Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 DECEMBRE 2024

(n°128, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : n° RG 23/04753 – n° Portalis 35L7-V-B7H-CHITW

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 février 2023 -Tribunal de Commerce de MEAUX – RG n°2022001629

APPELANTE

S.A.S. ASL IMMOBILIER, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 1]

[Localité 10]

Immatriculée au rcs de Meaux sous le numéro 819 231 408

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque L 0010

Assistée de M^e Katia YVER substituant M^e Frédéric BOULTE, avocate au barreau de PARIS, toque A 331

INTIMÉE

S.A.R.L. CITYA [Localité 10], venant aux droits de la société SOGIMCO COPROPRIÉTÉS, prise en la personne de sa gérante, Mme [I] [Z] épouse [JK], domiciliée en cette qualité au siège social situé

[Adresse 7]

[Localité 6]

Immatriculée au rcs de Meau sous le numéro 537 462 418

Représentée par M^e Denys TROTSKY de l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, toque R 077

Assistée de M^e Luke VIDAL plaidant pour l’AARPI ASKOLDS, avocat au barreau de PARIS, toque R 077

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie SALORD, Présidente de chambre, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport, en présence de M. Gilles BUFFET, Conseiller

M^me Marie SALORD et M. Gilles BUFFET ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente

M^me Marie SALORD, Présidente de chambre

M. Gilles BUFFET, Conseiller

Greffière lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

Contradictoire

Par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

Signé par M^me Véronique RENARD, Présidente de chambre, Présidente, et par M^me Carole TREJAUT, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Vu le jugement rendu le 7 février 2023 par le tribunal de commerce de Meaux,

Vu l’appel interjeté le 7 mars 2023 par la société ASL Immobilier,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024 par la société ASL Immobilier, appelante,

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024 par la société Citya [Localité 10], intimée,

Vu l’ordonnance de clôture du 12 septembre 2024,

SUR CE, LA COUR,

La société Sogimco Copropriétés, créée en 2005, exerçait sous l’enseigne Citya Sogimco une activité d’administrateur de biens, de syndic de copropriété, de gestion locative et de mandataire d’intermédiaire d’assurances.

La société ASL Immobilier a été créée le 23 mars 2016 sous la dénomination [WT] Immobilier par Mme [G] [WT], qui assurait jusqu’en 2015 des prestations en assistanat de copropriété sous statut d’auto-entrepreneur pour la société Sogimco Copropriétés. Cette société exerce une activité de syndic, d’administrateur de biens et de transactions immobilières.

Mme [N] [H] et Mme [A] [W] ont été salariées de la société Sogimco Copropriétés en qualité de gestionnaires d’immeuble à compter respectivement du 26 janvier 2009 et du 21 mai 2013. Suite à une rupture conventionnelle de leurs contrats de travail, Mme [H] a quitté la société le 2 janvier 2018 et Mme [W] le 27 avril 2018. Mme [H] est devenue associée de la société [WT] Immobilier à compter du 12 janvier 2018 et à cette date la société a adopté comme nouvelle dénomination commerciale ASL Immobilier. Mme [W] a rejoint la société ASL Immobilier comme associée en avril 2018.

Le 23 octobre 2018, par le biais de son conseil, la société Sogimco Copropriétés a adressé une mise en demeure à la société ASL Immobilier de cesser tout acte de concurrence déloyale suite à sa désignation, concomitante aux départs de ses deux anciennes salariées, en qualité de syndic par trois copropriétés qui étaient ses clientes. Par lettre recommandée du 8 novembre 2018, la société ASL Immobilier a répondu qu’elle n’avait pas commis d’acte de concurrence déloyale et que les copropriétés concernées l’avait contactée par le biais de son site internet dans le cadre d’une mise en concurrence de leur syndic dont elles étaient mécontentes.

Le 23 octobre 2019, la société Sogimco Copropriétés a assigné devant le tribunal de commerce de Meaux la société ASL Immobilier en concurrence déloyale aux fins de voir prononcer une mesure d’interdiction des actes de démarchage estimés déloyaux et de se voir indemniser.

