ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05738 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTPT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 22/001081

ordonnance de jonction de la procédure N° RG 22/05710 sous le N°RG 2022/5738, rendue le 22 novembre 2022

APPELANTE :

Madame [M] [Z]

née le 16 Juillet 1969 à [Localité 10]

[Adresse 3] et actuellement

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Pascale CHANSSAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/05710 (Fond)

INTIMES :

Monsieur [S] [T]

né le 04 Janvier 1953 à [Localité 11] (ALLEMAGNE)

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représenté par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant, en présence de M. [W] [E] (avocat stagiaire)

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/05710 (Fond)

Madame [J] [N]

née le 29 Mars 1957 à [Localité 12] (12)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant, en présence de M. [W] [E] (avocat stagiaire)

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/05710 (Fond)

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 11 avril 2013, avec prise d’effet au 1er mai 2013, Mme [J] [N] a consenti à Mme [M] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], à [Localité 9] (34), contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 705 euros, outre 55 euros à titre de provisions sur charges.

Des loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance du 16 février 2021.

Par acte d’huissier du 9 septembre 2021, M. [S] [T] et Mme [J] [N] ont fait signifier à Mme [M] [Z] un congé pour vente du logement objet du bail d’habitation.

Par acte d’huissier du 19 mai 2022, dénoncé le 20 mai 2022 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [S] [T] et Mme [J] [N] ont assigné Mme [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de voir valider le congé délivré le 9 septembre 2021 et ordonner la libération des lieux par la locataire.

Mme [M] [Z] a remis les clés du logement le 28 février 2023.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] et rectifié par jugement du 20 octobre 2022 :

Constate la résiliation du bail conclu le 11 avril 2013 entre Mme [J] [N] et M. [S] [T], et Mme [M] [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 30 avril 2022 ;

Déclare en conséquence Mme [M] [Z] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 30 avril 2022 ;

Condamne Mme [M] [Z] à payer à Mme [J] [N] et M. [S] [T] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée selon les modalités prévues au contrat de bail ;

Condamne Mme [M] [Z] à payer à Mme [J] [N] et M. [S] [T] la somme de 6 011,66 euros au titre des loyers et charges dus au mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut par Mme [M] [Z] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Déboute Mme [J] [N] et M. [S] [T] de leur demande d’astreinte ;

Déboute Mme [J] [N] et M. [S] [T] de leurs demandes tendant à les autoriser ou à autoriser l’agent immobilier ou l’huissier de justice d’accéder aux lieux, occupés sans droit, ni titre, pour des visites pendant les jours ouvrables entre 17h et 19h et de faire peser les frais d’huissier sur Mme [M] [Z] ;

Mme [M] [Z] à payer à Mme [J] [N] et M. [S] [T] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] [Z] aux dépens de l’instance ;

Déboute Mme [J] [N] et M. [S] [T] de leur demande en paiement au titre du congé pour vente ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a retenu que le congé délivré le 9 septembre 2021 était parfaitement valide puisqu’il mentionnait le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respectait le délai de six mois, contenait une offre de vente au profit de la locataire et une notice d’information en annexe. Dès lors que la locataire n’avait pas donné suite à l’offre de vente, le premier juge a relevé qu’elle était déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.

Il a condamné Mme [M] [Z] à payer la dette locative justifiée par la production d’un décompte par les bailleurs et non contestée par la locataire.

Il a rejeté la demande tendant à autoriser les bailleurs, l’agent immobilier ou l’huissier de justice à accéder aux lieux pour des visites dès lors que le contrat de bail ne prévoyait pas de clause de visite du logement au bénéfice des bailleurs en cas de vente.

