Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 11 décembre 2025, n° 25/02687

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'appel
- Sur les différentes demandes.
- Sur la résiliation du bail et ses conséquences.
- Sur les demande reconventionnelle des appelants.
- Sur la demande d'M [Y] [W] au titre des loyers impayés
- Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les...
- Dispositif

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CA Montpellier
Infirmation 11 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrer un logement salubre
La cour a estimé que les locataires n'ont pas prouvé l'insalubrité du logement, ce qui ne justifie pas leur non-paiement des loyers.
Rejeté
Réclamations antérieures au commandement de payer
La cour a jugé que ces réclamations n'étaient pas suffisantes pour justifier le non-paiement des loyers.
Rejeté
Droit à la réintégration dans les lieux
La cour a confirmé que les locataires étaient en défaut de paiement et que la résiliation du bail était justifiée.
Rejeté
Préjudice de jouissance et moral
La cour a jugé que les locataires n'ont pas prouvé l'existence d'un préjudice de jouissance ou moral.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 11 déc. 2025, n° 25/02687
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/02687
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCKPierre Henri ROCHE

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02687 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QVKK

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 28 AVRIL 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 24/00305

APPELANTS :

Monsieur [T] [Z]

né le 13 Mai 1976 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Pierre henri ROCHE, avocat au barreau de NARBONNE

Madame [C] [K]

née le 15 Août 1998 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pierre henri ROCHE, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-005630 du 17/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [Y] [W]

né le 14 Avril 1988 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4][Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Ordonnance de clôture du 21 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025,en chambre du conseil, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 15 septembre 2020, M [Y] [W] a donné à bail à M [T] [Z] et Mme [C] [K] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel De 980 Euros outre 16 € de charges.

Invoquant des loyers impayés, M [Y] [W] a fait signifier le 4 mars 2024 à M [T] [Z] et Mme [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 4 mars 2022.

Ce commandement est demeuré infructueux, il a fait assigner M [T] [Z] et Mme [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024 a fin de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause de la résolutoire avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance de référé du 28 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2020 entre M [Y] [W] d’une part et M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 5 mai 2024.

Ordonné en conséquence à M [T] [Z] et Mme [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

Dit qu’à défaut pour M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [Y] [W] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissé sur place.

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de condamnations à l’arriéré locatif.

Condamné solidairement M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et de la restitution des clés.

Fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi.

Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’injonction à effectuer des travaux.

Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’expertise.

Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] de dommages intérêts.

Condamné in solidum M [T] [Z] et Mme [C] [K] aux dépens.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires.

Par déclaration du 20 mai 2025 M [T] [Z] et Mme [C] [K] ont relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M [T] [Z] et Mme [C] [K] demandent à la cour de :

Infirmer l’ordonnance de référé dont appel

et statuant à nouveau

Constater qu’il ressort du rapport détaillé établi par le service habitat du grand [Localité 9] que M [Y] [W] a manqué à son obligation de délivrer un logement salubre à M [T] [Z] et Mme [C] [K].

Juger que M [T] [Z] et Mme [C] [K] justifient de plusieurs réclamations et mise en demeure antérieures au commandement de payer.

Juger que M [Y] [W] ne justifie pas avoir réalisé les travaux demandés.

Juger que M [T] [Z] et Mme [C] [K] justifient de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement.

Juger qu’il existe une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes de M [Y] [W].

Juger qu’il n’y a pas lieu à référé.

Débouter M [Y] [W] de l’intégralité de ses demandes.

Enjoindre à M [Y] [W] de remettre ou restituer les clés du logement à M [T] [Z] et Mme [C] [K] et les laisser occuper de nouveaux les lieux loués sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir

Condamner M [Y] [W] à payer à M [T] [Z] et Mme [C] [K] 200 € par mois à compter de septembre 2021 jusqu’à la réalisation des travaux susvisés soit la somme de 10 000 € à titre de provision à valoir sur le préjudice de jouissance et le préjudice moral subi.

Enjoindre à M [Y] [W] à réaliser les travaux préconisés par les services habitat du grand [Localité 9] à savoir :

Mettre aux normes l’installation électrique de la buanderie.

Installer des gardes corps au niveau de la terrasse.

Rechercher et suprimer l’origine des moisissures sur les plaques de ventilation et reprise des surfaces dégradées.

Adapter le système de chauffage au volume du bien en déplaçant éventuellement la sonde.

Faire contrôler le réseau d’évacuation des eaux usées.

Subsidiairement.

Ordonner la réalisation d’une expertise judiciaire afin de déterminer les travaux à réaliser et des préjudices subis par les parties.

Juger qu’il n’y aura pas lieu à consignation dans la mesure ou M [T] [Z] et Mme [C] [K] bénéficient de l’aide juridictionnelle totale.

Confirmer l’ordonnance de référé rendu par le juge des contentieux de la protection

en ce qu’elle à dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de condamnation à l’arriéré locatif.

Infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle à condamné solidairement M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution dételait et fixé cette indemnité au montant des loyers et des charges tel que si le contrat s’était poursuivi.

Et statuant à nouveau juger qu’il n’y a pas lieu à référé.

Débouter M [Y] [W] de l’intégralité de ses demandes.

Condamner M [Y] [W] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions M [Y] [W] demande à la Cour de :

Confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2020 entre M [Y] [W] d’une part et M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’autre part concernant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies au 5 mai 2024.

Ordonné en conséquence à M [T] [Z] et Mme [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance.

Dit qu’à défaut pour M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M [Y] [W] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

Condamné solidairement M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés

Fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi.

Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’injonction à effectuer les travaux.

Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’expertise.

Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] de dommages et intérêts.

Condamné in solidum M [T] [Z] et Mme [C] [K] aux entiers dépens.

Infirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle à dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de condamnations à l’arriéré locatif.

Et statuant à nouveau.

Condamner solidairement M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] la somme provisionnelle de 21 727,15 euros au titre des loyers charges et indemnité impayée arrêtée au mois de septembre 2025.

Débouté M [T] [Z] et Mme [C] [K] de leur demande tendant à voir enjoindre à M [Y] [W] de restituer les clés du logement et de les laisser occuper à nouveau les lieux sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la décision à intervenir.

En cas de réformation à la demande des appelants.

Limiter les dommages et intérêts à la somme provisionnelle de 612 €.

Prononcer la compensation entre les sommes dues par M [T] [Z] et Mme [C] [K] à M [Y] [W] et inversement.

En toute hypothèse condamner in solidum M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’appel

L’appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.

Sur les différentes demandes.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 «  toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail versé au débat contient une clause résolutoire telle que prévue par ce texte.

Le commandement visant de la clause résolutoire est régulier en la forme et porte sur des sommes exigibles, il est demeuré infructueux.

Les appelants n’apportent pas la preuve de l’inhabitabilité totale du logement loué seule susceptible de justifier du nom paiement des loyers.

C’est de façon pertinente que le premier juge à retenu qu’il ne résulte pas du rapport produit par les appelants que le logement loué soit insalubre ou indécent puisqu’il ne mentionne au titre d’un coefficient d’insalubrité que 0,055.

L’insalubrité et l’indécence du logement n’est donc pas justifiée par les appelants.

En conséquence la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle à :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 septembre 2025 entre M [Y] [W] d’une part et M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’autre part concernant le bien situé [Adresse 11] à [Localité 7] sont réunies au 5 mai 2024.

— Ordonné en conséquence à M [T] [Z] et Mme [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance.

— Dit qu’à défaut pour M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M [Y] [W] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— Condamné solidairement M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 mai 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés.

— Fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges calculé tel que si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demande reconventionnelle des appelants.

Étant occupant sans droit ni titre en l’état de la résiliation du bail constatée est prononcée, M [T] [Z] et Mme [C] [K] seront déboutés de leurs demandes reconventionnelle tendant à voir condamner M [Y] [W] à réaliser des travaux, à voir ordonner une expertise judiciaire et de restitution des clés sous astreinte.

M [T] [Z] et Mme [C] [K] ne justifient pas du préjudice de jouissance et du préjudice moral qu’ils invoquent et seront déboutés de leur demande de condamnations provisionnelles à ce titre.

Sur la demande d’M [Y] [W] au titre des loyers impayés

Les procédures de surendettement engagé par les appelants n’interdisent pas à M [Y] [W] d’obtenir un titre exécutoire, seule l’exécution forcée de celui-ci pouvant éventuellement être rendue impossible par le résultat des dites procédures.

Au vu du décompte fourni contre lequel aucune justification probante n’est fournie, M [T] [Z] et Mme [C] [K] seront condamnés solidairement à payer à M [Y] [W] la somme provisionnelle de 21 727,15 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M [Y] [W] a du pour assurer la défense de ses intérêts exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge et qui peuvent être fixés à la somme de 2000 € que M [T] [Z] et Mme [C] [K] seront condamnés in solidum à lui payer.

M [T] [Z] et Mme [C] [K] qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CAPPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Ordonné en conséquence à M [T] [Z] et Mme [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance.

— Fixé cette indemnité au montant du loyer et des charges calculés tel que si le contrat s’était poursuivi.

— Rejeté La demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] d’injonction à effectuer des travaux

— Rejeté la demande d’expertise de M [T] [Z] et Mme [C] [K].

— Rejeté la demande de M [T] [Z] et Mme [C] [K] de dommages et intérêts.

Réformant pour le surplus et statuant à nouveau

Condamne par provision M [T] [Z] et Mme [C] [K] solidairement à payer à M [Y] [W] la somme provisionnelle de 21 727,15 euros au titre des loyers charges et indemnité d’occupation arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

Condamne in solidum M [T] [Z] et Mme [C] [K] à payer à M [Y] [W] 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M [T] [Z] et Mme [C] [K] aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CAPPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Le greffier La présidente