Le 19 août 2020, elle a saisi le juge des référés pour voir interdire à la société ASL Immobilier de démarcher les copropriétés gérées par Mmes [H] et [W] avant leur départ et se voir allouer une provision de 5 000 euros en réparation de son préjudice causé par les actes de concurrence déloyale. Par ordonnance en date du 8 janvier 2021, le président du tribunal de commerce de Meaux a dit n’y avoir lieu à référé et a débouté les sociétés Sogimco Copropriétés et ASL Immobilier de leurs demandes de dommages et intérêts.

Le 31 octobre 2021, la société Sogimco Copropriété a été absorbée, dans le cadre d’une fusion acquisition, par la société Citya [Localité 10] qui exerce la même activité sous l’enseigne Citya Val d’Europe.

Par jugement du 7 octobre 2023, le tribunal de commerce de Meaux a :

— reçu la société Citya [Localité 10], venant aux droits de la société Sogimco Copropriétés, en ses demandes, au fond a les dites en partie bien fondées, y faisant droit en partie,

— reçu la société ASL Immobilier en ses demandes, au fond les a dites mal fondées, l’en a déboutée,

— dit que Mme [W] et Mme [H] ont commis des fautes en se servant d’informations alors que leur contrat de travail rappelait expressément qu’elles étaient tenues au secret professionnel et que la société ASL Immobilier a commis des actes de concurrence déloyale et s’est rendue complice de la violation d’une obligation contractuelle au détriment de la société Sogimco Copropriétés, dont vient aux droits la société Citya [Localité 10],

— dit que la société ASL Immobilier a fait preuve d’actes de parasitisme au détriment de la société Sogimco Copropriétés, dont vient aux droits la société Citya [Localité 10],

— ordonné à la société ASL Immobilier de cesser tout acte de démarchage illicite, sous astreinte de 2 000 euros par infraction constatée, et ce pendant une durée de trois mois,

— condamné la société ASL Immobilier à payer à la société Citya [Localité 10] venant aux droits de la société Sogimco Copropriétés la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et débouté la société Citya [Localité 10] venant aux droits de la société Sogimco Copropriétés pour le surplus de sa demande à ce titre,

— condamné la société ASL Immobilier à payer à la société Citya [Localité 10] venant aux droits de la société Sogimco Copropriétés la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé qu’en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit,

— condamné la société ASL Immobilier en tous les dépens qui comprendront le coût de l’assignation qui s’élève à 70,59 euros T.T.C., ainsi que les frais de greffe liquidés à 69,59 euros T.T.C., en ce non compris le coût des actes qui seront la suite du présent jugement auquel elle demeure également condamnée.

La société ASL Immobilier a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 7 mars 2023.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la société ASL Immobilier demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Citya [Localité 10] de son appel incident des chefs du montant de l’indemnisation du préjudice matériel et la débouter du surplus de ses autres demandes comme de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Citya [Localité 10] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses divers préjudices,

— condamner la société Citya [Localité 10] à lui payer la somme de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Citya [Localité 10] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Vignes, avocat constitué, et ce conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la société Citya [Localité 10] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement, sauf en ce qu’il a fixé le montant de son préjudice matériel à la somme de 15 000 euros et l’a déboutée du surplus de ses demandes à ce titre,

Et statuant à nouveau,

— condamner la société ASL Immobilier à lui verser la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel subi en conséquence des actes de concurrence déloyale qu’elle a commis à son encontre,

— condamner la société ASL Immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi en conséquence des actes de concurrence déloyale qu’elle a commis à son encontre,

— condamner la société ASL Immobilier à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant des propos diffamatoires tenus par ASL Immobilier à son encontre,

En tout état de cause

— débouter la société ASL Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société ASL Immobilier à lui verser à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2024.

SUR CE,

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, aux conclusions écrites qu’elles ont transmises, telles que susvisées.

Sur les critiques par la société ASL Immobilier du jugement déféré

La société ASL Immobilier soutient à titre préliminaire que le jugement déféré n’a procédé que par voie d’affirmations de faits non démontrés, n’a pas tenu de compte de ses arguments, n’y répondant pas, ni de ses pièces dont il n’est pas fait état. Elle en conclut que le principe de contradiction et l’obligation de motivation n’ont pas été respectés par les premiers juges et que l’absence d’analyse de ses pièces peut faire peser un doute sur l’impartialité de la juridiction. Elle demande l’infirmation du jugement de ces chefs.

L’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que : « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. La sanction de la méconnaissance de ces obligations est la nullité du jugement prévue par l’article 458 du même code ».

Or, la cour n’est pas saisie, aux termes du dispositif des dernières conclusions de l’appelante, d’une demande d’annulation de la décision déférée si bien qu’en application de l’alinéa 3 de l’article 954 du code de procédure civile il ne sera pas statué sur ce moyen.

Sur la demande au titre de la concurrence déloyale

La société Citya [Localité 10] soutient que la société ASL Immobilier a détourné une partie importante de sa clientèle, des copropriétés toutes anciennement gérées par Mme [W] ou Mme [H], en mettant en 'uvre un démarchage systématique et ciblé, concomitant au départ des anciennes salariées. Elle affirme que ce démarchage s’est appuyé sur des informations confidentielles, notamment la liste de ses clients apportée par ses anciennes salariées en violation de la clause de confidentialité qui figurait dans leurs contrats de travail. Elle indique qu’elle avait en outre divulgué à Mme [W] et Mme [H], dans le cadre de leurs fonctions, des informations commerciales et financières confidentielles dont ses pratiques tarifaires et qu’elles bénéficiaient de contacts et relations privilégiées avec ses clients et des informations relatives aux particularités et difficultés de chaque copropriété. Elle en conclut que ces éléments ont permis à la société ASL Immobilier de mettre en place une stratégie de démarchage ciblé de ses clients, en effectuant un dumping sur les prix proposés, et qu’elle s’est donc appropriée par l’intermédiaire des anciennes salariées des informations confidentielles qu’elle a utilisées illicitement.

La société ASL Immobilier répond que la société intimée ne rapporte pas la preuve que des informations confidentielles sont restées en possession de ses anciennes salariées, ni qu’elle a utilisé ces éléments pour procéder à un détournement de clientèle dès lors qu’aucun fichier n’a été subtilisé, ni utilisé dans le cadre de son développement. Elle soutient que les copropriétaires ont choisi de mettre en concurrence la société Sogimco Copropriétés dont ils étaient mécontents avec d’autres syndics exerçant dans la même zone géographique et qu’elle n’a pas opéré de démarchage systématique. Elle ajoute que sur la liste de 26 copropriétés qu’elle aurait démarchées d’après la société Citya [Localité 10], seulement cinq d’entre elles étaient gérées par la société Sogimco.

Fondée sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, la concurrence déloyale suppose l’existence d’une faute commise par la personne dont la responsabilité est recherchée, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Elle se définit comme la commission de man’uvres déloyales, constitutives de fautes dans l’exercice de l’activité commerciale, à l’origine pour le concurrent d’un préjudice. En vertu du principe de la liberté du commerce et de l’industrie, le démarchage de la clientèle d’autrui, fût-ce par un ancien salarié de celui-ci, est libre dès lors que ce démarchage ne s’accompagne pas d’un acte déloyal.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’absence d’engagement de non-concurrence entre la société Sogimco Copropriétés et Mme [H] et Mme [W].

Les contrats de travail de Mme [H] et Mme [W] contenaient une clause de confidentialité ainsi rédigée « [L’employé] s’engage, tant pendant la durée du présent contrat, qu’après sa cessation, à observer la discrétion la plus absolue sur les informations de toute nature concernant le fonctionnement et les activités de la société Sogimco Copropriétés, d’une part, et les clients de cette société d’autre part.

Elle s’engage à ne communiquer à des tiers aucune indication sur les travaux, inventions, procédés, méthodes de la société Sogimco Copropriétés qui seront portés à sa connaissance et à ne divulguer, en aucune façon, les indications qu’elle pourrait recueillir du fait de ses fonctions sur tout ce qui touche à l’organisation de la société et à ses relations commerciales.

Elle s’engage à ne sortir aucun document de la société, disquette ou tout autre support qui ne lui soit pas personnel, sauf autorisation expresse de l’employeur ».

