Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 2, 29 janvier 2026, n° 25/07513

TGI 20 février 2025

CA Paris
Confirmation 29 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Application des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a jugé que les éléments fournis par la ville établissent clairement l'usage d'habitation du local au 1er janvier 1970, et que les arguments de M. [U] ne sont pas suffisants pour infirmer cette constatation.
Rejeté
Proportionnalité de l'amende civile
La cour a confirmé que l'amende est justifiée au regard des circonstances et des infractions commises, et a rejeté la demande de réduction.
Rejeté
Absence de résidence principale
La cour a confirmé que le local ne constitue pas la résidence principale de M. [U], mais a jugé que cela ne l'exonère pas des obligations liées à l'usage d'habitation.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 2, 29 janv. 2026, n° 25/07513
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	25/07513
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 20 février 2025, N° 24/58261
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane DESFORGESDavid BENAROCH
Cabinet(s) :	LE SOURD DESFORGES
Parties :	LA VILLE DE [ Localité 9 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 29 JANVIER 2026

(n° 42 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07513 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLH2S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Février 2025 -TJ de [Localité 9] – RG n° 24/58261

APPELANT

M. [H] [U]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e David BENAROCH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0477

INTIMÉE

LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 9], Mme [N] [C], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] est propriétaire d’un appartement situé à [Adresse 10].

Par acte du 22 novembre 2024, la ville de Paris a fait assigner M. [U] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

Constater les infractions commises par M. [U] ;

Condamner M. [U] une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 4], 7ème étage, escalier 8, constitutif du lot n° 44, sous astreinte de 9.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamner en outre M. [U] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article L324-1-1 du code du tourisme ;

Condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire, M. [U] n’ayant pas constitué avocat, en date du 20 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Paris a :

Condamné M. [U] à une amende civile de 20.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 3] (7eme étage, escalier 8, lot n°44) ;

Dit que le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation devra intervenir dans le délai de 15 jours suivant la signification de cette décision, et passé ce délai, condamné M. [U] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, pendant 3 mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejeté la demande de la ville de [Localité 9] de condamnation de M. [U] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Condamné M. [U] aux dépens ;

Condamné M. [U] au paiement de la somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 9], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 16 avril 2025, M. [U] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 juillet 2025, M. [U] demande à la cour, sur le fondement des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, des articles L.324-1-1 et suivants du code de tourisme, de l’article 49.1 de la charte des droits fondamentaux de l’Union européenne, de l’article 2 du code civil et des dispositions des articles 8 et 16 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, de :

A titre principal :

Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ;

Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

Juger que la fiche H2, le fichier immobilier, le registre cadastral, l’annuaire de 1970, l’acte de vente de 2015, et les autres documents produits par la ville de Paris ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

Infirmer le jugement du 20 février 2025 en toutes ses dispositions, en ce que la ville de [Localité 9] est mal fondée dans ses demandes ;

Débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Débouter la ville de [Localité 9] de sa demande de condamner M. [U] à une amende civile de 20.000 euros ;

A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée :

Infirmer le jugement le jugement du 20 février 2025, en ce qu’il condamne M. [U] à une amende civile de 20.000 euros ;

Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 9], de sa situation personnelle et de la cessation définitive de l’infraction, M. [U] n’est fondé à être condamné qu’à une amende symbolique d'1 euro ;

Juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

Et statuant à nouveau :

Condamner M. [U] à une amende symbolique de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

Infirmer le jugement le jugement du 20 février 2025, en ce qu’il condamne M. [U] à une amende civile de 20.000 euros ;

Juger que le montant de 20.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

Ecarter les estimations de la ville de [Localité 9] car manifestement erronées ;

Et statuant à nouveau :

Condamner M. [U] à une amende civile dont la somme ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’Appel devait entrer en voie de condamnation.

En toutes hypothèses :

Infirmer le jugement du 20 février 2025 en toute ses dispositions ;

Débouter la ville de [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes fins et prétention ;

Juger que le local litigieux [Adresse 2] constitue la résidence secondaire de M. [U] ;

Infirmer le jugement du 20 février 2025 en ce qu’il condamne M. [U] à payer à la ville de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens.

Et statuant à nouveau :

Condamner la ville de [Localité 9] à payer à M. [U] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Condamner la ville de [Localité 9] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 31 juillet 2025, la ville de [Localité 9] demande à la cour, sur le fondement des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

Infirmer partiellement le jugement du 20 février 2025 du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et, statuant à nouveau de :

Constater les infractions commises par M. [U] ;

Condamner M. [U] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamner en outre M. [U] au paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement de l’article L324-1-1 du code du tourisme ;

Condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025.

SUR CE,

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 9] d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. ».

Il résulte des articles 38 et 40 du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 que les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l’administration, comportent les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sorte qu’une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d’en établir l’usage à cette date, ni de le faire présumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, Bull.), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970.

En l’espèce, M. [U] considère que la déclaration H2 ne constitue pas une preuve suffisante de l’usage d’habitation, en ce qu’elle est entachée d’irrégularités manifestes, rendant impossible l’identification des lieux et ne comportant pas les éléments d’habitabilité nécessaires.

La ville de [Localité 9] produit un formulaire déclaration modèle H2 établi le 26 septembre 1970 et portant une date certaine de l’enregistrement de l’administration qui y a apposé son cachet.

Cette fiche mentionne expressément la présence d’un occupant (M. [Z]) autre que les propriétaires (les consorts [D]) et porte indication du montant d’un loyer annuel au 1er janvier 1970 : 580 francs.

La fiche mentionne un local sis [Adresse 1] à [Localité 9], au 7ème étage, escalier n°8 constituant le lot n°44. Il est fait état d’une chambre de 9 m2.

La fiche de révision foncière R mentionne elle-aussi le nom de cet occupant.

La différence de surface entre la fiche H2 (9 m²) et celle figurant sur l’acte de vente de l’appelant (11 m²) est minime.

L’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur (3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n°24-13.058). Il est donc indifférent que la chambre soit dépourvue de salle de bains, contrairement à ce que soutient l’appelant.

Ainsi, M. [U] n’apporte pas d’éléments qui viendraient utilement démentir les mentions claires qui figurent sur la fiche H2 au titre de l’affectation à l’usage d’habitation et ce, à la date du 1er janvier 1970.

L’affectation à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne fait dès lors aucun doute, comme l’a retenu le premier juge.

Il n’est pas contesté que les locaux en cause ne constituent pas la résidence principale de l’appelant.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 9] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

A titre subsidiaire, M. [U] sollicite que le montant de l’amende civile soit ramené à la somme « symbolique » d’un euro. Il argue de sa bonne foi, de sa parfaite coopération et son ignorance qualifiée de « légitime » de la loi. Il invoque un trouble dissociatif de l’attention qui entrave l’exécution et la compréhension des règles administratives complexes, peu important le fait qu’il ait acquis impulsivement plusieurs autres biens. Il fait état de sa situation personnelle et financière, en particulièrement son licenciement et souligne que la part illicite des gains générés se limite à la somme de 13.379 euros.

Le lien de causalité certain entre l’état de santé de M. [U] et la mise en location illicite du bien n’apparaît pas démontré alors que l’appelant a procédé à plusieurs autres déclarations de tourisme et donc à d’autres locations, ce qui requiert une organisation comparable à celle d’un professionnel et d’une relative complexité. L’appelant est taisant sur les revenus générés par ces autres locations.

L’appartement en cause a été loué 52 nuitées en 2022,100 nuitées en 2023, le gain estimé à 95 euros la nuitée s’élevant à 14.440 euros. Comme l’a fait observer le premier juge, il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 9] qu’à la date du 9 juillet 2024, l’annonce était toujours active.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [U] à une amende civile de 20.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 9] conformément à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et en ce qu’il a ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 3] (7eme étage, escalier 8, lot n°44).

S’agissant de l’astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a ordonné le retour à l’habitation du local transformé sans autorisation sous cette astreinte, dont le quantum est justifié au regard de ce qui précède.

Sur la demande d’amende civile sur le fondement de l’article L. 324-1-1 IV du code de tourisme

Cet article dispose, dans sa version applicable au présent litige (version en vigueur du 1er janvier 2020 au 21 novembre 2024) que :

« IV.-.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

(')

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. »

Il y a lieu d’observer que l’obligation de transmission issue de cette disposition, dans la version applicable au présent litige, ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale.

Ces dispositions ne sont pas applicables à M. [U] dès lors qu’il n’est ni démontré ni même allégué que le bien loué constitue sa résidence principale.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le sort des dépens et des frais irrépétibles exactement apprécié par le premier juge.

M. [U], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [U] aux dépens d’appel,

Rejette le surplus des demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE