il ne lui a pas été communiqué le contenu des rapports d’expertise d’assurance suite au diagnostic de 2013 ; qu’au regard des conclusions de l’expert, elle ne voit pas en quoi elle pourrait avoir commis une erreur dans l’exécution des travaux lui incombant relativement à ces réseaux, d’autant qu’il s’agit de réseaux qui ne sont pas inscrits au sein du bâtiment classé monument historique sur lequel elle est intervenue mais relatifs aux parties communes de la copropriété hors classement.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas concernée par la question des servitudes de vues et de jour dans la mesure où elles ne donnent pas sur le bâtiment monument historique et où elle n’a fait aucuns travaux de nature à en empêcher la réalisation, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à aucune démarche juridique, ni à une indemnisation financière en raison de l’absence d’acte authentique et de preuve d’avoir effectué des travaux qui ne respectent pas le protocole.

Elle explique qu’elle ne peut être condamnée également à concéder un droit réel tel qu’une servitude de passage, n’ayant jamais eu la qualité de propriétaire.

Sur la question du dénivelé, elle indique qu’elle a contribué aux travaux conjointement avec les associations des autres bâtiments et qu’ayant exécuté le permis de construire dans son intégralité, elle n’a commis aucune faute. Elle rappelle qu’elle n’a pas signé de reprise des engagements du protocole, qu’elle n’est donc pas tenue à cette servitude et à assurer un accès, de sorte que la demande dirigée contre elle n’a pas de fondement juridique.

Plus précisément, sur le dénivelé, elle fait sienne l’argumentation de la SARL Hôtel de Montanègues, indiquant que la question du décaissement était à la charge des consorts [S].

Sur le deuxième élément d’interprétation de la clause, le permis de construire, elle rappelle que la SCI Tribolee et M. [S] ont exigé la somme de 200 000 euros pour abandonner la contestation du permis de construire ; que ce décaissement était prévu et connu, puisque la critique du permis est la base de la négociation, de sorte que les consorts [S] ne sauraient soutenir que le permis de construire aurait été insuffisamment précis ou compris de leur part afin de critiquer sa réalisation et tenter de demander aujourd’hui sous astreinte l’exécution du protocole déformé au préalable en imposant des travaux au fonds servant au motif qu’ils n’entendent plus décaisser.

Elle soutient que les demandes relativement aux préjudices doivent être rejetées, faisant sienne sur ce point l’argumentation de la SARL Hôtel de Montanègues.

Sur la reprise des enduits de façade, elle fait valoir que faute de reprise d’engagement il n’y a pas de fondement juridique à la demande dirigée à son encontre. Elle explique de la même façon que la SARL Hôtel de Montanègues que la demande n’est pas justifiée dans la mesure où il n’est pas prévu dans le protocole que les autres murs de la propriété, non concernés par la suppression de l’édicule, soient repris. Elle ajoute que ces travaux ont fait l’objet d’une vérification par l’architecte des bâtiments de France et la DRAC et qu’ils ont été trouvés conformes, de sorte qu’il n’est pas démontré des malfaçons ou un défaut d’exécution du permis de construire.

Sur la question de la libre circulation sur l’allée (borne rétractable et portail), elle soutient qu’elle n’a aucun pouvoir sur ce point puisqu’en application des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 la gestion relève du seul syndicat des copropriétaires. Comme la SARL Hôtel de Montanègues, elle indique que les demandes sont contradictoires. Elle affirme que l’allée et les bornes ainsi que son portail sont hors de son périmètre.

Concernant les parkings et la jouissance de parkings, elle souligne qu’elle n’en a jamais été propriétaire et que la demande solidaire contre elle est abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts, elle fait observer que sur la somme 300 000 euros sollicitée, la somme de 240 000 euros serait liée à l’absence de cession de 40 parkings invendus ; que n’ayant jamais été propriétaire de ces places de parking, elle n’a pu avoir commis de faute causale de ne pas avoir cédé de places de parking invendues, de sorte qu’il ne peut lui être réclamé la somme de 240 000 euros. Elle explique que les autres points de réclamation ne la concernent pas, que la hauteur de la voirie relève du périmètre du syndicat des copropriétaires et qu’il en est de même des portails et bornes. Au surplus, elle souligne qu’elle ne peut avoir commis de faute concernant l’exécution d’un permis de construire dont une partie pour les parties communes est conjointe avec d’autres ASL, de sorte qu’aucune condamnation financière ne pourrait être prononcée à son encontre.

Elle soutient que la stipulation pour autrui nécessite que l’un des deux contractants fasse promettre à l’autre d’accomplir une prestation au profit d’un tiers bénéficiaire ; que la jurisprudence rappelle que c’est le bénéficiaire de la stipulation qui est déterminable ; qu’en ce sens, le bénéficiaire n’est pas le débiteur ; que dans la relation entre un stipulant, un promettant et un bénéficiaire, le stipulant et le promettant ne peuvent être nécessairement que les parties au contrat, ici, le protocole d’accord, et le bénéficiaire, un tiers ; que M. [S] et la SCI Trilobee ne peuvent donc, sans commettre une erreur de compréhension, soutenir que l’ASL ou quel que tiers que ce soit, aurait par voie d’une stipulation, endossé une charge ; qu’en application de l’article 1121 du code civil, la stipulation pour autrui signifie toujours pour un tiers au contrat ; que la SCI Trilobee et M. [S] ne sont pas des tiers au contrat ; qu’il ne saurait y avoir stipulation au profit d’autrui en la personne d’un cocontractant qui est en réalité partie au contrat, de sorte que le mécanisme de la stipulation pour autrui au profit de l’une des deux parties au contrat ne peut s’appliquer.