En l’absence d’une clause de non concurrence, la concurrence d’une société dans laquelle est associé un ancien salarié et la recherche de la clientèle, même de façon active, ne peuvent être répréhensibles qu’en cas de man’uvres déloyales de la part de cette société. En effet, le démarchage de la clientèle d’autrui, fût-ce par le biais d’un ancien salarié, est libre et le seul déplacement de clientèle d’un ancien salarié vers une entreprise concurrente ne constitue pas un acte de concurrence déloyale en l’absence de man’uvres ou procédés déloyaux.

Le seul fait pour une société dont est associé l’ancien salarié d’un concurrent de détenir des informations confidentielles relatives à l’activité de ce dernier obtenues par ce salarié pendant l’exécution de son contrat de travail constitue en revanche un acte de concurrence déloyale.

Il incombe à la société Citya [Localité 10], qui supporte la charge de la preuve, de justifier que la société ASL Immobilier a commis des man’uvres déloyales et utilisé des informations confidentielles obtenues pendant la durée de leurs contrats de travail par Mme [W] et Mme [H].

La société Citya [Localité 10] produit une liste de 26 copropriétés qui seraient gérées par la société ASL Immobilier et dont la société Sogimco Copropriétés aurait été précédemment syndic (pièce 21). Elle ne justifie pas de la qualité de syndic de la société ASL Immobilier et d’ancien syndic de la société Sogimco Copropriétés pour certaines d’entre elles. L’appelante répond dans ses conclusions pour certaines de ces copropriétés et produit des pièces qui démontrent qu’elle en est devenue le syndic. Pour 5 copropriétés, à savoir les résidences Le Clos de l’abbaye, [Adresse 3], Le Symphonie, La Roseraie et [Adresse 4], en l’absence de productions de pièces par l’intimée, elle ne démontre ni que la société Sogimco Copropriétés en a été le syndic, ni que la société ASL Immobilier lui a succédé en qualité de syndic. Elle ne peut donc se fonder sur ces copropriétés au titre de sa demande en concurrence déloyale.

La résidence Les Vignes a été gérée par la société Sogimco Copropriétés depuis au moins 2014, puis par la société ASL Immobilier à compter du 9 avril 2018. Il résulte de l’attestation du 11 septembre 2020 de Mme [EE] [K], membre du conseil syndical, qu’en l’absence d’informations de l’ancien syndic sur les pannes et arrêts de chauffage, il a été décidé de chercher un nouveau syndic et qu’elle a contacté Mme [WT] par le biais du site web de la société en décembre 2017. Par ailleurs, la société ASL Immobilier a été désignée en qualité de syndic de la résidence Le Mousset en remplacement de la société Sogimco Copropriétés par assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2018 mais l’appelante justifie des contacts entre Mme [WT] et la copropriété dès juin 2017. Ainsi, pour ces deux copropriétés, il ne peut être reproché à la société ASL Immobilier d’avoir détenu des informations confidentielles suite au départ des anciennes salariées début 2018 puisqu’elle a été contactée auparavant.

La société Sogimco Copropriétés était le syndic de la résidence [Adresse 2] située à [Localité 9] de 2015 au 30 septembre 2018. Il résulte des courriels versés au débat que Mme [T] a pris contact avec la société ASL Immobilier le 13 avril 2018 via le site internet de la société dans le cadre de démarches pour mettre en concurrence son syndic et de sa lettre manuscrite, à laquelle est jointe sa pièce d’identité, que compte tenu du changement de personnel au sein de la société Sogimco Copropriétés, il n’existait pas de suivi correct des dossiers. Elle indique qu’elle a contacté la société ASL Immobilier et la société Ethic via leur site internet, ce dont elle justifie par des courriels.

La société ASL Immobilier a succédé en qualité de syndic à la société Sogimco Copropriétés pour la gestion de la résidence Clos de Marne à [Localité 9] suite à l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juin 2019. Les pièces démontrent que la société ASL Immobilier a été contactée le 11 mars 2019 par le biais de son secrétariat externalisé par un membre du conseil syndical à qui elle avait été recommandée par un copropriétaire d’un autre immeuble géré par l’appelante, que deux autres syndics ont été rencontrés et que la gestion de la société Sogimco Copropriétés était insatisfaisante en raison du changement de gestionnaires et du manque de conseils.

La Résidence les jardins de Marne a été reprise en gestion par la société ASL Immobilier en octobre 2021. Aux termes de l’attestation de M. [S] [C], président du conseil syndical, suite au rachat de la société Sogimco Copropriétés par la société Citya [Localité 10], les relations se sont dégradées, si bien que la copropriété a souhaité changer de syndic et la société ASL Immobilier a été contactée à l’initiative du conseil syndical.

Concernant la résidence le Michel Ange à [Localité 11], dans son attestation, M. [O] [E], président du conseil syndical, affirme que suite à l’arrivée de Citya, des problèmes sont survenus (changements de gestionnaire, pas d’avancée des dossiers), que le choix a été fait de se tourner vers un nouveau syndic et que dans ce contexte, la copropriété a choisi ASL Immobilier.

S’agissant de la copropriété Villa Romaine à [Localité 9], dont la société ASL Immobilier est le nouveau syndic depuis avril 2022, le courriel de M. [B] [V] démontre qu’il a été en contact avec le président du conseil syndical d’une autre copropriété qui lui a donné des informations positives sur cette société avec laquelle il a pris contact fin 2020, début 2021.

La société Citya [Localité 10] produit un courriel du 31 mars 2022 de M. [P] [J], gestionnaire dans cette société, qui indique que lors de la visite de la copropriété le Parc de Thorigny la veille, une membre du conseil syndical lui a indiqué que la société ASL Immobilier l’avait contactée et « qu’elle a appris que j’occupais un poste de gestionnaire junior au sein de notre cabinet et que la résidence était gérée non par un gestionnaire mais simplement par un gestionnaire junior ». Il résulte du courriel de Mme [U] [X] du 1er décembre 2022 que la société ASL Immobilier n’a pas démarché le conseil syndical qui était à la recherche d’un autre gestionnaire en raison de la gestion catastrophique de la société Citya, ce que confirme Mme [M] [ZM] dans un mail du même jour.

Pour la copropriété résidence Gambetta, gérée par la société appelante depuis mai 2022, il résulte du rapport du conseil syndical du 10 avril 2022 que des difficultés ont été rencontrées depuis la reprise de Sogimco par Citya (nouveaux interlocuteurs, contrat d’urgence dépannage imposé, erreur d’affectation du coût de travaux) et du compte rendu de la réunion du conseil syndical du 5 février 2022 que les membres du conseil syndical ont rencontré quatre autres syndics en vue d’un remplacement.

Les copropriétés L’hermière et Villas du Castel à [Localité 8] ont été reprises en juin 2022 par la société ASL Immobilier. Le courriel du 8 décembre 2022 de M. [D] [XR], président du conseil syndical, justifie qu’il a effectué des recherches et pris des renseignements pour proposer aux copropriétaires de désigner la société ASL Immobilier comme nouveau syndic.

Pour les résidences du Bois de Vaires, la société ASL Immobilier a été désignée par ordonnance du 17 février 2022 par la présidente du tribunal judiciaire de Meaux comme syndic provisoire de cet ensemble immobilier anciennement géré par la société Sogimco Copropriétés. Dans son attestation, M. [F] [L], président du conseil syndical, affirme qu’il n’a pas été contacté par la société ASL pour reprendre la gestion de la résidence et pour l’autre copropriété, Mme [R] [Y] indique que quand elle a appris que Mme [W] qu’elle avait connue lorsque celle-ci travaillait chez Sogimco avait ouvert un syndic, elle l’a contactée en raison de la gestion catastrophique par Citya et qu’elle n’a pas été démarchée par la société ASL Immobilier.

Ces éléments démontrent que, contrairement aux allégations de la société Citya [Localité 10], la société ASL Immobilier n’a pas démarché ces copropriétés mais a été contactée par les membres des conseils syndicaux qui étaient à la recherche d’un nouveau syndic.

