Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 28 janvier 2025, n° 22/05344

TGI Montpellier 6 septembre 2022

CA Montpellier
Confirmation 28 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Validité du congé
La cour a estimé que la locataire n'a pas prouvé la restitution des clés, rendant le congé valide.
Rejeté
Non-redevabilité des loyers en raison de l'indécence
La cour a jugé que le logement, bien que non décent, n'était pas insalubre, et que la locataire devait donc payer les loyers.
Rejeté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que la locataire ne justifiait pas de ses allégations et a maintenu la décision de première instance.
Rejeté
Préjudice de jouissance en raison de l'indécence
La cour a constaté qu'aucune preuve n'a été apportée pour justifier le préjudice allégué.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 28 janv. 2025, n° 22/05344
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/05344
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 6 septembre 2022, N° 11-21-001594
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie ANDREElza VESTAL
Cabinet(s) :	SCP THOMAS BRUNEL CORINE PIVARD VERONIQUE REGNARD

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05344 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSWF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-001594

APPELANTE :

Madame [U] [M]

née le 17 Mai 1976 à [Localité 6] (38)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Thomas BRUNEL de la SCP BRUNEL/PIVARD/REGNARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012486 du 30/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de M^e Aurélie ANDRÉ, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Thomas BRUNEL, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [P] [E]

née le 11 Août 1958 à [Localité 5] (Royaume Uni)

de nationalité Anglaise

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie DE PRECIGOUT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Elza VESTAL, avocat au barreau de PARIS , avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 30 janvier 2019, Mme [P] [E] a donné à bail à Mme [U] [M] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34) et ce à compter du 15 mars 2019, pour une durée renouvelable d’un an et moyennant un loyer mensuel de 350 euros diminué à 300 euros par la suite.

Un constat de non décence a été établi par Urbanis le 19 décembre 2019.

Le 14 décembre 2020, par exploit d’huissier, Mme [P] [E] a délivré à Mme [U] [M] un congé pour motif légitime et sérieux, pour le 14 mars 2021.

Selon exploit d’huissier en date du 16 juillet 2021, Mme [P] [E] a fait assigner Mme [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de voir juger valide le congé délivré et prononcer l’expulsion de la locataire.

Le jugement rendu le 6 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Prononce la validité du congé délivré par Mme [P] [E] à Mme [U] [M] ayant prix effet au 14 mars 2021 ;

Constate que Mme [U] [M] a quitté les lieux le 1er octobre 2020 ;

Déboute Mme [P] [E] de sa demande d’expulsion et de séquestration des meubles ;

Condamne Mme [U] [M] à verser à Mme [P] [E] la somme de 275 euros au titre des impayés de loyer, déduction faite du dépôt de garantie, compte tenu de la réduction du loyer ordonnée de janvier 2020 au 14 mars 2021 ;

Condamne Mme [P] [E] à verser à Mme [U] [M] la somme de 77,50 euros au titre de la taxe d’habitation tenant compte de l’indécence reconnue du logement ;

Condamne Mme [U] [M] aux entiers dépens ;

Déboute Mme [P] [E] de ses autres demande;

Déboute Mme [U] [M] de l’ensemble de ses autres demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que Mme [P] [E] justifiait son congé par l’absence de paiement des loyers, non contestée par Mme [U] [M], qui ne pouvait invoquer l’indécence partielle du logement à son profit, ce dernier ne faisant pas l’objet d’une insalubrité ou d’un péril.

Il a relevé que Mme [U] [M] demeurait redevable des loyers, en ce que l’indécence partielle du logement ne suspendait pas automatiquement le paiement des loyers.

Le premier juge a, compte-tenu des défectuosités relevées dans le logement, réduit de moitié le montant des loyers à compter de janvier 2020 et jusqu’au 14 mars 2021 dès lors qu’il ressortait des échanges entre les parties que la bailleresse était clairement informée du départ de la locataire au moment de la prise d’effet du congé.

Il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [U] [M], qui ne justifiait pas de ses allégations, et condamné Mme [P] [E] à verser à sa locataire la moitié de la taxe d’habitation compte tenu de l’indécence du logement.

Mme [U] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 23 avril 2024, Mme [U] [M] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 6 septembre 2022, en ce qu’il a retenu l’indécence du logement ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

— Prononce la validité du congé délivré par Mme [P] [E] à Mme [U] [M] ayant prix effet au 14 mars 2021,

— Condamne Mme [U] [M] à verser à Mme [P] [E] la somme de 275 euros au titre des impayés de loyer déduction faite du dépôt de garantie, compte tenu de la réduction du loyer ordonné de janvier 2020 au 14 mars 2021,

— Condamne Mme [P] [E] à verser à Mme [U] [M] la somme de 77,50 euros au titre de la taxe d’habitation tenant compte de l’indécence reconnue du logement,

— Condamne Mme [U] [M] aux entiers dépens,

— Déboute Mme [U] [M] de l’ensemble de ses autres demandes ;

Au principal,

Juger le logement indécent en ce sens qu’il ne répond pas à minima à quatre des conditions posées par le décret de 2002;

Juger nul et de nul effet le congé délivré par Mme [P] [E] comme étant frauduleux au visa des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Juger que Mme [U] [M] a quitté le logement au 1er octobre 2021 ;

Rejeter la demande présentée aux fins d’expulsion comme étant sans objet, infondée et injustifiée ;

Débouter purement et simplement Mme [P] [E] de l’ensemble de ses demandes au titre d’impayés de loyers et/ou d’indemnités d’occupation ;

Condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Très subsidiairement,

Juger que très rapidement à compter du 15 mars 2019, Mme [U] [M] s’est vue confronter aux fuites, aux infiltrations, à l’humidité et aux multiples non conformités dont le logement donné en location est affecté ;

Juger que Mme [U] [M] n’a d’une part pas pu jouir de ce logement et d’autre part a vu sa santé se dégrader fortement en raison de l’indécence de l’appartement ;

En toutes hypothèses,

Condamner Mme [P] [E] au paiement des sommes suivantes :

—  1 154,18 euros au titre de la facture d’électricité et de gaz,

—  1 179,70 euros au titre de la surconsommation d’eau et des frais de recouvrement,

—  155 euros au titre de la taxe d’habitation,

—  10 000 euros au titre de l’impact sur la santé et eu égard aux préjudices subis ;

Condamner Mme [P] [E] au paiement de la somme de 3 000 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [U] [M] soutient que le logement est indécent compte-tenu des nombreuses anomalies relevées par le rapport Urbanis et qui contreviendraient au décret de 2002. En outre, elle affirme que Mme [P] [E] n’a jamais réalisé de travaux en vue de remédier au problème et a reconnu sa responsabilité en lui proposant de l’indemniser à hauteur de 3 500 euros.

L’appelante fait valoir qu’elle n’est pas redevable des loyers et/ou indemnités mis à sa charge dès lors que l’ampleur de l’indécence du logement le rend, selon elle, inhabitable. Subsidiairement, elle sollicite que la cour déduise le montant des aides personnalisées au logement (APL) de la dette, qu’elle pourrait détenir à l’encontre de Mme [P] [E], au titre des loyers impayés.

Mme [U] [M] conclut à la nullité du congé délivré qui serait, selon elle, frauduleux, en ce qu’il aurait été délivré en raison de l’indécence du logement et du refus de la bailleresse de réaliser les travaux de mise en conformité. En outre, l’appelante précise avoir quitté le logement au 1er octobre 2020.

Elle sollicite la réparation des divers préjudices matériels subis tant du fait de la destruction de ses effets personnels que de la surconsommation énergétique pour laquelle Mme [P] [E] aurait, selon l’appelante, reconnu sa responsabilité.

Mme [U] [M] conclut à l’indemnisation de son préjudice de jouissance et du préjudice lié à son état de santé. Elle affirme avoir vécu de nombreux mois dans un logement indécent présentant des fuites, des infiltrations ou encore de l’humidité. Elle précise également que sa santé s’est physiquement et psychologiquement dégradée du fait de l’état du logement.

Dans ses dernières conclusions du 11 juin 2024, Mme [P] [E] demande à la cour de :

Déclarer recevable mais mal fondé l’appel interjeté par Mme [U] [M] ;

Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 6 septembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [P] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Mme [U] [M] de l’ensemble de ses nouvelles demandes à l’encontre de Mme [P] [E] ;

Condamner Mme [U] [M] à régler à Mme [P] [E] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et de l’appel, outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Mme [P] [E] soutient que le logement est habitable, en ce qu’il n’a pas été jugé comme insalubre. Elle affirme que le logement respecte les critères fixés par le décret du 30 janvier 2002 et précise que l’humidité provient d’une fuite d’eau ayant pour cause, selon elle, l’absence de réparation par la locataire.

L’intimée conclut à la condamnation de Mme [U] [M] au paiement des loyers dus. Elle affirme que l’appartement n’est ni insalubre ni inhabitable et que la locataire ne justifie donc pas de son absence de règlement. Elle ajoute également qu’à la date du jugement, Mme [U] [M] n’avait pas restitué les clés du logement, portant l’impayé à la somme de 1 100 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Mme [P] [E] conclut à l’absence de préjudice de la locataire, qui n’en rapporterait pas la preuve et se contenterait d’exploiter une maladie préexistante sans démontrer que le logement en serait à l’origine.

