ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02503 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6XF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 MARS 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 17/03095

APPELANTS :

Madame [L] [S] [K], (fille et héritière de [X] [H], décédée le 24 février 2018, propriétaire de la maison sise [Adresse 27] à [Localité 22], cadastrée BL [Cadastre 3])

née le 23 Avril 1954 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 16]

et

Madame [F] [H], (fille et héritière de [X] [H], décédée le 24 février 2018, propriétaire de la maison sise [Adresse 27] à [Localité 22], cadastrée BL [Cadastre 3])

née le 08 Mai 1960 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 11] [Adresse 1]

[Localité 14]

et

Madame [E] [H], (fille et héritière de [X] [H], décédée le 24 février 2018, propriétaire de la maison sise [Adresse 27] à [Localité 22], cadastrée BL [Cadastre 3])

née le 08 Mai 1960 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 15]

et

Monsieur [M] [H], (fils et héritier de [X] [H], décédée le 24 février 2018, propriétaire de la maison sise [Adresse 27] à [Localité 22], cadastrée [Cadastre 20])

né le 10 Février 1965 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 13]

Représentés par M^e Jean-Marc MAILLOT de la SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.S. GGL GROUPE

[Adresse 24],

[Adresse 4]

[Localité 17]

Représentée par M^e Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Christophe ARROUDJ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de l’aménagement d’une ZAC, par acte authentique en date du 8 mars 2012, madame [X] [H] a vendu à la SAS GGL Groupe une parcelle de terrain sise [Adresse 27] à [Localité 23] cadastrée section BL n° [Cadastre 7], conservant par ailleurs la propriété des parcelles cadastrées BL n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 3] sur laquelle se trouve une maison d’habitation.

Par acte d’huissier de justice du 27 avril 2015, madame [X] [H] représentée par sa fille et curatrice, madame [L] [S] [K], a assigné la SAS GGL Groupe devant le juge des référés aux fins d’expertise, celle-ci se plaignant d’une aggravation d’une servitude d’écoulement des eaux naturelles, d’une perte d’ensoleillement et d’une situation de confinement en raison de remblaiements importants réalisés par la SAS GGL Groupe et ayant eu pour effet de placer sa maison en contrebas des parcelles voisines.

Par ordonnance du 2 juillet 2015, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise et désigné monsieur [I] [R] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 13 octobre 2016.

Par ace d’huissier de justice du 6 juin 2017, madame [X] [H] a assigné la SAS GGL Groupe au fond.

Madame [X] [H] étant décédée le 24 février 2018, ses enfants madame [L] [S] [V] épouse [K], madame [F] [H], madame [E] [H] et monsieur [M] [H] ont hérité des parcelles ayant appartenu à leur mère.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— condamné la SAS GGL Groupe à réaliser les travaux d’aménagement des murs de clôture est et ouest de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] sur la commune de [Localité 22] et les travaux d’évacuation des eaux pluviales via un raccordement au réseau pluvial de la ZAC ou, à défaut de faisabilité, d’une évacuation gravitaire vers le réseau de la ZAC, avec une solution de relevage, préconisée par Monsieur [R] en pages 29 et 35 de son rapport d’expertise du 13 octobre 2016 ;

— rejeté la demande de condamnation de la SAS GGL Groupe à réaliser des travaux d’obstruction de la conduite de 300 mm débouchant sur le jardin de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] et à effectuer des travaux d’aménagement hydraulique concernant la [Adresse 27] ;

— rejeté les demandes de dommages et intérêts au titre de l’indemnisation de la perte de valeur vénale du bien et du préjudice de jouissance ;

— déclaré irrecevables les demandes formulées par le SAS GGL Groupe aux fins d’être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre par la société Projetec Environnement;

— condamné la SAS GGL Groupe à payer à Madame [L] [S] [K], Madame [F] [H], Madame [E] [H] et Monsieur [M] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclaré irrecevables les demandes formulées à titre principale et subsidiaire par la SAS GGL Groupe au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS GGL Groupe aux dépens, comprenant les frais de l’expertise de Monsieur [R].

Par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2021, madame [L] [S] [K], madame [F] [H], madame [E] [H] et monsieur [M] [H] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes de condamnation de la SAS GGL Groupe à la réalisation des travaux d’obstruction de la conduite de 300 mm et à effectuer des travaux d’aménagement hydraulique ainsi que leur demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur vénale du bien et du préjudice de jouissance.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 11 octobre 2023, ils demandent à la cour d’appel de :

— condamner la SAS GGL Groupe à réaliser les travaux suivants :

* obstruer la conduite de 300 mm débouchant dans leur jardin;

* effectuer les travaux d’aménagement hydraulique concernant la [Adresse 27], à savoir le recalibrage du fossé tout le long de la rue, tel que prévu au dossier « loi sur l’eau » ;

— condamner la SAS GGL Groupe à leur payer les sommes de:

* 100 920 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur vénale de la maison ;

* 19 800 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

Ils demandent en outre de voir :

— condamner la SAS GGL Groupe à leur payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les diligences en appel ;

— condamner la SAS GGL Groupe au paiement des entiers dépens et dire que conformément à l’article 699 du code de procédure civile, maître Jean-Marc [Localité 25] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 15 décembre 2023, la SAS GGL Groupe demande à la cour d’appel la confirmation du jugement dont appel et la condamnation des appelants aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 20 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

L’appel portant uniquement sur :

— les travaux d’obturation de la conduite d’évacuation et de recalibrage du fossé,

— les dommages et intérêts en réparation de la perte de valeur vénale de la maison et pour trouble de jouissance,

seuls ces deux points seront examinés par la cour, les autres chefs de jugement étant nécessairement confirmés.

Sur les travaux d’obturation de la conduite d’évacuation et de recalibrage du fossé

Le tribunal a considéré, au vu du rapport d’expertise judiciaire, que la SAS GGL Groupe avait réalisé les travaux prévus par le dossier loi sur l’eau (DLE) au titre de la lutte contre les inondations au niveau de la [Adresse 27] et que la buse était obturée et n’avait pas contribué à l’aggravation de la servitude.

Les appelants, qui imputent les inondations subies par leur maison au remblaiement majeur effectué par la SAS GGL et aux constructions ensuite réalisées, considèrent que la conduite installée par la SAS GGL Groupe pour déboucher sur la parcelle [Cadastre 20] leur appartenant sert à recevoir les eaux pluviales de la [Adresse 29], aucune preuve de l’obturation de cette conduite n’ayant été rapportée par la SAS GGL Groupe et l’expert n’ayant pas vérifié ce point mais s’étant fondé uniquement sur le plan de recollement lors de l’expertise. Ils affirment par ailleurs que des aménagements spécifiques du fossé à l’arrière de la parcelle [Cadastre 20] étaient prévus par le Dossier Loi sur l’Eau, et qu’il était également prévu un deuxième bassin de rétention dans le dossier de réalisation, mais que ces travaux n’ont pas été réalisés, la SAS GGL Groupe ayant préféré rehausser la [Adresse 29].

S’agissant de la conduite litigieuse, le plan de recollement précise que la conduite est obturée dans le regard sous voirie, point qui a été vérifié par l’expert (page 26 du rapport d’expertise judiciaire). L’expert a par ailleurs relevé que le fil d’eau côté parcelle [Cadastre 20] était supérieur au fil d’eau dans le regard de la ZAC de plus de 35 cm, ce qui implique un écoulement entre la parcelle et la ZAC et confirme que, comme l’a indiqué la SAS GGL Groupe lors de l’expertise, cette conduite a pu être mise en place dans le cadre d’un projet d’évacuation des eaux pluviales de la parcelle [Cadastre 2], abandonné ensuite (page 24 du rapport d’expertise judiciaire). L’expert a été par la suite en mesure d’affirmer que «le fil d’eau normal ne conduit pas à une inondation du jardin de la parcelle [Cadastre 20] à partir de cette conduite » (page 26 du rapport d’expertise judiciaire).

Dans ces conditions, même en imaginant pour les besoins de la cause une absence d’obturation de la conduite litigieuse, l’inondation de la parcelle [Cadastre 20] ne peut résulter de l’écoulement des eaux par cette canalisation.

S’agissant des travaux d’aménagement hydraulique concernant la [Adresse 28], à savoir le recalibrage du fossé le long de la rue, si un redimensionnement du cadre exutoire des eaux de ruissellement de la [Adresse 28] correspondant à ce qui était envisagé dans le cadre du Dossier Loi pour l’Eau était prévu dans le dossier de réalisation, rien ne permet de démontrer que ces travaux devaient comprendre des travaux dans la [Adresse 28] au droit de la parcelle [Cadastre 20] (comme par exemple une augmentation de la taille du fossé et son aménagement). L’expert précise à cet égard que si un minimum d’aménagement au droit de la parcelle [Cadastre 20] et de la [Adresse 28] pourrait limiter les problèmes d’inondation essentiellement liés aux ruissellements sur cette rue et aux apports en provenance du Nord et de l’Ouest, cet aménagement aurait vocation à être assumé non par la SAS GGL Groupe mais par la commune (page 24 du rapport d’expertise judiciaire), puisque les ruissellements proviennent d’une rue appartenant à la commune.

