ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02003 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O5Y3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 FEVRIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 14]

N° RG 19/01089

APPELANTE :

S.C.I. SAINT PIERRE LES BREGINES

[Adresse 15]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guilhem PANIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e David BRUN de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [N] [I]

né le 15 Août 1959 à [Localité 11] (PAYS-BAS)

[Adresse 16]

[Localité 1] (PAYS-BAS)

et

Madame [R] [J] épouse [I]

née le 11 Octobre 1960 à [Localité 11] (PAYS-BAS)

[Adresse 16]

[Adresse 2] (PAYS-BAS)

Représentés par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 avril 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 7 mai 2019, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] ont vendu à la SCI Saint Pierre les Brégines une maison à usage d’habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée avec deux studios, garage, piscine et jardin sise [Adresse 9] à Saint Pierre les Brégines et cadastrée section KW n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] au prix de 450 000 euros meubles compris.

Estimant que le bien vendu était affecté d’un vice caché affectant le faux plafond et de réticences dolosives portant notamment sur la conformité du réseau d’assainissement, la SCI Saint Pierre les Brégines a assigné Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 1er février 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— Condamné solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer à la SCI Saint Pierre les Brégines la somme de 5 000 euros correspondant au préjudice de la fosse toutes eaux ;

— Rejeté le surplus de leurs demandes comme non fondées ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire tenant la nature et le caractère de la présente instance ;

— Ordonné la compensation des sommes dues solidairement par Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] avec le montant de la taxe foncière due par la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Brégines, soit 2 334,52 euros et la facture BRL du 2nd semestre 2018, soit 92,39 euros ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que chaque partie conservera ses dépens.

Par déclaration au greffe du 25 mars 2021, la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Brégines a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, remises au greffe le 14 mars 2025, la SCI Saint Pierre les Brégines demande à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement entrepris ;

Au titre de la garantie des vices cachés :

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer la somme de 3 080 euros correspondant au remplacement des trois poutres qui ont été dissimulées et dont Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] avaient connaissance puisqu’ils ont placé un étai ;

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer la somme correspondante au coût du faux plafond à refaire : 4 533,25 euros ;

Au titre de la réticence dolosive :

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer la somme de 19 021,95 euros correspondant à la facture signée pour le déplacement du champ d’épandage et le changement de la fosse toutes eaux ;

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer la somme de 13 500 euros pour le manque à gagner sur les trois mois de décalage dans le chantier, concernant les chambres d’hôtes  ;

Au titre de l’obligation de bonne foi :

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer une somme forfaitaire à titre de dommages et intérêts et 3 000 euros pour les fils électriques sectionnés et les systèmes d’arrosage sectionnés ;

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer une somme forfaitaire de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’absence de transfert volontaire du contrat photovoltaïque et BRL ;

— Ordonner la compensation des sommes dues solidairement par Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] avec le montant de la taxe foncière due par la SCI, soit 2 334,52 euros et condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] au solde restant dû ;

— Condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer la somme de 2 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de saisie conservatoire et les frais de traduction pour les actes transmis aux Pays-Bas.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 25 août 2021, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] demandent à la cour d’appel de :

— Infirmer et réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

'Alloué à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Brégines la somme de 5 000 euros correspondant au prétendu préjudice de la fosse toutes eaux ;

' Débouté Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] de leur demande de condamnation à payer la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Rejeter la demande de la SCI Saint Pierre les Brégines formée au titre du prétendu préjudice de la fosse toutes eaux ;

— Condamner la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Brégines à payer à Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Brégines à verser à Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] les sommes de 2 334,52 euros et 92,39 euros correspondant respectivement à leur quote-part de taxe foncière et facture BRL ;

— Condamner la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Brégines à payer aux concluants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Denis Bertrand, avocat, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur l’existence d’un vice caché concernant la poutre étayée derrière la cloison en placo :

Il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier du 20 mai 2019 que suite à l’abattage des éléments de coffrage en vue de procéder à la rénovation des lots, il était découvert la présence d’un étai caché derrière une cheminée et un meuble encastré qui soutenait le plancher haut.

L’huissier constatait que cet étai n’avait pas pu être installé depuis l’acquisition de la maison, ne pouvant être introduit par l’orifice dégagé par les éléments de maçonnerie abattus.

Il relevait que la peinture de l’étai était brillante et que la poutre située à proximité de celui-ci était nettement amoindrie et ne touchait plus le plancher haut.

Suite à cette découverte, les acquéreurs ont fait intervenir la société [Localité 10] qui atteste :

« Je suis intervenu sur le chantier de la SCI Saint Pierre Les Bregines, en urgence en tant que charpentier.

En effet, j’ai pu constater sous le plancher de l’ancienne bibliothèque au dessus du logement du rez-de-chaussée donnant sur la piscine, derrière une cloison à moitié abattue, une poutre solive totalement amoindrie et rongée, soutenue par un étai.

Cette poutre solive ne soutenait plus le plancher sur sa partie côté mur mitoyen de la tour.

J’ai demandé à ce que l’on enlève le faux plafond et j’ai pu constater que deux autres poutres solive étaient totalements pourries, dont l’une des deux était en train de céder quasiment en son centre.

Il existait un risque d’effondrement imminent du plancher (…).

J’ai changé les trois poutres et renforcé deux autres qui étaient abimées elles aussi ».

Les intimés contestent formellement avoir eu connaissance de cet état de fait.

Force est de constater que la preuve de la connaissance de l’état de la poutre litigieuse par les vendeurs ne repose que sur l’aspect de l’étai dont la peinture, selon l’huissier de justice, était brillante, ce qui selon les appelants, démontrait que cet étai avait été installé par les époux [I] pendant leurs 16 années d’occupation.

Il convient cependant de relever d’une part que le tribunal, qui a eu la chance de pouvoir disposer d’une photographie couleur, précise cependant que cet étai présente quelques traces de rouille.

D’autre part, la cour ne dispose quant à elle que d’une photographie de l’étai en noir et blanc totalement inexploitable aux fins de déterminer l’ancienneté dudit étai et par conséquent la possibilité de son installation pendant la durée d’occupation du bien par les époux [I], étant relevé qu’il appartenait, le cas échéant, à la SCI Saint Pierre Les Bregines, de solliciter une mesure d’expertise afin notamment de déterminer si cet étai avait été installé avant ou après l’acquisition de la maison par les époux [I].

En tout état de cause, la seule production de la photographie figurant dans le procès-verbal de constat d’huissier ne permet pas de démontrer que l’étai aurait été installé par les vendeurs pendant leur occupation du bien et de caractériser en conséquence la connaissance par ces derniers de l’état des poutres litigieuses, de sorte que les époux [S] [D] sont fondés à se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés stipulée dans l’acte de vente, cette clause ne s’appliquant que s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Par conséquent, les demandes présentées à ce titre par la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines seront rejetées, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la non conformité du système d’assainissement non collectif :

L’acte authentique de vente du 7 mai 2019 stipule, au paragraphe « Assainissement »:

« Le vendeur déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique.

(…)

Compte tenu de la destination à usage d’habitation du bien, le vendeur est tenu de fournir le diagnostic établi depuis moins de trois ans à l’issue du contrôle de l’installation non collectif.

Ce diagnostic, effectué par l’AGGLO [Localité 7] MEDITERRANEE le 11 octobre 2017, annexé (Annexe 12), constate la conformité de l’installation d’assainissement ».

Lors du contrôle effectué par le SPANC le 11 octobre 2017, les époux [I] déclaraient que l’eau n’était pas utilisée pour l’alimentation humaine ou pour l’arrosage de légumes destinés à la consommation humaine, ce qui permettait au SPANC de conclure dans son rapport du 7 décembre 2017 que l’installation, située à moins de 35 m d’un captage, ne présentait pas de défaut, le captage n’étant plus utilisé pour l’alimentation en eau potable, contrairement au précédent contrôle réalisé le 7 octobre 2011 ayant émis un avis défavorable en constatant l’existence d’un système de traitement sous dimensionné et situé à moins de 35 m d’un captage dont l’eau servait à la consommation humaine.

Les époux [I], par une attestation du 29 décembre 2017, confirmaient que le forage ou puits situé sur leur parcelle n’était pas utilisé à des fins de consommation humaine et à un usage sanitaire.

Or, contrairement aux déclarations des vendeurs, il résulte des attestations de Madame [O], architecte d’intérieur chargée de diriger et de suivre les travaux de la SCI Saint Pierre Les Bregines, de Monsieur [K], intervenu en sa qualité de plombier et de l’entreprise Thevenin ayant effectué les travaux pour la mise aux normes de l’assainissement non collectif que la maison n’était alimentée que par l’eau du puits et qu’il n’existait aucun dispositif permettant de relier la maison à l’eau du BRL, cette dernière ne servant qu’à l’irrigation de la parcelle.

Comme le relève la SCI Saint Pierre Les Bregines, la circonstance que Monsieur [H], gérant de la SARL Assainissement, atteste avoir procédé au pompage et au nettoyage des deux fosses, n’a aucun rapport avec les fausses déclarations effectuées par les vendeurs dans le cadre du contrôle du SPANC en 2017 afin que l’installation d’assainissement puisse être déclarée conforme dans l’acte authentique de vente, la non-conformité du système non collectif d’assainissement n’étant en conséquence pas portée à la connaissance de l’acquéreur.