Elle fait valoir que l’obligation souscrite par la société Hôtel de Montanègues de transmettre l’exécution du protocole ne constitue pas une stipulation pour autrui mais relève de la cession de contrat dont les conditions ne sont pas réunies ; qu’en l’espèce le raisonnement juridique de M. [S] et de la SCI Trilobee est erroné en ce que la stipulation émanerait de la société Hôtel de Montanègues, le bénéficiaire serait M. [S] et la SCI Trilobee, et qu’elle serait le promettant.

De plus, elle rappelle qu’elle n’a jamais eu aucun lien direct avec la société Hôtel de Montanègues ; qu’il ne saurait donc y avoir eu ni transmission d’obligations, ni transmission de droits, pas même au travers d’une cession immobilière ; qu’elle n’a jamais été propriétaire ; que ses associés ont acquis individuellement des lots de copropriété de la société Hôtel de Montanègues ; que ces actes notariés n’ont jamais inclus une obligation et un transfert d’obligations du protocole ; que les propriétaires individuels de chaque lot n’ayant jamais été tenus d’une telle obligation, ils n’ont pu la transmettre à l’ASL qu’ils ont constituée ou à laquelle ils ont adhéré ; qu’aucun de ces propriétaires n’a jamais été partie à la procédure et que la prescription quinquennale à leur égard, s’ils devaient être mis à la cause, serait prescrite, de sorte que le mécanisme de la stipulation pour autrui ne peut être appliqué et qu’il n’est pas démontré de cession d’obligations à son égard ou à qui que ce soit.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la SASU François 1er rénovation, intimée, demande à la cour de :

— Débouter la SCI Trilobee et les consorts [S] de leur appel et irrecevable contre la société François 1er Rénovation,

— Confirmer la décision entreprise,

— Débouter les demandeurs de toute condamnation pour passer acte,

— Les débouter de l’action en passation de vente et paiement de dommages et intérêts pour retard de vente est également mal dirigée,

— Les condamner au paiement d’une somme de 10.000 euros à titre de procédure abusive,

— Condamner les requérants au paiement d’une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, concernant l’irrecevabilité des demandes, la SASU François 1er rénovation fait valoir qu’il incombe à la SCI Trilobee ainsi qu’à M. et Mme [S], demandeurs, de justifier de leur qualité à agir, un des deux appartements dont ils se présentent comme propriétaires étant concerné par l’expertise et les servitudes pour lesquelles ils demandent une passation d’acte, et qu’il leur revient de préciser lequel d’entre eux prétend avoir voulu acquérir des places de parking sans parvenir à passer l’acte eu égard à la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre.

Subsidiairement, elle soutient que l’action est mal fondée à son égard dans la mesure où elle n’a souscrit aucune obligation d’exécution du protocole d’accord visé par les demandeurs et que par conséquent l’action est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Elle souligne que l’obligation de passer un acte notarié sur les servitudes ne la concerne pas dès lors qu’elle n’a aucun titre de propriété sur les fonds servants ou bénéficiaires.

Elle prétend que, sous la direction de l’architecte, elle a réalisé les travaux conformément à son contrat et au permis de construire, précisant que les cotes altimétriques sont bien celles du permis de construire et que l’expert judiciaire n’a pas critiqué l’altimétrie finale qu’il a pu constater comme non conforme au permis de construire et aux autorisations administratives.

Elle estime que, dans ces conditions, il ne peut lui être reproché d’avoir aggravé ou rendu plus difficile la mise au point d’une servitude de passage.

Elle ajoute que les travaux qu’elle a exécutés ont été réceptionnés sans réserve ; que l’altimétrie de la voirie est conforme au permis de construire qu’elle devait exécuter et que ce point, visible à réception n’a pas donné lieu à des réserves, purgeant ainsi toute responsabilité à son égard.

Elle souligne qu’aucune faute dans l’exécution du marché de travaux n’a été retenue ni par l’expert ni par les donneurs d’ordre et qu’il n’est pas démontré, concernant la responsabilité délictuelle, une faute dans ses relations avec son maître de l’ouvrage qui cause un préjudice au tiers voisin.

Elle rappelle que, bien qu’elle ait eu connaissance en cours d’exécution de son contrat du protocole d’accord, elle n’a jamais souscrit d’obligations au profit des appelants, ni par cession ni par transfert de droit à la société Hôtel de Montanègues, n’ayant conclu aucun contrat avec cette dernière, ni même par le schéma de stipulation puisqu’il s’agit d’une charge et non d’un profit, et qu’elle n’est de toute façon même pas un ayant droit de la société Hôtel de Montanègues.

Elle indique que, pour les mêmes raisons, la demande en dommages-intérêts en ce qui concerne les places de parking est irrecevable. Elle fait valoir qu’elle n’a jamais été destinataire d’une sommation de passer un acte et qu’elle ne saurait donc être ni condamnée à céder des biens qui ne lui ont jamais appartenu ni a fortiori à payer des dommages et intérêts pour un retard de passation d’acte. Elle estime qu’une demande à hauteur de 300 000 euros dont 240 000 euros au titre de cession de biens que l’on sait ne pas être opposable constitue une demande malicieuse et abusive justifiant une condamnation pour procédure abusive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Hospice Montanègues » et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion, dont le siège social est sis [Adresse 18], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, intimés, demandent à la cour de :

Vu les articles 1104 et suivants du Code civil tels qu’invoqués en demande,

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile,

Vu le jugement rendu le 19 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

A titre principal,

— Juger l’action de la SCI Trilobee et de M. et Mme [S] irrecevable car prescrite à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion ;

— Par conséquent, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes ;

— Rejeter par conséquent l’appel interjeté par la SCI Trilobee et M. et Mme [S] et les débouter plus généralement de leurs entières demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une réformation de la décision s’agissant de la recevabilité de l’action qui serait jugée non prescrite par la cour,

— Juger que la SCI Trilobee et M. et Mme [S] ne justifient d’aucun intérêt et qualité à agir et les déclarer par conséquent irrecevables en leur action ;

— Les débouter de leurs entières demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer par conséquent le jugement rendu le 19 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes, notamment en ce que la SCI Trilobee et M. et Mme [S] ont été déboutés de leurs entières demandes et condamnés au paiement d’une somme de 4.000 € au bénéfice du syndicat des copropriétaires, outre la prise en charge des entiers dépens d’instance.

Dans l’hypothèse où l’action serait déclarée recevable

— Confirmer le jugement rendu le 19 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Nîmes en ce qu’il a :

* Déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion ;

* Mis hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’Hospice Montanègues, pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion ;

Et, pour le surplus :

— Juger l’action en responsabilité contractuelle engagée par la SCI Trilobee et M. et Mme [S] particulièrement mal fondée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

— Déclarer le protocole d’accord du 10 décembre 2012 et le rapport d’expertise de M. [X] inopposables au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] ;

— Juger que la SCI Trilobee et M. et Mme [S] sont infondés en leurs demandes, en ce qu’elles sont mal dirigées ;

— Juger que les prétentions de la SCI Trilobee et de M. et Mme [S] sont injustifiées dans leur principe et quantum ;

— Débouter la SCI Trilobee et M. et Mme [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire, s’il était par impossible fait droit à toute ou partie des demandes,

— Juger que les actes notariés qui seraient signés entre les parties aux fins de constitution des servitudes ne peuvent prévoir plus de sujétions que celles prévues au protocole d’accord du 10 décembre 2012, lequel de stricte interprétation ;

— Juger que la servitude de passage invoquée ne saurait imposer de quelconques travaux à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], notamment au titre du dénivelé invoqué ;

— Débouter la SCI Trilobee et M. et Mme [S] du surplus de leurs demandes ;

— Condamner en toute hypothèse la SARL Hôtel de Montanègues à relever le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] indemne de l’ensemble des condamnations ordonnées au profit de M. et Mme [S] et/ou de la SCI Trilobee, en ce compris au titre des frais irrépétibles et dépens exposés ;

— Condamner la SARL Hôtel de Montanègues à régler et/ou rembourser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] l’ensemble des frais éventuels à venir en lien avec les difficultés dénoncées, notamment s’agissant de la constitution des servitudes (frais notariés, frais d’huissier, frais de géomètres, demandes d’autorisations diverses), de leurs modalités de mise en 'uvre qui imposeraient éventuellement la réalisation de travaux de décaissement et, plus généralement, de l’entretien de l’assiette de la servitude de passage qui constitue une charge pour la copropriété ;

Et, avant dire droit sur ce point :

— Ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties, confiée à tel expert qu’il plaira, avec notamment pour mission de :

* Se rendre sur les lieux ;

* Se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission ;

* Préciser la nature et l’assiette de la servitude invoquée par la SCI Trilobee ;

* Donner son avis et déterminer si besoin l’ensemble des frais afférents aux servitudes envisagées, notamment frais notariés, frais d’huissier, frais de géomètres, demandes d’autorisations diverses ;

* Donner son avis sur les travaux à réaliser en lien avec les servitudes et permettant leur exercice, en chiffrer leur coût et fixer leur durée ;

* Donner au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires (notamment préjudice de jouissance, frais d’entretien futurs etc.) et proposer une base d’évaluation ;

— Condamner la SARL Hôtel de Montanègues à la prise en charge définitive des frais d’expertise et honoraires de l’expert judiciaire ;

Y ajoutant s’agissant des frais irrépétibles et dépens d’appel,

— Condamner la SCI Trilobee et M. et Mme [S], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Trilobee et M. et Mme [S], in solidum, aux entiers dépens de l’instance d’appel, dont distraction au profit de la SCP Akcio-BDCC Avocat agissant par Maître Claire Demougin, avocat, sur ses affirmations de droit.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que c’est par erreur que dans leur acte d’assignation les époux [S] et la SCI Trilobee l’ont assigné sous la dénomination « Hospice Montanègues » alors que cette désignation n’existe pas et que sa dénomination réelle et effective est « [Adresse 3] ». Il sollicite ainsi la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevable son intervention volontaire sous la dénomination syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion, et prononcé la mise hors de cause du syndicat assigné « Hospice Montanègues » qui n’a aucune existence juridique.

Il soutient que le tribunal a jugé, à juste titre, que l’action engagée était prescrite aux motifs que l’action tirée de l’inexécution du protocole d’accord conclu le 10 décembre 2012 devait être engagée dans un délai de 5 ans courant à compter de sa conclusion et qu’aucun acte interruptif de prescription n’avait été signifié par la SCI Trilobee et M. et Mme [S] dans ce même délai, et qu’ainsi en application des dispositions des articles 31 et 122 du code de procédure civile l’action engagée par la SCI Trilobee et les époux [S] est irrecevable car prescrite.

Il souligne qu’en application de l’article 2052 du code civil, la cour devra rejeter toute demande qui serait identique aux prétentions déjà évoquées au protocole d’accord et qui ont fait l’objet de concessions réciproques.

Il fait valoir en substance que ce protocole d’accord ne contenait aucune condition suspensive venant suspendre son exécution à la survenance d’un événement ; que les appelants eux-mêmes avaient affirmé dans leurs écritures que dès la signature du protocole leur contractant aurait refusé d’en exécuter les termes et qu’il leur appartenait ainsi d’agir dans le délai de 5 ans courant à compter de la signature du protocole, soit jusqu’au 10 décembre 2017, pour faire sanctionner les agissements qu’ils estimaient fautifs et à l’origine des préjudices invoqués.

Il fait observer que néanmoins les appelants n’ont strictement délivré aucun acte de nature à interrompre le délai de 5 ans ; qu’en effet ce n’est que par assignation au fond du 27 mars 2019 que les demandeurs ont, pour la première fois, exercé une action au fond à son encontre aux fins d’exécution forcée sous astreinte des dispositions du protocole et/ou indemnisation des préjudices tirés de l’absence d’exécution dudit protocole, mais que cet acte n’a pas d’effet interruptif puisqu’il a été délivré à un syndicat qui n’avait aucune existence juridique, en raison de l’erreur de dénomination.

