ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 03 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05723 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOJB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 24/00948

APPELANT :

Monsieur [H] [N]

né le 19 Septembre 1953 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Fabrice SENANEDSCH, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [W] [E]

né le 22 Avril 1965 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Jean AUSSILLOUX, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 06 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [E] père était propriétaire de deux parcelles CY [Cadastre 8] et CY [Cadastre 5] sur la commune de [Localité 1], la parcelle CY [Cadastre 5] supportant des servitudes non aedificandi, de stationnement et de passage au profit des parcelles voisines CY [Cadastre 4] et CY [Cadastre 3].

Dans le cadre d’un compromis de vente signé le 6 mai 2011, il s’était engagé à vendre sous conditions suspensives les parcelles CY [Cadastre 8] et CY [Cadastre 5] à monsieur [H] [N], la SCI GEI Terre devant pour sa part céder à monsieur [H] [N] une partie de la parcelle CY [Cadastre 3].

Ce compromis prévoyait que le vendeur et l’acheteur devaient lever amiablement ou, le cas échéant, par voie judiciaire les servitudes non aedificandi, de stationnement et de passage qui grevaient la parcelle n°[Cadastre 5] et qu’une fois cette condition suspensive remplie, l’acquéreur devait verser un dépôt de garantie d’un montant de 500 000 euros et déposer un permis d’aménager dont l’obtention était également une condition suspensive.

En l’absence d’accord amiable concernant la levée des servitudes, une assignation a été délivrée le 12 octobre 2022 pour obtenir la levée judiciaire de ces servitudes. Le tribunal judiciaire de Narbonne, par décision du 30 novembre 2023, a rejeté cette demande.

En cours de procédure, monsieur [W] [E] père est décédé et monsieur [W] [E] fils est venu à ses droits.

Par acte du 6 juin 2024, monsieur [W] [E] fils a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Narbonne monsieur [H] [N] aux fins notamment de faire prononcer la résolution du compromis pour défaut de paiement du dépôt de garantie.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Narbonne a notamment :

— rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l’autorité de la chose jugée,

— déclaré l’action de monsieur [E] recevable en sa demande de résolution judiciaire du compromis consenti le 6 mai 2011,

— constaté que la condition relative à la levée des servitudes conventionnelles est réputée « faillie » du fait de l’impossibilité objective d’y parvenir,

— dit et jugé qu’aucune faute en lien avec cet échec n’est reprochable à l’une ou l’autre des parties signataires,

— constaté que monsieur [N] entend poursuivre la mise en 'uvre du compromis,

— condamné monsieur [N] à libérer entre les mains du vendeur la somme de 500 000 euros dans les 30 jours du prononcé du présent jugement,

— dit qu’en cas de refus ou de retard, le compromis sera résolu sans autre formalité,

— condamné chacune des parties aux entiers dépens restant à leur charge,

— débouté les parties en la cause de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée au greffe le 14 novembre 2024, monsieur [H] [N] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 28 avril 2025, monsieur [H] [N] demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel et de :

— juger n’y avoir lieu à statuer sur la demande concernant l’exécution forcée du compromis et le paiement des 500 000 euros qui devaient être versés par l’acquéreur lors de la levée des conditions suspensives, celle-ci ayant été abandonnée par monsieur [W] [E] dans ses dernières écritures de première instance ;

— juger irrecevable et en tous cas, mal-fondée la demande de résolution judiciaire du compromis (seule demande maintenue devant le premier juge) et, en conséquence, la rejeter ;

A titre subsidiaire, il demande à la cour d’infirmer le jugement en tant qu’il a considéré que la condition suspensive liée à la levée des servitudes devait être considérée comme « faillie » et en conséquence l’a condamné à verser le dépôt de garantie.

A titre infiniment subsidiaire, il demande à voir juger que le dépôt de garantie ne devait pas être versé entre les mains du vendeur mais entre celles d’un compte séquestre.