Mme [M] [Z] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 19 juin 2024, Mme [M] [Z] demande à la cour de :

Accueillir l’appel de Mme [M] [Z] comme recevable et fondé ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [M] [Z] à verser à Mme [J] [N] et M. [S] [T] la somme de 6 011,66 euros au titre des loyers et charges au mois d’avril 2022 inclus, avec intérêts au taux légal ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus à compter de la résiliation du bail le 30 avril 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Juger que Mme [M] [Z] n’a pu bénéficier de la jouissance de la cave incluse dans le contrat de bail ;

Juger que les désordres affectant l’appartement donné à bail à Mme [M] [Z] conduisent à retenir le qualificatif d’indécent ;

Juger que l’appartement donné à bail à Mme [M] [Z] présente des désordres compromettant gravement la jouissance paisible due au locataire ;

Juger que les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] ont manqué à leurs obligations contractuelles et légales engageant ainsi leur responsabilité contractuelle ;

Juger que Mme [M] [Z] a subi un préjudice du fait de la non jouissance de la cave et un préjudice de jouissance du fait de graves désordres affectant l’appartement donné à bail ;

Juger que Mme [M] [Z] a subi un préjudice physique et moral ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à rembourser les charges locatives afférentes à la cave sur une période de 5 ans, soit la somme de 330 euros ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à indemniser leur locataire Mme [M] [Z] du préjudice subi du fait de la non jouissance de la cave ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à verser à Mme [M] [Z] à titre de dommages et intérêts pour l’absence de jouissance de la cave la somme de 4 097,63 euros, arrêtée sur 5 ans ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à indemniser leur locataire Mme [M] [Z] du préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant l’appartement ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à payer à leur locataire Mme [M] [Z] la somme de 8 195,25 euros à titre de dommages et intérêts, arrêtés sur 5 ans ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à payer à leur locataire Mme [M] [Z] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice physique et moral ;

Dire les demandes de Mme [M] [Z] non prescrites ;

Dire qu’il convient de procéder à la compensation entre les sommes dues par la locataire Mme [M] [Z] et par les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] ;

Dire qu’après compensation, les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] restent devoir à leur locataire Mme [M] [Z] la somme de 16 611,22 euros ;

Condamner les propriétaires bailleurs Mme [J] [N] et M. [S] [T] à verser à Mme [M] [Z] la somme de 16 611,22 euros ;

Dire que l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail le 30 avril 2022 jusqu’à la libération effective des lieux est fixée à 400 euros mensuelle ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [M] [Z] au versement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Confirmer le jugement dont appel sur le surplus de ses dispositions ;

Accorder à Mme [M] [Z] les plus larges délais de paiement ;

Condamner Mme [J] [N] et M. [S] [T] à payer en cause d’appel à Mme [M] [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du constat d’huissier du 09 novembre 2022.

Mme [M] [Z] conclut au manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et légales, arguant du fait qu’il n’a pas satisfait à son obligation de fournir un logement décent, son obligation d’entretien et réparation ainsi que de fournir une jouissance paisible des lieux loués. Elle affirme ne pas avoir disposé de la jouissance de la cave de 11,30 m2 comprise dans le bail et ajoute que le logement était insalubre (notamment des infiltrations en plafond entrainant une humidité importante avec présence de moisissures, le décollement des planchers et du plâtre en plafond) malgré les réclamations et relances en ce sens.

Elle soutient avoir subi un préjudice du fait de l’absence de jouissance de la cave (non accessible suite à une absence de porte) comprise dans le bail et du règlement indu des charges de copropriété y afférant.

Elle soutient également avoir subi un préjudice de jouissance dû aux nombreux désordres affectant les pièces principales de l’appartement ainsi que les nombreuses visites des artisans, experts et du syndic.

Mme [M] [Z] fait valoir subir un préjudice physique et moral au même titre que ses enfants. Elle produit des certificats médicaux et fait état d’une grande anxiété due à la pression exercée par les bailleurs, la détérioration de ses biens par l’humidité ambiante et la détresse respiratoire de son fils handicapé et d’elle-même.

Elle sollicite la compensation de sa dette locative avec la condamnation des intimés au titre de leurs manquements contractuels et la diminution de l’indemnité d’occupation en prenant compte de l’indécence du logement.