Il rappelle les actes qui interrompent le délai de prescription en application des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil et souligne que les procédures invoquées par les appelants n’ont aucun rapport avec le présent litige.

Il ajoute que l’effet interruptif de prescription ne vaut pas erga omnes mais profite seulement à l’auteur de l’acte interruptif ; qu’en l’espèce, la première instance a été engagée à l’initiative de l’ASL Ancienne livrée cardinalice et de la SASU François 1er rénovation et que par conséquent l’effet interruptif de prescription ne profite qu’à ces derniers et non à la SCI Trilobee et/ou aux époux [S].

Enfin, il soutient que la demande n’interrompt la prescription qu’à condition de viser celui-là même qui est en train de prescrire, et qu’en l’espèce il n’a été partie à aucune des actions précédemment engagées par-devant le juge des référés, que ce soit à l’initiative des appelants ou de l’ASL et de la SASU François 1er rénovation, de sorte que les précédentes instances n’ont aucun effet interruptif de prescription à son encontre.

En réplique aux conclusions des appelants, il affirme que l’on ne voit pas le rapport entre l’existence ou non de droits réels et le fait que le délai de prescription ait été ou non interrompu à son encontre.

A titre subsidiaire, sur le rejet des demandes formées par la SCI Trilobee et M. et Mme [S], le syndicat des copropriétaires fait valoir que les consorts [S] et la SCI Trilobee sont des personnes distinctes qui ne détiennent pas les mêmes droits ; que s’ils précisent que la SCI Trilobee est propriétaire des parcelles CB [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 5], et que les époux [S] sont propriétaires des parcelles CB [Cadastre 14] et CB [Cadastre 6], une confusion demeure puisque dans l’hypothèse d’une condamnation, la partie condamnée à paiement serait dans l’impossibilité de connaître exactement l’identité du créancier et, dans l’hypothèse où tant la SCI Trilobee que les époux [S] seraient bénéficiaires d’une indemnité, dans quelle proportion ; que les consorts [S] et la SCI Trilobee ne justifiant pas de leur intérêt et qualité à agir, l’action est irrecevable à son encontre.

Sur le fond, il soutient que les appelants, invoquant les articles 1104 et suivants du code civil, ont engagé une action en responsabilité contractuelle, alors qu’il n’a aucun lien contractuel avec ces derniers, aucune convention n’ayant été signée entre eux ; qu’en application de l’arrêt d’assemblée plénière de la Cour de cassation du 21 décembre 2007 (n°06-11.343), il ne revient pas à la cour de redonner aux faits qui lui sont présentés leur exacte qualification juridique, pas plus qu’il ne lui appartient de substituer au fondement juridique invoqué celui qui aurait vocation à être appliqué, de sorte que les demandes formées à son encontre sont mal fondées et seront par conséquent rejetées.

Il soutient que le protocole d’accord ne lui est pas opposable dès lors que les appelants ne précisent pas à quel titre il viendrait en « substitution » de la SARL Hôtel de Montanègues et qu’il n’a jamais pris l’engagement d’exécuter les termes du protocole d’accord en lieu et place de la société SARL Hôtel de Montanègues, le protocole n’ayant d’ailleurs jamais été ni mentionné ni annexé aux différents actes de vente, soumis ensuite à publication foncière, de sorte que le respect des obligations prises en exécution du protocole d’accord ne peut être imposé aux acquéreurs des différents lots composant la copropriété. De plus, il indique qu’il ne détient pas les mêmes droits et obligations que la SARL Hôtel de Montanègues qui a conservé la propriété de certains lots de la copropriété. Il précise que l’inexécution contractuelle concerne la SARL Hôtel de Montanègues ; que l’existence d’une promesse qui n’a pas été respectée comme en l’espèce ne peut donner lieu qu’à l’allocation de dommages-intérêts, d’autant que les dettes de responsabilité sont personnelles par nature et donc intransmissibles.

Il fait valoir que la stipulation pour autrui n’est pas caractérisée en l’espèce au regard de l’article 1205 du code civil ; qu’il ne pourrait être désigné comme bénéficiaire d’une stipulation pour autrui et exécuter les dispositions du protocole en lieu et place de la SARL Hôtel de Montanègues, le bénéficiaire étant celui au profit duquel une prestation doit être accomplie, et non le débiteur d’une obligation ; que par ailleurs il n’y a stipulation pour autrui qu’à condition que le bénéficiaire soit déterminé ou déterminable, que si les appelants considèrent que cette condition serait remplie dans la mesure où le protocole prévoirait que « l’acquéreur ou ses successeurs éventuels seront redevables vis-à-vis des consorts [S] et la SCI Trilobee », l’on ne voit pas quel serait le rapport avec lui, d’autant que le protocole énonce simplement que « dans l’hypothèse où la SARL de Montanègues se substituerait à une autre personne physique ou morale, la SARL de Montanègues restera solidairement débitrice avec le substitué des engagements prévus au présent protocole », et qu’en l’espèce, il n’est ni son substitué ni son acquéreur, ni son successeur.

Il soutient que le rapport d’expertise judiciaire lui est inopposable en ce qu’il n’a pas été établi à son contradictoire dès lors que M. et Mme [S] et la SCI Trilobee ne l’ont pas assigné lorsqu’ils ont saisi le juge des référé pour obtenir une mesure d’expertise judiciaire ; qu’il n’a pu ainsi participer à l’expertise ni faire valoir ses observations ; que l’existence d’un lien de droit n’est pas une condition sine qua none pour assigner une partie en ordonnance commune et que les appelants ne sauraient reprocher à la SARL Hôtel de Montanègues ou à l’expert de ne pas l’avoir appelé en la cause ; que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le rapport de l’expert est inopposable à la partie qui n’a pas assisté à ses opérations, sauf si les conclusions expertales sont corroborées par d’autres pièces versées aux débats.

