ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01324 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QFFB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 FEVRIER 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE MONTPELLIER

N° RG 11-22-0022

APPELANT :

Monsieur [W] [O]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, substituant sur l’audience M^e Philippe VIGNON, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [J] [L]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-003463 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [T] [Z] épouse [L]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2024-003461 du 31/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 02 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, conseiller faisant fonction de président, en remplacement de la présidente empêchée, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 mai 2015, M. [J] [L] a signé un contrat de bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] (34), propriété de M. [W] [O], moyennant un loyer mensuel initial de 380 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 20 euros.

Par arrêté du 10 août 2018, le préfet de l’Hérault a déclaré le logement insalubre.

Par arrêté du 20 mars 2019, le préfet de l’Hérault a mis en demeure M. [W] [O] de réaliser les mesures prescrites par l’arrêté du 10 août 2018 dans un délai de quatre mois.

Par acte d’huissier de justice délivré à étude le 1er juillet 2022, M. [J] [L] et Mme [T] [L] ont fait assigner M. [W] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, lequel, par ordonnance du 11 janvier 2023, a notamment déclaré irrecevables leurs demandes formulées au titre de la résiliation du bail et de l’indemnisation du préjudice de jouissance, condamné M. [W] [O] à leur restituer la somme de 380 euros versée au titre du dépôt de garantie majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 1er janvier 2002 et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle formée par M. [W] [O] au titre des arriérés de loyers.

Par exploit de commissaire de justice du 30 novembre 2022, M. [J] [L] et Mme [T] [L] ont fait assigner M. [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en résiliation du bail, en indemnisation au titre du préjudice de jouissance et en restitution du dépôt de garantie.

Le jugement contradictoire rendu le 6 février 2024 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Constate la résiliation du bail intervenu le 20 mai 2015 entre M. [W] [O] et M. [J] [L] à compter du 10 novembre 2018 ;

Condamne M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] et Mme [T] [L] la somme de 10 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] la somme de 380 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] la somme de la somme de 10 % du montant du loyer de 380 euros pour chaque période mensuelle commencée à compter du mois de janvier 2022 et ce jusqu’à restitution effective de la somme due sans intérêt légal sur majoration ;

Déboute M. [W] [O] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne M. [W] [O] à verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, dont Me [M] [B] pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’État ;

Condamne M. [W] [O] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a retenu l’existence d’un contrat de bail entre M. [W] [O] et M. [J] [L] par l’intermédiaire d’un mandataire, M. [G], constatant que M. [W] [O] n’avait entrepris aucune procédure tendant à reprendre le logement loué depuis 2015, alors qu’il avait été nécessairement avisé de la présence d’un locataire suite aux rapports des inspecteurs de salubrité réalisés en 2018, ainsi qu’au courrier adressé à son avocat par celui des consorts [L] le 16 décembre 2021. Il a alors constaté la résiliation du bail à compter du 10 novembre 2018, date d’envoi de la lettre recommandée de départ de M. [J] [L], adressée à l’adresse de M. [W] [O] telle que mentionnée dans le contrat de bail, relevant qu’à compter de l’arrêté d’insalubrité du 10 août 2018, le bien était inhabitable, de sorte que les locataires n’étaient plus redevables d’aucun préavis.

Il a rejeté la demande en paiement des loyers formulée par M. [W] [O], indiquant qu’elle avait été déposée pour la première fois à l’audience du 5 septembre 2023, de sorte que les demandes portant sur les loyers antérieurs au 5 septembre 2020 étaient prescrites et ajoutant que les loyers postérieurs n’étaient plus dus par le locataire en raison de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Le premier juge a alloué la somme de 10 800 euros aux époux [L] au visa de l’article 38 du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991, constatant qu’ils avaient subi un préjudice lié à l’absence de réalisation des travaux demandés dans l’arrêté préfectoral du 10 août 2018, dans la mesure où M. [W] [O] les a laissés avec leurs enfants continuer à vivre dans ce logement insalubre.

Il a condamné le bailleur à restituer le dépôt de garantie d’un montant de 380 euros, majoré de 10 % du loyer mensuel à compter du 10 décembre 2018 pour chaque période mensuelle commencée en retard.

M. [W] [O] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions du 3 juin 2024, M. [W] [O] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Montpellier du 6 février 2024 en ce qu’il :

Constaté la résiliation du bail intervenu le 20 mai 2015 entre M. [W] [O] et M. [J] [L] à compter du 10 novembre 2018,

Condamné M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] et Mme [T] [L] la somme de 10 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamné M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] la somme de 380 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Condamné M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] la somme de 10 % du montant du loyer de 380 euros pour chaque période mensuelle commencée à compter du mois de janvier 2022 et ce jusqu’à restitution effective de la somme due sans intérêt légal sur la majoration,

Débouté M. [W] [O] de l’intégralité de ses demandes,

Condamné M. [W] [O] à verser la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, dont Me [M] [B] pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’État,

Condamné M. [W] [O] aux entiers dépens ;

Débouter purement et simplement M. [J] [L] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner M. [J] [L] à verser à M. [W] [O] la somme de 13 680 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamner les époux [L] à verser à M. [W] [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [L] aux dépens.

M. [W] [O] conclut à l’infirmation du jugement, en ce qu’il a retenu l’existence d’un contrat de bail entre M. [J] [L] et lui, arguant qu’il n’est pas démontré qu’il ait un lien avec M. [G] alors que l’existence d’un mandat de gestion sur des biens immobiliers ne peut pas se déduire de simples circonstances de faits en dehors de tout écrit probant, que le courrier adressé à son conseil le 16 décembre 2021 ne suffit pas à caractériser qu’il avait nécessairement connaissance de la présence des époux [L] dans le logement, que M. [J] [L] ne rapporte pas la preuve d’une exécution dans la mesure où il ne lui a versé aucun loyer depuis 2015 et que les quittances produites ont été établies par M. [G] qui ne détenait aucun pouvoir pour son compte.

L’appelant sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande au titre du préjudice de jouissance, prétendant qu’il ne pouvait être tenu par le premier juge aux obligations d’un bail résilié, qu’il n’avait pas connaissance de l’arrêté d’insalubrité dès lors qu’il n’occupait plus sa maison située [Adresse 2] à [Localité 7], qu’il incombait aux époux [L] de quitter le logement à compter de la notification dudit arrêté et qu’il n’est pas établi que des loyers aient été versés depuis 2015 de sorte que M. [J] [L] ne saurait solliciter l’exécution d’un bail qu’il n’exécute pas lui-même.

Il sollicite également la fixation d’une indemnité d’occupation à hauteur de 13 680 euros, soutenant que les époux ont occupé le logement sans bail et qu’en tout état de cause ils l’ont occupé sans droit ni titre a minima depuis novembre 2018 jusqu’à leur départ des lieux en novembre 2021, dès lors que la résiliation du bail a été prononcée à la date du 10 novembre 2018.

L’appelant conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande au titre du dépôt de garantie, faisant valoir que les époux sont de mauvaise foi comme en atteste, selon lui, le fait qu’ils sollicitent de nouveau sa restitution alors que ce point a été tranché par l’ordonnance de référé du 11 janvier 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 12 juillet 2024, M. [J] [L] et Mme [T] [L], épouse [Z], demandent à la cour de :

Confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions en ce qu’il :

Constate la résiliation du bail intervenu le 20 mai 2015 entre M. [W] [O] et M. [J] [L] à compter du 10 novembre 2018,

Condamne M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] et Mme [T] [L] la somme de 10 800 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamne M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] la somme de 380 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

Condamne M. [W] [O] à verser à M. [J] [L] la somme de la somme de 10 % du montant du loyer de 380 euros pour chaque période mensuelle commencée à compter du mois de janvier 2022 et ce jusqu’à restitution effective de la somme due,

Déboute M. [W] [O] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne M. [W] [O] à verser la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamner M. [W] [O] aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 euros au visa des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 dont M^e Nicolas Gallon, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en renonçant à la part contributive de l’Etat en application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. [J] [L] et Mme [T] [L] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à la date du 10 novembre 2021, soutenant qu’ils ont adressé au bailleur leur congé et ont sollicité un rendez-vous de remise des clés et d’établissement d’un état des lieux de sortie, sans qu’une réponse ne leur ait été donnée, de sorte qu’ils sont toujours en possession des clés.

Les intimés sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il leur a alloué la somme de 10 800 euros, arguant avoir subi un préjudice de jouissance démontré par les arrêtés d’insalubrité du 10 août 2018 et du 20 mars 2019, dans la mesure où le logement n’était pas chauffable et présentait notamment des moisissures et des fuites d’eau, que leurs enfants ont été affectés par des maladies respiratoires liées à l’atmosphère des lieux, alors que le bailleur, n’ayant pas réalisé les travaux, leur a fait courir un risque d’intoxication au plomb et a encore aggravé leur préjudice en manquant à son obligation de les reloger, de sorte qu’ils ont été contraints de demeurer dans le bien litigieux.

Les époux [L] concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à leur demande au titre du dépôt de garantie, affirmant avoir quitté le logement après avoir donné congé au bailleur et en étant à jour de leur loyer, de sorte qu’il aurait dû leur être restitué dans les deux mois suivant leur sortie, soit en janvier 2022.

Ils soutiennent que s’il était avéré que M. [W] [O] n’était pas le signataire du bail, celui-ci ne saurait être frappé de nullité puisqu’il faudra considérer que l’auteur de la signature a nécessairement été mandaté par l’appelant, ce dernier ne s’étant pas manifesté avant, et subsidiairement constater l’existence d’un bail verbal, dès lors que le bien litigieux a été mis à disposition contre versement d’un loyer sans qu’aucune partie n’ait contesté la réalité du bail pendant six années.

Les intimés concluent au rejet de la demande en paiement formulée par l’appelant, arguant qu’ils justifient s’être acquittés de leurs loyers précisant que ceux-ci n’étaient plus dus à compter du premier arrêté d’insalubrité jusqu’à leur sortie. A titre subsidiaire, ils font falloir que les demandes de l’appelant sont prescrites pour la période antérieure au mois de mars 2020.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur le décès de M. [W] [O], appelant

Lorsqu’une partie décède en cours d’instance, celle-ci peut s’éteindre, en application des dispositions de l’article 384 du code de procédure civile, ou être interrompue, en application des dispositions de l’article 370 du même code.

En l’espèce, l’appelant, M. [W] [O], serait décédé le 10 mars 2025.

L’article 376 du code de procédure civile dispose que le juge peut inviter les parties à lui faire part de leurs initiatives en vue de reprendre l’instance et radier l’affaire à défaut de diligences dans le délai par lui imparti.

En conséquence, la cour réserve les demandes au fond, décide de rouvrir les débats, de renvoyer l’affaire à l’audience rapporteur du lundi 10 novembre 2025, à 9 heures, et invite les parties à se mettre en état avant le 24 octobre 2025.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

ORDONNE la réouverture des débats en considération du décès de l’appelant, M. [W] [O], qui serait survenu le 10 mars 2025 ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries du lundi 10 novembre 2025, à 9 heures ;

DIT que la notification de l’arrêt aux parties vaut convocation à cette audience ;

INVITE les parties à se mettre en état avant le 24 octobre 2025 ;

RÉSERVE les demandes au fond, les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée,