RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 06 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00640 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FKZL

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00967, en date du 07 février 2024,

APPELANTS :

Madame [R] [T],

née le 17 janvier 1949 à [Localité 6] (54), domicilié [Adresse 1]

Représentée par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [N] [I],

né le 20 juin 1955 à [Localité 4] (57) domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [G] [C]

né le 06 Mars 1959 à [Localité 6] (54), domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Michèle SCHAEFER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Janvier 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 06 Février 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [C] a donné à bail à M. [N] [I] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3] à [Localité 5], par contrat en date du 20 mars 2014, pour un loyer mensuel de 1 500 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 33 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2022, M. [C] a délivré congé aux fins de vente du bien loué.

Par acte du 28 août 2023, M. [C] a assigné M. [I] et Mme [T], la compagne de ce dernier, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] qui a, par jugement du 7 février 2024 :

— condamné M. [I] à payer à M. [C] la somme de 2 981,90 euros au titre des réparations locatives et manquement aux obligations d’entretien du locataire (déduction faite du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné M. [I] à payer à M. [C] la somme de 1 186,84 euros au titre de l’arriéré locatif,

— rejeté la demande portant sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie,

— rejeté les demandes d’octroi de dommages-intérêts,

— mis les dépens de l’instance à la charge de M. [I] et Mme [T],

— condamné M. [I] et Mme [T] à payer à M. [C] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 3 avril 2024, Mme [T] et M. [I] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à M. [C] la somme de 2 981 euros au titre des réparations locatives et manquement aux obligations d’entretien du locataire (déduction faite du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ainsi que la somme de 1 186,84 euros au titre de l’arriéré locatif, en ce qu’il a mis les dépens de l’instance à leur charge, les a condamnés à payer à M. [C] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions déposées le 13 juin 2024, Mme [T] et M. [I] demandent à la cour de :

— infirmer totalement le jugement,

— débouter M. [C] de toute réclamation locative à l’égard de Mme [T] et M. [I],

Reconventionnellement,

— condamner M. [C] à payer à Mme [T] et M. [I] une somme de 313,16 euros au titre du reliquat (après imputation du dernier loyer) du dépôt de garantie de 1 500 euros, la somme de 1 000 euros au titre de la procédure abusive, et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

Par conclusions déposées le 19 août 2024, M. [C] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— le déclarer mal fondé,

— débouter les consorts [M] de l’ensemble de leurs fins et prétentions,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [I] à verser à M. [C] la somme de 2 981,90 euros au titre des dégradations locatives et manquement à l’obligation d’entretien, déduction faite du dépôt de garantie de 1 500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— confirmer le jugement en ce qu’il a solidairement condamné M. [I] et Mme [T] aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

— condamner solidairement les consorts [M] à verser à M. [C] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

— condamner solidairement les consorts [M] aux entiers dépens d’appel,

Sur l’appel incident,

— déclarer M. [C] recevable et bien fondé en son appel incident,

En conséquence,

— condamner M. [I] à verser à M. [C] la somme de 670 euros au titre de la dégradation locative liée au bris des vitres de la serre,

— condamner M. [I] à verser à M. [C] la somme de 1 258,84 euros au titre de l’arriéré locatif dû sur la période du 1er mars au 24 mars 2023,

— condamner solidairement les consorts [M] à verser à M. [C] la somme de 148,08 euros au titre de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie,

— condamner solidairement les consorts [M] à verser à M. [C] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— condamner solidairement les consorts [M] à verser à M. [C] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— dire et juger que l’ensemble de ces sommes sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement les consorts [M] à verser à M. [C] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile de première instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2024.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de relever que le premier juge, sans mettre expressément hors de cause Mme [T] (qu’il a du reste condamnée, avec M. [I], aux dépens ainsi que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile), mentionne dans sa motivation que seul M.[O] sera tenu à l’exécution des obligations du contrat de bail qu’il est le seul à avoir signé et paraphé.