La facture du 21 août 2019 de l’entreprise Thevenin produite aux débats par l’appelante mentionne un montant de 19 021,95 euros pour la réhabilitation de l’assainissement non collectif par la mise en place d’une fosse toutes eaux renforcée de 6000 litres et un filtre à sable de 50 m², cette fosse devant remplacer les deux fosses existantes, à savoir la fosse desservant les deux appartements où se trouvent les trois chambres d’hôtes et la fosse étanche desservant les quatre chambres de la tour et les deux salles de bains, aucune plus-value apportée par ces travaux n’étant donc démontrée.

Compte tenu de ces éléments, les époux [I] seront condamnés à payer à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines la somme de 19 021,95 euros au titre de la mise aux normes du système d’assainissement non collectif.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les dégradations commises avant la signature de l’acte et sur le transfert du contrat BRL et photovoltaïque :

D’une part, s’agissant des dégradations qui auraient été commises sur les fils électriques et le réseau d’arrosage, force est de constater qu’en l’absence d’un constat d’huissier ou de photographies démontrant la réalité des dégradations ainsi que de toute facture établissant la réalité du préjudice, la demande présentée à ce titre sera rejetée, étant enfin rappelé que le bien était vendu en l’état.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant d’autre part du transfert des contrats BRL et Photovoltaïque, il résulte des dispositions de l’acte de vente que l’acquéreur fait son affaire personnelle de la continuation ou de la résiliation de tous contrats de distribution et de fourniture souscrits par le vendeur.

Aux termes de l’acte de vente, ce dernier déclare être à jour des factures mises en recouvrement liées à ses contrats de distribution et de fournitures et procédera si nécessaire à la régularisation de ses abonnements de sorte que celle-ci n’entrave pas la souscription de nouveaux abonnements par l’acquéreur, que ce soit auprès du même prestataire ou d’un autre.

Or, en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le transfert du contrat BRL a été retardé du fait du non paiement par Monsieur [I] d’une dette de 150 euros, la situation n’ayant pu être débloquée que par le règlement de cette dette par l’appelante.

Les époux [I] seront donc condamnés à ce titre à payer à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts, étant précisé que le tribunal n’a pas statué sur ce point.

En revanche, la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines ne justifie d’aucun préjudice résultant de la transmission de l’original de l’avenant « EDF-Photovoltaïque » par courrier officiel du 24 juillet 2019.

Sa demande sera rejetée à ce titre, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur le manque à gagner sur les trois mois de décalage dans le chantier concernant les chambres d’hôtes :

Au préalable, il convient de relever que le tribunal n’a pas non plus statué sur cette demande présentée par la SCI Saint Pierre [Adresse 13].

Il ressort de l’attestation de Madame [O], chargée de diriger et de suivre les travaux, que la mise aux normes du système d’assainissement non collectif aurait retardé le chantier des chambres d’hôtes d’au moins trois mois.

Si le retard dans l’ouverture des chambres d’hôtes a incontestablement causé un manque à gagner concernant leur exploitation, ce dernier ne peut être évalué que forfaitairement, compte tenu des aléas inhérents à toute location, s’agissant en outre d’une activité débutante.

Les époux [I] seront donc condamnés à payer à ce titre à la SCI Saint Pierre [Adresse 13] une somme de 6000 euros.

Sur les comptes entre les parties :

La SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines étant redevable de la somme de 2 334,52 euros au titre de la quote-part de taxe foncière et de la somme de 92,39 euros au titre de la quote-part pour la facture BRL, ces sommes seront déduites des sommes dues par les époux [S] [D].

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] à payer à la SCI Saint Pierre Les Bregines la somme de (19 021,95 euros +1000 euros + 6000 euros moins 2334,52 euros + 92,39 euros ) 23 595,04 euros.

Enfin, la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines sera déboutée de sa demande au titre des frais de traduction dont elle ne justifie pas.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes au titre du vice caché affectant la poutre, les demandes concernant les dégradations commises avant la signature de l’acte et le transfert du contrat photovoltaïque ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [Y] épouse [S] [D] à payer à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines la somme de 19 021,95 euros au titre de la mise aux normes du système d’assainissement non collectif ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [Y] épouse [S] [D] à payer à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour l’absence de transfert du contrat BRL ;

Condamne solidairement solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [Y] épouse [S] [D] à payer à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines la somme de 6000 euros au titre du manque à gagner concernant les chambres d’hôtes ;

Dit qu’après compensation, Monsieur [N] [I] et Madame [R] [J] épouse [I] seront condamnés solidairement à payer à la SCI Saint Pierre Les Bregines la somme de 23 595,04 euros (19 021,95 euros+1000 euros+6000 euros moins 2334,52 euros + 92,39 euros ) ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [I] et Madame [R] [Y] épouse [S] [D] à payer à la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines la somme de 2000 euros au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne solidairement Monsieur [N] [S] [D] et Madame [R] [Y] épouse [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de saisie conservatoire ;

Déboute la SCI Saint Pierre [Adresse 12] Bregines de sa demande au titre des frais de traduction.

le greffier le président