ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04095 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQI6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 SEPTEMBRE 2021

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 18/04402

APPELANTE :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3] represente par son syndic en exercice la societe SAINT ASSISCLE IMMOBILIER prise en la personne de son representant légal domicilie audit siege sis [Adresse 8]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Elisabeth REY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur [H], [D], [T] [R]

né le 17 Novembre 1957 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Philippe LIDA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [I], [S], [B] [R]

née le 25 Octobre 1960 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Philippe LIDA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

S.A.R.L. STEPH IMMO représentée par son mandataire ad hoc Monsieur [G] [P] demeurant [Adresse 4] à [Localité 15]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Assignée le 26 septembre 2022 – Procés verbal de recherches infructueuses

Ordonnance de clôture du 04 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 JUIN 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 décembre 2008, les époux [R] ont acquis de la SARL Steph Immo, les lots n°4,7 et 9 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], cadastré section CH n° [Cadastre 6].

Par jugement en date du 9 mai 2016, le tribunal de grande instance de Perpignan a prononcé la résolution de la vente pour vices cachés au bénéfice des acheteurs.

Par courrier du 30 mai 2016, les époux [R] ont sollicité le remboursement de toutes les sommes versées au titre des charges de copropriété auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], lequel a contesté cette analyse.

Par acte du 3 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a assigné M. [H] [D] [T] [R] et Mme [I] [S] [B] [R] en paiement de leurs arriérés de charges.

Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a attrait en la cause la SARL Steph Immo.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Condamne la société Steph Immo à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 21 181,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété correspondant aux lots n° 4, 7 et 9 lui appartenant au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] ;

Condamne la société Steph Immo à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre par le présent jugement ;

Ordonne l’exécution provisoire des précédents chefs de dispositif ;

Dit M. et Mme [R] irrecevables à agir en répétition des paiements indus effectués avant le 9 mai 2011 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [R] une somme de 11 737,23 euros à titre de remboursement des appels de fonds indûment perçus ;

Condamne la société Steph Immo aux dépens de l’instance ;

Condamne la société Steph Immo à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [R] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires et M. et Mme [R] de leurs autres demandes.

Le premier juge rejette la demande de paiement d’un arriéré de charges présentée par le syndicat des copropriétaires dirigées à l’encontre des époux [R] qui ne sont pas la qualité de propriétaires des lots en cause par l’effet de la résolution du contrat de vente prononcée sur le fondement des vices cachés par le jugement du 9 mai 2016, .

Il condamne la SARL Steph Immo, vendeur initial, au paiement de la somme de 21 181,72 euros au titre de l’arriéré de charges, dans la mesure où celle-ci est restée propriétaire des trois lots litigieux par l’effet de la résolution de leur vente.

Le premier juge fait enfin droit partiellement à la demande en remboursement de charges indûment versées par les époux [R] au syndicat des copropriétaires sur le fondement de la répétition de l’indu.

Il a ainsi jugé que les époux [R] pouvaient agir en restitution de l’indû pour les sommes non atteintes par la prescription quinquennale, à partir du 9 mai 2011, soit 5 ans avant le jugement ordonnant la résolution de la vente, date à laquelle ils ont eu connaissance de leur droit. Ils peuvent ainsi prétendre au bénéfice de la somme de 11 737,23 euros considérant les paiements effectués par chèque les 23 septembre 2010, 29 novembre 2010 et 28 février 2011 comme étant forclos.

Il rejette pour finir la demande formulée par les époux [R] au titre de leur préjudice moral, faute de preuve.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], pris en la personne de syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 27 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions du 22 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], pris en la personne de syndic en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre des consorts [R] et fait droit à leur demande en répétition de l’indu ;

Condamner les consorts [R] au paiement de la somme de 17 698,75 euros au titre des arriérés de charges de copropriété jusqu’au mois de mai 2016 ;

Condamner les consorts [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de leur résistance abusive en sus de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeter toutes prétentions des consorts [R] et notamment en ce qui concerne le remboursement des sommes versées au titre des charges de copropriété ;

Condamner la SARL Steph Immo à s’acquitter des charges de copropriété dues à compter de mai 2016 soit de la somme de 7 598,71 euros somme demeurant à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir ;

Juger que ces sommes produiront intérêts au taux légal et majoré à compter de la mise en demeure en date de juin 2016 ;

Condamner les consorts [R] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de leur résistance abusive et de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Steph Immo à verser au syndicat de copropriété du [Adresse 1] la somme de 21 181,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré prescrite toute demande à agir en répétition d’indus avant le 9 mai 2011 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Steph Immo à relever et garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de toute condamnation prononcée à son encontre ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Steph Immo à s’acquitter de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile entre les mains du syndicat ;

En tout état de cause,

Condamner les intimés solidairement au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat ayant été contraint d’engager des frais pour la défense de ses intérêts légitimes.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’annulation de la vente a des effets rétroactifs entre cocontractants et non à l’égard des tiers de sorte que la rétroactivité de la vente, qui entraine un mécanisme de restitution, ne lui est pas opposable.

Il soutient encore que les consorts [R] ont joui de leur bien pendant plusieurs années, soit du mois de décembre 2008 à mai 2016, et ont bénéficié des fruits locatifs si bien qu’ils ne peuvent prétendre à l’exonération des charges sur la période considérée. Il ne s’agit pas, comme le rappelle la cour de cassation, des restitutions consécutives à l’annulation d’un contrat de vente.

Il ajoute que la restitution en lien avec l’annulation d’une vente pour vice caché n’est pas automatique et se trouve conditionnée à l’article 549 du code civil supposant qu’elle ait été sollicitée dans le cadre de l’action en annulation de vente. Il rappelle encore que celle-ci est conditionnée à la bonne foi des acquéreurs qui au cas d’espèce est toute relative dans la mesure où le syndicat n’a jamais été avisé de la précédente instance.

En dernier lieu, l’appelant se prévaut de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement définitif du 9 mai 2016 qui se réfère de manière claire et précise à la réparation de « tous préjudices confondus » de sorte que les époux [R] sont irrecevables en leur demande.

Sur la demande en remboursement, l’appelant s’y oppose considérant en premier lieu cette prétention irrecevable soutenant sur ce point que les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu.

A titre reconventionnel, le syndicat appelant met en cause la responsabilité délictuelle des époux [R] dans la mesure où le jugement ordonnant l’annulation de la vente ne lui est pas opposable puisqu’il n’a pas été appelé à l’instance, et de ce fait elle n’a pu défendre ses intérêts et se trouve aujourd’hui dans l’impossibilité de recouvrer les charges de copropriété entre 2010 à 2015.

Dans leurs dernières conclusions du 16 octobre 2024, M. [H] [D] [T] [R] et Mme [I] [S] [B] [R] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 7 septembre 2021 en ce qu’il a :

Débouté le syndicat des copropriétaires de toute demande envers les époux [R],

Condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [R] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement du 7 septembre 2021 en ce qu’il a fait application erronée d’une prescription qui n’était pas acquise pour obtenir remboursement de sommes indument payées par les époux [R] au syndicat des copropriétaires ;

Au principal condamner le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [R] une somme de 21 181,72 euros à titre de remboursement des appels de fonds indûment perçus ;

Subsidiairement confirmer sur ce point encore le jugement du 7 septembre 2021 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [R] une somme de 11 737,23 euros à titre de remboursement des appels de fonds indûment perçus ;

Réformer le jugement du 7 septembre 2021 en ce qu’il a débouté les époux [R] de leur demande de dommages et intérêts au visa de l’article 9 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de 10 000 euros au titre des dommages et intérêts pour l’engagement d’une procédure abusive ayant occasionné un préjudice moral aux époux [R] (5 000 euros à chacun) ;

En toutes hypothèses,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes à l’encontre des époux [R] ;

Condamner le syndicat à payer aux époux [R] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour ;

Condamner le syndicat à payer aux époux [R] aux dépens qui seront recouvrés par la SCP Salvignol.

Les époux [R] rappelle les dispositions du jugement rendu 9 mai 2016 et son opposabilité en présence d’une publication régulière à la conservation des hypothèques.

S’agissant de l’arriéré de charges arrêté à la somme de 21.181,72 euros, ils indiquent que le jugement est définitif sur ce point de sorte que la demande ne peut prospérer.

Ils font valoir que la résolution d’une vente emporte comme conséquence que tous les effets de cette vente sont rétroactivement anéantis au jour de l’acte initial remettant ainsi les parties dans l’état de droit au jour de la cession.

Cette règle s’applique également au syndicat des copropriétaires qui n’est donc pas fondé à réclamer paiement d’un arriéré de charges qui sont rattachées à un lot et non une personne. Elle justifie encore que le syndicat appelant soit condamné à leur rembourser les charges réglées en l’état de l’effet rétroactif de l’annulation des lots, objets de la vente.

Ils contestent par ailleurs l’application de la prescription quinquennale et s’oppose encore aux moyens développés par le syndicat tant sur l’inapplication de la répétition de l’indu, les charges réglées par les époux [R] revêtaient bien un caractère indû, que l’existence d’une faute délictuelle qui n’est nullement caractérisée.

Ils objectent encore s’agissant des fruits locatifs que les locaux étant impropres à leur destination, ils ont difficilement « fructifé ». Ils contestent enfin la jurisprudence dont se prévaut le syndicat qui n’est pas conforme à la position habituelle de la cour de cassation. Pour finir, ils font valoir que l’indemnisation allouée dans le jugement rendu le 9 mai 2016 ne concerne nullement la question des charges de sorte que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement ne leur est pas opposable.

Au titre de l’appel incident, les époux [R] contestent l’application de la prescription quinquennale à leur demande en remboursement de charges, le délai de prescription ayant commencé à courir à compter de la date à laquelle le jugement a été rendu, soit le 9 mai 2016, à laquelle ils ont pris connaissance de l’annulation de la vente leur permettant d’agir.