Dans leurs dernières conclusions du 30 janvier 2025, Mme [J] [N] et M. [S] [T] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 22 septembre 2022 rectifié par jugement du 20 octobre 2022 en toutes ses dispositions ;

Dire et juger valide le congé délivré le 9 septembre 2021 à Mme [M] [Z] à la requête de Mme [J] [N] et M. [S] [T] ;

Dire et juger que Mme [M] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 30 avril 2022 à minuit du logement loué ;

Condamner Mme [M] [Z] au règlement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au denier loyer payé, soit 798,68 euros par mois ;

Condamner Mme [M] [Z] au paiement de la somme de 2 976,80 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2023, date de la libération des lieux ;

Juger prescrites les demandes relatives à la cave et au préjudice de jouissances ;

Rejeter l’intégralité des demandes de Mme [M] [Z] ;

Condamner Mme [M] [Z] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [M] [Z] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé signifié à la locataire le 9 septembre 2022 (281,20 euros).

Mme [J] [N] conteste avoir eu un quelconque comportement malveillant à l’égard de la locataire.

Elle conclut à la validité du congé délivré dans les formes prescrites et à la condamnation de Mme [M] [Z] au paiement de l’indemnité d’occupation à hauteur de 400 euros.

L’intimée sollicite la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers et charges, la somme actualisée s’élevant à 2 976,80 euros.

Elle conclut à la prescription de la demande concernant l’absence de jouissance de la cave, en ce que l’absence de porte était connue au jour de la signature du bail ou, à minima, depuis le courrier de la locataire en ce sens du 17 mars 2014.

Les intimés font valoir que Mme [M] [Z] ne rapporte pas la preuve de son préjudice de jouissance ni des préjudices physiques et moraux allégués. Ils affirment avoir réalisé les travaux nécessaires et leur incombant, et ce, malgré l’obstruction de la locataire à l’intervention des artisans. Les bailleurs ajoutent que le seul certificat médical produit ne fait état que de l’anxiété de Mme [M] [Z] et n’en précise pas la cause exacte.

Ils soutiennent en outre que la demande au titre du préjudice de jouissance est prescrite en ce que l’état du logement était connu de la locataire au jour de la signature du bail et que les dernières infiltrations remontent à 2017 alors que sa première demande a été formulée le 13 février 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS

1. Sur les préjudices nés de l’impossibilité d’utiliser la cave

Mme [M] [Z] avance que très rapidement après la conclusion du bail en litige, intervenue le 11 avril 2013, au moment de l’entrée dans les lieux, le 1er mai 2013, elle a constaté qu’elle ne pouvait pas utiliser la cave car elle était dépourvue de porte, qu’ainsi, elle estime avoir subi plusieurs préjudices consistant en le fait de ne pas avoir pu y entreposer ses affaires, qui n’auraient pas été alors en sécurité.

Elle estime en effet avoir subi un préjudice financier, tenant au fait qu’elle a dû payer des charges indues pour cette cave, dont elle n’a pu jouir, qu’elle évalue à la somme de 330 euros, et un préjudice de jouissance, qu’elle évalue à la somme de 4 097,63 euros, et demande que M. [S] [T] et Mme [J] [N] soient condamnés à lui payer ces sommes en réparation de ses préjudices.

Ces derniers lui opposent la prescription de ses prétentions indemnitaires au motif que Mme [M] [Z] connaissait cette situation dès 2014.

Mme [M] [Z] leur oppose le fait qu’ils se seraient engagés, dans une lettre du 17 mars 2014, à installer une porte dans la cave et que par courrier de Maître [Y] en date du 4 novembre 2019, ils lui auraient proposé de supprimer la cave du contrat de bail au moyen d’un avenant.

L’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, à considérer que la lettre du 17 mars 2014 soit interruptive de prescription au motif qu’elle reconnaissait un droit à Mme [M] [Z], celle-ci aurait dû introduire son action avant le 17 mars 2017. Or, elle n’a formé ses prétentions indemnitaires que par des conclusions d’appel du 13 février 2023, de sorte que ces demandes sont prescrites pour avoir été engagées hors le délai de trois ans.

2. Sur les préjudices nés du caractère non décent du logement

Mme [M] [Z] soutient que sa famille a subi des préjudices tenant le caractère non décent du logement objet du bail et demande que M. [S] [T] et Mme [J] [N] soient condamnés à lui payer la somme de 8 195,25 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi et la somme de 10 000 euros au titre des préjudices physiques et moraux.

A cette fin, elle se fonde sur plusieurs pièces versées au débat, notamment des rapports d’insalubrité des services de d’hygiène de la ville de [Localité 9], en date du 15 octobre 2015, ce qui a conduit la caisse d’allocations familiales, en 2019, à suspendre ses versements directs d’allocations en raison de cette insalubrité.

Mme [M] [Z] avance qu’entre 2014 et 2019, M. [S] [T] et Mme [J] [N], la laissant elle et ses enfants dans un logement non décent.

M. [S] [T] et Mme [J] [N] lui opposent qu’avant la prise à bail, en 2012, l’appartement avait été totalement refait, pour un montant total de travaux de 21 682,48 euros, qu’au cours du bail, ils ont procédé à divers travaux, notamment à la mise en sécurité de l’installation électrique – cuisine et salle de bains -, la pose d’une porte-fenêtre, le remplacement du cumulus, la réfection totale des parquets ou encore le remplacement des fenêtres, que certains travaux ont été réalisés tardivement car Mme [M] [Z] avait refusé de faire une déclaration de sinistre après une infiltration d’eau en 2017 sur le toit de l’immeuble, qui est une partie commune, ceci afin que les travaux puissent être commandés, et de répondre aux entreprises pour qu’elles puissent intervenir, surtout, ils soulignent que les désordres qu’elle met en avant, notamment les sols usagés, constitués de carrelages et de tomettes anciennes, les écailles sur la peinture du séjour et de la chambre du fond, ainsi que les deux fissures côté fenêtre dans la cuisine étaient déjà présentes et connues d’elle pour apparaître sur l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’elle est prescrite en ses demandes indemnitaires.

En l’espèce, Mme [M] [Z] se prévaut d’une non décence du logement dès la prise à bail, en 2014, qui se serait aggravée consécutivement à des infiltrations d’eau, qui seraient survenues courant 2017.

Or, de la même façon que précédemment, Mme [M] [Z] n’a formé ses prétentions indemnitaires pour ce motif que par conclusions d’appel du 13 février 2023, de sorte que ces demandes sont prescrites pour avoir été engagées hors le délai de trois ans, pour avoir été engagées hors le délai de trois ans, qui débutait le 1er mai 2014, date à laquelle elle a pris possession des lieux.

En conséquence de ce qui précède, le jugement réputé contradictoire rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] et rectifié par jugement du 20 octobre 2022 sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur l’actualisation de l’arriéré locatif

Il est constant que Mme [M] [Z] a quitté les lieux le 28 février 2023.

M. [S] [T] et Mme [J] [N] avancent qu’à cette date, l’arriéré locatif de Mme [M] [Z] au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 2 976,80 euros, ce qui n’est pas utilement critiqué par l’appelante, de sorte que l’arriéré locatif sera actualisé pour cette somme.

4. Sur la demande de délais de paiement

Si Mme [M] [Z] demande les plus larges délais de paiement, pour autant, elle ne verse au débat aucun document financier sur sa situation, qui permettrait à la cour d’envisager la possibilité d’un échelonnement du paiement de sa dette locative, de sorte que cette demande sera rejetée.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [Z] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [M] [Z], qui échoue en son appel, sera en outre condamnée à payer à M. [S] [T] et Mme [J] [N] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 22 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] et rectifié par jugement du 20 octobre 2022, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

ACTUALISE la condamnation de Mme [M] [Z] au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 2 976,80 euros, arrêtée au 28 février 2023 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [M] [Z] ;

CONDAMNE Mme [M] [Z] à payer à M. [S] [T] et Mme [J] [N] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [M] [Z] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,