Les parties ne font aucune observation à ce sujet et M. [C] sollicite la confirmation du jugement en ce que seul M. [I] a été condamné au titre des dégradations locatives et il sollicite sur appel incident que seul M. [I] soit également condamné au titre de l’arriéré locatif tout en demandant, de façon incohérente, que les consorts [I]/[T] soient condamnés solidairement à l’indemniser d’un préjudice financier résultant des dégradations locatives ainsi qu’à des dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Au vu de ces éléments il convient de retenir que seul M. [I], unique signataire du contrat de bail, a la qualité de locataire et doit répondre de l’ensemble des obligations en découlant.

Sur les réparations locatives

Le premier juge a condamné M. [I] à payer à M. [C] la somme de 2 981,90 euros au titre des réparations locatives et manquement aux obligations d’entretien du locataire (déduction faite du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Les appelants solllicitent l’infirmation du jugement en contestant l’existence de dégradations locatives. M. [C] sollicite la confirmation du jugement de ce chef.

M. [I] qui souligne n’avoir pas pu comparaître en première instance, et ce malgré la demande de réouverture des débats formée par son Conseil, conteste avoir commis des dégradations et sollicite la condamnation de M. [C] à lui restituer le dépôt de garantie, après déduction d’un reliquat de loyer dû par lui.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement, respectivement les 20 mars 2014 et 24 mars 2023, l’existence de désordres résultant de l’absence d’entretien normal des lieux par le locataire, et dès lors constitutifs de dégradations locatives auxquelles il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté. Ces dégradations sont les suivantes :

— garde corps de la fenêtre de la salle de jeux, en bon état lors de l’entrée dans les lieux, décrit comme étant cassé et démonté lors de la sortie ; le bailleur justifie, selon devis versé aux débats, d’un coût de remise en état de 590 euros ;

— dégradations des peintures consécutivement à un dégât des eaux intervenu alors que M. [I] était encore locataire de telle sorte qu’il lui appartenait de solliciter l’intervention de son assureur, ce dont il ne justifie pas ; selon devis versé aux débats, le coût de cette remise en état a été estimé à un montant de 2 543,90 euros.

M. [C] est également bien fondé à solliciter la condamnation de M. [I] à lui rembourser les sommes de 105 euros et de 90 euros au titre du coût de la révision de la chaudière ainsi que du ramonage de la cheminée, de tels frais constituant des réparations locatives imputables au locataire conformément au décret du 26 août 1987.

M. [C] n’est en revanche pas fondé à solliciter la remise en état :

— du plan de travail de la cuisine qui était déjà dégradé aux termes de l’état des lieux d’entrée ;

— de la cheminée du séjour qui était déjà décrite comme fissurée lors de l’entrée dans les lieux ;

— des vitres de la serre dont l’existence n’est pas mentionnée dans l’état des lieux d’entrée.

Il en ressort que le montant des dégradations et réparations locatives imputables à M. [I] s’élève, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1 500 euros, à la somme de 1 828, 90 euros que M. [I] sera condamné à lui payer ( 3 328,90 -1 500).

Le jugement sera en conséquence infirmé quant au montant des dégradations et réparations locatives imputables au locataire mais il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande restitution du dépôt de garantie formée par M. [I].

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le premier juge a condamné M. [I] à payer à M. [C] la somme de 1 186,84 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 1er au 24 mars 2023, date de remise des clés.

M. [C] sollicite l’infirmation du jugement de ce chef en justifiant, à hauteur de cour, que le montant mensuel du loyer et des charges s’élevait alors à la somme de 1 626 euros, de telle sorte M. [I] se trouve redevable à ce titre d’une somme de 1 258,84 euros (1 626 x 24/31).

M. [I] ne conteste pas être redevable de cet arriéré locatif dont il ne justifie de surcroît pas s’être acquitté.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de condamner M. [I] à payer à M. [C] une somme de 1 258,84 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 1er mars au 24 mars 2023.