Il considère que les demandes de la SCI Trilobee et de M. et Mme [S] ne sont pas justifiées ; qu’il n’est pas utile de revenir sur la question du « réseau eaux pluviales / regard » pour laquelle l’expert judiciaire a écarté tout lien entre les récriminations soulevées en demande et les engagements pris aux termes du protocole ; qu’il ne saurait être reproché au constructeur d’avoir « immédiatement enduit les murs en catimini afin de ne pas révéler les vestiges archéologiques de la Chapelle papale découverte à l’insu de la DRAC » alors qu’une telle preuve n’est pas rapportée.

Il fait valoir :

— que la demande d’ordonnancement d’une astreinte est strictement impossible à mettre en 'uvre, encore moins à son préjudice en en ce que :

* la question de la passation des actes venant constituer les servitudes invoquées ne peut concerner que les seuls propriétaires des fonds servant et dominant, à l’exclusion de tout autre ; qu’en l’espèce la SARL Hôtel de Montanègues et lui-même ont des droits concurrents et exclusifs l’un de l’autre et que les appelants ne précisent toujours pas dans leur dispositif les références cadastrales des parcelles qui seraient qualifiées de fonds dominant ; que s’agissant de la parcelle cadastrée CB n° [Cadastre 15], les époux [S] n’ont aucune qualité ou intérêt à faire valoir s’agissant de la question des servitudes alléguées ;

* l’astreinte telle que sollicitée ne peut juridiquement se justifier, puisque l’exécution de l’obligation qui vient conditionner l’application de ladite astreinte ne dépend pas uniquement des diligences qui seraient accomplies par son débiteur pour s’en affranchir, les appelants précisant eux-mêmes que l’acte notarié devra être précédé de la réalisation d’un ou plusieurs constats d’huissier et de la désignation d’un géomètre-expert, afin de matérialiser l’assiette de ladite servitude, d’autant que si l’exercice de la servitude devait imposer l’ouverture d’un mur, il conviendrait d’obtenir au préalable l’autorisation de la DRAC et de l’architecte des âtiments de France ;

* la demande d’astreinte est également injustifiée dans son montant, les appelants sollicitant une indemnité considérable de 2 000 euros par jour de retard, avec un excès manifeste et sans la moindre justification et explication s’agissant du quantum avancé ;

* le protocole d’accord lui est inopposable comme déjà rappelé ci-dessus ; que si le vendeur avait souhaité rendre les engagements pris opposables aux différents acquéreurs, il n’aurait pas manqué d’en faire état dans les différents actes, ce qu’il n’a pas fait ; qu’en l’espèce il n’existe pas de titre constitutif de servitude et le titre recognitif de la servitude ne fait mention d’aucune servitude concédée au profit des fonds, propriétés des époux [S] et/ou la SCI Trilobee ; que l’engagement pris par la SARL Hôtel de Montanègues lorsqu’elle était encore propriétaire du fonds servant ne peut plus aujourd’hui se concrétiser ; que sa responsabilité ne saurait être établie au motif qu’il aurait été informé par le notaire de la question des servitudes, les appelants se fondant sur ce point sur le courriel échangé entre notaires le 14 décembre 2013 ; que les servitudes n’ayant pas été constituées, les copropriétaires n’ont pu être informés de ce point, et il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir convoqué une assemblée générale ;

— A titre subsidiaire, que la cour rappellerait qu’il ne peut lui être imposé ainsi qu’aux autres parties intimées plus de sujétions que celles d’ores et déjà imposées aux termes du protocole et qu’ainsi :

* concernant la servitude de vue et de jour, elle ne saurait être générale mais limitée à la seule « réalisation de fenêtres ou de porte fenêtre dans le mur mitoyen Ouest » ; que les appelants ne semblent pas avoir procédé, à ce jour, à des travaux d’ouverture dans le mur mitoyen Ouest ; que ladite servitude semble impossible à mettre en 'uvre, M. [S] ayant été informé de ce qu’une telle autorisation ne pourrait être donnée en site protégée ; que concernant les digicodes (« portier visiophone »), il s’agit d’un faux problème puisqu’aucune ouverture n’a été créée à ce jour ; que les boites aux lettres sont d’ores et déjà mises en place à l’entrée de l’ensemble immobilier ; que si les appelants soulèvent une difficulté sur ce point, ils n’en tirent strictement aucune conséquence, et le protocole prévoyant une prise en charge des frais par la SCI Trilobee ;

* concernant la servitude de passage, il convient d’entendre que la servitude de passage consentie et acceptée par la SARL Hôtel de Montanègues est certes « par véhicules », mais seulement pour permettre aux demandeurs de circuler en voiture sur la voie carrossable de l’ensemble immobilier, et rejoindre notamment le parking, car envisager une ouverture pour un véhicule dans le mur séparant les fonds est invraisemblable, d’autant qu’à ce jour aucune autorisation se semble avoir été sollicitée ; que, de plus, le dénivelé doit nécessairement être corrigé si les appelants envisagent un passage par voiture pour accéder à leur parcelle et que si des travaux devaient être faits pour corriger ce dénivelé, il convient de constater qu’aucune clause du protocole n’impose leur prise en charge par la SARL Hôtel de Montanègues ; que si la cour estimait que la signature d’un acte notarié s’imposerait au concluant aux fins de constitution d’une servitude de passage au profit de la parcelle CB n° [Cadastre 15], il rappellerait néanmoins que rien ne justifie que des travaux d’aménagement soient réalisés sur la parcelle de la copropriété, aux frais du syndicat ; que concernant la présence de bornes rétractables et l’absence de remise des clés du portail est un faux problème puisque les appelants n’ont à ce jour acquis aucune place de parking ni obtenu la moindre autorisation pour la création d’une grande ouverture ou la circulation en voiture et le passage à pied n’est quant à lui nullement empêché ;