La bailleresse conteste sa responsabilité au titre des surconsommations d’eau et de gaz. Elle précise que la facture d’eau est due à une fuite ayant pour origine le défaut d’entretien de l’appelante qui n’en aurait, au surplus, pas informé sa bailleresse et ajoute que la facture de gaz comprend tous les impayés de Mme [U] [M], ce qui expliquerait, selon elle, l’ampleur de celle-ci.

L’intimée soutient que le congé est valable dès lors que la locataire ne payait plus ses loyers depuis presque un an et que seule une insalubrité fait obstacle à sa délivrance. En outre, elle précise que l’argument est inopérant, Mme [U] [M] ayant quitté le logement.

Elle conteste la reconnaissance de sa responsabilité, arguant du fait que la somme proposée à la locataire est intervenue dans le cadre de la signature d’un protocole transactionnel et avait pour objectif d’aider la locataire, suite à sa demande, à quitter les lieux et se reloger. Mme [P] [E] précise ne pas avoir pu réaliser les travaux du fait du départ de Mme [U] [M] sans l’en informer.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la validité du congé donné

En cause d’appel, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [U] [M] soutient que le congé donné le 14 décembre 2020 par Mme [P] [E] est frauduleux au motif qu’elle avait déjà quitté le logement depuis le 1er octobre 2020.

S’il est exact que les contrats doivent être exécutés de bonne foi et qu’il appartient au juge de vérifier la réalité du motif du congé, la cour relève toutefois au cas d’espèce que Mme [U] [M] ne justifie aucunement avoir remis les clés à la bailleresse à cette date, ce qui vaut pourtant restitution du logement pris à bail.

Echouant à rapporter la preuve, qui lui incombe, de la restitution du logement objet du litige, Mme [U] [M] ne peut en conséquence se prévaloir de ce moyen, qu’ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu que le congé donné par Mme [P] [E] était valide.

2. Sur l’arriéré locatif

Mme [U] [M] avance que si le premier juge a relevé le caractère non décent du logement, pour retenir une réduction des loyers à hauteur de 50 %, pour autant, le logement était, selon elle totalement inhabitable, de sorte qu’elle demande en cause d’appel de n’être redevable d’aucun loyer.

Or, comme l’a justement retenu le premier juge, en l’état des éléments versés au débat, si le logement ne répondait pas à tous les critères du logement décent, pour autant, il n’a nullement été déclaré insalubre, seul état qui peut entraîner une suspension du paiement des loyers, le cour relevant au surplus que le rapport Urbanis en date du 2 janvier 2020, consécutivement à la visite du logement le 19 décembre 2019, que l’appelante verse en pièce n° 3, concluait que s’il était constaté des infractions RSD/CCH, pour autant, le logement a été déclaré décent à l’issue de cette visite initiale.

Sur le montant de l’arriéré locatif, il est exact, comme le soutient Mme [U] [M], que lorsque la caisse d’allocations familiales (CAF) fait application de la procédure de conservation des allocations de logement (APL) pour non-décence de celui-ci, ce qui est le cas en l’espèce puisque si Urnanis a conclu au caractère décent du logement, la CAF en a conclu autrement, le bailleur ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.

En l’espèce, le premier juge a calculé l’arriéré locatif sur la période de janvier 2020 au 14 mars 2021, date de reprise du logement, période qui ne fait pas l’objet de contestations.

Les APL, d’un montant de 212 euros, ont été suspendues par la CAF à compter du mois de mai 2020.

Le loyer sur la période s’établit donc de la façon suivante : (4 x 300 euros) + (10 x 88 euros) + (14/30 x 88 euros) = 1 200 + 880 + 41 = 2 121 euros.

Si Mme [U] [M] n’a versé que 4 x 88 euros sur la période de janvier à avril 2020, pour autant, la différence a bien été perçue par la bailleresse, au moyen des versement de l’APL. En l’état, l’arriéré locatif s’établit donc à 921 euros, qui sera porté, après un abattement que la cour ramène de 50 % à 20 % en considération des critères de non décence relevés, à la somme de 736,80 euros, dont il convient de déduire le dépôt de garantie, de 700 euros, de sorte que l’arriéré locatif sera actualisé à la somme de 36,80 euros.

3. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [U] [M]

Le premier juge a rejeté les prétentions indemnitaires de Mme [U] [M] au motif qu’elle ne justifiait pas de ses allégations mais a condamné Mme [P] [E] à lui verser la moitié de la taxe d’habitation compte tenu du caractère non décent du logement, retenu par la CAF, soit la somme de 77,50 euros.

En cause d’appel, la cour constate qu’il n’est pas versé de pièces nouvelles, de même qu’il n’est pas apporté de critique utile des motifs retenus par le premier juge, de sorte que le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera ses dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 6 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE la condamnation de Mme [U] [M] au titre de l’arriéré locatif à la somme de 36,80 euros ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

DIT que chacune des parties conservera ses dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,