Dans ces conditions, les travaux de recalibrage du fossé de la [Adresse 28] ne doivent pas être mis à la charge de la SAS GGL Groupe.

Le jugement sera confirmé.

Sur les demandes indemnitaires

Le tribunal a considéré que les consorts [H] ne démontraient pas l’existence d’un trouble anormal de voisinage en lien avec les travaux réalisés par la SAS GGL Groupe.

Les appelants contestent cette analyse. Ils font valoir que cette perte de valeur vénale liée à la perte d’ensoleillement, à la sensation de confinement, à l’allongement de la durée de vacance de location et au risque accru d’inondabilité de la parcelle étaient objectivée par les rapports d’expertise de monsieur [T] et de monsieur [Z]. Ils insistent sur la dénivellation importante subie et la hauteur de clôture, tout aussi importante, et déplorent que l’expert judiciaire n’ait, selon eux, pas étudié ces éléments et se soit contenté d’émettre de conclusions sur la base d’éléments apportés par madame [H]. Ils soulignent que la surélévation est due aux travaux réalisés à la demande de la SAS GGL Groupe et que madame [H] n’a jamais donné son accord pour une telle surélévation. Ils ajoutent que la maison n’est louée que depuis 2011 et que le loyer a dû être rabaissé de près de 20 % du fait de la situation de confinement. Ils affirment enfin subir « un trouble de jouissance en lien avec l’ensemble des manquements ».

Pas plus en appel qu’en première instance et devant l’expert judiciaire, les appelants ne démontrent un allongement de la durée de vacance entre deux baux depuis la création de la [Adresse 29], et ce dans un contexte où la maison litigieuse, ancienne, se trouve dans un état d’usure qui supporte mal la comparaison avec les maisons récentes alentour (rapport d’expertise judiciaire et pièce 21 des appelants) malgré une remise aux normes ( pièces 20 et 27 des appelants). De même, ils ne démontrent pas, aux termes des éléments versés aux débats, que la baisse de loyer de 200 euros par mois serait due à l’état de confinement allégué de la parcelle (pièce 18 des appelants).

S’agissant des inondations subies, si monsieur [Z], expert mandaté par les appelants, affirme que le terrain litigieux se trouve inondé chaque année depuis l’aménagement de la ZAC alors qu’il n’existait pas d’inondation auparavant, d’une part les éléments du dossier laissent apparaître que les inondations ne se produisent pas chaque année, les inondations de 2014 résultant d’ailleurs de pluies exceptionnelles, d’autre part l’absence d’inondations avant les travaux de la ZAC ne résulte que des affirmations des appelants et ce alors que l’expert judiciaire a pu pour sa part affirmer que les eaux ayant inondé la parcelle litigieuse en septembre 2014 provenaient en partie de la [Adresse 28] et de la zone située au nord-ouest et au nord de la ZAC (page 34 du rapport d’expertise judiciaire).

Concernant la perte d’ensoleillement, l’expert judiciaire, dont la lecture du rapport laisse apparaître un travail sérieux et suffisamment documenté, a relevé qu’elle était due en partie aux canisses installées par madame [H] et qu’elle était relative, en ce qu’elle ne concerne qu’une partie du jardin, inférieure à 10 %, et ne se produit qu’au printemps et en été.

Concernant la « sensation de confinement », elle est nécessairement subjective (en ce qu’elle est une « sensation ») et l’expert judiciaire a estimé qu’elle ne pouvait être imputée aux seuls rehaussements réalisés sur la parcelle vendue et à la présence d’un muret d’une hauteur inférieure à 1 mètre.

Concernant les travaux réalisés dans la maison, les éléments versés aux débats par les appelants ne permettent pas d’établir un lien entre lesdits travaux et les travaux réalisés par la SAS GGL Groupe.

Concernant enfin le trouble de jouissance invoqué, aucun moyen n’est soutenu à l’appui de la demande.

Dans ces conditions, d’une part ni le lien entre les préjudices invoqués et les travaux réalisés par la SAS GGL Groupe ni le caractère anormal des troubles subis ne sont démontrés, de sorte que le jugement déféré sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les appelants triomphant en partie en leurs demandes mais succombant en leurs prétentions d’appel, le jugement déféré sera confirmé et les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les appelants seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [L] [S] [H] épouse [K], madame [F] [H], madame [E] [H] et monsieur [M] [H] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,