ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05540 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTCU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 AOUT 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 11-21-001145

APPELANTE :

Madame [W] [C] [V]

née le 20 Avril 1966 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Yves Léopold KOUAHOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009961 du 12/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMEE :

E.P.I.C. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 8] MEDITE RRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT) prise en la personne de son direteur général domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Pierre HEURTEBISE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré de l’affaire initialement fixé au 4 février 2025 a été prorogé au 11 février 2025.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2002, avec prise d’effet au 1er mars 2002, l’Office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole – ACM habitat – a consenti à Mme [W] [C] [V] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6], à [Localité 8] (34), contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 288,88 euros, outre 55,49 euros à titre de provisions sur charges.

Par jugement du 5 juin 2014, le tribunal d’instance de Montpellier a condamné Mme [W] [C] [V] à payer à M. [T] [H], son voisin, la somme de 900 euros au titre de son préjudice causé par les troubles anormaux du voisinage occasionnés par cette dernière.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2021, ACM habitat a mis en demeure Mme [W] [C] [V] de cesser les nuisances occasionnées au voisinage.

Par acte d’huissier du 18 mars 2021, ACM habitat a fait sommation à Mme [W] [C] [V] de cesser toutes nuisances.

Par acte d’huissier du 9 juin 2021, ACM habitat a assigné Mme [W] [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et ordonner son expulsion.

Le jugement rendu le 11 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Prononce la résiliation du bail conclu le 28 février 2002, entre l’Office public de l’habitat de [Localité 8] Méditerranée Métropole – ACM habitat – et Mme [W] [C] [V] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 8] (34) ;

Déclare en conséquence Mme [W] [C] [V] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du présent jugement ;

Condamne Mme [W] [C] [V] à payer à ACM habitat une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit qu’à défaut par Mme [W] [C] [V] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou, à défaut, par le bailleur;

Déboute Mme [W] [C] [V] de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute Mme [W] [C] [V] de sa demande tendant à ordonner l’affichage du jugement dans le hall d’entrée ;

Condamne Mme [W] [C] [V] à payer à ACM habitat une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [W] [C] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne Mme [W] [C] [V] aux dépens de l’instance;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que malgré la sommation d’avoir à cesser toutes nuisances délivrée le 18 mars 2021, le bailleur démontrait, par de nombreuses attestations de voisins, que Mme [W] [C] [V] continuait de troubler de façon répétée la tranquillité du voisinage, étant à l’origine de tapages nocturnes, diurnes et menaces physiques constituant des manquements graves justifiant la réalisation du contrat.

Mme [W] [C] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 2 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 18 janvier 2023, Mme [W] [C] [V] demande à la cour de :

Recevoir Mme [W] [C] [V] en sa demande et la dire fondée ;

Sur la demande portée par ACM habitat,

Juger que les prétendus manquements graves et répétés invoqués par ACM habitat ne sont en rien établis comme ayant existé ni comme actuels ;

Débouter ACM habitat de l’intégralité de ses demandes injustes, vexatoires et infondées ;

Infirmer le jugement rendu le 11 août 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il prononce la résiliation du bail conclu le 28 février 2002, la déclarer occupante sans droit ni titre et la condamner à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers ;

Sur la demande reconventionnelle de Mme [W] [C] [V],

Juger que ACM habitat manque à son obligation de jouissance paisible envers la concluante ;

Juger que l’action engagée, vexatoire, crée un préjudice à la concluante ;

Condamner ACM habitat au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts sanctionnant son comportement particulièrement fautif et abusif ;

Assortir cette condamnation de l’obligation, à la charge d’ACM habitait, de l’affichage du jugement à intervenir pendant 15 jours, dans le hall de la résidence " [Adresse 7] ", [Adresse 5] [Localité 8] et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du 8ème jour après signification de la décision ;

Infirmer le jugement rendu le 11 août 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il déboute Mme [W] [C] [V] de sa demande de dommages-intérêts et de sa demande tendant à ordonner l’affichage du jugement dans le hall d’entrée de l’immeuble ;

En tout état de cause,

Condamner ACM habitat au paiement de la somme de 2 000 euros à Maître Yves Léopold Kouahou, avocat de Mme [W] [C] [V], en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve qu’il renonce à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [W] [C] [V] conteste être à l’origine d’un trouble anormal du voisinage, arguant du fait que ACM habitat n’en rapporterait pas la preuve. Elle affirme que les faits ayant motivé le premier jugement sont maintenant prescrits et que rien ne démontre que le comportement fautif ait perduré depuis. Elle précise que de nombreux témoins et signataires de la pétition ne résident pas dans l’immeuble ou se plaignent de nuisances qu’ils ne sont pas, au regard du positionnement de leurs appartements, en mesure d’entendre. Selon l’appelante, les nuisances seraient dues à une isolation phonique insuffisante des appartements.