— que la demande complémentaire de dommages et intérêts n’est pas justifiée dès lors :

* que si les appelants énoncent que l’expert désigné avait pour mission de chiffrer les préjudices qu’ils auraient subis « du fait de l’inexécution contractuelle des travaux prévus au protocole », ils ne sollicitent nullement l’octroi de ces sommes à leur profit, le dispositif de leurs conclusions étant muet à ce sujet ; que les appelants seraient particulièrement irrecevables et infondés à solliciter une quelconque somme au titre du chiffrage retenu par l’expert, les travaux étant en rapport avec des lots qui ne sont nullement leur propriété (cave) appartenant encore aujourd’hui à la SARL Hôtel de Montanègues ou des parties communes de l’ensemble immobilier (s’agissant des boites à lettres et visiophones) ; que l’obligation relative à l’enduit de réfection sur la façade de la parcelle n°[Cadastre 16] ne saurait lui être imposée, aucune prise en charge n’ayant d’ailleurs été acceptée par la SARL Hôtel de Montanègues aux termes du protocole ;

* que concernant le préjudice de jouissance prétendument subi au titre d’une cave, les époux [S] n’ont rien entrepris pour être propriétaires de la cave revendiquée ; que s’ils dénoncent l’absence de signature d’un contrat de réservation et/ou d’un acte authentique, ils n’expliquent pas la raison pour laquelle la vente n’a pu avoir lieu ; que n’étant propriétaire d’aucun lot privatif, il n’a pas à répondre des engagements pris par la SARL Hôtel de Montanègues ou du refus injustifié des époux [S] de donner suite à la vente proposée ;

* que concernant plus précisément l’indemnité réclamée à hauteur de 300 000 euros, il est invoqué par les appelants un « préjudice locatif », alors qu’en premier lieu, l’on ne voit pas à quel titre les appelants pourraient revendiquer la propriété de tous les parkings qui n’auraient pas été vendus par la SARL Hôtel de Montanègues, aucune stipulation du protocole d’accord ne prévoyant un tel engagement, celle-ci n’étant propriétaire que de 4 parkings pour lesquels un engagement de vente a été pris auprès des époux [S], qu’en second lieu, les époux [S] n’ont pas daigné donner suite à la proposition de vente des parkings, que

dans tous les cas, il n’est propriétaire d’aucune place de parking et n’a de ce fait pris aucun engagement de vente au bénéfice des consorts [S], que surabondamment, et s’agissant du préjudice locatif invoqué, le nombre de parkings tel que visé au protocole transactionnel n’est pas de 40, mais de 4, ce qui réduit considérablement le calcul opéré par les appelants ; qu’au demeurant aucun engagement n’a été pris quant à la date à laquelle la vente devait intervenir, de sorte qu’il est vain de faire débuter le préjudice au jour de la signature du protocole d’accord, de manière purement artificielle ; que les appelants ne justifient pas du quantum de leur demande ;

* que le débat a évolué puisque le syndic le représentant a reçu qu’un projet d’acte a reçu une demande d’état daté pour la mutation projetée au 9 avril 2020 des lots 125 (à usage de cave) et 234 à 237 (à usage de parking), conformément à la demande des époux [S], mais que cet acte n’a pas été signé pour des motifs injustifiés et ne le concerne pas en toute hypothèse, de sorte qu’étant étranger à la question de la vente projetée, toute demande formée à son encontre qui résulterait de la question des lots que la SARL Hôtel de Montanègues devait ou non céder, sera rejetée.

A titre infiniment subsidiaire, sur sa demande de condamnation et relevé indemne, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’a pris aucun engagement à l’égard de M. et Mme [S] ainsi que de la SCI Trilobee et qu’il n’a pas à répondre des conséquences de l’inexécution partielle des termes du protocole dont seule la SARL Hôtel de Montanègues aurait à répondre.

Il précise que les copropriétaires n’ont pas été informés par leur vendeur de l’existence de ce protocole, de sorte que la SARL Hôtel de Montanègues devra répondre, en sa qualité de vendeur, des conséquences des engagements qu’elle a pris auprès de la SCI Trilobee et de ses gérants, et devra lui régler l’ensemble des frais éventuels à venir en lien avec les difficultés dénoncées, notamment s’agissant de la constitution des servitudes, de leurs modalités de mise en 'uvre qui imposeraient éventuellement la réalisation de travaux de décaissement et/ou d’ouverture d’un mur, et plus généralement de l’entretien de l’assiette de la servitude de passage qui constitue une charge pour la copropriété.

Il explique que pour fixer la créance qu’il pourrait ainsi revendiquer il sollicite, à titre subsidiaire et avant dire droit, la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties et aux frais de la SARL Hôtel de Montanègues.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour relève qu’il n’y a pas de critique du jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] venant en lieu et place du syndicat Hospice Montanègues et a mis hors de cause ce dernier.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à l’encontre de la SARL Hôtel de Montanègues :

Il n’est pas contesté que la SCI Trilobee et les consorts [S] fondent leur action à l’encontre de la de la SARL Hôtel de Montanègues sur le défaut d’exécution du protocole d’accord signé le 10 décembre 2012 entre eux.

Il est constant que cette action qui a pour objet l’exécution ou le défaut d’exécution du protocole transactionnel de 2012 et l’octroi de dommages et intérêts pour non-exécution dudit protocole est bien une action de nature personnelle, qui en application de l’article 2224 code civil, se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Si le protocole met plusieurs obligations à la charge de la SARL Hôtel de Montanègues, il ressort de sa lecture que certaines de ses obligations comme les actes définitifs de vente, de constitution de servitude, sont d’exécution immédiate dès la réalisation de l’acte authentique entre l’Hospice de Villeuve les Avignon et SARL Hôtel de Montanègues, acte qui est intervenu le 18 décembre 2012 et il ressort des pièces produites par les appelants eux-mêmes que dès le 26 novembre 2013 les consorts [S] et plus particulièrement M. [G] [S] par l’intermédiaire de son notaire Maître [H] s’est adressé au notaire en charge de la commercialisation du programme immobilier de SARL Hôtel de Montanègues, Maître [C], pour connaître l’état d’avancement des actes visés au protocole ce qui signifie que dès le 26 novembre 2013 les appelants avaient connaissance de ce que ces actes n’étaient pas encore réalisés et donc de ce que ces obligations contenues dans le protocole n’étaient pas réalisées, la cour ajoutant comme déjà relevé par le tribunal de première instance que le début des travaux par la SARL Hôtel de Montanègues les consorts [S] et la SCI Trilobbe se sont plaints de ce que les dits-travaux n’étaient pas conformes au protocole.