Ils critiquent encore le rejet de leur demande indemnitaire eu égard au préjudice moral subi du fait de la quérulence du syndicat.

La société Steph Immo, représentée par son mandataire ad hoc M. [G] [P], régulièrement assignée, n’a pas comparu ni personne pour elle.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 juin 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires demande en appel la condamnation les consorts [R] au paiement de la somme de 17 698,75 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 9 mai 2016.

Il n’est nullement contesté que par jugement en date du 9 mai 2016 valablement publié, le tribunal de grande instance de Perpignan a prononcé la résolution pour vices cachés de la vente reçue le 18 décembre 2008 aux termes d’un acte authentique passé entre la société Steph Immo, vendeur, et les époux [R], acquéreurs, portant sur les lots n°4,7 et 9 d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2], cadastré section CH n° [Cadastre 6].

Il s’ensuit que les époux [R] n’ayant pas la qualité de propriétaire des lots 4, 6 et 7 de l’immeuble en cause, ils ne sauraient être condamnés au paiement des charges de copropriété dont le syndicat réclame paiement.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté cette prétention.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande en appel la confirmation de la décision en ce qu’elle a condamné la SARL Steph Immo à s’acquitter des charges de copropriété dues à hauteur de 21 181,72 euros correspondant aux lots n° 4, 7 et 9 lui appartenant au sein de l’immeuble situé [Adresse 2].

Cette prétention n’est pas sérieusement discutée dans la mesure où la qualité de débiteur de la société Steph Immo est la conséquence du jugement rendu le 9 mai 2016 prononçant la résolution pour vices cachés de la vente reçue le 18 décembre 2008 aux termes duquel la société Steph Immo est seule propriétaire des lots litigieux et se trouve en conséquence redevable des charges de copropriétaire afférentes à ses lots conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient en conséquence de confirmer la décision entreprise sur ce point sauf à préciser que la condamnation concerne M. [G] [P] es qualité de mandataire ad hoc de la société Steph Immo, dissoute le 13 août 2010 et de la désignation de M. [G] [P] par ordonnance du président rendue le 13 novembre 2014.

2/ Sur la demande reconventionnelle des époux [R] :

Sur l’indu :

Selon l’article 1302, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

L’article 1302-1 énonce que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Les époux [R] considèrent que le caractère indu des charges de copropriété versées à tort au syndicat des copropriétaires à compter de l’acquisition des lots litigieux résulte du jugement rendu le 9 mai 2016 qui ordonne la résolution de la vente, argumentation retenue par le premier juge qui a effectivement condamné le syndicat des copropriétaires à restituer aux époux [R] les charges de copropriété non prescrites dont ils ont assuré le règlement.

Cette position ne peut être confirmée en appel.

Les restitutions consécutives à une annulation ne relèvent pas de la répétition de l’indu mais seulement des règles de nullité soumises aux dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

Les restitutions résultant d’une résolution contractuelle sont un effet direct et nécessaire de l’anéantissement du contrat, la remise des choses dans le même état qu’avant la vente étant une conséquence légale de la résolution.

Ainsi, la résolution d’une vente entraîne la restitution du prix de vente, si elle est sollicitée, ainsi que ses accessoires en ce compris les charges de copropriété.

Il s’ensuit que les époux [R] devaient solliciter la restitution des sommes payées au titre des charges de copropriété dans le cadre de l’instance l’opposant à la société Steph Immo qui est seule tenue de rembourser lesdites sommes.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [R] une somme de 11 737,23 euros à titre de remboursement des appels de fonds indûment perçus.

Les époux [R] seront déboutés de la demande présentée au titre de la répétition de l’indu.

Sur l’allocation de dommages et intérêts :

Les époux [R] critiquent le jugement déféré en ce qu’il a rejeté leur demande présentée à titre de dommages et intérêts arguant d’un préjudice moral généré par la procédure engagée à leur encontre par le syndicat des copropriétaires.

A l’instar de ce qu’a retenu le premier juge, il n’est nullement justifié d’un préjudice moral alors que le syndicat des copropriétaires a pu se méprendre sur l’existence et l’étendue de ses droits.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En appel, [G] [P], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Steph Immo, sera condamné aux entiers dépens de l’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 7 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf en qu’il a condamné la SARL Steph Immo au lieu et place de M. [G] [P] ès qualités de mandataire ad hoc de la société Steph Immo, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. et Mme [R] une somme de 11 737,23 euros à titre de remboursement des appels de fonds indûment perçus,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [G] [P] ès qualités de mandataire ad hoc de la société Steph Immo à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 21 181,72 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété correspondant aux lots n° 4, 7 et 9 lui appartenant au sein de l’immeuble situé [Adresse 2],

Déboute M. [H] [R] et Mme [I] [R] de leurs demandes présentées au titre de la répétition de l’indû et à titre de dommages et intérêts,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [G] [P], ès qualités de mandataire ad hoc de la société Steph Immo aux dépens de la présente instance.

Le greffier Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée