Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 11 septembre 2025, n° 21/02696

CA Montpellier
Infirmation partielle 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité décennale des constructeurs
La cour a confirmé que les désordres étaient apparus dans le délai de garantie décennale, engageant ainsi la responsabilité des constructeurs.
Accepté
Évaluation des travaux nécessaires
La cour a jugé que les travaux nécessaires avaient été correctement évalués et que la responsabilité des entrepreneurs était engagée.
Accepté
Impact des infiltrations sur l'exploitation du local
La cour a reconnu que les infiltrations avaient eu un impact significatif sur l'exploitation du local, justifiant ainsi l'indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Frais accessoires nécessaires à la réparation des préjudices
La cour a jugé que ces frais étaient accessoires et nécessaires à la réparation des préjudices, les rendant donc recevables.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 11 sept. 2025, n° 21/02696
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/02696
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alysée BECUWEChristophe MARCJean Pierre BERTHOMIEUAgnès PROUZAT
Cabinet(s) :	MBA & ASSOCIESADONNE AVOCATSARCIS AVOCATSVERBATEAM AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. [ V ] ARCHITECTURE ET RENOVATION immatriculée au RCS de [ Localité 12 ] sous le c/ SAS ETHIGESTION IMMOBILIER

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02696 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O7DH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 AVRIL 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 12]

N° RG 19/02089

APPELANTES :

S.A.R.L. [V] ARCHITECTURE ET RENOVATION immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n°510 219 694, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué parMe Alysée BECUWE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autre qualité : intimée dans 21/05548 (Fond)

Synd. de copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 10] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ETHIGESTION IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal (RCS 751 683 913) domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Autre qualité : appelant dans 21/05548 (Fond)

INTIMES :

Monsieur [T] [W]

né le 19 Juin 1956 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 11] [Adresse 8]

[Localité 5]

S.C.I. [W]

[Adresse 11] [Adresse 8]

[Localité 5]

Représentés par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Jean-Pierre BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : intimés dans 21/05548 (Fond)

Société EUROVIA LANGUEDOC ROUSSILLON

[Adresse 14]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie ORTAL de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitu par M^e Christophe MARC de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre qualité : intimée dans 21/05548 (Fond)

Ordonnance de clôture du 23 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mai 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [W] possède, au rez-de-chaussée du bâtiment D de la copropriété de l’immeuble [Adresse 10], un local à usage professionnel donné en location à Monsieur [T] [W], kinésithérapeute.

Suite à des travaux de modification du dallage extérieur effectués à l’initiative du syndicat des copropriétaires en 2011 par la société Eurovia Joulie, sous la maîtrise d’oeuvre de Monsieur [V], architecte, des venues d’eau, qui ont donné lieu à des déclarations de sinistre en mars 2013, ont atteint la salle d’attente du cabinet et ont entrainé une expertise privée réalisée par le cabinet Polyexpert, puis une expertise judiciaire confiée à Monsieur [Z] qui a déposé son rapport le 18 janvier 2019.

L’expert a relevé des désordres imputables à l’entrepreneur et à l’architecte rendant le local médical impropre à sa destination.

Il a évalué les travaux de reprise nécessaires à la somme de 946 euros TTC.

Par exploits d’huissier des 3 et 5 avril 2019, Monsieur [T] [W] et la SCI [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Forum, la société Eurovia à l’ enseigne Joulie TP et la SARL [V] Architecture et Rénovation devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de condamnation à effectuer sous astreinte les travaux de réparation des infiltrations constatées par l’expert et à payer à la SCI [W] la somme de 946 euros TTC au titre des dommages matériels et à Monsieur [T] [W] la somme de 24 252 euros au titre du préjudice immatériel.

Par jugement du 1er avril 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à exécuter dans un délai de six mois et au delà, faute de certificat d’exécution conforme établi par l’expert lui-même aux frais de la copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert [Z] en pages 16 et 17 de son rapport du 18 janvier 2019 ;

— condamné la société Eurovia Languedoc Rousillon enseigne Joulie TP et la SARL [V] Architecture Renovation à garantir intégralement la copropriété et à lui payer avec intérêts au taux légal à compter de ce jour la somme de 6 544,80 euros ;

— dit que dans les rapports entre ces deux codébiteurs in solidum , Eurovia et [V] Architecture Renovation, cette somme sera intégralement supportée par la SARL [V] Architecture Renovation ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10], la SARL [V] Architecture Renovation et la société Eurovia Languedoc Roussillon enseigne Joulie TP à payer in solidum à la SCI [W] et à Monsieur [T] [W] ensemble, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, la somme de 8000 euros au titre du préjudice immatériel et de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens comprenant les frais de référé expertise ;

— dit que dans les rapports entre les trois codébiteurs in solidum, ces sommes seront réparties pour 80 % à charge de la SARL [V] Architecture Renovation et 20 % à charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 10] qui se devront garantie respective dans les mêmes proportions, la société Eurovia n’ayant à supporter aucune part ;

— rejeté toute autre demande ;

— ordonné l’ exécution provisoire.

