Minute n°

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

ORDONNANCE DE REFERE

du 03 SEPTEMBRE 2025

REFERE RG n° N° RG 25/00123 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWXQ

Enrôlement du 01 Juillet 2025

assignation du 01 Juillet 2025

Recours sur décision du

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

du 27 Février 2025

DEMANDERESSE AU REFERE

Madame [I] [R] [J] [Y]

née le 20 Février 1926 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR AU REFERE

Monsieur [A] [W]

né le 09 Juillet 1954 à [Localité 12] (ALLEMAGNE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Amandine BOUVIER de la SARL ACTEA LEGAL +, avocat au barreau de MONTPELLIER

L’affaire a été débattue à l’audience publique des référés, tenue le 16 JUILLET 2025 devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère déléguée, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président et mise en délibéré au 03 Septembre 2025.

Greffier lors des débats : M. Jérôme ALLEGRE.

ORDONNANCE :

— Contradictoire.

— prononcée publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signée par M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère déléguée, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président et par M^me Jennifer PERRIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique en date du 25 avril 1955, M. [X] [T] et Mme [L] [V], son épouse, ont donné à bail à Mme [P] [Z] épouse [U] un immeuble, situé [Adresse 2] à [Adresse 8] [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 1955, moyennant un loyer de 100 000 francs par an, soit 152,45 euros par an s’appliquant à raison de 58 000 francs pour l’appartement et 42 000 francs pour les six chambres meublées.

Par acte du même jour, M. et Mme [T] ont cédé leur fonds de commerce de chambres meublées, exercé dans ces locaux, à Mme [P] [Z] épouse [U].

Par acte en date du 1er novembre 1957, Mme [P] [Z] a cédé son fonds de commerce, en ce compris le droit au bail, à Mme [I] [Y].

Par acte en date du 2 novembre 1964, le bail a été renouvelé une première fois moyennant un loyer de 2 500 francs, soit 381,12 euros par an. Par acte en date du 1er septembre 1974, le bail a été renouvelé moyennant un loyer de 5 000 francs, soit 762,25 euros par an. Par acte en date du 1er septembre 1982, le bail a été renouvelé moyennant un loyer de 12 750 francs, soit 1 943,72 euros par an.

Suite aux décès successifs de M. et Mme [T], l’immeuble loué est devenu la propriété de Mme [E] [T] épouse [N].

Par actes en date du 15 mars et 4 mai 2000, Mme [Y] a formé auprès de Mme [N] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er septembre 2000 et a proposé que le loyer du bail renouvelé soit fixé en fonction de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

Mme [N] étant décédée le 10 mai 2000 sans que ses héritiers, Mme [S] [G] et M. [K] [N] n’entreprennent de démarches, Mme [Y] a continué d’acquitter le loyer en vigueur depuis la dernière révision triennale en 1989, soit 2 443,76 euros par an.

Par acte authentique en date du 29 mars 2013, Mme [S] [G] et M. [K] [N] ont vendu à M. [A] [W] l’immeuble loué à Mme [Y].

Entre-temps, saisi par acte du 3 août 2011 délivré par Mme [G] et M. [N], M. [W] étant intervenu volontairement, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier, par jugement en date du 30 juillet 2013, a dit que M. [W] est recevable à intervenir volontairement à la procédure, débouté Mme [Y] de ses demandes, dit que le bail liant les parties a été renouvelé le 1er septembre 2009 et ordonné une mesure d’expertise.

Le rapport d’expertise est en date du 6 février 2017.

Ce jugement est devenu irrévocable suite à l’ordonnance en date du 12 mars 2015 du magistrat chargé de la mise en état de cette cour, prononçant la caducité de la déclaration d’appel de Mme [Y], en date du 6 septembre 2013 et à l’ordonnance en date du 19 novembre 2015 de même magistrat, ayant constaté l’extinction de l’instance d’appel, engagée par Mme [Y] le 26 mai 2014, compte tenu de son désistement.

Parallèlement, saisi par acte en date du 29 avril 2013, délivré par Mme [Y], le président du tribunal de grande instance de Montpellier, statuant en référé, a ordonné une mesure d’expertise visant principalement, à décrire les désordres dénoncés par celle-ci et à en chiffrer le montant des réparations. Le rapport d’expertise est en date du 17 février 2014.

Suite au rapport d’expertise en date du 6 février 2017, par jugement en date du 5 décembre 2017, rectifié par jugement en date du 27 février 2018, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit n’y avoir lieu à surseoir à statuer,

— Homologué le rapport d’expertise en date du 9 février 2017,

— Fixé le prix du bail renouvelé du local commercial appartenant à M. [A] [W], local situé à [Localité 9] au [Adresse 10], au prix annuel de 13 900 euros en principal, à compter du 1er septembre 2009, date de renouvellement du bail, aux mêmes conditions,

— Débouté Mme [I] [Y] de toutes ses demandes,

— Rappelé que conformément aux dispositions du bail, le loyer doit être révisé à l’issue de chaque période triennale, selon les dispositions légales,

— Condamné Mme [Y] à payer le montant du rappel de loyers à Mme [G] et M. [N] du 1er septembre 2009 au 28 mars 2013,

— Condamné Mme [Y] à payer le montant du rappel de loyers à M. [W] à compter du 29 mars 2013, date à laquelle il a acquis le bien.

— Condamné Mme [Y] aux dépens,

— Condamné Mme [Y] à payer la somme de 3 000 euros à Mme [G], M. [N] et M. [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par ordonnance en date du 31 mai 2018, le magistrat chargé de la mise en état de cette cour a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de Mme [Y] en date du 5 février 2018 à l’encontre de ce jugement. Par ordonnances en date des 6 septembre 2018 et 19 mars 2019, il a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de Mme [Y] en date du 7 mai 2018 à l’encontre de Mme [G], de M. [N] et de M. [W] à l’encontre du jugement du 27 février 2018. Par ordonnance en date du 18 décembre 2018, il a prononcé la caducité de la déclaration d’appel de Mme [Y] en date du 6 février 2018 à l’encontre du jugement du 5 décembre 2017.

Par acte d’huissier en date du 21 février 2018, M. [W] a fait délivrer à Mme [Y] un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail conclu le 25 avril 1955, la somme de 56 326,51 euros au titre du rappel des loyers pour la période du 29 mars 2013 au 28 février 2018 ; majorée de la somme de 344,07 euros au titre des frais soit la somme totale de 56 670,58 euros.

Entre-temps, saisi par acte en date du 2 décembre 2015 délivré par Mme [Y] aux fins de réalisation de travaux, par jugement en date du 6 mai 2019, le tribunal de grande instance de Montpellier a condamné M. [W] à réaliser à ses frais exclusifs les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour un coût de 20 000 euros et Mme [Y] à prendre toutes dispositions utiles pour que toute entreprise choisie par le bailleur puisse accéder à l’intérieur de l’immeuble, aux fins d’execution desdits travaux et a réservé la demande de constat de la résiliation du bail ainsi que les demandes en découlant, dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Montpellier dans le litige relatif au montant du loyer.

Par ordonnance du 6 janvier 2020, une radiation de cette affaire a été prononcée du fait de la caducité de l’appel formé à l’encontre du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 30 juillet 2013.

Suite à la demande de réinscription formée par M. [W] le 2 décembre 2020, par jugement en date du 27 février 2025, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— annulé le procès-verbal de constat dressé le 30 août 2023 par Maître [B] [O], huissier de justice, et toutes ses annexes photographiques,

— débouté Mme [I] [Y] de sa demande en annulation du commandement de payer les loyers délivré le 21 février 2018,

— débouté Mme [I] [Y] de sa demande en condamnation de M. [A] [W] à effectuer les travaux établis par l’expert M. [M] et ceux en réfaction des plafonds des pièces du rez-de-chaussée « suivant expertise dégâts des eaux du 21 juin 2023 »,

— débouté Mme [I] [Y] de sa demande en relogement dans un logement d’une résidence d’accueil temporaire,

— débouté Mme [I] [Y] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice subi,

— débouté M. [A] [W] de sa demande en condamnation de Mme [I] [Y] à effectuer les travaux nécessaires à l’entretien des locaux, la remise en état des équipements tels que les lavabos, évier, WC outre le remplacement de la chaudière,

— constaté qu’à la suite du commandement de payer les loyers en date du 21 février 2018 le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de M. [A] [W] à compter du 22 mars 2018,

— rappelé que Mme [I] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2018,

— ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [I] [Y] et de tous occupants de son chef qui devront avoir quitté les lieux qu’elle occupe au [Adresse 3], avec le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— dit n’y voir lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte,

— autorisé en tant que de besoin, le transport et le séquestre du mobilier et objets garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles, aux frais, risques et périls de Mme [I] [Y] et ceux de tout occupant de son chef, après avoir été listés décrits avec précision et photographiés par un commissaire de justice,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— condamné Mme [I] [Y] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les dépens du référé expertise, le coût du procès-verbal de constat du 1er mars 2023, distrait conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné Mme [I] [Y] à payer à M. [A] [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, le jugement a été signifié à Mme [Y] et il lui a été délivré un commandement de quitter les lieux au plus tard le 17 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2025, il a été délivré à Mme [Y] un commandement de payer la somme de 2 433,74 euros.

