COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 03 DECEMBRE 2024

N° RG 23/05968 -

N° Portalis

DBV3-V-B7H-WBP5

AFFAIRE :

[F] [M]

C/

[C] [L]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 juin 2023 par le Tribunal de proximité de Nanterre

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 03/12/24

à :

M^e Mohamed Khaled LASBEUR

M^e Céline BORREL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [F] [M]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mohamed Khaled LASBEUR, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 82

****************

INTIMÉS

Monsieur [C] [L]

né le 08 juillet 1969 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5] (GUADELOUPE)

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

S.A.S. MISTER PROPERTY

[Adresse 3]

[Localité 6]

Défaillant

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 1er octobre 2024, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

qui en ont délibéré,

Greffière lors des débats : Madame Céline KOC

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 25 novembre 2016 à effet du 6 décembre 2016, M. [C] [L] a donné à bail à Mme [F] [M] et M. [K] un appartement de type F2 situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 675 euros, outre une provision pour charges de 93,50 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 675 euros.

La gestion locative du bien a été confiée, à compter du 1er mars 2018, à la société Mister Gestion.

M. [K] a quitté le logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2020, Mme [M] a donné congé avant de se rétracter par courrier en date du 24 juin 2020.

Par actes d’huissier de justice en référé d’heure à heure des 25 juin et 1er juillet 2020, Mme [M] a assigné M. [L] et la société Mister Property [Localité 6].

Par ordonnance de référé du 31 juillet 2020, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Mister Property [Localité 6], raison sociale Sarl Paf Immo, à défaut d’intérêt à agir,

— constaté que la demande formée par le défendeur sur le paiement des loyers et des charges et la demande formée par la demanderesse sur la provision au titre de la réduction du loyer se heurtent à des contestations sérieuses,

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond sur ce point,

Cependant, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

— constaté la validité du congé donné par Mme [M] le 5 juin 2020,

— constaté que Mme [M] est occupante sans droit ni titre depuis le 14 juillet 2020,

— dit que faute de départ volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef,

— condamné, faute de départ volontaire des lieux, Mme [M] au paiement à titre provisionnel à M. [L] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable augmenté de la provision pour charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Par requête déposée au greffe le 30 janvier 2020 à l’encontre de la société Mister Property et par acte d’huissier de justice du 13 janvier 2022 délivré à l’encontre de M. [L], Mme [M] a saisi le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux au fond.

Le 8 décembre 2020, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé par commissaire de justice.

Par jugement du 26 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— débouté Mme [M] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [M] à payer à M. [L] la somme de 2 183,88 euros, au titre de loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [M] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 août 2023, Mme [M] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 novembre 2023, Mme [M], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 26 juin 2023,

— la déclarer recevable en ses demandes,

— dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers impayés,

— constater un trop perçu de loyer d’un montant de 161,04 euros,

— dire et juger que l’appartement loué est insalubre et par conséquent :

— condamner M. [L] et la société Mister Property à verser solidairement la provision de 10 000 euros à valoir sur la somme des loyers par elle versés,

— condamner 'les défendeurs’ au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle et son enfant ont subi conformément à l’article 1240 du code civil,

— ordonner le remboursement de :

* la facture des travaux d’un montant de 825 euros liée aux travaux d’urgence effectués,

* la somme de 675 euros relative à la caution versée,

* les sommes de 648,37 euros et de 644,54 euros encaissées au titre des charges injustifiées,

* les factures liées à cette procédure (huissiers et autres),

— condamner 'les défendeurs’ au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 février 2024, M. [L], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement de la somme de 4 032 euros au titre du remboursement du coût des réparations de nature locative,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement de la somme de 4 032 euros au titre du remboursement du coût des réparations de nature locative,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger que la cour n’est saisie par Mme [M] que du chef du jugement l’ayant condamnée à lui payer la somme de 2 183,88 euros, après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés,

— juger que l’effet dévolutif n’opère pas sur le surplus des demandes formulées par l’appelante visant les autres chefs du jugement,

— juger l’appelante mal fondée en sa demande d’infirmation du chef précité du jugement, et l’en débouter,

A titre subsidiaire,

— juger l’appelante mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter,

En tout état de cause,

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 4 032 euros au titre du remboursement du coût des réparations de nature locative à son profit,

— condamner Mme [M] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] aux entiers dépens.

La société Mister Property n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ne lui ont pas été signifiées.

Par ordonnance d’incident du 6 février 2024, le conseiller de la mise en état a dit n’y avoir lieu de prononcer la caducité de la déclaration d’appel de Mme [M] au visa des articles 908 et 911 du code de procédure civile par application des dispositions de l’article 910-3 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 février 2024, les conclusions de l’intimé lui ont été signifiées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’effet dévolutif

M. [L] conclut à l’absence d’effet dévolutif quant aux demandes de Mme [M] autres que celle relative à la dette locative en relevant qu’au regard des termes de sa déclaration d’appel, la cour n’est saisie que du chef du jugement l’ayant condamnée à lui payer la somme de 2 183,88 euros après déduction du dépôt de garantie, au titre des loyers et charges impayés.

Mme [M] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 901 du code de procédure civile, dans sa version applicable au jour de la déclaration d’appel, dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant notamment et à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

En application de l’article 562 du code de procédure civile dans sa version application au jour de la déclaration d’appel, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Dans la déclaration d’appel, l’objet de l’appel est ainsi formulé:

'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués

l’appelante conteste la dette réclamée par le bailleur.'

