Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 27 mai 2025, n° 22/04649

TCOM 1 octobre 2020

TGI Rodez 24 juin 2022

CA Montpellier
Infirmation partielle 27 mai 2025

Arguments

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Accepté
Absence d'accord sur le prix et la chose
La cour a estimé que la SARL Galzin Restauration a occupé les lieux et payé un loyer, ce qui démontre l'existence d'un bail commercial verbal.
Rejeté
Occupation sans droit ni titre
La cour a rejeté cette demande en constatant l'existence d'un bail commercial, rendant l'expulsion non justifiée.
Rejeté
Indemnité d'occupation due pour l'occupation des lieux
La cour a jugé que les sommes versées par la locataire étaient considérées comme une indemnité d'occupation, rendant la demande de paiement d'une indemnité d'occupation non fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 27 mai 2025, n° 22/04649
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/04649
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Rodez, 24 juin 2022, N° 20/00829
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BRINGERPhilippe SENMARTINArnaud LAURENT
Cabinet(s) :	SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIESSVA

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04649 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PRLE

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 JUIN 2022

Tribunal Judiciaire de RODEZ

N° RG 20/00829

APPELANTS :

Maître [O] [R] ès qualités de liquidateur de la SA ARCADIE SUD OUEST PRODUITS ELABORES, désignée à cette fonction suivant jugement du Tribunal de commerce spécialisé de MONTPELLIER en date du 1er octobre 2020, demeurant et domiciliée en son étude sise

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Maître [T] [M] ès qualités de liquidateur de la SA ARCADIE SUD OUEST PRODUITS ELABORES, désigné à cette fonction suivant jugement du Tribunal de commerce spécialisé de MONTPELLIER en date du 1er octobre 2020, demeurant et domicilié en son étude sise

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Maître [O] [R] ès qualités de liquidateur de la société ARCADIE SUD OUEST, désignée à cette fonction suivant jugement du Tribunal de commerce spécialisé de MONTPELLIER en date du 1er octobre 2020, demeurant et domiciliée en son étude sise

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Maître [T] [M] ès qualités de liquidateur de la société ARCADIE SUD OUEST, désigné à cette fonction suivant jugement du Tribunal de commerce spécialisé de MONTPELLIER en date du 1er octobre 2020, demeurant et domicilié en son étude sise

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

SARL GALZIN RESTAURATION immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 845 229 228, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

assistée de M^e Christophe BRINGER, avocat au barreau de l’AVEYRON , avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, chargé du rapport et M^me Corinne STRUNK, Conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la société Galzin Restauration et la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés ont conclu une convention d’occupation précaire prenant effet au 1 er décembre 2018 sur un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé sur deux parcelles cadastrées section AC n05 et [Cadastre 7] dans la zone artisanale de [Localité 14] à [Localité 13] (12) moyennant une redevance mensuelle de 2.570 euros.

Par jugement du 1er juillet 2020, le tribunal de commerce spécialisé de Montpellier a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés et désigné la SELARL FHB en qualité d’administrateur judiciaire et Me [O] [R] et Me [T] [M] en qualité de mandataires judiciaires.

Par acte d’huissier délivrés à personne et déposé à étude les 20 et 21 août 2020, la société Galzin Restauration a assigné la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés, la SELARL FHB, ès qualités d’administrateur au redressement judiciaire, Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de mandataires au redressement judiciaire de la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés, devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de voir requalifier la convention d’occupation précaire en bail commercial.

Par jugement du 1er octobre 2020, le tribunal de commerce de Montpellier a converti la procédure collective en liquidation judiciaire et nommé Maître [O] [R] et Maître [T] [M] en qualité de liquidateurs judiciaires.

Par courrier du 6 octobre 2020, Maître [O] [R] et Maître [T] [M] ont indiqué à la société Galzin Restauration que les locaux litigieux appartenaient à la société Arcadie Sud-Ouest, placée également en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier en date du 1 er octobre 2020, Maître [O] [R] et Maître [T] [M] étant désignés liquidateurs judiciaires dans cette procédure.

Par acte d’huissier déposé à étude le 22 décembre 2020, la société Galzin Restauration a assigné en intervention forcée la société Arcadie Sud-Ouest devant le tribunal judiciaire de Rodez.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 24 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Rodez :

Prononce la nullité de la convention d’occupation précaire conclue entre la société Galzin Restauration et la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés sur un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé sur deux parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] dans la zone artisanale de [Localité 14] à [Localité 13] ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la requalification de la convention d’occupation précaire conclue entre la société Galzin Restauration et la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés sur un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé sur deux parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] dans la zone artisanale de [Localité 14] à [Localité 13] ;

Constate l’existence d’un bail commercial entre la société Galzin Restauration et la société Arcadie Sud-Ouest ayant pris effet au 1 er janvier 2019 sur un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé sur les parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] dans la zone artisanale de [Localité 14] à [Localité 12] moyennant un loyer mensuel de 2.570 euros HT ;

Déboute Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de liquidateurs des sociétés Arcadie Sud-Ouest, de leur demande tendant à voir prononcer l’expulsion de la société Galzin Restauration ;

Déboute Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de liquidateurs des sociétés Arcadie Sud-Ouest, de leur demande tendant à voir la société Galzin Restauration à leur verser une indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Arcadie Sud-Ouest et la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés aux dépens.

Le premier juge relevé que la société Arcadie Sud-Ouest était propriétaire du bien lors de la rédaction de la convention d’occupation et le demeurait, ce que le demandeur ne contestait pas.

Il a prononcé la nullité de la convention d’occupation précaire conclue par une société dépourvue d’existence juridique en ce que la société Galzin Restauration, en cours d’immatriculation et représentée par son gérant avait conclu la convention en lieu et place du gérant agissant pour le compte de la société en formation.

Il a cependant constaté l’existence d’un bail verbal commercial entre la société Galzin Restauration qui occupe les lieux et la société Arcadie Sud-Ouest portant sur l’ensemble immobilier litigieux et moyennant le paiement d’un loyer déterminé, en l’état de l’accord de la bailleresse pour cette occupation qui résulte de échanges de mails entre les parties et de la perception par cette dernière d’un loyer .

Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de liquidateurs de la SA Aracadie Sud-Ouest Produits Elaborés et de la SA Arcadie Sud-Ouest , ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 septembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 6 juin 2023, Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de liquidateurs de la SA Aracadie Sud-Ouest Produits Elaborés et de la SA Arcadie Sud-Ouest, demandent à la cour de :

Recevoir en toutes ses demandes, fins et prétentions Maître [O] [R] et Maître [T] [M] ;

Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Rodez en ce qu’il constate l’existence d’un bail commercial entre la SARL Galzin Restauration et la SA Arcadie Sud-Ouest ayant pris effet au 1er janvier 2019 sur un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] dans la zone artisanale de Vergonhac a Saint-Georges-de-Luzençon moyennant un loyer mensuel de 2.570 euros HT ;

Infirmer le jugement de première instance du tribunal judiciaire de Rodez en ce qu’il déboute Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de liquidateurs de la SA Arcadie Sud-Ouest, de leur demande tendant à voir prononcée l’expulsion de la SARL Galzin Restauration ;

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement en ce qu’il condamne la SA Arcadie Sud-Ouest et la SASU Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés aux dépens ;

Débouter la SARL Galzin Restauration de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Dire et juger qu’il n’existe aucun bail verbal entre les parties ;

A défaut, Prononcer la nullité du prétendu bail verbal à effet au 1er janvier 2019 ;

Constater que la SARL Galzin Restauration occupe sans droit ni titre la propriété de la SA Arcadie Sud-Ouest ;

Condamner la SARL Galzin Restauration au paiement d’un indemnité d’occupation de 2.570 euros HT par mois courant à compter du 1er décembre 2018 et jusqu’à complète libération des lieux au profit de Maître [O] [R] et Maître [T] [M], ès qualités de liquidateurs judiciaires de SA Arcadie Sud-Ouest ;