Par ailleurs, la société ASL Immobilier a été désignée comme syndic provisoire de la résidence Escale Nature située à Chanteloup en Brie par ordonnance sur requête de la présidente du tribunal judiciaire de Meaux du 2 juillet 2021 suite à la non-reconduction de la société Citya [Localité 10] qui, selon la requête , avait été désignée en 2020. Concernant la Résidence du parc à [Localité 9], la société Citya [Localité 10] produit une mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil syndical le 13 décembre 2022 en vue d’organiser une assemblée générale aux fins de désigner la société ASL Immobilier à sa place. Or, il n’est pas justifié par l’appelante que ces copropriétés appartenaient auparavant au portefeuille de la société Sogimco Copropriétés.

Enfin, pour la résidence S.D.C. Le Parc de Thorigny et la copropriété du [Adresse 5] à [Localité 12], la désignation de la société ASL Immobilier comme syndic en janvier 2022 n’est pas, compte tenu de la durée entre cette désignation et le départ de Mmes [W] et [H] de la société Sogimco Copropriétés, de nature à démontrer que la société appelante s’est servie d’informations confidentielles pour obtenir ces mandats dans un contexte de mécontentement de nombreuses copropriétés à l’égard de la gestion de la société Citya [Localité 10].

La société Citya [Localité 10] reproche également à la société ASL Immobilier de proposer des tarifs inférieurs à ceux de la société Sogimco Copropriétés dont elle avait connaissance par le biais de ses anciennes salariées.

Le principe de libre concurrence implique que les syndics peuvent proposer des tarifs moins élevés que leurs concurrents et dès lors que la société ASL Immobilier a été contactée par les conseils syndicaux, elle avait connaissance des prix des prestations de la société Sogimco Copropriétés par leur biais.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Citya [Localité 10] échoue à rapporter la preuve des actes de concurrence déloyale reprochés à la société ASL Immobilier et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande au titre du parasitisme

Le parasitisme économique est une forme de déloyauté, constitutive d’une faute au sens de l’article 1240 du code civil, qui consiste, pour un opérateur économique, à se placer dans le sillage d’un autre afin de tirer indûment profit de ses efforts, de son savoir-faire, de la notoriété acquise ou des investissements consentis.

La société Citya [Localité 10] soutient que la société ASL Immobilier, par le biais de ses associées, s’est appropriée un avantage économique et concurrentiel procuré par le fait d’avoir été gestionnaires des immeubles et possédé et utilisé des informations confidentielles, si bien qu’elle profite indûment de ses investissements humains et matériels réalisés au fil des ans et des relations développées avec ses clients, sans rien dépenser.

La société ASL Immobilier répond qu’elle n’a utilisé aucune information confidentielle et n’a pas cherché à se placer dans le sillage de la société Sogimco Copropriétés mais à s’en démarquer.

Il a été jugé que l’intimée ne rapportait pas la preuve que la société ASL Immobilier avait utilisé des informations confidentielles de la société Sogimco Copropriétés. Le seul fait que deux anciennes salariées soient associées d’une société concurrente et mettent en 'uvre leur expérience et leur savoir-faire dans la gestion des copropriétés ne constitue pas un avantage économique ou concurrentiel. En outre, l’intimée ne justifie nullement des investissements humains et matériel de la société Sogimco Copropriétés.

La société Citya [Localité 10] sera donc déboutée de ses demandes au titre du parasitisme et le jugement infirmé de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

La société ASL Immobilier sollicite la réparation de son préjudice lié au temps perdu consacré à la gestion de cette procédure et aux « tracas » qu’elle a occasionnée. Elle soutient que la procédure est abusive, initiée de mauvaise foi par la société Sogimco Copropriétés et relève d’un comportement malveillant, le développement d’une technique de guérilla judiciaire pour tenter d’étrangler financièrement un nouveau concurrent. La société ASL Immobilier fait valoir que l’assignation lui a été délivrée avec une légèreté blâmable pour l’intimider, que la société Sogimco Copropriétés a fait durer le plus longtemps possible la procédure (pièces non communiquées entrainant une radiation en première instance) et a fait pression sur des présidents et membres de conseils syndicaux âgés de préférence en les intimidant pour les inquiéter et les dissuader de changer de syndic.

La société Citya [Localité 10] répond que l’engagement de la procédure n’avait pas pour objet de nuire à la société ASL Immobilier mais de protéger ses droits, qu’il a été fait droit à ses demandes en première instance et que la preuve d’un préjudice n’est pas démontrée.