La SARL [V] Architecture et Rénovation a interjeté appel le 26 avril 2021 et le syndicat des copropriétaires le 14 septembre 2021, cet appel étant limité à sa condamnation au titre des préjudices immatériels, les deux procédures ayant été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 17 mars 2022.

Vu les conclusions de la SARL [V] Architecture et Renovation remises au greffe le 22 juillet 2021 ;

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] remises au greffe le 24 août 2022 ;

Vu les conclusions de Monsieur [T] [W] et de la SCI [W] remises au greffe le 19 avril 2022 ;

Vu les conclusions de la société Eurovia Languedoc Roussillon remises au greffe le 20 octobre 2021 ;

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Au préalable, il convient de relever que l’appel du syndicat des copropriétaires est limité à sa condamnation au titre des préjudices immatériels, de sorte que le chef de jugement ayant condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à exécuter dans un délai de six mois et au delà, faute de certificat d’exécution conforme établi par l’expert lui-même aux frais de la copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert [Z] en pages 16 et 17 de son rapport du 18 janvier 2019 ne pourra qu’être confirmé, le syndicat des copropriétaires indiquant en outre avoir réalisé les travaux, ce qui n’est pas contesté.

Sur les prescriptions :

D’une part, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres, dont la nature décennale est confirmée par l’expert judiciaire et ne fait l’objet d’aucune discussion, sont apparus dès la modification du parvis, moins de 10 ans après la réception des travaux intervenue en 2011 et engage en conséquence la responsabilité décennale de plein droit des constructeurs, à savoir la SARL [V] Architecture et Renovation et la société Eurovia Languedoc Roussillon à l’égard du maître de l’ouvrage, le syndicat des copropriétaires, ce dernier ayant formé son appel en garantie à l’encontre des constructeurs dans le délai de 10 ans, ce qui n’est pas contesté.

S’agissant d’autre part de la recevabilité de l’action de Monsieur [W] et de la SCI [W] à l’égard des constructeurs fondée sur l’article 1382 du code civil et la théorie des troubles anormaux du voisinage, il résulte des dispositions de l’article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il convient de relever que les premiers rapports d’expertise Protection juridique Polyexpert ayant permis à Monsieur [W] et à la SCI [W] d’imputer l’origine des infiltrations aux travaux réalisés par l’entreprise Joulie TP sous la direction et la surveillance de l’architecte sont datés du 30 mai 2013 et du 22 janvier 2014, de sorte que l’assignation aux fins d’instauration d’une mesure d’expertise ayant donné lieu à l’ordonnance du 18 mai 2017 désignant Monsieur [Z] en qualité d’expert a bien été délivré dans les cinq ans de la connaissance par Monsieur [W] et la SCI [W] des faits leur permettant d’exercer une telle action.

Par conséquent, la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de Monsieur [W] et de la SCI [W] à l’encontre de la SARL [V] Architecture et Renovation et de la société Eurovia Languedoc Roussillon à l’enseigne Joulie TP sera rejetée.

Sur les responsabilités :

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudices de toutes actions récursoires.

D’une part, le syndicat des copropriétaires, qui a limité son appel au chef de jugement concernant le préjudice immatériel, ne conteste pas sa responsabilité résultant des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de son action récursoire à l’encontre des constructeurs.

D’autre part, l’expert judiciaire relève que les désordres n’existent que depuis la modification du parvis réalisée par la société Eurovia sous la direction de Monsieur [V].

En effet, il ressort du rapport d’expertise que le parvis en béton était suffisamment étanche et pourvu de pentes écartant l’eau des façades et l’envoyant dans des caniveaux pour éviter les désordres.

Or, le parvis en pavés a été réalisé à une altimétrie supérieure, sans perron devant les entrées et sans caniveaux laissant s’infiltrer une grande quantité d’eau par ses joints, qui va se mettre en charge au pied des façades.

Il conclut que le mécanisme de l’infiltration, compte tenu de la récurrence de sa manifestation, est lié au mode de construction de la structure elle-même et d’un problème d’inadéquation du parvis et du bâtiment.

Les travaux du parvis ayant été conçus par l’architecte et l’entreprise étant un professionnel soumis à une obligation de résultat et qui ne pouvait se contenter de réaliser les travaux prescrits par l’architecte sans envisager les éventuelles conséquences de la nouvelle conception du parvis, la SARL [V] et la société Eurovia engagent leur responsabilité délictuelle pour les dommages que leur activité à causé à Monsieur [W] et à la SCI [W] et excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Par conséquent, les deux constructeurs ayant concouru ensemble à la survenance des dommages subi par un tiers seront condamnés in solidum à réparer les préjudices de Monsieur [W] et de la SCI [W], le partage de responsabilité entre eux s’effectuant à hauteur de 70 % pour la société Eurovia et 30 % pour la société [V], tel que retenu par l’expert.

Enfin, les constructeurs, responsables à l’égard du maître de l’ouvrage sur le fondement de la garantie décennale, seront condamnés à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les préjudices :

Sur les préjudices matériels :

S’agissant des travaux de remise en état intérieur du local professionnel évalués par l’expert à 946 euros TTC, cette somme, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ne peut être comprise dans la somme de 6 544,80 euros à hauteur de laquelle la société Eurovia et la SARL [V] ont été condamnées par le tribunal à garantir le syndicat des copropriétaires, ce dernier ne pouvant être bénéficiaire d’une indemnité destinée à réparer des parties privatives.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à garantir la copropriété à hauteur de la somme de 5 598 euros au titre des désordres affectant les parties communes.

S’agissant des parties privatives, le syndicat des copropriétaires, la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation seront condamnés in solidum à payer à la SCI [W] la somme de 946 euros, au titre des reprises de peinture du local professionnel.

S’agissant enfin des frais de sondage à hauteur de 1 632 euros TTC, il convient de constater que cette demande constitue, conformément aux dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, l’accessoire ou le complément nécessaire des demandes présentées au titre de la réparation des préjudices matériels, de sorte que cette demande est recevable.

Le syndicat des copropriétaires, la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation seront donc condamnés in solidum à payer à ce titre à Monsieur [T] [W] la somme de 1632 euros.

La société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation seront condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de cette somme.

Sur le préjudice immatériel :

Il ressort du rapport d’expertise et des pièces versées aux débats que Monsieur [W] a subi à partir de 2013 des remontées d’humidité qui ont dégradé sa salle d’attente accueillant du public, l’expert relevant que ce local était impropre à sa destination, de sorte que son exploitation a été compromise.

L’expert, dans le cadre du dire n° 5, expose que le montant du loyer était de 1200 euros par mois en 2013 et 1300 euros par mois en 2017 pour l’ensemble des locaux, les locaux impactés par les infiltrations représentant 23,5 % de la surface totale.

Sur cette base, le préjudice de jouissance subi par Monsieur [W] peut être évalué de la façon suivante :

— de mars 2013 à décembre 2016 : 1200 euros x 23,5 % /2 x 46 mois : 6 486 euros ;

— de janvier 2017 au 5 mai 2020 : 1200 euros x 23, 5 % /2 x 40 mois : 5 640 euros ;

soit un total de 12 126 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires, la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation seront condamnés in solidum à payer à ce titre à Monsieur [T] [W] la somme de 12 126 euros.

La société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation seront condamnées à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de cette somme, aucune faute caractérisée n’étant établie à l’encontre de ce dernier.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à exécuter dans un délai de six mois et au delà, faute de certificat d’exécution conforme établi par l’expert lui-même aux frais de la copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert [Z] en pages 16 et 17 de son rapport du 18 janvier 2019 et en ce qu’il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires Le Forum, la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à payer à Monsieur [W] et à la SCI [W] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action de Monsieur [T] [W] et de la SCI [W] à l’encontre de la SARL [V] Architecture et Renovation et de la société Eurovia Languedoc Roussillon à l’enseigne Joulie TP ;

Condamne in solidum la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à garantir le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 9] à hauteur de la somme de 5 598 euros au titre des désordres affectant les parties communes ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 9], la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à payer à la SCI [W] la somme de 946 euros, au titre des reprises de peinture du local professionnel ;

Déclare recevable la demande formée au titre des frais de sondage ;

Condamne en conséquence in solidum le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 9], la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à payer à ce titre à Monsieur [T] [W] la somme de 1632 euros ;

Condamne in solidum la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à hauteur de cette somme ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à payer à Monsieur [T] [W] la somme de 12 126 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à garantir le syndicat des copropriétaires Le Forum à hauteur de cette somme ;

Dit que les condamnations prononcées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2021, date du jugement, avec capitalisation, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Dit que le partage de responsabilité entre les constructeurs s’effectuera à hauteur de 70 % à la charge la société Eurovia Languedoc Roussillon et 30 % à la charge de la société [V] Architecture Renovation ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le [Adresse 9], la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation à payer à Monsieur [T] [W] et à la SCI [W] la somme de 3600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires Le Forum, la société Eurovia Languedoc Roussillon et la SARL [V] Architecture Renovation aux entiers dépens d’appel, comprenant les frais de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire.

le greffier le président