Par conséquent au plus tard le 26 novembre 2013 les appelants connaissaient les faits (à savoir la non-exécution du protocole d’accord du 10 décembre 2012) et étaient donc en capacité d’exercer leur droit.

La prescription quinquennale commençant donc à courir à compter du 26 novembre 2013, n’a pas pu valablement être interrompue comme retenu par le jugement critiqué par l’assignation en référé délivrée le 11 juin 2015 par l’ASL Ancienne Livrée et par la SASU François 1er à l’encontre de la SCI Trilobee et des consorts [S] en ce que non seulement la SARL Hôtel de Montanègues n’est pas dans la cause, mais encore en ce que la SCI Trilobee et les consorts [S] n’étaient que défendeurs à cette action et ne prétendaient pas à obtenir autre chose que le rejet des prétentions adverses.

Si la SCI Trilobee et les consorts [S] ont assigné en référé par acte du 8 février 2016 la SARL Hôtel de Montanègues, l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er, cette action ne peut être interruptive vis à vis de ces trois parties que si elle tend au même but que l’assignation introductive de la présente instance.

Or comme relevée par la décision dont appel, l’assignation du 26 mars 2019 a pour objet l’exécution du protocole du 10 décembre 2012 et le paiement de dommages et intérêts alors que l’action en référé introduite par la SCI Trilobee et les consorts [S] le 8 février 2016 a pour objet la désignation d’un expert ce qui n’a aucun effet interruptif de prescription et l’arrêt des travaux, mais en aucun cas l’exécution ou le défaut d’exécution du protocole et donc les deux actions ne tendant pas au même but, l’assignation en référé du 8 février 2016 n’a pu interrompre la prescription quinquennale qui a commencé à courir le 26 novembre 2013, si bien que l’action de la SCI Trilobee et des consorts [S] était prescrite lors de l’assignation en date du 26 mars 2019 introduisant la présente instance.

Par conséquent le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI Trilobee et des consorts [S] irrecevable comme prescrite à l’encontre de la SARL Hôtel de Montanègues.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] :

Comme pour l’action introduite à l’encontre de la SARL Hôtel de Montanègues, les appelants fondent leur action à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] sur le défaut d’exécution du protocole d’accord signé le 10 décembre 2012.

Il a déjà été exposé ci-dessus qu’il s’agit d’une action de nature personnelle, qui en application de l’article 2224 code civil, se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que la cour pour les motifs précédemment exposés, a fixé le point de départ de la prescription quinquennale au 26 novembre 2013.

Or comme relevé en première instance cette prescription n’a jamais été interrompue aucune action n’ayant jamais été engagée par la SCI Trilobee et les consorts [S] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] avant l’assignation du 27 mars 2019, ci bien que l’action à l’encontre dudit syndicat est prescrite.

Par conséquent le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action de la SCI Trilobee et des consorts [S] irrecevable comme prescrite à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3].

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice :

Il ressort des pièces versées au débat qu’aucune convention n’a été signée par l’ASL Ancienne livrée cardinalice avec la SARL Hôtel de Montanègues spécifiant qu’elle se substituait dans les obligations du protocole, celle-ci s’étant uniquement engagée à exécuter la partie du permis de construire relativement au bâtiment classé monument historique qui est le point principal du protocole et à mettre en 'uvre ou adapter les travaux aux concessions faites à la SCI Trilobee dans le cadre du protocole d’accord.

Il est également constant que les travaux ont été exécutés et sont terminés et que la connaissance du protocole par l’ASL Ancienne livrée cardinalice ne peut emporter substitution de ce seul fait, ce d’autant que, comme le reconnaissent les demandeurs, l’ASL Ancienne livrée cardinalice n’est pas propriétaire de parcelles, si bien qu’elle ne peut consentir de servitude.

En tout état de cause et même à supposer que l’ASL Ancienne livrée cardinalice se serait substituée à la SARL Hôtel de Montanègues ce qui n’est pas rapportée, l’action de la SCI Trilobbe et des consorts [S] s’avérant prescrite à l’encontre de la SARL Hôtel de Montanègues ne pourrait également qu’être prescrite à l’encontre de l’ASL Ancienne livrée cardinalice.

Sur l’action de la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à l’encontre de la SASU François 1er rénovation :

Il est constant que pour la réalisation de l’ensemble des travaux, l’ASL Ancienne livrée cardinalice a signé un contrat de contractant général avec la SASU François 1er rénovation et il n’est pas contesté que la SASU François 1er rénovation n’était pas partie au protocole transactionnel du 10 décembre 2012, qu’elle n’a aucun lien contractuel avec la SCI Trilobee et/ou les consorts [S] et qu’elle n’a aucun titre de propriété sur les parcelles en litige.

En première instance la SCI Trilobee et les consorts [S] n’ont pas précisé le fondement juridique de leur action à l’encontre de la SASU François 1er rénovation exposant uniquement qu’ils lui reprochent de ne pas avoir respecté les côtes altimétriques lors de la réalisation des travaux.