Prononcer l’expulsion de la SARL Galzin Restauration, et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 500euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Débouter la SARL Galzin Restauration de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SARL Galzin Restauration au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Maître [O] [R] et Maître [T] [M] ès qualités de liquidateurs des SA Arcadie Sud-Ouest et SASU Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elles soutiennent que l’existence d’un contrat de bail verbal ne peut résulter que d’un échange de lettres précises permettant de déduire l’accord sur le prix et la chose louée ainsi que la durée et la date de début , que la simple occupation des lieux ne peut pas de caractériser l’existence d’un contrat de bail, qu’en l’espèce, il n’existe entre les parties aucun accord sur le prix et la chose puisque les courriers échangés en avril 2020 font état de négociations en cours pour un futur bail démontrant au contraire l’absence de conclusions d’un bail verbal et qu’il n’existe aucun élément contemporain au 1er janvier 2019 démontrant l’existence d’une volonté commune des parties dès cette date, que les loyers ont été versés en exécution de la convention d’occupation précaire et ne peuvent servir à justifier l’existence d’un bail commercial .

A titre subsidiaire, elles sollicitent le prononcé de l’annulation de ce bail qui aurait pris effet au 1er janvier 2019 puisque la SARL Galzin restauration n’ a été immatriculée que le 28 janvier 2019, et donc dépourvue de personnalité morale antérieurement à cette date.

Elles concluent à l’infirmation de la décision concernant le paiement d’une indemnité d’occupation, en faisant valoir qu’elles ont nécessairement subi un préjudice du fait de l’occupation indue dont elle sollicite réparation à hauteur de 2 570euros par mois à compter du 1er décembre 2018 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Dans ses dernières conclusions du 6 mars 2023, la société Galzin Restauration, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Réformer le jugement du 24 juin 2022 en ce qu’il :

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Arcadie Sud-Ouest et la société Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés aux dépens ;

Confirmer le jugement du 24 juin 2022 en ce qu’il :

Juger l’existence d’un bail commercial verbal entre Maître [O] [R] et Maître [T] [M] tous deux es-qualités de mandataires-liquidateurs des sociétés Arcadie Sud-Ouest et la société Galzin Restauration sur le local situé à la [Adresse 16] à [Localité 11] à compter du 2 juillet 2019, moyennant un loyer mensuel de 2.570 euros HT ;

Débouter Maître [O] [R] et Maître [T] [M] tous deux es-qualités de mandataires-liquidateurs des sociétés Arcadie Sud-Ouest et Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner solidairement Maître [O] [R] et Maître [T] [M], tous deux es-qualités de mandataires-liquidateurs des sociétés Arcadie Sud-Ouest et Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés aux entiers dépens et à la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire

Elle expose qu’elle occupe les locaux appartenant à la société Arcadie Sud-Ouest qui par courrier du 2 juillet 2019 l’a autorisée à faire des travaux dans les locaux donnés en location, travaux réalisés pour un montant de 500 000euros, que cet élément démontre la volonté des parties de s’inscrire dans une relation de longue durée , que les échanges de courriers ne sont intervenus que postérieurement afin de régulariser le bail verbal par un écrit, mais que les relations contractuelles ont données satisfaction aux parties puisque la société bailleresse encaissait les loyers en contre partie de l’occupation des locaux, se comportant comme un bailleur , et qu’il existait un mandat apparent entre les deux sociétés Arcadie Sud-Ouest et Arcadie Sud-Ouest produits élaborés.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle s’est toujours acquittée d’une contrepartie financière à l’occupation de sorte qu’aucune indemnité n’est due et que l’expulsion sous astreinte est une mesure disproportionnée, de nature à mettre en péril son activité.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 mars 2025.

MOTIFS :

Par jugement du 24 juin 2022, le tribunal judiciaire de Rodez a prononcé la nullité de la convention d’occupation précaire conclue entre la SARL Galzin Restauration et la SA Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés sur l’ensemble immobilier situé sur deux parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] dans la zone de [Adresse 15] à Saint Georges de Luzençon.

Cette disposition n’est nullement remise en cause par les parties devant la cour d’appel et acquiert dès lors un caractère définitif.

Sur l’existence d’un bail verbal :

Le juge de première instance a retenu l’existence d’un bail commercial verbal entre la SARL Galzin Restauration et la SA Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés sur l’ensemble litigieux.

