ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05100 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSG3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-001057

APPELANT :

Monsieur [D] [J]

né le 07 Février 1975 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Mélanie MARREC de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Clément CHAZOT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [R] [S]

née le 22 Décembre 1976 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 5],

[Adresse 5]

[Localité 1]

assignée le 08 décembre 2022 (à étude d’huissier)

Ordonnance de clôture du 12 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 avril 2009, M. [D] [J] a consenti à Mme [R] [S] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 575 euros outre 75 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés malgré deux commandements de payer visant la clause résolutoire du 25 juin 2021 et du 25 janvier 2022.

Par acte d’huissier du 25 avril 2022, dénoncé le même jour au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [D] [J] a assigné Mme [R] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au titre de l’arriéré de charges et loyers.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 12 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 janvier 2022 ;

Déboute M. [D] [J] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Déboute M. [D] [J] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déboute M. [D] [J] de sa demande d’expulsion ;

Déboute M. [D] [J] de sa demande tendant à la séquestration du mobilier ;

Condamne Mme [R] [S] à payer à M. [D] [J] la somme de 4.130,90 euros au titre des loyers et charges dus au mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute M. [D] [J] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [R] [S] à payer à M. [D] [J] une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [R] [S] aux dépens de l’instance ;

Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [R] [S] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge déboute M. [D] [J] de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, relevant que les loyers visés dans le premier commandement de payer (25 juin 2021) avaient été réglés dans le délai de deux mois et que le second commandement (25 janvier 2022) devait être déclaré nul en ce qu’il ne comporte pas un décompte de la dette locative.

Le premier juge condamne Mme [R] [S] à payer la somme de 4.130,90 euros au titre de la dette locative, retenant que M.[D] [J] produit un décompte non contesté de ladite dette.

Il rejette la demande de dommages-intérêts de M. [D] [J] qui ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement, déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

M. [D] [J] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 4 janvier 2023, M. [D] [J] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 12 septembre 2022 ;

Constater la conformité du commandement de payer et son caractère infructueux ;

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre Mme [R] [S] et M. [D] [J] ;

Ordonner l’expulsion des lieux de Mme [R] [S] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Juger que les meubles se trouvant dans les lieux seront mis, aux frais de Mme [R] [S], en un lieu que celle-ci désignera. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Condamner en conséquence Madame [R] [S] à payer à Monsieur [D] [J] une indemnité d’occupation dont elle devra s’acquitter mensuellement à compter de la date d’effet de la résiliation du bail ;

Juger que le montant de ladite indemnité sera égale au montant de l’échéance actuelle (loyers et charges) sous réserve de sa réévaluation éventuelle, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques à douze mois d’intervalle ;

Condamner Mme [R] [S] au paiement d’une somme de 4.130,90 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juin 2022, à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner Mme [R] [S] à payer à M. [D] [J] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [R] [S] aux entiers dépens.

M. [D] [J] conclut à la validité du commandement de payer du 25 janvier 2022 en ce qu’il comportait bien, selon lui, un décompte de la dette locative.

L’appelant sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il affirme que le commandement du 25 janvier 2022 visant ladite clause, qu’il considère comme valable, n’a pas été régularisé par la locataire dans le délai de deux mois.

M. [D] [J] conclut à la condamnation de Mme [R] [S] au paiement de sa dette locative qui n’a pas été soldée en dépit du commandement du 25 janvier 2022.

Mme [R] [S] n’a pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie'

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1°/ la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2°/ le montant mensuel du loyer et des charges ;

3°/ le décompte de la dette ;

4°/ l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5°/ la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée aux fins de solliciter une aide financière ;

6°/ la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 134365 du code civil’ ».

Par ailleurs, selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant mensuel hors charges locatives, les commandements de payer’ sont signalés par le commissaire de justice à la commission des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 précitée. Les bailleurs’ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 précité'

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent '

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

Il s’évince en premier lieu de l’article susvisé que M. [J], qui fonde sa demande sur l’existence d’une dette locative, doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, produire la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX et à la préfecture.

Par ailleurs, le premier juge ayant prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 25 janvier 2022 soulignant l’absence de décompte, M. [J] doit produire aux débats en original ledit commandement afin de vérifier sa conformité aux dispositions susvisées, la cour relevant que la copie produite ne permet pas de vérifier que les mentions prescrites à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été respectées.

Il convient en conséquence d’ordonner la réouverture des débats et d’inviter M. [J] à produire à la cour :

— la copie complète et en original de l’acte de signification du commandement de payer en date du 25 janvier 2022 ;

— la notification du commandement de payer à la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation ;

— la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

Le cas échéant, M. [J] est invité à formuler ses observations sur l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d’office par la cour en résultant.

Il y a lieu de réserver l’intégralité des demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt avant dire-droit rendu par mise à disposition au greffe,

Ordonne la réouverture des débats avec une nouvelle ordonnance de clôtur au 10 février 2025,

Invite M. [J] à produire à la cour :

— la copie complète et en original de l’acte de signification du commandement de payer en date du 25 janvier 2022,

— la notification du commandement de payer à la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation,

— la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience,

Invite M. [J] à formuler ses observations sur l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d’office par la cour découlant de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

Invite les parties à se présenter à l’audience du lundi 17 février 2025 à 9 heures,

Réserve les demandes.

Le greffier, La présidente,