Devant la cour ils soutiennent que c’est sur le fondement de sa responsabilité quasi contractuelle qu’une action en responsabilité est intentée contre la SASU François 1er rénovation et ce sur la base d’un protocole dont, si elle n’est pas partie, elle avait connaissance et a pour sa part revendiqué la pleine exécution dans le cadre d’une précédente instance en référé, ayant été déclarée recevable à agir contre eux afin d’obtenir l’accès pour la réalisation de ces mêmes travaux en exécution des permis visés au protocole.

Ils font valoir que la SASU François 1er rénovation agit au nom et pour le compte des maîtres d’ouvrage bénéficiaires des travaux et que sur le fondement de l’ancien article 1384 du code civil, tout voisin d’une construction édifiée par un maître d’ouvrage qui viendrait violer le droit de propriété de ce dernier est fondé à agir contre le constructeur cocontractant de ce maitre d’ouvrage en qualité de responsable au titre de la garde du chantier, et qu’en l’espèce la SASU a commis de nombreuses fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de tiers, à leur égard.

Toutefois la cour relève que dans le dispositif de leurs conclusions la SCI Trilobee et les consorts [S] fondent leur demande de condamnation de la SASU François 1er rénovation au paiement de la somme de 300 000 euros in solidum avec la SARL Hôtel de Montanègues, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], et l’ASL Ancienne livrée cardinalice uniquement sur l’exécution du protocole transactionnel puisqu’il est indiqué textuellement :

« Condamner in solidum la SARL Hôtel de Montanègues, syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation au paiement de la somme de 300 000,00 € représentant le préjudice subi par les consorts [S] et la SCI Trilobee comme expliqué ci-dessus »

A savoir :

« la signature des actes notariés très exactement conformes au contenu du protocole d’accord qui devront être établis par le notaire choisi par la SARL Hôtel de Montanègues et sans rajout d’une quelconque obligation ou servitude qui ne serait pas inclus dans le protocole ce qui nécessitera l’accomplissement des formalités préalables à la signature des actes à savoir :

o Pour la création de la servitude de passage, la désignation d’un géomètre pour matérialiser l’assiette,

o Pour la vente des parkings et la cave l’autorisation du syndicat des copropriétaires, et le contrôle des ventes d’appartements et de parking qui devaient être réservées en priorité aux demandeurs et qui devront leur être affectés,

o Pour la réalisation de tous les branchements de la cave et au niveau des parcelles [Cadastre 19] et [Cadastre 20] de tous les réseaux, ainsi que l’installation des boites aux lettres,

— Juger que passé un délai de deux mois les requérants seront fondés à faire liquider l’astreinte provisoire par le juge de l’exécution qui fixera une astreinte définitive,

— Juger en toute hypothèse que l’acte notarié sus visé devra être précédé des constats d’huissiers et plans des géomètres visées dans le protocole qui sont nécessaires préalablement à la rédaction des actes authentiques,

— Donner acte aux concluants de ce qu’ils reconnaissent que l’ASL Ancienne livrée cardinalice et la SASU François 1er rénovation ne peuvent être concernées par la rédaction des actes notariés ».

Ainsi même devant la cour d’appel il n’est pas développé par la SCI Trilobee et les consorts [S] le fondement juridique au titre duquel la SASU François 1er rénovation pourrait être condamnée in solidum avec la SARL Hôtel de Montanègues, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3], et l’ASL Ancienne livrée cardinalice au paiement d’une somme en réparation d’un préjudice subi par les appelants pour la non-exécution d’un protocole d’accord auquel la SASU n’était pas partie et pour ne pas avoir signé les actes notariés de cession ou de création de servitude prévus audit protocole, actes qu’elle ne peut avoir aucune qualité à les signer dans la mesure où elle n’est propriétaire d’aucune parcelle, étant seulement l’entreprise qui a exécuté les travaux de rénovation de l’immeuble.

En ce qui concerne la responsabilité délictuelle de la SASU François 1er rénovation, il n’est pas plus démontré en quoi cette dernière aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, sauf à dire que les travaux réalisés méconnaissent les dispositions réglementaires et les cotes altimétriques des autorisations d’urbanisme visées par le protocole, ce qui même à le supposer établi est insuffisant pour engager la responsabilité délictuelle de la SASU, la preuve d’un préjudice en lien avec cette supposée faute n’étant nullement caractérisée.

Enfin en qui concerne la théorie des troubles anormaux du voisinage, applicable effectivement à l’entrepreneur d’un voisin, il sera rappelé que cette théorie reposant sur « le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » a un fondement juridique autonome, à savoir que ce régime de responsabilité est « objectif », c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage, et que seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage, ceci étant apprécié par les juges in abstracto, en tenant compte de la gravité et de la continuité du trouble et in concreto, en tenant compte de la situation particulière de la prétendue victime et de la relation certaine et directe entre l’activité en cause et le trouble anormal causé. Or la SCI Trilobee comme les consorts [S] ne font aucune démonstration d’un trouble excédant la gêne normalement attendu dans le cadre de relations de voisinage.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable pour défaut de fondement juridique l’action de la SCI Trilobee et des consorts [S] à l’encontre de la SASU François 1er rénovation.

Sur les demandes accessoires :

La décision déférée sera également confirmée en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Devant la cour la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] qui succombent seront condamnés à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SARL Hôtel de Montanergues la somme de 4 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion, la somme de 4 000 euros,

— à l’ASL Ancienne livrée cardinalice la somme de 4 000 euros,

— à la SASU François 1er rénovation la somme de 4 000 euros.

La SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] seront également condamnés à supporter les dépens exposés pour la procédure devant la cour d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, près en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Confirme, en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes le 19 avril 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la SARL Hôtel de Montanergues la somme de 4 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] pris en son syndic en exercice, la SARL Tourny Gestion, la somme de 4 000 euros,

— à l’ASL Ancienne livrée cardinalice la somme de 4 000 euros,

— à la SASU François 1er rénovation la somme de 4 000 euros

Condamne la SCI Trilobee, M. [G] [S] et Mme [N] [E] épouse [S] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,