Les SA Arcadie Sud-Ouest et Arcadie Sud-Ouest Produits Elaborés, appelantes, s’opposent à cette analyse en soutenant que les échanges de courriers entre les parties ne caractérisent nullement un accord de volonté pouvant être interprété comme un bail verbal.

S’il est constant et non contesté qu’un bail commercial peut résulter d’un échange de lettres, l’application du statut des baux commerciaux n’exigeant nullement l’existence d’un écrit, encore faut-il que ces actes soient suffisamment probants pour justifier de la réalité d’un accord sur un prix et une chose.

En l’espèce, la SARL Galzin Restauration, non seulement occupe les lieux litigieux depuis décembre 2018, mais paye régulièrement un loyer mensuel à hauteur de 2570euros, somme acceptée sans réserve ni contestation par la bailleresse.

La bailleresse se prévaut de l’existence d’une convention d’occupation précaire pour justifier ces versements. Toutefois, l’effet rétroactif de la nullité emporte effacement du contrat annulé qui est réputé n’avoir jamais existé. Ainsi, la bailleresse ne peut s’en prévaloir pour justifier de conserver par devers elle, les sommes perçues au titre de loyers et ce d’autant qu’elle a l’initiative de la demande en annulation.

Par courrier du 2 juillet 2019, la SA Arcadie Sud-Ouest, en réponse à la demande de la SARL Galzin, l’a autorisé à effectuer les travaux et les aménagements nécessaires à son activité concernant « la rajout de cloisons en panneau sandwich, la réfection du sol en résine,la modification de l’emplacement des portes entre les différentes pièces, l’ajout d’un tunnel en surgélation et pose d’un groupe de froid en avant de la face , le rehaussement du quai pour pouvoir charger avec un porteur et la modification du réseau électrique(rajout et déplacement des alimentations,

La totalité de ces travaux et aménagements seront à votre charge et vous pouvez mettre en 'uvre ces travaux à la date qu’il vous convient ».

L’autorisation accordée par la bailleresse pour la réalisation de travaux d’ampleur, nécessairement couteux, engagé sept mois après l’entrée dans les lieux, ne peut se concevoir que dans le cadre d’une relation contractuelle de longue durée et sont antinomique avec une convention d’occupation précaire dont la vocation n’est pas de perdurer dans le temps et ce d’autant que la bailleresse n’exige nullement un délai d’achèvement bref du chantier, mais au contraire laisse tout loisir à sa locataire pour planifier les dits travaux dans le temps.

Ce courrier daté du 2 juillet 2019 est corroboré par les échanges de mail intervenus entre les parties de novembre 2019 à avril 2020 démontrant qu’elles souhaitent rédiger un bail commercial écrit, comportement ne contredisant nullement l’existence préalable d’un bail verbal, mais répondant à une volonté d’une sécurité juridique accrue.

Il convient de confirmer la décision de première instance en ce que l’existence d’un bail commercial entre la SARL Galzin Restauration et la SA Arcadie Sud-Ouest a été constatée.

Il convient de l’infirmer en ce qu’il a fixé les effets de ce bail au 1er janvier 2019 et de dire qu’il n’a pris effet qu’à compter du 2 juillet 2019 et que la SARL Galzin Restauration à payer la somme de 2 750euros HT par mois du 1er janvier 2018 au 2 juillet 2019 au titre de l’indemnité d’occupation.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Dans les limites de sa saisine :

Confirme le jugement rendu le 24 juin 2022 par le tribunal de Rodez dans toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la date de début du bail commercial ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Constate l’existence d’un bail commercial à compter du 2 juillet 2019 entre la SARL Galzin Restauration et la SA Arcadie Sud-Ouest sur l’ensemble immobilier situé sur les parcelles section AC n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] dans la zone artisanale de [Localité 14] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 2 750euros HT,

Dit que les sommes versées par la locataire entre le 1er janvier 2018 et le 2 juillet 2019 l’ont été au titre de l’indemnité d’occupation,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les SA Arcadie Sud-Ouest et Arcadie Sud-Ouest produits élaborés aux entiers dépens .

Le Greffier La Présidente