3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°204

N° RG 24/02628 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UXY2

(Réf 1ère instance : 2023F00182)

S.A.S. VICARTEM HOTELLERIE

C/

S.A.S. LE CHATEAU DE SABLE

S.A.S. HOTEL PUNTA LARA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e LE BERRE BOIVIN

M^e LE QUERE

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

TC Rennes

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, rapporteur,

Assesseur : Monsieur Sébastien PLANTADE, Conseiller, désigné par ordonnance du premier président de la cour d’appel de Rennes du 28 mars 2025,

GREFFIERS :

Madame Julie ROUET, lors des débats et lors Madame Frédérique HABARE du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Avril 2025 devant Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre et Madame Sophie RAMIN, Conseillère, magistrats tenant seuls l’audience en la formation double rapporteur, sans opposition des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictroire, prononcé publiquement le 10 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.S. VICARTEM HOTELLERIE

immatriculée au RCS de Rennes sous le n°518 036 199, représentée par son président, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Virginie BERNARD de la SELEURL ARTLEX 1, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.A.S. LE CHATEAU DE SABLE

immatriculée au RCS de La Roche-sur-Yon sous le n°405 344 375, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire LE QUERE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jérémy SIMON, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jérémy ROVERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

S.A.S. HOTEL PUNTA LARA

immatriculée au RCS de La Roche-sur-Yon sous le n°351 682 877, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire LE QUERE de la SELARL MDL AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jérémy SIMON, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Jérémy ROVERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

La société Le Château de sable exerce une activité d’exploitation d’établissement d’hôtellerie, restauration, loisirs. Elle a acquis un fonds de commerce d’hôtellerie à [Localité 5] à [Localité 6] en novembre 2012.

La société Punta Lara a acquis l’actif immobilier constituant le lieu d’exercice du fonds de commerce.

La société Vicartem Hôtellerie (ci-après la société Vicartem) a pour activité l’acquisition et la réalisation de prestations portant sur des ensembles immobiliers de luxe.

Le 1er décembre 2021, la société Vicartem a émis une offre d’acquisition de l’actif immobilier appartenant à la société Punta Lara et du fonds de commerce détenu par la société Le Château de sable au prix de 6 500 000 euros

Le 23 mars 2022, la société Le Château de sable a conclu avec la société Vicartem une promesse unilatérale de cession du fonds de commerce pour 1 169 000 euros avec une indemnité d’immobilisation séquestrée de 116 900 euros. Concomitamment, la société Punta Lara a conclu avec la société Vicartem une promesse unilatérale de vente de l’ensemble immobilier pour 5 331 000 euros avec une indemnité d’immobilisation séquestrée de 266 550 euros.

Il était prévu que le délai de levée de l’option expirait le 14 octobre 2022.

Par courrier du 12 octobre 2022, le conseil de la société Vicartem a indiqué qu’elle ne procéderait pas à la levée d’option et à la signature des actes le 14 octobre 2022 en raison d’un litige relatif à l’usage d’une servitude légale de passage. L’information ressortait d’une lettre de voisins transmise par le notaire des sociétés Le Château de sable et Punta Lara à son notaire. La société Vicartem sollicitait la restitution des indemnités d’immobilisation en ce que la non-réalisation de l’opération résultait du défaut d’information des promettants sur des éléments majeurs, déterminants de son consentement.

Le 14 octobre 2022, les promettants ont soutenu que la servitude légale de passage était visée dans la promesse, que les conditions suspensives étaient réalisées, qu’elles avaient respecté leur devoir d’information.

Faute de résolution amiable du litige, le 23 mai 2023, les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara ont assigné la société Vicartem devant le tribunal de commerce de Rennes aux fins d’obtenir sa condamnation aux versements des indemnités d’immobilisation ainsi qu’à dommages et intérêts.

La société Vicartem a assigné en intervention forcée la société de notaires.