Mme [W] [C] [V] sollicite la condamnation d’ACM habitat à lui verser la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, outre l’affichage de l’arrêt dans le hall de la résidence. Elle produit des certificats médicaux attestant des troubles psychologiques dont elle souffre et auxquels s’est ajouté un état anxiodépressif réactionnel résultant du harcèlement verbal de son voisin, M. [H], accentué par la procédure judiciaire diligentée à son encontre.

Dans ses dernières conclusions du 17 avril 2023, L’ACM habitat, pris en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer la décision déférée à la censure de la cour en toutes ses dispositions ;

Condamner l’appelante au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

ACM habitat conclut à la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [W] [C] [V] pour troubles anormaux du voisinage. Le bailleur affirme que cette dernière est à l’origine de nombreuses nuisances sonores et agressions physiques envers ses voisins, produisant les justificatifs de domicile, qui en attestent et ont signé une pétition en ce sens.

L’intimé conteste les attestations fournies par Mme [W] [C] [V] qui proviendraient de personnes extérieures à l’immeuble et échoueraient à rapporter la preuve du bon comportement de l’appelante.

ACM habitat conclut au rejet des demandes de la locataire. Il fait notamment valoir que le droit d’ester en justice est un droit fondamental et que cela ne peut lui être reproché. En outre, il précise que les troubles de Mme [W] [C] [V] sont antérieurs à la saisine des juridictions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la demande de résiliation du bail pour troubles du voisinage

Il est constant, comme entend le rappeler Mme [W] [C] [V], que la persistance des troubles du voisinage doit être appréciée à la date à laquelle il est statué, étant précisé que les juges ont un pouvoir souverain pour apprécier si la résiliation est justifiée.

En l’espèce, si la pétition versée au débat, intitulée « Pétition pour la cessation de troubles du voisinage », n’est pas datée, comme a cependant pu le retenir le premier juge, il résulte du courrier adressé par la CNL34 à ACM Habitat, daté du 25 janvier 2021, que cette pétition a été établie entre la fin de l’année 2020 et cette date.

Sur sa portée, la cour relève que ce document est signé par seize résidents, dont les noms, prénoms et numéros de téléphone sont renseignés, de sorte qu’elle dispose d’une valeur probante, même si l’adresse de ces résidents n’est pas mentionnée puisqu’elle ressort toutefois des huit attestations établies entre février et mars 2021. A ce titre, il doit être retenu que si elles ne sont plus contemporaines, elles sont toutefois actualisées par des attestations établies fin 2022, début 2023, établies par les familles [S], [H], [B], [Y] et [G], dont les baux sont versés au débat, de sorte qu’il n’est pas contestable qu’ils sont résidents non seulement du même immeuble, mais aussi de la même cage d’escalier.

Si Mme [W] [C] [V] fait état d’un contentieux avec son voisin direct, M [T] [H], la cour relève toutefois que par jugement du tribunal correctionnel du 5 juin 2014, c’est elle qui a été condamnée à lui verser des dommages-intérêts.

Enfin, s’agissant de l’argument selon lequel l’isolation phonique de l’immeuble serait insuffisante, la cour relève que si elle l’allègue, elle n’en justifie nullement.

En l’état des éléments versés au débat, qui sont actualisés, la cour relève que Mme [W] [C] [V] a eu un comportement inadapté à l’encontre du voisinage, par des insultes, des menaces et des agressions physiques, qu’elle a encombré et dégradé les parties communes, notamment par des dépôts de sacs de déchets organiques laissés grands ouverts dans les escaliers, dégageant ainsi une odeur pestilentielle, des tapages nocturnes et diurnes, par de la musique à forte puissance, de jour comme de nuit, des bruits incessants et permanents, des cris, des disputes, des coups dans les murs et des déplacements de meubles à toute heure, qui constituent des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail par lequel elle était tenue d’user paisiblement des lieux loués et s’était engagée à respecter la tranquillité du voisinage et la destination des lieux.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail de Mme [W] [C] [V], son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [C] [V] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [W] [C] [V], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à ACM Habitat la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 11 août 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE Mme [W] [C] [V] à payer à ACM Habitat la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [W] [C] [V] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,