En tout état de cause, il demande à la cour de :

— rejeter les demandes nouvelles en appel de l’intimé et notamment la demande de condamnation à des dommages et intérêts, sans fondement ;

— condamner monsieur [W] [E] aux entiers dépens et à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 3 avril 2025, monsieur [W] [E] demande à la cour d’appel de confirmer le jugement entrepris et de condamner monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 400 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné du fait de l’inexécution fautive du compromis après mise en demeure. Il sollicite en outre la condamnation de monsieur [H] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 6 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de monsieur [W] [E] tendant à la condamnation de monsieur [H] [N] à lui payer la somme de 400 000 euros à titre de dommages et intérêts

Monsieur [H] [N] soutient que cette demande serait irrecevable puisque formulée pour la première fois en cause d’appel.

Si cette demande est liée à une situation antérieure au jugement déféré, monsieur [W] [E] faisant grief à monsieur [H] [N] de ne pas avoir versé le dépôt de garantie alors qu’il en avait selon lui l’obligation depuis le 21 janvier 2024, soit antérieurement au jugement rendu, elle résulte surtout d’une situation née postérieurement au jugement, à savoir que monsieur [H] [N] n’a pas exécuté la condamnation prononcée, avec exécution provisoire, tendant au paiement entre les mains du vendeur de la somme de 500 000 euros dans les 30 jours du prononcé du jugement.

Dans ces conditions, elle apparaît recevable comme étant la conséquence des demandes de première instance au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Sur la demande de monsieur [H] [N] tendant à voir juger que le premier juge a statué ultra petita

Le jugement déféré laisse apparaître que, conformément à ce qu’indiquent les parties, si, initialement, monsieur [W] [E] avait formé une demande de résolution du compromis pour défaut d’exécution à titre principal et une demande de condamnation à exécuter de manière forcée le compromis à titre subsidiaire, il a, en cours de procédure de première instance, abandonné la demande d’exécution forcée pour demander uniquement la résolution du compromis.

Monsieur [H] [N] estime dès lors que le tribunal ne pouvait faire droit à la demande d’exécution forcée du compromis, cette demande n’étant plus formulée par le demandeur et n’étant formulée par le défendeur qu’à titre infiniment subsidiaire et en défense.

Le tribunal se devait d’examiner en premier lieu la demande de monsieur [W] [E] tendant à la résolution du compromis, ce qu’il a fait d’une part dans les motifs de la décision en considérant que la condition suspensive était impossible à mettre en 'uvre, d’autre part dans le dispositif de la même décision en 'écartant la demande de résolution liée à la réalisation de la condition suspensive visée en page 12 du compromis'.

Cette demande rejetée, le tribunal avait à examiner la pertinence des autres demandes, à savoir les demandes formulées à titre subsidiaire et infiniment subsidiaire par monsieur [H] [N].

S’agissant des demandes subsidiaires de monsieur [H] [N], elles tendaient au rejet de la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation laquelle, accessoire à la demande d’exécution forcée du compromis, était abandonnée par le demandeur. Le tribunal n’avait donc pas à statuer sur ce point.

S’agissant de la demande infiniment subsidiaire tendant à voir enjoindre à monsieur [H] [N] de régler l’indemnité d’immobilisation, elle était formulée sous condition qu’il soit dit que la condition suspensive liée à la levée des servitudes non aedificandi était impossible à réaliser.

Le tribunal ayant considéré qu’effectivement ladite servitude était impossible à réaliser, il lui appartenait de statuer sur cette demande, ce qu’il a fait.

Dans ces conditions, le tribunal n’a pas statué au-delà de sa saisine et la demande de monsieur [H] [N] sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de monsieur [H] [N] tendant à voir juger que le premier juge a méconnu la portée de l’autorité de la chose jugée des arrêts rendus par la cour d’appel concernant la validité du compromis

Le tribunal a considéré que bien que les précédents contentieux aient eu pour objet le sort du compromis de vente, le fondement et la cause étaient différents de ceux évoqués dans la présente procédure, laquelle repose sur la validité du compromis et sa mise en 'uvre dans les termes opposables aux parties signataires.