Par jugement du 4 avril 2024, le tribunal de commerce de Rennes a :

— condamné la société la Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à la société Le Château de sable, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 226 550 euros à la société Hôtel Punta Lara, majoré d’un intérêt légal à compter du l5 octobre 2022,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— ordonné la libération des fonds séquestrés et déchargé de responsabilité Maître [N], en tant que séquestre,

— débouté la société Le Château de sable de ses demandes d’indemnisation au titre de la perte de chance de valoriser un gain et des préjudices accessoires,

— débouté la société Le Château de sable de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice d’image subi,

— débouté les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara de leurs demandes au titre de la procédure abusive,

— débouté la société Vicartem hôtellerie de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de remboursement de frais, dommages et intérêts et procédure abusive,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à payer aux sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta du surplus de leur demande,

— débouté la SCP [N], Praud, Huvelin-Rousseau et Petit, notaires associés d’une SCP titulaire d’un office notarial de sa demande au titre de l’article 700,

— condamné la société Vicartem hôtellerie aux entiers dépens,

— liquidé les dépens de greffe à la somme de 109,74 euros, tels que prévus aux articles 695 et 701 du code de procédure civile.

Par déclaration du 30 avril 2024, la société Vicartem hôtellerie a interjeté appel du jugement et a intimé les sociétés Le Château de Sable et Hôtel Punta Lara.

Les dernières conclusions de l’appelante sont du 20 janvier 2025.

Les dernières conclusions des intimées sont du 27 février 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

La société Vicartem hôtellerie demande à la cour de :

— recevant l’appel, le disant bien fondé et y faisant droit,

— rejetant l’appel incident, le disant mal fondé,

— confirmer le jugement du 4 avril 2024 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de la société Le Château de sable à titre d’indemnisation de la perte de chance de valoriser un gain et des préjudices accessoires,

— rejeté la demande de la société Le Château de sable au titre du préjudice d’image subi,

— rejeté les demandes des sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara de leurs demande au titre de la procédure abusive,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société la Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à la société Le Château de sable, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 226 550 euros à la société Hôtel Punta Lara, majoré d’un intérêt légal à compter du l5 octobre 2022,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— ordonné la libération des fonds séquestrés,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à payer aux sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara la somme de 10 000 euros,

— condamné la société Vicartem hôtellerie aux dépens,

— débouté la société Vicartem hôtellerie de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de remboursement de frais, dommages et intérêts et procédure abusive, et plus précisément de ses demandes tenant à :

o Débouter les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara de toutes leurs demandes,

o Voir prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre la société Vicartem Hôtellerie et la société Le Château de sable et subsidiairement la résolution de la promesse de vente,

o Voir prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre la société Vicartem Hôtellerie et la société Hôtel Punta Lara et subsidiairement la résolution de la promesse de vente,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui restituer la somme de 266.550 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2022 ;

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui restituer la somme de 116.900 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2022,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 80 524 euros à titre d’indemnisation du préjudice financier,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 99.720 euros HT (119.482 euros TTC) à Dtre de remboursement des frais engagés et payés en vue de l’acquisition de l’hôtel Punta lara,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 961.798 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral et d’atteinte à l’image qu’elle a subi,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 25.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure,

o Voir prononcer l’anatocisme des intérêts,

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

o Voir condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable aux entiers dépens.

— réformer en conséquence le jugement de ces chefs et statuant à nouveau :

— prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre la société Vicartem Hôtellerie et la société Le Château de sable et subsidiairement sa résolution,

— prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre la société Vicartem Hôtellerie et la société Hôtel Punta Lara et subsidiairement sa résolution,

En conséquence,

— condamner in solidum la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à restituer à Vicartem Hôtellerie la somme de 266.550 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 12 octobre 2022,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à restituer à Vicartem Hôtellerie la somme de 116.900 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure en date du 12 octobre 2022,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à payer la somme de 177.956 euros à titre d’indemnisation du préjudice financier subi par Vicartem Hôtellerie du fait de l’immobilisation depuis le 23 mars 2022 des sommes susvisées,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à payer la somme de 99.720 euros HT (119.482 euros TTC) à titre de remboursement des frais engagés et payés par Vicartem Hôtellerie en vue de l’acquisition de l’hôtel Punta Lara,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à payer la somme de 961.798 euros à titre de dommages-intérêts à Vicartem Hôtellerie en réparation du préjudice qu’elle a subi,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à payer la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts à Vicartem Hôtellerie en réparation du préjudice moral et d’atteinte à l’image qu’elle a subi,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à payer la somme de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts à Vicartem Hôtellerie en réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure intentée en première instance,

— prononcer l’anatocisme des intérêts,

En tout état de cause :

— débouter les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara à verser à Vicartem Hôtellerie la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Le Château de sable et la société Hôtel Punta Lara aux entiers dépens d’instance et d’appel lesquels

seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara demandent à la cour de:

— confirmer le jugement du 4 avril 2024 en ce qu’il a :

— condamné la société la Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à la société Le Château de sable, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022,

— condamné la société Vicartem hôtellerie àverser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 226 550 euros à la société Hôtel Punta Lara, majoré d’un intérêt légal à compter du l5 octobre 2022,

— ordonné la capitalisation des intérêts,

— ordonné la libération des fonds séquestrés,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à payer aux sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Vicartem hôtellerie aux entiers dépens,

— débouté la société Viartem Hôtellerie de sa demande de voir prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 23 mars 2022 entre elle et la société Le Château de sable et subsidiairement la résolution de la promesse de vente,

— débouté la société Vicartem hôtellerie de sa demande de condamnation in solidum de la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui restituer la somme de 266 550 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2022,

— débouté la société Vicartem Hôtellerie de sa demande de condamnation in solidum de la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui restituer la somme de 116.900,00 euros augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2022,

— débouté la société Vicartem Hôtellerie de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de remboursement de frais, dommages et intérêts et procédure abusive,

— débouté la société Vicartem Hôtellerie de sa demande de condamnation in solidum de la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable à lui verser la somme de 30.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté la société Vicartem Hôtellerie de sa demande de condamnation in solidum de la société Hôtel Punta Lara et la société Le Château de sable aux entiers dépens,

Au titre de l’appel incident :

— infirmer le jugement du 4 avril 2024 en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’indemnisation de la société Le Château de sable au titre de la perte de chance de valoriser un gain et des préjudices accessoires,

— rejeté la demande d’indemnisation de la société Le Château de sable au titre du préjudice d’image subi,

En conséquence, statuant à nouveau :

— condamner la société Vicartem Hôtellerie à payer à la société Le Château de sable la somme de 298.689,15 euros au titre de la perte de chance de valoriser un gain manqué,

— condamner la société Vicartem Hôtellerie à payer à la société Le Château de sable la somme de 18.456,36 euros, au titre des préjudices accessoires,

— condamner la société Vicartem Hôtellerie à payer à la société Le Château de sable la somme de 50.000,00 euros au titre du préjudice d’image subi,

En tout état de cause :

— débouter la société Vicartem Hôtellerie de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Vicartem Hôtellerie à payer à la société Le Château de sable et à la société Hôtel Punta Lara la somme de 30.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Vicartem Hôtellerie aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION

La société Vicartem sollicite l’annulation des promesses en faisant valoir que les sociétés promettantes l’ont tenue intentionnellement dans l’ignorance d’un possible état d’enclavement du fond ou de la potentialité d’un conflit sur les conditions d’accès à l’hôtel. Elle fait valoir que le fonds vendu ne bénéficiait pas d’une servitude légale de passage faute de titre, que la simple tolérance de passage, de nature précaire, empêchait le bénéfice d’une servitude légale de passage, que cette précarité aurait dû être mentionnée expressément dans la promesse de vente, que la reproduction du plan cadastral était insuffisante. Elle ajoute que l’information sur la précarité du passage est une condition déterminante de son consentement et que si elle est une professionnelle de l’immobilier, elle n’a aucune compétence pour comprendre un extrait de cadastre et n’a pu se rendre compte de la situation enclavée de l’hôtel.

Les intimées font valoir, en substance, qu’il existait une servitude de passage., qu’elles n’ont elle-même été informées d’un conflit avec le voisin que postérieurement à la signature des promesses, que ce dernier n’était pas susceptible de remettre en cause la servitude existante, qu’il n’est pas démontré l’existence d’un simple droit de passage ni la dissimulation volontaire d’une information ni même que cette information ait été essentielle au consentement de la société Vicartem.

Selon l’article 1112-1 du code civil :

« Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article 1137 du code civil dispose :

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Il n’est pas contesté par les sociétés Punta Lara et Le Château de sable que l’accès à la propriété de la société Punta Lara s’effectue par le seul « chemin de la Noure », qui correspond à une parcelle privée AC [Cadastre 1] appartenant à la SCI de la Noure. Il n’est pas non plus contesté que ce chemin n’est pas signalisé comme étant une voie privée.