Or, dans ses conclusions devant la cour, Mme [M] reprend des demandes qu’elle avait formées devant le premier juge et qui avaient été rejetées, à savoir :

— la condamnation de M. [L] et la société Mister Property à lui verser une provision de 10 000 euros à valoir sur la somme des loyers versés,

— leur condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et celui de son enfant,

— le remboursement de la facture des travaux d’un montant de 825 euros liée aux travaux d’urgence effectués, des sommes de 648,37 euros et de 644,54 euros au titre de charges injustifiées et des factures liées à cette procédure (huissiers et autres).

Ainsi, force est de constater qu’elle n’a pas interjeté appel de ces chefs du jugement, de sorte que la cour n’en est pas saisie et qu’il ne sera donc pas statué sur les demandes de Mme [M] à ce titre.

Sur la dette locative

Mme [M] fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à payer la somme de 2 858,88 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2020 inclus et de ne pas avoir refait le calcul de sa prétendue dette au vu des justificatifs de paiement produits.

Elle fait valoir qu’elle n’est redevable d’aucune somme auprès de son bailleur, ayant toujours honoré le paiement de ses loyers et charges et qu’au vu des paiements effectués et qui ne figurent pas sur le décompte du bailleur, M. [L] a reçu un trop-perçu de 161,04 euros.

M. [L], qui demande la confirmation de ce chef du jugement, réplique qu’à sa sortie des lieux, Mme [M] était redevable d’une dette locative de 2 858,88 euros et qu’elle prétend, sans en rapporter la preuve qui lui incombe en application de l’article 1353 du code civil, qu’elle aurait effectué des virements qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte.

Sur ce,

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [L] produit un décompte (pièce 14) duquel il ressort une dette locative d’un montant de 2 858,88 euros.

Mme [M] justifie, sur les relevés de son compte chèques n°1771393 ouvert auprès de la société BNP Paribas de virements intitulés 'virement Sepa emis / motif loyer / Ben Mister Gestion / Refdo / Refben’ (pièces 2 et 29), qui apparaissent sur le relevé locatif établi par la société Mister Gestion produit par le bailleur à l’exception de deux virements d’un montant de 780 euros chacun apparaissant au débit les 11 septembre et 11 octobre 2019.

Il convient en conséquence de déduire ces deux règlements du solde locatif ainsi que le dépôt de garantie d’un montant de 675 euros comme l’a fait le premier juge en relevant que le bailleur n’en réclamait pas la conservation à son profit, tout comme en cause d’appel.

En conséquence, il apparaît que Mme [M] reste redevable de la somme de 623,88 euros (2 858,88 – 780 – 780 – 675) au titre de la dette locative. Le jugement est partiellement infirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement des travaux d’entretien

Poursuivant l’infirmation du chef du jugement l’ayant débouté de sa demande au titre des travaux d’entretien (dégorgement de l’appartement et nettoyage de l’appartement), M. [L] fait valoir que faute pour Mme [M] d’avoir initié spontanément ces travaux, il a été contraint de les supporter et en demande en conséquence le remboursement.

Mme [M] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [M] justifie d’un arrêté pris par le préfet des Hauts-de-Seine le 9 juin 2020 mettant en demeure M. [L] de procéder au désengorgement des canalisations d’eaux usées, au nettoyage et à la désinfection dans la pièce d’eau: de la baignoire, des toilettes, des revêtements de sol, des plinthes et du mobilier en partie basse, et au remplacement des matériaux qui ne peuvent plus être lessivés dans un délai de 48 heures. Il est prévu, dans l’article 3, qu’à défaut pour le propriétaire de satisfaire dans ce délai, la mairie pourra saisir le juge des référés si nécessaire en vue de l’exécution d’office de la mesure aux frais de M. [L] et que la créance de la collectivité publique qui a fait l’avance des frais sera alors recouvrée comme en matière de contribution directe.

M. [L] a reçu notification de cet arrêté le 16 juillet 2020.

La mairie de [Localité 6] a dressé un procès-verbal de carence le 15 juillet 2020 en raison du non- respect de l’arrêté susvisé et a fait procéder à cette intervention par le biais de la société Makufi services qui a émis une facture n°130 07 2020 le 27 juillet 2020 d’un montant de 4 032 euros pour le désengorgement incluant le remplacement de réseaux, le débouchage de l’évier de la cuisine et la désinfection de la salle de bains.

De son côté, M. [L] produit une facture de plomberie du 11 juin 2020 d’un montant de 100 euros pour des travaux de dégorgement des canalisations privatives dans l’appartement le 6 juin 2020 sur laquelle il est indiqué que la colonne extérieure collective n’est pas engorgée mais que l’utilisation des points d’eau ne se fait pas dans les bonnes conditions d’hygiène par l’occupant.

Pour autant, il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 listant les réparations locatives que le dégorgement des canalisations d’eau (IV a) incombe au locataire, ainsi que la vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance (IV. c).

Dans ces conditions, nonobstant l’arrêt préfectoral, il apparaît que ces réparations n’incombaient pas au propriétaire bailleur mais au locataire qui n’établit pas qu’elles étaient dues à une vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Si l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’un préjudice (Cass. 3ème civ., 27 juin 2024, n°22-10.298, 22-21.272, 00-15.784). Or, en l’espèce, les travaux ont été réalisés par une société tierce et M. [L] ne justifie pas, comme devant le premier juge, avoir réglé la facture correspondante, de sorte qu’il ne justifie en l’état d’aucun préjudice.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré ayant débouté M. [L] de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [M], qui succombe à titre principal, est condamnée aux dépens d’appel.

Elle est condamnée à verser à M. [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La cour rappelle que le présent arrêt n’est susceptible d’aucun recours suspensif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré sur le montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme [F] [M] à payer à M. [C] [L] la somme de 623,88 euros au titre des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie ;

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions dévolues à la cour ;

Condamne Mme [F] [M] à payer à M. [C] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [F] [M] aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,