Par déclaration au greffe en date du 15 avril 2025, Mme [Y] a relevé appel, l’affaire a été distribuée à la 5ème chambre civile de cette cour.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, Mme [Y] a assigné M. [W] devant le premier président statuant en référé en vue d’obtenir la suspension des effets du jugement en toutes ses dispositions sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile ainsi que la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 15 juillet 2025, elle sollicite, au visa des articles 517, 521 et 524 du code de procédure civile dans leur rédaction antérieure à la réforme de l’exécution provisoire entrée en vigueur pour les procédures postérieures au 1er janvier 2020, :

— qu’il soit fait droit à sa demande en suspension de l’exécution provisoire ordonnée par le jugement du 27 février 2025

— que M. [W] soit condamné à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— les dispositions de l’ancien article 524 sont applicables,

— elle est en règle de son loyer, au terme d’un rappel très important,

— elle est âgée de 99 ans et quatre mois, en fauteuil roulant, elle a organisé les soins qui lui sont nécessaires avec des intervenants à même de se déplacer à son domicile : kinésithérapeute infirmière, portage de repas, auxiliaire de vie,

— retrouver un logement accessible en termes de loyer en rez-de-chaussée ou avec ascenseur dans le même périmètre du [Adresse 11] est mission impossible, de plus, la réticence des bailleurs pour louer un bien à une personne de son âge est considérable,

— elle perçoit une pension très peu élevée, et son neveu, [D] [Y], doit l’aider régulièrement .

— il n’existe aucun grief et les rectifications nécessaires sur la date du jugement sont portées par les

présentes écritures, s’agissant bien du jugement en date du 27 février 2025 ;

— tout changement de vie serait néfaste,

— son déménagement dans un hameau isolé en Lozère n’est pas envisageable,

— sa demande en délai rétroactif de paiement pour la période entre le commandement et le paiement (mars-août 2018) n’a pas été examinée dans les motifs, ni expressément rejetée dans le dispositif, ce qui pose nécessairement problème.

Dans ses conclusions du 11 juillet 2025, M. [W] sollicite au visa des articles 524 (ancien), 700 et 699 du code de procédure civile, de :

— à titre principal, constater que l’assignation de Mme [Y] en date du 27 juin 2025 vise un jugement qui n’existe pas,

— juger que la juridiction de céans n’est saisie d’aucune demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire du jugement,

— à titre subsidiaire, débouter Mme [Y] de sa demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire ordonnée,

— en tout état de cause, condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Y] aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose que :

— l’assignation vise un jugement qui n’existe pas,

— Mme [Y] ne peut raisonnablement refuser de quitter les lieux dont elle est occupante sans droit ni titre depuis le 22 mars 2018 pour une simple convenance personnelle, elle possède 3 propriétés habitables,

— les locaux qu’elle occupe sont composés de trois escaliers dont deux permettent d’accéder aux étages et à l’extérieur. Ces locaux ne sont pas adaptés à une personne en fauteuil roulant et âgée de 99 ans,

— la seule pièce dont elle se prévaut est son avis d’imposition de 2024, elle ne produit aucun relevé de compte bancaire qui pourrait justifier de la réalité de ses difficulté financières. Elle perçoit certainement des loyers,

— Mme [Y] n’a jamais exécutée spontanément la moindre condamnation prononcée à son encontre malgré les sommes, dont elle dispose sur ses comptes en banque, l’obligeant à procéder à de multiples saisies-attributions.

A l’audience du 16 juillet 2025, les parties, représentées par leur conseil, ont fait valoir oralement leurs observations, se référant pour le surplus à leurs conclusions.

MOTIFS de la DECISION :

1- Si l’assignation en référé, saisissant la présente juridiction, vise un jugement, daté du 16 avril 2025, étranger à la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, qui concerne le jugement rendu entre les parties le 27 février 2025, cette date est, en réalité, celle du récépissé de la déclaration d’appel et ledit jugement, ainsi que le récépissé de la déclaration d’appel, qui vise ce jugement, figurent parmi les pièces visées et communiquées par Mme [Y], de sorte que cette erreur purement matérielle n’a pu empêcher M. [W] d’être pleinement informé, celui-ci ayant d’ailleurs pu conclure, sans difficulté, en défense.

Il en résulte que la juridiction est régulièrement saisie d’une demande tendant à la suspension de l’exécution provisoire du jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 27 février 2025.

2- Selon l’article 524 du code de procédure civile, dans ses dispositions antérieures au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et en vigueur jusqu’au 1er janvier 2020, lorsque l’exécution provisoire a été ordonnée, elle ne peut être arrêtée, en cas d’appel, que par le premier président et dans les cas suivants :

1° Si elle est interdite par la loi ;

2° Si elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ; dans ce dernier cas, le premier président peut aussi prendre les mesures prévues aux articles 517 à 522.

Le même pouvoir appartient, en cas d’opposition, au juge qui a rendu la décision.

Lorsque l’exécution provisoire est de droit, le premier président peut prendre les mesures prévues au deuxième alinéa de l’article 521 et à l’article 522.

Le premier président peut arrêter l’exécution provisoire de droit en cas de violation manifeste du principe du contradictoire ou de l’article 12 et lorsque l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Il appartient à Mme [Y] de rapporter la preuve des risques occasionnés par l’exécution provisoire, étant relevé que l’expulsion prononcée d’un occupant devenu sans droit ni titre par suite de la résiliation d’un bail commercial ne constitue pas, en elle-même, une conséquence manifestement excessive.

Mme [Y] occupe l’immeuble litigieux suite à l’acquisition d’un fonds de commerce de locations meublées, exploité dans celui-ci, par acte du 1er novembre 1957. Le loyer de ce bail commercial a été renouvelé par un jugement du juge de loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 5 décembre 2017, devenu irrévocable.

Mme [Y] souhaite demeurer dans cet immeuble, qui constitue sa résidence depuis plus de 67 ans et qu’elle occupe, désormais, sans droit ni titre depuis plusieurs années.

Si son grand âge (elle aura 100 ans le 20 février 2026) et son état de santé très fragile (GIR 1) justifient l’organisation d’une prise en charge médicale et de soins (passage d’une infirmière ou d’un kinésithérapeute, portage de repas), elle ne démontre nullement, ne produisant aucune pièce sur ce point, qu’une telle organisation serait impossible à mettre en 'uvre si elle déménageait.

En effet, elle ne justifie d’aucune recherche d’un autre logement dans le secteur public ou privé, ni a fortiori de réelles et concrètes difficultés pour y organiser la prise en charge et les soins, qui lui sont nécessaires.

A cet égard, elle a séjourné dans la résidence [Adresse 6] [C], située à proximité de son logement, pendant plusieurs mois en 2023 (de juillet à novembre) compte tenu de la réalisation des travaux ordonnés judiciairement, sans indiquer qu’une telle prise en charge n’avait pu être mise en place, ni qu’elle avait particulièrement souffert, pendant ces quelques mois, de cet éloignement de son domicile.

Les nombreuses pièces versées aux débats ne tendent qu’à démontrer que l’immeuble litigieux est vétuste et parfaitement inadapté, dans son agencement, à ses besoins (marches à l’entrée de l’immeuble, escaliers à l’intérieur) en dépit de la réalisation en 2023 de travaux. A ce titre, le médecin traitant, qui atteste, en juin 2025 que « tout changement de vie ou domiciliation serait néfaste », indiquait en septembre 2018, que Mme [Y] « vit dans un environnement difficile compliquant notamment ses soins ». De même, le service départemental de l’autonomie EST constatait, en décembre 2018, qu'« il n’y a pas de salle d’eau au rez-de-chaussée, ce qui complique considérablement les actes des infirmiers pour assurer les soins d’hygiène ».

Si Mme [Y] conteste toute possibilité d’emménager dans l’immeuble à usage d’habitation, situé en Lozère, dont elle est propriétaire indivise, elle n’indique nullement si cet immeuble est loué et susceptible de lui procurer des revenus.

Mme [Y] verse aux débats un avis de non-imposition pour l’année 2024. Toutefois, elle reste discrète sur son patrimoine mobilier alors que les saisies-attributions réalisées par M. [W] en exécution des jugements rendus ont permis le paiement des loyers dus à hauteur d’une somme avoisinant la somme de 100 000 euros.

Ainsi, l’existence de conséquences manifestement excessives que l’exécution provisoire du jugement du 27 février 2025 entraînerait n’est pas rapportée.

Au surplus, contrairement à ce que Mme [Y] soutient, le jugement critiqué a rejeté toute demande de délai et suspension de la clause résolutoire au regard de « la mauvaise foi caractérisée de la locataire et sa résistance à quitter les lieux déployée tout au long de la procédure », sans avoir ordonné d’astreinte " par délicatesse et égard à la fragilité de son grand âge, Mme [Y] étant âgée de plus de 99 ans. "

En conséquence, la demande aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire doit être rejetée.

2- Mme [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens, la demande fondée sur les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile devant être rejetée, puisque la représentation par un avocat n’est pas obligatoire devant la juridiction du premier président, et à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, magistrat délégué par le premier président, statuant en matière de référé, publiquement et contradictoirement,

Constatons que la demande de Mme [I] [Y] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire concerne le jugement rendu le 27 février 2025 par le tribunal judiciaire de Montpellier entre celle-ci et M. [A] [W] ;

Rejetons la demande de Mme [I] [Y] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire de ce jugement ;

Condamnons Mme [I] [Y] aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à M. [A] [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de M. [A] [W] fondée sur les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le conseiller délégué