L’éventuel état d’enclave de la propriété cédée n’est pas mentionné sur la promesse de vente.

La promesse de cession des biens immobiliers ne mentionne aucune servitude de passage sur ce chemin au profit du promettant, qu’elle soit légale ou du fait de l’homme.

L’acte indique cependant que le bénéficiaire profitera des servitudes « actives s’il en existe, le tout à ses risques et périls, et sans recours contre le promettant qui déclare qu’il n’existe à sa connaissance aucune servitude sur ce bien à l’exception de celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de l’urbanisme, de la loi et qu’il n’en a créé aucune, à l’exception de celles relatées ci-après (…) »

L’article 682 du code civil prévoit que :

« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

Dès lors qu’il y a enclave au sens de l’article 682 du code civil, la servitude de passage existe de plein droit. Il n’y a pas d’enclave lorsque le fonds bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique tant que la tolérance est maintenue.

En cas de revendication d’une servitude légale, il appartient au juge de vérifier l’état d’enclave et de fixer l’assiette de la servitude.

M. [X] et Mme [T] ont adressé le 19 septembre 2022 une lettre à M. [G], hôtel [7]a. Il est précisé que Mme [T] est associée de la SCI de la Noure, non gérante, tandis que M. [X] y est étranger.

Par cette lettre, postérieure aux promesses, ils font valoir qu’ils n’accordent à l’hôtel de longue date qu’un « droit de passage » à titre gracieux, qu’ils lui demandent chaque année une rénovation du chemin abîmé par les passages de camions et véhicules et qu’ils entendent, en raison de nuisances subies, réaménager l’ensemble du chemin et en interdire l’accès à certains véhicules par l’apposition d’une barrière.

Que le droit d’accès évoqué résulte d’une tolérance de passage ou d’une servitude légale jamais constatée par un titre, la remise en cause des conditions de l’accès au chemin, sans accord trouvé, était de nature à conduire les propriétaires du fonds dominant à engager une procédure de revendication en justice à l’issue incertaine pour établir la servitude légale, la détermination de son assiette et les conditions de son usage.

Il apparaît ainsi qu’il était nécessaire, pour que le bénéficiaire des promesses apprécie au mieux les conditions d’accès à l’hôtel et partant, les limitations prévisibles à son exploitation ou à sa jouissance paisible, que soit mentionnée dans la promesse soit que l’existence d’une situation d’enclave était résolue par l’exercice d’une servitude légale non titrée soit qu’il n’existait pas d’enclave du fait de l’existence d’un droit de passage ainsi que les conditions d’usage de l’une ou de l’autre avec indication du fonds servant.

A défaut, l’information aurait dû être donnée préalablement à la signature des promesses.

La preuve de cette information antérieure n’est pas rapportée.

Le courrier adressé par les époux [X]-[T], peu important qu’il soit en capacité de représenter le fonds servant, n’a fait que révéler la précarité de la situation géographique de l’hôtel.

L’information sur les conditions de l’accès à la propriété sont déterminantes du consentement de l’acquéreur comme de nature à entraver l’exploitation à venir de l’hôtel.

Les cédants ne contestent pas qu’ils avaient connaissance de cette situation d’enclave du fonds cédé et, que, comme ils le rappellent dans le courrier qu’ils ont adressé le 10 novembre 2022 aux époux [X]-[T], ils réalisaient des travaux de réfection du chemin deux fois par an depuis dix ans.

Il se déduit des conséquences sur l’appréciation de la valeur du bien d’une telle situation géographique que l’absence d’information donnée n’a pu être que volontaire.

Aux termes de l’article 1139 du code civil :

« L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. »

Alors que le chemin d’accès n’est pas signalisé comme une voie privée, le défaut de libre accès n’était pas directement perceptible. Si la société Vicartem est un professionnel de l’achat immobilier et de la gestion d’hôtels, elle n’est pas une professionnelle du droit.

L’erreur commise demeure excusable quand bien même elle bénéficiait de l’assistance de son propre notaire et qu’un géomètre soit intervenu sur le site même de l’hôtel.

Ainsi, sans qu’il soit besoin d’entrer dans le détail des arguments des parties, il convient de retenir la commission du dol et dès lors, de prononcer l’annulation des promesses, lesquelles constituaient, selon leurs termes, une opération indivisible.

En conséquence, les indemnités d’immobilisation doivent être restituées.

Le jugement est infirmé.

La société Le Château de sable sera condamnée à payer à la société Vicartem la somme de 116 900 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, date de la mise en demeure, ce point n’étant pas discuté par la société Le Château de sable, et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La société Hôtel Punta Lara sera condamnée à payer à la société Vicartem la somme de 226 550 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, date de la mise en demeure, ce point n’étant pas discuté par la société Hôtel Punta Lara, et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation in solidum des société Hôtel Punta Lara et Le Château de sable à la restitution. Aucune motivation sur cette demande n’est d’ailleurs présentée par la société Vicartem.

Le préjudice financier

La société Vicartem fait valoir que l’immobilisation des indemnités a engendré une perte de rendement sur le placement de ces sommes qu’elle estime à 10 %.

Elle considère qu’il s’agit du coût des fonds propres qu’elle soutient être attesté par « l’expertise réalisée par KPMG en 2022 sur la valeur de l’hôtel Punta Lara qui mentionnait à cette époque-là (avant la flambée des taux d’intérêt) un taux d’actualisation de 8,9 % ».

Le document de KPMG n’est pas une « expertise », il s’agit d’un simple avis de valeur murs et fonds de commerce réalisé avec les « sources : management de la société Vicartem ». La société KPMG ne précise pas la définition du « taux d’actualisation » qui permet en principe de calculer la valeur actuelle d’un actif en tenant compte du niveau de risque qu’il génère, ni surtout des modalités de son calcul. La société Vicartem ne justifie pas plus de l’évolution de ce taux.

La perte de rendement sollicitée n’est pas établie.

Il convient de rejeter la demande.

Le jugement est confirmé.

Le préjudice résultant des frais engagés en vue de l’acquisition

La société Vicartem demande l’indemnisation des frais engagés en vue de l’acquisition.

Les sociétés Punta Lara et Château de sable font valoir, sans discuter du montant des factures produites, que ces frais doivent être pris en charge par l’acquéreur en cas de non levée de l’option d’achat.

L’absence de levée de l’option d’achat est la conséquence de la réticence dolosive commise. Les frais exposés en vue de l’acquisition qui n’auraient pas été déboursés sans cette réticence doivent être payés, à titre d’indemnisation, à la société Vicartem. En revanche, les frais déboursés correspondant à des prestations commandées avant la signature des promesses, le 23 mars 2022, de nature à préparer celles-ci ou, ceux commandés après la décision de non levée de l’option, le 12 octobre 2022, sont sans lien suffisant avec la réticence dolosive et devront rester à charge de la société Vicartem. En conséquence, les prestations dont la date d’engagement ou d’exécution n’est pas précisée ne peuvent être imputées aux intimées.

Ainsi, resteront à charge de la société Vicartem :

— le coût de l’audit de sécurité incendie et accessibilité (facture du 28 janvier 2022), pour une prestation antérieure à la signature des promesses,

— le coût de l’étude de maîtrise d’oeuvre paysagiste Phytolab pour 3 600 euros (facture du 24 décembre 2022), de l’étude des aménagements paysagers Lpaysage pour 11 400 euros (facture du 24 novembre 2022), de l’étude architecturale préalable pour le réaménagement de l’hôtel pour la somme de 30 000 euros (facture du 28 décembre 2022), de l’avis de valeur KPMG (factures des 26 avril et 17 mai 2022) pour la somme de 11 100 euros, des honoraires d’avocats pour les prestations de restructuration juridique, rédaction du pacte d’associé etc, pour un montant total de 24 000 euros (notes d’honoraires du 13 octobre 2022), aucune précision n’étant donnée quant à la date d’engagement ou d’exécution des prestations.

Par ailleurs, la société Vicartem ne justifie pas avoir payé les frais de rédaction des promesses sollicités.

La société Vicartem justifie en revanche, pour la période concernée, du coût des honoraires du géomètre ayant pris les relevés sur site et modélisé l’ensemble (devis du 23 mars 2022, facture du 31 mai 2022) pour la somme de 33 792 euros.

