COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02932 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O7R3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 MARS 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/03411

APPELANTS :

Monsieur [I] [V]

né le 06 Avril 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

et

Monsieur [O] [V]

né le 12 Septembre 1938 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant

INTIMEES :

Madame [H] [Z]

née le 21 Juillet 1965 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant

S.A.R.L. BOIX IMMOBILIER, société immatriculée au RCS de SETE sous le n° 338.328.685, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 11]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Amélie CECCOTTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant un mandat de vente non exclusif du 22 juin 2017, Messieurs [O] et [I] [V] ont confié à la SARL Boix Immobilier la vente d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 13] au prix de 1 140 000 euros, dont 40 000 euros de rémunération du mandataire.

Le 19 juillet 2017, la SARL Boix Immobilier a fait visiter ce bien à Madame [H] [Z].

Le 7 août 2017, Madame [H] [Z] formulait une offre d’achat à hauteur de 850 000 euros, laquelle a été refusée par les vendeurs.

Par courrier recommandé du 17 janvier 2018, Monsieur [O] [V] informait la SARL Boix Immobilier que le bien avait été vendu, sans communiquer l’identité de l’acquéreur.

Or, la vente a été réalisée au profit de Madame [H] [Z] par le biais d’une autre agence suivant compromis du 16 janvier 2018.

Se plaignant de n’avoir pas respecté les termes du mandat, la SARL Boix Immobilier a, par actes des 28 juin et 23 juillet 2018, assigné Messieurs [O] et [I] [V] et Madame [H] [Z] en paiement de la clause pénale et indemnisation.

Par jugement du 16 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit que Monsieur [O] [V] et Monsieur [I] [V] ont manqué à leurs obligations contractuelles ;

— Condamné solidairement Monsieur [O] [V] et Monsieur [I] [V] à payer à la SARL Boix Immobilier la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale ;

— Dit que Madame [H] [Z] a commis une faute contribuant à priver la SARL Boix Immobilier de sa commission ;

— Débouté la SARL Boix Immobilier de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [H] [Z] ;

— Ordonné l’exécution provisoire du jugement à venir ;

— Condamné in solidum Monsieur [O] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [H] [Z] à payer à la SARL Boix Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [O] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [H] [Z] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 5 mai 2021, Monsieur [O] [V] et Monsieur [I] [V] ont interjeté appel de ce jugement.

La SARL Boix Immobilier et les consorts [V] ont signé le 6 et le 12 mai 2025 un protocole d’accord transactionnel.

Dans leurs dernières conclusions, remises au greffe le 16 juin 2025, Monsieur [O] [V], Monsieur [I] [V] demandent à la cour d’appel de :

— Leur donner acte de leur désistement d’instance et d’action ;

— Constater que ce désistement intervient en exécution du protocole d’accord signé par toutes les parties ;

— Dire n’y avoir lieu à statuer sur le fond ;

— Ordonner la radiation du rôle du présent dossier ;

— Dire que chaque partie supportera ses propres frais et dépens, conformément à l’accord intervenu.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 17 juillet 2025, Madame [H] [Z] demande à la cour d’appel de :

Sur le désistement des appelants principaux :

— Constater que le protocole d’accord n’a d’effet qu’entre les consorts [V] et la SARL Boix Immobilier, seuls signataires, et exclut Madame [Z] ;

— Donner acte à Madame [Z] de son opposition quant au désistement formulé par les consorts [V] et déclarer recevable l’appel incident formulé par cette dernière ;

Sur l’appel incident de Madame [Z] :

— Déclarer irrecevables les consorts [V] en leurs demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile dirigées contre la concluante devant la cour tendant à ce que la concluante relève et garantisse et/ou partage la responsabilité entre eux et la concluante sur leur éventuelle condamnation au bénéfice de la SARL Boix Immobilier ;

— En tout cas, constater leur désistement sur leurs demandes initialement dirigées en relevé et garantie à l’endroit de la concluante tenant leur reconnaissance de responsabilité exclusive dans le protocole qu’ils ont régularisé avec la SARL Boix Immobilier ;

Statuant à nouveau sur l’appel incident de la concluante :

— Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a dit que Madame [H] [Z] a commis une faute contribuant à priver la SARL Boix Immobilier de sa commission et condamné in solidum Monsieur [O] [V], Monsieur [I] [V] et Madame [H] [Z] à payer à la SARL Boix Immobilier la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— Débouter la SARL Boix Immobilier et les consorts [V] de touts leurs moyens, demandes, fins et conclusions et appels dirigés contre Madame [H] [Z] ;

En toutes hypothèse :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Boix Immobilier de sa demande de dommages et intérêts et condamnation in solidum au paiement de la somme de 40 000 euros à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre de Madame [Z] ;

— Condamner in solidum la SARL Boix Immobilier et les consorts [V] à payer à Madame [H] [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SARL Boix Immobilier et les consorts [V] aux entiers dépens en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 26 juin 2025, la SARL Boix Immobilier demande à la cour d’appel de :

— Prendre acte du protocole intervenu entre la SARL Boix Immobilier et les consorts [V] ;

— Constater que les consorts [V] se désistent de l’appel interjeté à l’encontre du jugement rendu le 16 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

— Constater que la SARL Boix Immobilier accepte le désistement des consorts [V] ;

— Constater l’extinction de l’instance opposant les consorts [V] à la SARL Boix Immobilier pendant devant la 3e chambre civile de la cour d’appel de Montpellier sous le n° RG 21/02932 ;

Sur les demandes de Madame [Z] en qualité d’appelante incidente :

— Débouter Madame [Z] de son appel incident ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu l’existence d’une faute délictuelle à charge de Madame [Z] ;

— Condamner Madame [H] [Z] à payer à la SARL Boix Immobilier la somme de 13 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant :

— Condamner Madame [Z] à payer à la SARL Boix Immobilier la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [Z] aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur le désistement des appelants :

En l’espèce, les appelants demandent à la cour de leur donner acte de leur désistement d’instance et d’action intervenant en exécution du protocole d’accord signé entre eux et la société Boix Immobilier, chaque partie conservant la charge de ses frais et dépens.

La SARL Boix Immobilier a accepté le désistement des consorts [V].

Par conséquent, le désistement des consorts [V] est parfait, vaut acquiescement au jugement et entraîne l’extinction de l’instance opposant les consorts [V] à la société Boix Immobilier et le dessaisissement de la cour sur ce point.

Sur l’appel incident de Madame [H] [Z] :

Madame [Z] soutient principalement qu’elle n’est tenue à aucune obligation contractuelle ou précontractuelle à l’égard de la SARL Boix Immobilier et qu’il n’est démontré sur le plan délictuel aucune manoeuvre frauduleuse de sa part pour priver cette dernière d’un droit à commission acquis de concert avec les vendeurs.

Il est constant que n’est pas fautif le fait, pour l’acquéreur non lié contractuellement à l’agent immobilier par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier également mandaté par ces derniers.

En effet, un acquéreur peut librement solliciter plusieurs agences pour la visite d’un même bien, à la condition que le vendeur ait signé plusieurs mandats non exclusifs.

Il en résulte qu’une agence immobilière ne peut pas, au seul motif de l’antériorité de son bon de visite, solliciter des dommages et intérêts à l’acquéreur si la vente est réalisée par une autre agence, sauf à démontrer des manoeuvres de ce dernier de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

En signant un bon de visite, l’acquéreur s’engage uniquement à ne pas acheter le bien directement au vendeur sans passer par l’agence immobilière qui lui a fait signer, mais conserve le droit de passer par une autre agence immobilière si le bien n’est pas en mandat exclusif dans la première agence.

Par conséquent, en signant le bon de visite par lequel elle reconnaissait s’être vu présenter le bien par la SARL Boix Immobilier et s’obligeait 'à ne traiter l’achat de cette affaire que par le seul intermédiaire de l’agence Boix Immobilier même après expiration du mandat qui lui a été délivré', Madame [Z] s’engageait à ne pas traiter directement avec les consorts [V] sans passer par la société Boix Immobilier mais conservait, en l’absence de mandat exclusif, le droit de passer par une autre agence immobilière pour acquérir le bien.

Le tribunal ne pouvait donc juger, en se fondant sur le bon de visite, que Madame [Z] avait manqué à son obligation de loyauté dont elle était tenue dans un cadre pré-contractuel.

Par ailleurs, il n’est démontré en l’espèce aucun comportement fautif de Madame [Z] susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

En effet, après le rejet de son offre le 8 août 2017, aucune poursuite des négociations n’intervenait, Madame [Z] mandatant alors de manière exclusive une autre agence le 6 décembre 2017 qui lui présentait, parmi d’autres, le même bien dont le prix avait baissé.

En tout état de cause, le seul comportement fautif invoqué par la SARL Boix Immobilier consistant en la violation par Madame [Z] de ses obligations découlant du bon de visite ne peut être retenu, étant rappelé qu’en l’absence de mandat exclusif, Madame [Z], non liée contractuellement à l’agent immobilier, avait la possibilité d’adresser une nouvelle offre d’achat aux vendeurs par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier, étant enfin relevé qu’il n’est pas contesté que Madame [Z] n’a jamais cherché à traiter directement avec les consorts [V] sans passer par l’agence Boix Immobilier, ce qui aurait été de nature à caractériser une manoeuvre frauduleuse dans le but d’évincer l’agent immobilier et le priver de sa commission.

Compte tenu de ces éléments, le jugement sera infirmé en ce qu’il a dit que Madame [Z] avait commis une faute contribuant à priver la SARL Boix Immobilier de sa commission et en ce qu’il l’a condamné à payer à l’agence immobilière la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Boix Immobilier sera en conséquence déboutée de l’intégralité de ses demandes présentées à l’encontre de Madame [H] [Z].

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il dit que Madame [H] [Z] avait commis une faute contribuant à priver la SARL Boix Immobilier de sa commission et en ce qu’il l’a condamné à payer à l’agence immobilière la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le désistement des consorts [V] est parfait, vaut acquiescement au jugement et entraîne l’extinction de l’instance opposant les consorts [V] à la société Boix Immobilier et le dessaisissement de la cour sur ce point ;

Déboute la SARL Boix Immobilier de l’intégralité de ses demandes présentées à l’encontre de Madame [H] [Z] ;

Condamne la SARL Boix Immobilier à payer à Madame [H] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne la SARL Boix Immobilier aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Sandy Ramahandriarivelo.

le greffier le président