ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03305 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJFZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 MAI 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE

N° RG 24/00309

APPELANTE :

Commune [Localité 2]

[Adresse 8],

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle PAILLES de la SCP CHICHET-HENRY-PAILLES- GARIDOU-RENAUDIN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES et sur l’audience par M^e Matthias ALZEARI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [B] [T] – ayant droit de [M] [T] associé principal de la SCI CASCA

né le 09 août 1977 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 4]

et

Monsieur [P] [T] – gérant de la SCI CASCA et ayant droit de [M] [T] associé principal de la SCI CASCA

né le 12 août 1986 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

et

S.C.I. CASCA

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentés par M^e Camille GONZALEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Vincent MALBERT, avocat au barreau de TOULOUSE

Ordonnance de clôture du 03 décembre 2024 révoquée avant l’ouverture des débats et nouvelle clôture prononcée le 10 décembre 2024.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 août 1990, la SCI Casca dont les associés étaient monsieur [M] [T], qui détenait 180/200 parts, et madame [V] [G], qui détenait 20/200 parts, a fait l’acquisition d’un bâtiment dénommé " [Adresse 9] " implanté sur une parcelle appartenant à la commune de [Localité 2], cadastrée BC n° [Cadastre 3].

Par requête du 23 avril 2018, la commune de [Localité 2] a saisi le juge des référés administratifs aux fins de désignation d’un expert pour indiquer si son état était susceptible de faire courir un péril imminent. Par ordonnance du même jour, le juge des référés administratifs a fait droit à cette demande et a désigné monsieur [W] [J] afin d’examiner la construction, préciser s’il existe un péril grave et imminent pour la sécurité publique, dresser constat de l’état des bâtiments susceptibles d’être affecté par ledit péril et déterminer les mesures de nature à y mettre fin.

L’expert a déposé son rapport le 26 avril 2018 dans lequel il conclut à l’existence d’un péril grave et imminent pour la sécurité publique et préconise des mesures pour y mettre fin.

Par arrêté du 28 mai 2018, le maire de [Localité 2] a pris un arrêté de péril et enjoint à monsieur [M] [T] de prendre les mesures provisoires pour garantir la sécurité publique.

Par un complément au rapport d’expertise établi par l’ingénieur en chef de la mairie de [Localité 2] le 6 juillet 2020, celui-ci a indiqué que l’immeuble se dégradait et a renforcé le péril grave pour la sécurité nécessitant un renforcement des mesures listées dans un rapport de 2019.

Monsieur [M] [T] est décédé le 21 novembre 2021 laissant pour lui succéder messieurs [P] et [B] [T].

Suite à une nouvelle requête de la commune de [Localité 2] du 25 janvier 2023, le juge des référés administratifs a, par ordonnance du même jour, désigné monsieur [W] [J] aux mêmes fins que la précédente expertise.

L’expert a déposé son rapport le 30 janvier 2023 dans lequel il conclut à l’existence d’un danger imminent pour la sécurité publique et préconise des mesures urgentes pour y mettre fin.

Le 7 mars 2023 le maire de [Localité 2] a pris un arrêté de mise en sécurité de l’immeuble " [Adresse 9] " et enjoint à la SCI Casca de réaliser les mesures de nature à mettre fin à l’imminence du danger dans le délai d’un mois.

Une note technique de structure du 16 mai 2023 indique notamment que le bâtiment est fortement dégradé et présente un risque important d’effondrement et préconise l’interdiction d’y accéder, la mise en place d’un périmètre de sécurité ainsi qu’une série de mesure structurelle en vue de sa remise en état tout en concluant que la démolition-reconstruction de l’immeuble semble plus avantageuse.

Par ordonnance du 15 janvier 2024 suivant requête du même jour, le juge des référés administratifs a encore désigné monsieur [W] [J] pour procéder à l’examen de la construction, préciser s’il existe un danger imminent pour la sécurité publique, dresser constat de l’état des immeubles susceptibles d’être affectés par le danger et déterminer les mesures de nature à mettre fin à l’imminence de l’éventuel danger.

L’expert a déposé son rapport le 18 janvier 2024 aux termes duquel il indique que l’immeuble présente un danger imminent pour la sécurité publique et préconise la déconstruction ou la démolition de l’immeuble.

Par actes des 12 et 14 février 2024, la commune de [Localité 2] a fait assigner les consorts [T] devant le tribunal judiciaire de Narbonne statuant en procédure accélérée au fond afin notamment d’être autorisée à procéder à la démolition de l’immeuble litigieux à leur frais.

Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Narbonne a notamment déclaré la commune de [Localité 2] recevable en ses demandes mais l’en a déboutée et l’a condamnée aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 25 juin 2024, la commune de [Localité 2] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées par le greffe le 13 novembre 2024, la commune de [Localité 2] demande à la cour d’appel de déclarer recevable et bien-fondé son appel, d’infirmer le jugement déféré et de :

— l’autoriser à faire procéder à la démolition complète et selon les prescriptions de l’expert [J] dans son rapport du 15 janvier 2024, de l’immeuble " [Adresse 9] " localisé rangée 8, n° 01 qui est situé sur la commune de [Localité 2], sur la parcelle cadastrée BC n° [Cadastre 3], propriété de la SCI Casca ;

— préciser que les frais de démolition seront mis à la charge du propriétaire en application des dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’exécution d’office ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— condamner in solidum la SCI Casca, et messieurs [B] et [P] [T] aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs conclusions, enregistrées par le greffe le 30 août 2024, la SCI Casca et messieurs [B] et [P] [T] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement déféré et de condamner la commune de [Localité 2] aux dépens et à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 3 décembre 2024.

La SCI Casca, messieurs [B] et [P] [T] ont notifié de nouvelles conclusions le 4 décembre 2024 dans lesquelles ils reprennent leurs prétentions telles que figurant dans leurs dernières écritures avant clôture mais demandent à la cour d’appel de Montpellier à titre liminaire, d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture d’instruction intervenue le 3 décembre 2024 pour leur permettre de produire les pièces 21 à 24 et des dernières conclusions récapitulatives en ce qu’elles ne soulèvent ni prétentions, ni moyens nouveaux.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2024, la clôture de la procédure a été révoquée et une nouvelle clôture a été prononcée au 10 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur le bien fondé de la demande de démolition

Le tribunal, retenant que :

— la commune de [Localité 2] ne justifiait pas de la notification à la SCI Casca de l’arrêté de mise en sécurité du 7 mars 2023 ni d’avoir mis en demeure de réaliser les aménagements alors préconisés par l’expert [J],

— un rapport privé daté du 28 mars 2024 établi par l’expert [E], inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour d’appel de Toulouse et mandaté par la SCI Casca, a distingué deux zones dans l’immeuble litigieux : l’une à risque d’effondrement et l’autre, normale, couvrant 2/3 du bâtiment et ne présentant pas, selon l’expert, un tel risque, l’expert, qui a eu contrairement à l’expert [J] accès à l’intérieur de l’immeuble, précisant par ailleurs que des mesures confortatives sont possibles sur la zone à risque d’effondrement, a considéré qu’il appartenait à la commune de mettre en demeure la SCI Casca d’exécuter les travaux préconisés permettant d’éviter la démolition, laquelle ne s’imposait pas.

L’appelante soutient pour sa part, au visa de l’article L. 511-9 al 2. du code de la construction et de l’habitation, que seule la démolition préconisée par l’expert [J] permet en l’espèce d’écarter le danger eu égard aux risques graves à la sécurité et la salubrité publique (squat malgré la zone de sécurité, présence d’amiante'). Elle ajoute que le rapport privé de l’expert [E] d’une part ne lui serait pas opposable car il n’est pas contradictoire, d’autre part préconise des solutions allant à l’encontre des recommandations de l’expert [J]. Elle précise qu’elle a notifié à la SCI Casca l’arrêté de mise en sécurité du 7 mars 2023 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, laquelle vaut mise en demeure et que le rapport [J] a été transmis directement par l’expert à la SCI Casca.

Les intimés prétendent quant à eux que la procédure d’urgence ne peut être utilisée qu’à la condition que la procédure ordinaire ne puisse pas être mise en 'uvre et qu’en l’espèce, la commune ne démontre pas avoir respecté une procédure contradictoire préalablement à la procédure urgente. Ils soulignent que le rapport d’expertise du 30 janvier 2023 visé par l’arrêté de mise en sécurité du 7 mars 2023 ne préconise pas la démolition en tout ou partie de l’immeuble et que la commune n’a procédé à aucune mesure conservatoire alors qu’elle peut le faire en cas d’urgence. Ils ajoutent que la note technique structure du 16 mai 2023 énumère des mesures susceptibles d’être mises en 'uvre et que la démolition n’est donc pas la seule mesure envisageable en l’espèce, l’avis technique de janvier 2024 indiquant d’ailleurs qu’il est plus judicieux d’envisager la démolition sans affirmer qu’elle serait la seule mesure envisageable pour des raisons de sécurité. Ils affirment enfin que le rapport privé versé aux débats est opposable à la commune dès lors qu’il lui a été communiqué.

La procédure d’urgence prévue à l’article L 511-19 du code de la construction et de l’habitation et poursuivie en l’espèce autorisant l’autorité compétente à ordonner sans procédure contradictoire toutes mesures indispensables à la cessation d’un danger imminent, le moyen des intimés selon lequel la commune ne justifierait d’aucune procédure contradictoire préalablement à la procédure d’urgence est inopérant.

Eu égard à ce que :

— l’arrêté de mise en sécurité du 7 mars 2023 (pièce 10 de l’appelante), régulièrement notifié par la commune à la SCI Casca ( pièces 17 et 18 de l’appelante), sur lequel est fondée la présente procédure visant à la démolition de l’immeuble litigieux, ne prescrit pas la démolition dudit immeuble mais prévoit d’autres mesures destinées à mettre fin au danger,

— la commune ne justifie avoir réalisé aucune mesure conservatoire,

— si l’expert judiciaire [J] préconise dans son rapport de janvier 2024 la démolition de l’immeuble, il n’indique pour autant pas que la démolition serait la seule mesure envisageable, se contentant de préciser qu’elle serait la mesure la moins coûteuse,

— l’immeuble fait l’objet d’une procédure d’acquisition, laquelle se déroule en lien avec la commune (pièces 21 à 24 des intimés),

— un rapport d’expertise privé (pièce 13 des intimés), effectué par monsieur [Y] [E] qui a pu entrer dans l’immeuble contrairement à l’expert judiciaire, régulièrement versé aux débats afin d’assurer le contradictoire, et qui n’est pas la seule pièce sur laquelle se fondent les intimés (pièce 10 de l’appelante notamment), précise que seul 1/3 de la surface du bâtiment menace de s’effondrer et que cet effondrement peut être évité grâce à des mesures confortatives et de sécurisation, la démolition, qui ne doit être ordonnée qu’en l’absence de toute autre mesure permettant d’écarter le danger, ne se justifie en l’espèce pas.

Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La commune de [Localité 2] succombe en ses prétentions.

Eu égard toutefois au contexte de ce dossier, la SCI Casca ayant laissé l’immeuble litigieux se dégrader sans prendre de mesures adéquates, le jugement sera confirmé et les parties seront déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 2] sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 2] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,