En premier lieu, les frais liés à une procédure judiciaire sont indemnisés au titre des frais irrépétibles et la société ASL Immobilier ne démontre pas de préjudice lié à sa désorganisation du fait de cette action en justice.

En second lieu, l’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faite duquel il est arrivé à la réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur. La caractérisation d’un tel abus doit se faire au terme d’une mise en balance entre d’une part, les droits des parties contre lesquelles l’action est formée et d’autre part, le droit fondamental du libre accès à la justice, participant au droit à un procès équitable, affirmé par l’article 6, § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

En l’espèce, aucune faute n’est caractérisée par l’engagement d’une procédure en référé et de cette procédure au fond, étant relevé qu’il a été fait droit aux demandes de l’intimée en première instance. Si l’instance dont a été saisi le tribunal de commerce par acte d’huissier du 23 octobre 2019 a été radiée le 17 novembre 2020 et que l’intimée n’a sollicité sa réinscription au rôle que le 10 mai 2022, l’absence de diligences du demandeur ne caractérise pas une faute à l’égard du défendeur dès lors qu’il n’est pas établi qu’il s’est servi de cette radiation comme moyen de pression.

En troisième lieu, la société ASL Immobilier ne justifie pas que la partie adverse a fait pression sur des présidents et membres de conseils syndicaux âgés pour les dissuader de la choisir comme syndic.

La demande de la société ASL Immobilier sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la demande de la société Citya [Localité 10] en indemnisation de propos diffamatoires

La société Citya [Localité 10] soutient que les propos « L’intimée ['] n’a pas hésité à faire pression sur un certain nombre de présidents et membres de conseils syndicaux, âgés(ées) de préférence, en les intimidant pour les inquiéter inutilement et les dissuader de changer de syndic en choisissant par exemple la concluante comme nouveau syndic » contenus dans les dernières conclusions de l’appelante constituent des propos diffamatoires en ce qu’elle est accusée d’abus de faiblesse. Elle affirme que ces propos ne sont fondés sur aucun élément du dossier et étrangers à l’instance.

La société ASL Immobilier conclut au rejet de cette demande sans développer de moyens à cette fin.

Les alinéas 4, 5 et 6 de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881 disposent que : « Ne donneront lieu à aucune action en diffamation, injure ou outrage, ni le compte rendu fidèle fait de bonne foi des débats judiciaires, ni les discours prononcés ou les écrits produits devant les tribunaux. Pourront néanmoins les juges, saisis de la cause et statuant sur le fond, prononcer la suppression des discours injurieux, outrageants ou diffamatoires, et condamner qui il appartiendra à des dommages-intérêts. Pourront toutefois les faits diffamatoires étrangers à la cause donner ouverture, soit à l’action publique, soit à l’action civile des parties, lorsque ces actions leur auront été réservées par les tribunaux, et, dans tous les cas, à l’action civile des tiers».

Il résulte de ce texte que s’ils sont étrangers à l’instance judiciaire les passages de conclusions peuvent justifier une condamnation à indemnisation par la juridiction saisie du litige en raison de leur caractère prétendument diffamatoire.

Les propos incriminés constituent un des griefs de la société ASL Immobilier au soutien de sa demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive en ce qu’elle affirme que l’intimée s’est servie de cette procédure pour inquiéter ses clients potentiels et les engager à ne pas changer de syndic. Ces propos fondent donc une prétention et ne sont donc pas étrangers à la cause, peu importe qu’aucune pièce ne soit produite pour en justifier.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, la société Citya [Localité 10] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à indemniser les frais irrépétibles que la société ASL Immobilier a été contrainte d’engager à hauteur de 10 000 euros.

Le jugement sera en conséquence infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société ASL Immobilier de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société Citya [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral au titre de la concurrence déloyale et du parasitisme,

Déboute la société Citya [Localité 10] de sa demande d’interdiction,

Déboute la société Citya [Localité 10] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de propos diffamatoires,

Condamne la société Citya [Localité 10] aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Vignes conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Citya [Localité 10] à payer à la société ASL Immobilier la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente