ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05100 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSG3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-001057

APPELANT :

Monsieur [L] [F]

né le 07 Février 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Mélanie MARREC de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assisté de M^e Johanna BURTIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Mélanie MARREC, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [Y] [E]

née le 22 Décembre 1976 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

assignée le 8 décembre 2022 (dépôt étude du commissaire de justice)

Ordonnance de clôture du 10 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 avril 2009, M. [L] [F] a consenti à Mme [Y] [E] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 575 euros outre 75 euros à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré deux commandements de payer visant la clause résolutoire du 25 juin 2021 et du 25 janvier 2022.

Par acte d’huissier du 25 avril 2022, dénoncé le même jour au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [L] [F] a assigné Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et voir ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au titre de l’arriéré de charges et loyers.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 12 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Prononce la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 janvier 2022 ;

Déboute M. [L] [F] de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Déboute M. [L] [F] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Déboute M. [L] [F] de sa demande d’expulsion ;

Déboute M. [L] [F] de sa demande tendant à la séquestration du mobilier ;

Condamne Mme [H] [E] à payer à M. [L] [F] la somme de 4.130,90 euros au titre des loyers et charges dus au mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute M. [L] [F] de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [Y] [E] à payer à M. [L] [F] une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [E] aux dépens de l’instance ;

Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [H] [E] ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge déboute M. [L] [F] de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire, relevant que les loyers visés dans le premier commandement de payer (25 juin 2021) ont été réglés dans le délai de deux mois et que le second commandement (25 janvier 2022) doit être déclaré nul en ce qu’il ne comporte pas un décompte de la dette locative.

Le premier juge condamne Mme [Y] [E] à payer la somme de 4.130,90 euros au titre de la dette locative, retenant que M. [L] [F] produit un décompte non contesté de ladite dette.

Il rejette la demande de dommages-intérêts de M. [L] [F] qui ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement, déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

M. [L] [F] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 4 janvier 2023, M. [L] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 12 septembre 2022 ;

Constater la conformité du commandement de payer et son caractère infructueux ;

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre Mme [Y] [E] et M. [L] [F] ;

Ordonner l’expulsion des lieux de Mme [Y] [E] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Juger que les meubles se trouvant dans les lieux seront mis, aux frais de Mme [Y] [E], en un lieu que celle-ci désignera. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Condamner en conséquence Madame [Y] [E] à payer à Monsieur [L] [F] une indemnité d’occupation dont elle devra s’acquitter mensuellement à compter de la date d’effet de la résiliation du bail ;

Juger que le montant de ladite indemnité sera égale au montant de l’échéance actuelle (loyers et charges) sous réserve de sa réévaluation éventuelle, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques à douze mois d’intervalle ;

Condamner Mme [Y] [E] au paiement d’une somme de 4.130,90 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juin 2022, à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner Mme [Y] [E] à payer à M. [L] [F] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Y] [E] aux entiers dépens.

M. [L] [F] conclut à la validité du commandement de payer du 25 janvier 2022 en ce qu’il comporte bien, selon lui, un décompte de la dette locative.

L’appelant sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. Il affirme que le commandement du 25 janvier 2022 visant ladite clause, qu’il considère comme valable, n’a pas été régularisé par la locataire dans le délai de deux mois.

M. [L] [F] conclut à la condamnation de Mme [Y] [E] au paiement de sa dette locative qui n’a pas été soldée en dépit du commandement du 25 janvier 2022.

Mme [Y] [E] n’a pas constitué avocat ni déposé de conclusions.

Par un arrêt du 28 janvier 2025, la cour d’appel de Montpellier a ordonné la réouverture des débats et invité M. [L] [F] à produire la copie complète et en original de l’acte de signification du commandement de payer en date du 25 janvier 2022, la notification du commandement de payer à la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation ainsi que la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience et à formuler ses observations sur l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d’office par la cour découlant de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans la département.

Dans ses dernières conclusions du 6 février 2025, M. [L] [F] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 12 septembre 2022 ;

Juger régulière la demande en résiliation du bail formulée par M. [L] [F] à l’encontre de Mme [Y] [E] ;

Juger qu’il y a lieu de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu entre Mme [Y] [E] et M. [L] [F] ;

Juger qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion des lieux de Mme [Y] [E] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Juger que les meubles se trouvant dans les lieux seront mis, aux frais de Mme [Y] [E], en un lieu que celle-ci désignera. À défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Condamner en conséquence Mme [Y] [E] à payer à M. [L] [F] une indemnité d’occupation dont elle devra s’acquitter mensuellement à compter de la date d’effet de la résiliation du bail ;

Juger que le montant de ladite indemnité sera égale au montant de l’échéance actuelle (loyers et charges) sous réserve de sa réévaluation éventuelle, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques à douze mois d’intervalle ;

Condamner Mme [Y] [E] au paiement d’une somme de 4.130,90 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juin 2022, à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner Mme [Y] [E] à payer à M. [L] [F] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la Mme [Y] [E] aux entiers dépens.

M. [L] [F] conclut à l’acquisition de la clause résolutoire suite à l’absence de régularisation des causes du commandement de payer signifié le 25 janvier 2022 et sollicite la condamnation de Mme [Y] [E] au paiement de la dette locative.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 février 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien-fondée.

1/ sur la validité du commandement de payer délivré le 25 janvier 2022 :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie'

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1°/ la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2°/ le montant mensuel du loyer et des charges ;

3°/ le décompte de la dette ;

4°/ l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5°/ la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée aux fins de solliciter une aide financière ;

6°/ la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 134365 du code civil’ »

Par ailleurs, selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant mensuel hors charges locatives, les commandements de payer’sont signalés par le commissaire de justice à la commission des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 précitée'. Les bailleurs ' ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 précité'.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent '

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

Il s’évince en premier lieu de l’article susvisé que M. [F], qui fonde sa demande sur l’existence d’une dette locative, doit, à peine d’irrecevabilité de la demande, produire la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX et à la préfecture.

Il justifie de la recevabilité de sa prétention par la production de la notification de l’assignation en résiliation au Préfet dans le délai imparti.

Sur la nullité du commandement de payer délivré le 25 janvier 2022 telle que retenue par le premier juge en raison de l’absence de décompte, la cour observe que suite à la réouverture des débats, M. [F] produit en original ledit commandement permettant ainsi la vérification de sa conformité aux dispositions susvisées.

Il s’ensuit que le commandement de payer reproduit les dispositions énoncées à l’article 24 susvisé et fait état d’une dette locative de 1621,96 euros tout en étant complété par l’historique du compte locataire permettant à la cour de vérifier les sommes appelées par le bailleur au titre du loyer et charges ainsi que les versements effectués par la locataire.

Il s’ensuit que les mentions prescrites à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont bien été respectées.

Il convient en conséquence de constater la validité du commandement de payer délivré le 25 janvier 2022. Le jugement entrepris sera infirmé ce chef.

2/ Sur la résiliation et les demandes afférentes :

Selon l’article 24 de la loi du juillet 1989 (ancienne version), tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

Il est justifié par ailleurs que par un commandement de payer délivré le 25 janvier 2022, le bailleur a mis en demeure Mme [E] de régler une somme de 1.621,96 euros au titre de l’arriéré du loyer et des charges à la date du mois de janvier 2022 inclus tout en se prévalant de la clause résolutoire.

Il est encore démontré que la locataire ne s’est pas acquittée dans le délai imparti de la dette locative en sorte que la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à la date du 25 mars 2022 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.

Mme [E] étant occupante sans droit ni titre, il sera ordonné son expulsion des lieux loués et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. L’intimée sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux.

Pour le surplus, l’appelant réclame la condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 4.130,90 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juin 2022, prétention à laquelle a fait droit le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera infirmé tant sur les dépens que sur les frais irrépétibles.

L’intimée, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 12 septembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Mme [Y] [E] au paiement de la somme de 4.130,90 euros correspondant à la dette locative arrêtée au mois de juin 202,

Statuant à nouveau,

Dit que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 janvier 2022 est valable,

Prononce la résiliation du bail conclu le 22 avril 2009 entre M. [L] [F] d’une part et Mme [Y] [E], à compter du 25 mars 2022,

Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, M. [L] [F], à procéder à l’expulsion de Mme [Y] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente, et deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L. 412-1 et L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Autorise M. [L] [F] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix au frais, risques et périls de Mme [Z] [D] ;

Rappelle à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [Y] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clefs au bailleur,

Dit que le montant de ladite indemnité sera égale au montant de l’échéance actuelle (loyers et charges) sous réserve de sa réévaluation éventuelle, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques à douze mois d’intervalle,

Condamne Mme [Y] [E] à payer à M. [L] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [E] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,