Monsieur [H] [N] conteste cette analyse. Il fait valoir que les principes de l’autorité de la chose jugée et de concentration des moyens imposent de rejeter une nouvelle demande portant sur le même objet alors même qu’elle repose sur un fondement juridique différent, ce qui serait le cas en l’espèce. Il souligne que si les servitudes n’ont été jugées impossibles à lever qu’au 30 novembre 2023, l’intimé pouvait néanmoins soutenir dans le cadre des précédents contentieux que ces servitudes étaient impossibles à lever et permettre ainsi à la juridiction de se prononcer sur la question de la validité du compromis.

Ainsi que parfaitement analysé par le tribunal, si plusieurs contentieux ont eu pour objet le sort du compromis de vente du 6 mai 2011, les précédents contentieux initiés par monsieur [W] [E] tendaient à la nullité du compromis et non à sa résolution comme c’est le cas dans le cadre de la présente procédure.

Par ailleurs, la demande en résolution présentée par monsieur [W] [E] dans le cadre de la présente instance est fondée, en fait, sur l’impossibilité arguée de levée de la condition suspensive liée aux servitudes non aedificandi et, par voie de conséquence, sur l’absence de respect par monsieur [H] [N] de ses obligations, et notamment de l’obligation de versement d’un dépôt de garantie.

Or, d’une part l’impossibilité d’une levée judiciaire des servitudes affectant la parcelle n°[Cadastre 5] n’est devenue certaine qu’après le jugement rendu le 30 novembre 2023 entre monsieur [W] [E] d’une part et la SCPI Cristal rente, la société SMAPI et la SAS Pierre Investissement d’autre part, le tribunal ayant, dans un jugement devenu définitif, déclaré les actions de monsieur [W] [E] visant la nullité des droits réels affectant les parcelles CY [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] irrecevables pour cause de prescription. Avant ce jugement, la levée judiciaire des servitudes était demandée par monsieur [W] [E] qui ne pouvait dès lors, sans se contredire, pas décemment soutenir qu’elle était impossible.

D’autre part, monsieur [W] [E] reproche à monsieur [H] [N] de ne pas exécuter le compromis malgré l’impossibilité de lever les servitudes. Or l’attitude reprochée à monsieur [H] [N] est postérieure aux contentieux déjà tranchés, puisqu’elle résulte de la mise en demeure adressée à monsieur [H] [N] le 21 décembre 2023.

Dans ces conditions, des évènements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non- recevoir fondée sur l’autorité de la chose jugée.

Sur la demande de résolution du compromis et la condamnation de monsieur [H] [N] au montant du dépôt de garantie

Le tribunal, retenant que la réalisation de la condition suspensive relevait d’une obligation de moyen et qu’il était démontré que les consorts [E] avaient parfaitement tenté d’obtenir la réalisation de cette condition à la fois sur un plan amiable et judiciaire, a jugé qu’aucune faute ne pouvait leur être reprochée dans les démarches entreprises pour arriver à lever les servitudes, les diligences attendues ou raisonnablement et possiblement pertinentes ayant été accomplies. Il a ensuite constaté judiciairement l’impossibilité de réaliser la condition suspensive tant par le vendeur que par l’acquéreur et a rejeté la demande de résolution judiciaire du compromis eu égard à la volonté de monsieur [H] [N] de poursuivre l’accomplissement du compromis. Compte tenu de cette volonté, il a estimé que monsieur [H] [N] devait être condamné à exécuter ledit compromis en réglant le montant du dépôt de garantie prévu à l’acte.

Monsieur [H] [N] estime, eu égard aux termes du compromis, qu’il appartenait aux vendeurs d’obtenir effectivement la levée de la servitude non aedificandi par tout moyen amiable ou judiciaire de sorte que l’obligation de levée de la servitude est une obligation de résultat et non de moyen. Il soutient que tant que la servitude non aedificandi n’est pas effectivement levée, la condition suspensive n’est pas réalisée. Il ajoute que les vendeurs n’auraient pas mis en 'uvre tous les moyens amiables possibles pour lever les servitudes non aedificandi, n’ayant par exemple pas tenté de proposer au propriétaire du fonds dominant le versement d’une quelconque indemnisation aux fins de racheter la servitude, de même qu’ils auraient failli dans la mise en 'uvre de l’ensemble des moyens judiciaires à leur disposition en ne soulevant pas l’intégralité des moyens juridiques permettant de faire échapper les parcelles objet du compromis à la servitude non aedificandi. Il reproche également aux vendeurs de n’avoir pas sollicité de l’acquéreur qu’il tente à son tour de lever la condition suspensive. Il ajoute que la réalisation de la condition suspensive n’est, aux termes du compromis, encadrée par aucun délai autre que celui de la durée du compromis, qui expire le 31 décembre 2031, de sorte que tant que les parties ne sont pas parvenues à lever les servitudes, la condition suspensive ne peut être considérée comme impossible à réaliser.

Monsieur [W] [E] soutient pour sa part que la condition suspensive dont s’agit est fondée sur un évènement aléatoire, futur et incertain, de sorte que l’obligation de la réaliser est nécessairement une obligation de moyen. Il souligne avoir tenté en vain de lever les servitudes par la voie amiable notamment en proposant au propriétaire du fonds dominant, le groupe Frey, d’aménager des parkings au même niveau leurs évitant la construction d’un mur de soutènement et l’enlèvement de 10 000 m3 de déblais et en demandant à la société IF Gestion et Transactions du groupe Frey, de formuler leurs conditions pour la levée des servitudes, ce qui impliquait éventuellement une indemnisation financière. Il souligne que cette obligation de lever les servitudes pesait également sur monsieur [H] [N]. Pour lui, lors de la demande de levée judiciaire des servitudes, l’ensemble des moyens juridiques sérieux a été soulevé et le fait de ne pas avoir interjeté appel du jugement du 30 novembre 2023 ne peut lui être reproché dans la mesure où la procédure était vouée à l’échec. Il estime avoir effectué toutes les diligences normalement attendues, sans faute, et ne pas être responsable de l’absence de levée de la condition suspensive liée à la servitude. Il soutient que monsieur [H] [N] n’a pas versé le dépôt de garantie dans les délais, ni dans les trente jours que le tribunal lui avait accordés, de sorte qu’il se serait montré défaillant dans l’exécution de cette obligation, tout comme dans l’exécution de l’obligation de déposer un permis d’aménager dans les délais contractuels, ce qui entrainerait la résolution du compromis.

Le compromis de vente stipule que 'les présentes sont (') conclues sous la condition suspensive particulière que les vendeurs ou l’acquéreur obtiennent par voie amiable et les vendeurs par voie judiciaire la levée des servitudes réelles ( ')' stipulées au bénéfice des parcelles cadastrées CY [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], et que 'la présente condition est stipulée dans l’unique intérêt de l’acquéreur'.

Si le terme 'obtienne’ contient un impératif, ledit impératif concerne la condition, à savoir qu’à défaut d’obtention de la levée des servitudes réelles le compromis devient caduc, et il n’affecte pas l’obligation en elle-même, laquelle, fondée sur un évènement aléatoire, futur et incertain en ce qu’il ne dépend pas complètement de celui qui s’oblige mais également de la volonté d’un tiers (le propriétaire des fonds dominants), est une obligation de moyens.

L’obligation de levée amiable des servitudes litigieuses incombait, selon les termes mêmes du compromis, autant aux vendeurs qu’à l’acquéreur sans que, contrairement à ce que soutient monsieur [H] [N], les vendeurs aient à épuiser les moyens permettant de lever les servitudes puis à solliciter de l’acquéreur qu’il n’intervienne à son tour aux mêmes fins.

S’agissant des moyens mis en 'uvre par les vendeurs pour tenter d’obtenir la levée amiable des servitudes litigieuses, monsieur [W] [E] justifie de négociations intervenues dès octobre 2011, qui se sont poursuivies dans le temps en laissant aux propriétaires concernés la possibilité de faire toute proposition, notamment financière, et qui se sont soldées par un échec. Il en est de même des initiatives réalisées dans le même sens par monsieur [H] [N].

S’agissant des moyens mis en 'uvre par les vendeurs pour tenter d’obtenir la levée judiciaire des servitudes litigieuses (cette obligation n’incombant qu’aux vendeurs), les démarches réalisées par les vendeurs et qui ont abouti au jugement devenu définitif rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 30 novembre 2023 apparaissent satisfactoires dans la mesure où la lecture dudit jugement laisse apparaître que monsieur [W] [E] a, contrairement à ce que soutient monsieur [H] [N], développé les moyens pertinents et utiles à l’appui de sa demande, et que l’appel était manifestement voué à l’échec, les arguments de défense liés à la prescription de l’action (et aux purges liées à l’existence de saisies immobilières intermédiaires) apparaissant comme un obstacle infranchissable.

Ainsi, il ne peut qu’être constaté, comme l’a fait le tribunal, que les vendeurs ont accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir par la voie amiable et par la voie judiciaire la levée des servitudes litigieuses.

Pour autant, ainsi que le soutient justement monsieur [H] [N], la levée de la condition suspensive liée aux servitudes n’est encadrée par aucun délai aux termes du compromis, lequel expire le 31 décembre 2031.

Dans ces conditions, si la levée des servitudes litigieuses s’avère actuellement impossible ainsi que parfaitement analysé par le premier juge, aucun élément du dossier ne laisse apparaître qu’elle le demeurera jusqu’au 31 décembre 2031, du moins en ce qui concerne la levée amiable desdites servitudes, la situation de fait étant susceptible d’évoluer (changement d’avis des propriétaires des fonds dominants ou changement de propriétaire des fonds dominants par exemple'.) dans le délai d’exécution du compromis restant à courir (plus de cinq années).

Par conséquent, si monsieur [W] [E] doit être débouté de sa demande de résolution du compromis litigieux, le jugement sera confirmé sur ce point par substitution de motifs eu égard à la possibilité persistante de lever la condition suspensive litigieuse dans le délai du compromis.

Le jugement sera par ailleurs infirmé en ce qu’il a constaté que la condition relative à la levée des servitudes conventionnelles était réputée 'faillie’ du fait de l’impossibilité objective d’y parvenir et constaté que monsieur [N] entendait poursuivre la mise en 'uvre du compromis, cette demande infiniment subsidiaire n’ayant été présentée que si la condition suspensive liée à la levée des servitudes non aedificandi était réputée impossible à réaliser. Il sera ainsi dit n’y avoir lieu de statuer sur cette demande subsidiaire de monsieur [H] [N].

Sur la demande de dommages et intérêts de monsieur [W] [E]

Eu égard à l’issue du litige, aux termes duquel monsieur [H] [N] n’est pas tenu de régler le montant du dépôt de garantie, monsieur [W] [E] sera débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement déféré sera infirmé.

Monsieur [W] [E], qui succombe au principal, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à payer à monsieur [H] [N] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Déclare recevable la demande de monsieur [W] [E] tendant à voir condamner monsieur [H] [N] au paiement de la somme de 400 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Infirme le jugement rendu le 4 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur l’autorité de la chose jugée, déclaré l’action de monsieur [W] [E] recevable en sa demande de résolution judiciaire du compromis consenti le 6 mai 2011 et écarté la demande de résolution liée à la réalisation de la condition suspensive visée en page 12 du compromis ;

Statuant des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de monsieur [H] [N] tendant au paiement d’une indemnité d’immobilisation si la condition suspensive liée à la levée des servitudes non aedificandi est impossible à réaliser ;

Déboute les parties de leurs demandes ;

Condamne monsieur [W] [E] à payer à monsieur [H] [N] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne monsieur [W] [E] aux dépens.

Le greffier, Le président,