ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05420 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PS3B

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE

N° RG 11-22-000188

APPELANTE :

Madame [K] [C] née [M]

née le 20 Septembre 1982 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Daniel D’ACUNTO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/11574 du 09/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. DESLI, immatriculée sous le n° SIREN 438 360 828 représentée en la personne de son représentant légal enexercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Fabienne MAGNA de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Desli est propriétaire d’un appartement de type F4 au 1er étage d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34) loué à Mme [K] [M] et M. [Z] [C] selon bail verbal et moyennant un loyer mensuel de 655 euros, charges comprises.

M. [Z] [C] a quitté les lieux en septembre 2018.

Arguant de troubles du voisinage, par acte du 5 avril 2022, la SCI Desli a fait assigner Mme [K] [M] et M. [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail verbal.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 14 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Sète :

Constate l’existence d’un bail verbal entre la SCI Desli, Mme [K] [M] et M. [Z] [C] portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Prononce la résiliation du bail existant entre la SCI Desli, Mme [K] [M] et M. [Z] [C] ;

Dit que Mme [K] [M] et M. [Z] [C] devront libérer les lieux et, à défaut, Ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec au besoin l’aide ou l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [K] [M] et M. [Z] [C] à payer à la SCI Desli une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges (655 euros) jusqu’à leur départ effectif des lieux loués ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamner Mme [K] [M] et M. [Z] [C] à payer à la SCI Desli la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [M] et M. [Z] [C] aux dépens.

Le premier juge a reconnu l’existence d’un bail verbal en ce que la SCI Desli produisait la première page du bail consenti aux défendeurs et que Mme [K] [M] ne contestait pas sa qualité de locataire.

Il a relevé que les époux, bien que mis en demeure de cesser les troubles constatés, n’avaient pas paisiblement joui de la chose louée, clôturant une partie des parties communes afin d’y entreposer des objets personnels, laissant leurs trois chiens aboyer et bloquant l’accès aux logements du rez-de-chaussée en y stationnant leurs véhicules.

Le premier juge a retenu que la SCI Desli ne rapportait pas la preuve du préjudice allégué au titre de sa demande indemnitaire.

Mme [K] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 25 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 24 janvier 2023, Mme [K] [M] demande à la cour de :

Réformer dans son intégralité la décision rendue par le tribunal de proximité de Sète en date du 14 septembre 2022. ;

Condamner la SCI Desli à payer à Mme [K] [M] les sommes suivante :

8 000 euros à titre de dommages et intérêts.

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et faire application en la matière de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Subsidiairement,

Ordonner avant dire droit une mesure d’expertise et ce pour vérifier la consistance du bien loué, son entretien etc’ Dans ce cas précis, renvoyer l’affaire au fond à une date ultérieure ;

Statuer ce que de droit sur les dépens en faisant application de la loi en matière d’aide juridictionnelle pour Mme [K] [M].

Mme [K] [M] conteste avoir manqué à son devoir de jouissance paisible du logement, affirmant que les aboiements de ses chiens n’ont été constatés qu’à une seule occasion et qu’elle n’empêche en rien la location des appartements du rez-de-chaussée qui ne peuvent être mis en location du fait de leur insalubrité.

Elle soutient en outre avoir subi un préjudice de jouissance et ajoute que la procédure intentée par la SCI Desli est abusive.

Dans ses dernières conclusions du 7 juin 2024, la SCI Desli, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

In limine litis, Juger irrecevable la demande de Mme [M], en l’absence d’intérêt à agir ;

Confirmer le jugement rendu le 14 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Sète sauf en ce qui concerne le rejet de la demande de dommages et intérêts de la SCI Desli ;

Sur appel incident,

Infirmer le jugement rendu le 14 septembre 22 par le tribunal de proximité de Sète, en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI Desli ;

Condamner Mme [K] [M] à payer à la SCI Desli la somme de 2 353 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [K] [M] à payer à la SCI Desli la somme de 5 240 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 septembre 2022 au 15 mai 2023 ;

Condamner Mme [K] [M] à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [M] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés au profit Maître Fabienne Magna de la SELARL Eleom Béziers-Sète.

In limine litis, la SCI Desli conclut au défaut d’intérêt à agir de Mme [K] [M], arguant du fait que cette dernière a quitté les lieux litigieux le 15 mai 2023.

La SCI Desli conclut à la confirmation du jugement de première instance, en ce qu’il a reconnu l’existence d’un bail verbal et de troubles anormaux de voisinage caractérisés par les aboiements des trois chiens de la locataire et l’appropriation des parties communes gênant l’accès et l’utilisation des appartements du rez-de-chaussée.

Elle soutient, à titre d’appel incident, avoir subi un préjudice tenant à l’impossibilité de louer les deux appartements rénovés se trouvant au rez-de-chaussée, malgré un objet social en ce sens, les appartements se trouvant entravés par les agissements de Mme [K] [M]. La SCI Desli précise que suite à cette impossibilité de louer ses biens, elle se retrouve redevable de la taxe sur les logements vacants.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des prétentions indemnitaires formées par Mme [K] [M]

La SCI Desli entend voir ces prétentions déclarées irrecevables au motif que Mme [K] [M] a quitté le logement en litige le 15 mai 2023, de sorte qu’elle n’aurait plus aucun intérêt à agir.

Or, les dispositions visées, tirées des articles 31, 122 et 123 du code de procédures civiles, n’empêche en rien Mme [K] [M], même après son départ des lieux, de poursuivre en indemnisation la SCI Desli pour un préjudice de jouissance subi pendant le temps de la location du logement objet du bail, de sorte que ses prétentions indemnitaires doivent être déclarées recevables.

2. Sur les prétentions indemnitaires formées par Mme [K] [M]

Mme [K] [M] sollicite la condamnation de la SCI Desli à lui payer la somme de 8 000 euros, à titre de dommages-intérêts, au motif d’une procédure qualifiée de totalement abusive, poursuivie par la bailleresse, et d’un trouble de jouissance.

La cour comprend de ses écritures que le trouble de jouissance résulterait de la vétusté du logement objet du bail et de la présence de rongeurs. Pour en faire la démonstration, elle verse au débat des attestations et des factures d’achat de raticide.

Or, en l’état, ces seuls éléments sont insuffisants à faire la démonstration d’une quelconque faute de la bailleresse, nécessaire pour entrer en voie de condamnation, de sorte que Mme [K] [M] sera déboutée de ses prétentions indemnitaires mais également de sa demande d’expertise, celle-ci n’ayant pas vocation à pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve qui leur incombe.

3. Sur les prétentions indemnitaires formées par la SCI Desli

La SCI Desli poursuit la condamnation de Mme [K] [M] à lui payer la somme de 2 353 euros à titre de dommages-intérêts, au motif qu’elle aurait eu à subir le paiement de la taxe sur les locaux vacants, faute d’avoir pu les mettre en location en raison du comportement de cette dernière.

Or, son seul objet social, de location de biens immobiliers, et le fait qu’elle ait eu à supporter le paiement de la taxe sur les locaux vacants sont insuffisants à établir un lien de causalité entre les agissements de Mme [K] [M] et le fait qu’elle n’ait pas pu mettre ses autres biens immobiliers situés au sein du même immeuble à la location, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

4. Sur le paiement de l’indemnité d’occupation

Depuis que le jugement dont appel a été rendu, soit le 14 septembre 2022, Mme [K] [M] a quitté le logement en litige, le 15 mai 2023, de sorte que la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation peut désormais être arrêtée à cette date, comme le sollicite la SCI Desli.

En considération de ce qu’elle a été fixée à la somme de 655 euros par mois par le premier juge, ce qui n’est pas contesté par Mme [K] [M], la condamnation sera fixée à la somme totale de 8 mois x 655 euros, soit 5 240 euros.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [M] sera condamnée aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Mme [K] [M], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à la SCI Desli la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 14 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Sète, en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE et FIXE la condamnation de M. [Z] [C] et Mme [K] [M] au titre de l’indemnité d’occupation, à payer à la SCI Desli, à la somme totale de 5 240 euros, arrêtée au 15 mai 2023 ;

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer à la SCI Desli la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [K] [M] aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,