Sur un préjudice financier de M. [C]

M. [C] sollicite l’indemnisation, à hauteur de 1 500 euros, du préjudice financier qu’il indique subir du fait qu’il a dû vendre le bien loué à un prix inférieur à celui escompté en raison des dégradations imputables aux locataires.

L’article 9 du code de procédure civile précise qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le congé pour vendre initialement notifié le 14 septembre 2022 mentionne un prix de 470'000 euros. Le 3 février 2023, M. [I] a reçu un acte intitulé « notification de vendre à un prix inférieur » spécifiant «le requérant n’a pas trouvé à vendre ce logement au prix précité et se trouve contraint de réduire ce prix à la somme de 422'000 euros, frais de notaire et d’agence en sus. »

Le bien a finalement été vendu le 18 avril 2023 pour un prix de 437'000 euros. Il convient d’ajouter à ce prix, outre les frais de notaire, les frais de l’agence immobilière qui n’étaient pas mentionnés dans le premier congé du 14 septembre 2022.

M. [C] verse aux débats un courrier d’une agence immobilière daté du 23 février 2024 mentionnant que si la maison « avait été en bon état, elle aurait pu se vendre entre 440'000 et 450'000 euros » mais que « son état dégradé nous a obligé à réduire le prix pour trouver un acquéreur. »

Il n’est cependant pas justifié que l’état « dégradé » de ce bien immobilier ayant dû amener à une réduction de prix résulte des dégradations imputables au locataire, dès lors qu’il n’est pas contesté que la maison n’était pas dans un état neuf mais plutôt défraîchi lors de l’entrée dans les lieux ainsi qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée mentionnant des dégradations dans l’ensemble des pièces, notamment des traces et trous au niveau des murs et du carrelage fissuré par endroit.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie

M. [C] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à se voir rembourser la somme de 148,08 euros au titre de la moitié du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions précitées, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, force est de constater que M. [C] ne démontre pas que l’état des lieux de sortie ne pouvait pas être établi amiablement, conformément à l’article 3 précité.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande de M. [C].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la procédure abusive

M. [I] et Mme [T] sollicitent la condamnation de M. [C] à leur payer une somme de 1 000 euros en réparation d’une procédure qu’ils qualifient de particulièrement abusive.

Il apparaît cependant, au vu de ce qui précède, que M. [C] était fondé à agir judiciairement de telle sorte que cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la résistance abusive

M. [C] sollicite la condamnation solidaire de M. [I] et Mme [T] à lui payer une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive l’ayant obligé à agir judiciairement.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, M. [C] ne justifie pas de ce qu’il aurait subi par la mauvaise foi de M. [I] et Mme [T] un préjudice distinct de celui indemnisé par les intérêts moratoires.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où seul M. [I] est condamné envers M. [C], le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [T] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, seul M. [I] devant être condamné de ces chefs.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [I] au paiement d’une somme de 250 euros et il sera infirmé de ce chef concernant Mme [T].

M. [I] et Mme [T], appelants, seront en revanche condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’ à payer à M. [C] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de M. [C] relativement aux frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ainsi que relativement aux dommages-intérêts tant pour préjudice financier que pour résistance abusive ;

— rejeté la demande de M. [I] et Mme [T] tendant à la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné M. [I] aux dépens de première instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant :

Condamne M. [I] à payer à M. [C] somme de 1 828, 90 euros au titre des dégradations et réparations locatives ;

Condamne M. [I] à payer à M. [C] une somme de 1 258,84 euros au titre de l’arriéré locatif dû pour la période du 1er mars au 24 mars 2023 ;

Rejette la demande formée par M. [C] à l’encontre de Mme [T] quant aux dépens de première instance et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Rejette la demande formée par M. [I] et Mme [T] au titre d’une procédure abusive ;

Rejette la demande formée par M. [I] et Mme [T], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum M. [I] et Mme [T] aux dépens d’appel et à payer à M. [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice irrépétibles d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.