Les sociétés Punta Lara et Le Château de sable, du fait du dol imputable à chacune d’elles, seront condamnée in solidum à réparer le préjudice subi par le paiement de la somme de 33 792 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et application pour l’avenir de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la perte de chance de réaliser des gains sur l’exploitation de l’hôtel

La société Vicartem soutient qu’elle aurait pu acquérir l’hôtel en aménageant les conditions d’usage de la tolérance de passage dans le cadre d’une condition suspensive si elle avait été informée de la situation géographique de l’hôtel.

Elle estime avoir perdu une chance de réaliser des gains sur l’exploitation de l’hôtel pouvant être évaluée à 10 % du bénéfice escompté pendant une durée de cinq ans, soit, selon son « business plan », une somme de 961 798 euros (10 % de 9 617 981 euros).

La perte de chance d’acquérir l’hôtel n’est pas liée à la réticence dolosive commise mais à l’existence même du chemin privé, de sorte que l’acquisition éventuelle de l’hôtel ne dépendait plus des sociétés intimées mais du dénouement du litige avec les propriétaires de la voie d’accès.

Au surplus, en sollicitant l’annulation, la société Vicartem a renoncé à l’achat de l’hôtel. Il n’existe donc aucune perte de chance d’acquérir cet hôtel.

Aucun lien n’est établi entre le préjudice dont il est demandé réparation et la réticence dolosive.

La demande est rejetée.

Le jugement est confirmé.

Sur le préjudice moral et d’atteinte à l’image

La société Vicartem ne justifie par aucune des pièces produites de ce qu’elle aurait divulgué le projet d’acquisition de l’hôtel auprès de ses partenaires, du temps qualifié de considérable passé par les employés au projet et de ce qu’elle aurait dû défendre sa notoriété et sa crédibilité par la présente procédure.

Il convient de rejeter la demande.

Le jugement est confirmé.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile,

« celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

L’appréciation inexacte des intimées de leurs droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute. Il n’est pas démontré de déloyauté ou d’abus dans l’exercice de leur droit d’agir.

Par ailleurs, le retard dans le paiement des indemnités d’immobilisation est compensé par l’application des intérêts légaux depuis la mise en demeure.

La demande sera rejetée.

Le jugement sera confirmé.

Sur l’appel incident

La réticence dolosive ayant été retenue, l’absence de levée de l’option n’est pas imputable à la société Vicartem de sorte que les demandes de paiement des indemnités d’immobilisation et d’indemnisation de leurs préjudices des intimées ne peuvent qu’être rejetées.

Dépens et frais irrépétibles

Le jugement de première instance est infirmé.

Il convient de condamner in solidum les société Punta Lara et Le Château de sable aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la société Vicartem la somme totale de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du tribunal de commerce de Rennes en ce qu’il a :

— condamné la société la Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 116 900 euros à la société Le Château de sable, majoré d’un intérêt légal à compter du 15 octobre 2022,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 226 550 euros à la société Hôtel Punta Lara, majoré d’un intérêt légal à compter du l5 octobre 2022,

— débouté la société Vicartem hôtellerie de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation au titre de remboursement de frais,

— condamné la société Vicartem hôtellerie à payer aux sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta Lara la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les sociétés Le Château de sable et Hôtel Punta du surplus de leur demande,

— condamné la société Vicartem hôtellerie aux entiers dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce l’annulation de la promesse unilatérale de cession du fonds de commerce conclue le 23 mars 2022 entre la société Vicartem Hôtellerie et la société Le Château de sable,

Prononce l’annulation de la promesse unilatérale de vente immobilière conclue le 23 mars 2022 entre la société Vicartem Hôtellerie et la société Punta Lara,

Condamne la société Le Château de sable à payer à la société Vicartem hôtellerie la somme de 116 900 € avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022, et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne la société Hôtel Punta Lara à payer à la société Vicartem hôtellerie la somme de 226 550 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2022 et capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil, au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation,

Condamne in solidum les sociétés Hôtel Punta Lara et Le Château de sable à payer à la société Vicartem hôtellerie la somme de 33 792 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et application pour l’avenir de l’article 1343-2 du code civil, au titre du préjudice lié aux frais avancés,

Rejette la demande des sociétés Hôtel Punta Lara et Le Château de sable en paiement des indemnités d’immobilisation,

Condamne in solidum les sociétés Hôtel Punta Lara et Le Château de sable aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum les sociétés Hôtel Punta Lara et Le Château de sable à payer à la société Vicartem hôtellerie la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande des parties.

Le Greffier, Le Président,