ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06494 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PVAQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 DECEMBRE 2022

Tribuanl Judiciaire de [Localité 8]

N° RG 21/01005

APPELANTE :

S.C.I. D J P immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro D 392 197 497prise en la personne de son représentant légal en exerciceayant son siège social

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Syndic de copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 314686 429 ayant son siège [Adresse 7].

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anne-Chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS substituant M^e Anne-Chloé MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 JUIN 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, Conseiller en remplacement de M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre empêchée, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par sommations de faire, délivrées par huissiers et demeurées infructueuses, du 11 juillet 2019, du 24 décembre 2020 et du 20 janvier 2020, la SCI DJP, propriétaire de trois lots consistant en des celliers, désormais à usage de garage, n°109, 111 et 113 au sein de la copropriété située [Adresse 4] à Béziers (34), a sollicité auprès du syndicat des copropriétaires de ladite copropriété, d’une part, le retrait des bornes implantées face aux garages et, d’autre part, l’obtention d’une clé lui permettant d’accéder à son compteur électrique privatif situé dans une partie commune.

L’assemblée générale du 10 février 2021, a rejeté la résolution n°3 d’attribution d’une clé d’accès au bâtiment à tout copropriétaire, y compris ceux propriétaires de seuls lots de garages.

Par exploit d’huissier en date du 20 avril 2021, la SCI DJP a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], devant le tribunal judiciaire de Béziers, aux fins notamment d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale extraordinaire du 10 février 2021 et de condamnation du syndicat des copropriétaire sous astreinte à délivrer une clé permettant l’accès au local où se situe son compteur électrique et à enlever les bornes se trouvant face aux différents garages.

Le jugement contradictoire rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Déboute la SCI DJP de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI DJP aux entiers dépens ;

Condamne la SCI DJP à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

Le premier juge a rejeté les demandes d’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 10 février 2021 et de remise de clé sous astreinte formulées par la SCI DJP, relevant qu’elle ne rapportait la preuve ni d’une ratification des travaux effectués pour l’installation de son compteur électrique, alors que la convocation à l’assemblée générale ordinaire du 10 mai 2019 comportait un projet de résolution n°9 portant ratification de l’autorisation donnée à la SCI DJP d’effectuer la pose d’un compteur électrique Enedis dans les parties communes, ni d’une quelconque détention de tantièmes des parties communes générales, dont l’absence s’évinçait de ce que les modifications du règlement de copropriété du 28 juillet 1964 ainsi que des 3, 6 et 17 mai 1964 ne comportaient aucune précision à ce sujet, de sorte que le renvoi dans ce cas au règlement de copropriété initial du 21 juillet 1958 impliquait une conséquence négative puisque les parties communes telles que les locaux des services communs, compteurs généraux y étaient mentionnés comme parties communes de deuxième catégorie, accessibles uniquement si les règles de réparation en font état, ce qui n’avait pas été démontré.

Il a également rejeté la demande présentée par la SCI DJP au titre de l’enlèvement des bornes sous astreinte, constatant que la date de leur pose était indéterminée, qu’il n’apparaissait pas de manière évidente des photographies versées aux débats qu’elles puissent constituer une gêne à l’entrée ou à la sortie de véhicules, alors qu’aucune mesure ni avis technique particulier ne venait au soutien de cette prétention.

Le premier juge a en outre rejeté les demande de dommages-intérêts formées par la SCI DJP pour préjudice de jouissance et résistance abusive, relevant qu’il n’était pas établi que les litiges concernant l’assemblée générale du 10 février 2021 étaient imputables à une intention de nuire ou à une mesure de rétorsion, précisant que l’erreur sur le procès-verbal mentionnant Mme [X], décédée, comme présidente de séance n’était à l’évidence qu’une grossière erreur matérielle ne causant aucun grief à la SCI DJP.

La SCI DJP, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 14 novembre 2024, la SCI DJP, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Déclarer recevable et bienfondé la SCJ DJP en son appel de la décision rendue le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a :

Débouté la SCI DJP de l’ensemble de ses demandes,

Condamné la SCI DJP aux entiers dépens,

Condamné la SCI DJP à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Prononcer l’annulation de la résolution n°3 de l’assemble générale extraordinaire du 10 février 2021 ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à délivrer une clé permettant l’accès au local où se trouve le compteur électrique de la SCI DJP ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à enlever les bornes se trouvant face aux différents garages et celliers ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5 000 euros à titre dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et de l’intention de nuire à l’encontre de la SCI DJP ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2 000 euros en vertu de l’Article 700 du code de procédure civile ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Pour l’essentiel, sur la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemble générale extraordinaire du 10 février 2021, la SCI DJP soutient qu’il n’existe aucune partie commune spéciale au sein de la copropriété, raison pour laquelle le syndic a souhaité faire voter leur création, ce qui a été refusé par l’assemblée des copropriétaires du 7 février 2022, qu’ainsi, il ne pouvait lui être refusé de lui donner une clef afin qu’elle puisse accéder au hall et à son propre compteur, soulignant qu’il serait régulièrement coupé manuellement, vraisemblablement par un copropriétaire qui ne supporterait pas cette situation.

Sur l’enlèvement des bornes, la SCI DJP indique que la copropriété n’a toujours pas procédé à leur enlèvement alors qu’elles ont été installées illégalement sur des parties communes, puisque sans autorisation, et estime que le syndicat des copropriétaires n’a pas besoin d’autorisation de mise en 'uvre, puisqu’il s’agit d’une occupation illégale et de travaux illégaux sur des parties communes, qu’ainsi, il doit être condamné sous astreinte à les enlever.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Juger que l’accès à l’immeuble bâti n’est permis qu’aux propriétaires des 12 lots d’origine et ne s’étend pas aux propriétaires des celliers dont fait partie la SCI DJP qui n’ont aucun droit sur lesdites parties communes générales ;

Juger que l’autorisation d’accès au local et de remise des clefs est donc une décision ne pouvant être prise que par l’Assemblée Générale des copropriétaires et que la décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires de refuser l’accès est parfaitement régulière et applicable ;

Juger que la demande relative à la réalisation des travaux d’enlèvement des bornes béton devant les garages a été évoquée lors de l’Assemblée Générale du 31 janvier 2020, a été rejetée et que cette décision est définitive, faute de recours ;

Confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

Rejeté la demande de la SCI DJP tendant à voir prononcer l’annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 19 février 2021,

Rejeté la demande de la SCI DJP tendant à se voir remettre, sous astreinte, les clefs d’accès au local,

Rejeté la demande de la SCI DJP tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à supprimer les bornes sous astreinte,

Rejeté la demande de la SCI DJP tendant à voir condamner le Syndicat des copropriétaires à 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamné la SCI DJP au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia Terre Occitane, de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance ;

Condamner la SCI DJP au paiement au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS Foncia Terre Occitane, de la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires avance que les propriétaires des celliers/garages, soit les lots 109 à 114, ne disposent d’aucun droit sur les parties communes générales et qu’ils ne paient aucunes charges communes à ce titre, de sorte que la jurisprudence citée par l’appelante n’est, selon elle, pas applicable.

Sur la demande de suppression des bornes, le syndicat des copropriétaires entend rappeler qu’il n’a jamais mis en place ces bornes devant les celliers, que pour autant, il a fait le nécessaire en ajoutant cette question à l’assemblée générale du 31 janvier 2020, qui a refusé de réaliser des travaux d’enlèvement, que cette décision définitive et doit désormais s’appliquer.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 3 de l’assemble générale du 10 février 2021

Il résulte du règlement de copropriété contenant état descriptif de division du 21 juillet 1958, qu’à l’origine, la résidence était composée de six logements et de six garages et que constituaient des parties communes, accessibles à tous les copropriétaires sans exception, « Les locaux des services communs, les compteurs généraux », et qu’il était prévu à l’article 9 dudit règlement des charges communes concernant le sol et le sous-sol, avec un nombre de tantièmes total dans la copropriété de 24, des charges communes à tous concernant les autres parties communes, avec un nombre de tantièmes total dans la copropriété de 3 000, et des charges communes concernant la minuterie et l’escalier, avec un nombre de tantièmes total dans la copropriété de 1 000.

Consécutivement à la construction des six celliers/garages, constituant les lots n°109 à 114, dont les lots n°109, 111 et 113 qui appartiennent désormais à l’appelante, le règlement de copropriété a été modifié les 3, 6 et 17 mai 1965 et les copropriétaires de ces lots se sont vus attribuer 9 tantièmes sur les 24 tantièmes de la copropriété concernant le sol et sous-sol.

En cause d’appel, la SCI DJP vise un arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 février 2024 (3e civ., n° 22-24.119). Dans cette affaire, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires qui refusait de lui délivrer le badge et le code d’accès à la cage de l’escalier principal de l’immeuble. La cour d’appel avait rejeté sa demande en estimant que dans la mesure où son lot, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, était accessible par une porte donnant sur l’escalier de service, il n’avait pas d’intérêt à accéder à la cage de l’escalier principal, d’autant qu’il ne participait pas aux charges dudit escalier pour les mêmes motifs. La Cour a cassé cet arrêt au motif qu’à défaut de justification issue du règlement de copropriété justifiant que cette cage d’escalier était considérée comme une partie commune « spéciale », le copropriétaire disposait du droit d’y accéder, quand bien même il n’en supporterait pas les frais y afférents et que cet escalier ne présenterait pas d’utilité pour son lot.

Or, s’il ressort de l’exposé des faits de l’arrêt déféré que le copropriétaire était propriétaire d’un studio au sein de la copropriété et détenait 6/1000èmes du sol et des parties communes générales, de sorte qu’il disposait de droits sur les parties communes générales, tel n’est pas le cas de la SCI DJP, qui ne détient aucun tantième des parties communes générales.

C’est ce qu’ont relevé les premiers juges, outre le fait que la SCI DJP ne rapportait pas la preuve de la ratification des travaux de raccordement au réseau Enedis, étant précisé que l’article 6 du règlement de copropriété, relatif à « L’usage des choses et parties communes », prévoit qu'« aucun copropriétaire ne pourra augmenter les branchements particuliers d’eau, de gaz ou d’électricité, sans l’autorisation spéciale de l’assemblée générale », de sorte que, dans ces conditions, l’existence ou non d’une partie commune spéciale est sans incidence sur la résolution du litige et c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le syndic était bien fondé en son courriel du 7 janvier 2021 à refuser l’accès au local où se trouvait le compteur électrique litigieux et que c’était de manière régulière que l’assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2021 avait rejeté la résolution n° 3 d’attribution d’une clé d’accès au bâtiment d’habitation à tout copropriétaire y compris ceux propriétaires de « seuls lots de garages ».

Ces motifs ne subissant aucune critique utile, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

2. Sur la demande d’enlèvement des bornes

La SCI DJP avance que la copropriété n’a toujours pas procédé à l’enlèvement des bornes qui ont été installées illégalement sur les parties communes, puisque sans autorisation de l’assemblée générale, de sorte que, selon elle, il importe peu, comme l’ont retenu les premiers juges, qu’il n’y ait aucune mesure ou avis technique particulier qui vienne au soutien de cette prétention.

Elle avance que le syndicat des copropriétaires n’a pas besoin d’autorisation de mise en 'uvre puisqu’il s’agit, selon elle, d’une occupation illégale et de travaux illégaux sur des parties communes, et qu’en ne faisant pas respecter l’inviolabilité des parties communes devant les garages et en permettant des constructions sans autorisation, le syndicat des copropriétaires est défaillant.

Or, le syndicat des copropriétaires justifie qu’à réception du courrier de la SCI DJP l’informant de bornes mises en place sur des parties communes, le syndic a confirmé faire le nécessaire en faisant établir un devis d’enlèvement de ces bornes et en inscrivant ce point à l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2020, mais que cette résolution a été rejetée à la majorité des présents, les copropriétaires ne souhaitant pas prendre en charge le coût de ce retrait, ce que ne pouvait ignorer la SCI DJP, qui était présente, que cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours, qu’ainsi, selon le syndicat des copropriétaires, cette décision s’impose à la SCI DJP, ces travaux ne revêtant pas au surplus de caractère urgent pour la sauvegarde de l’immeuble.

Le motif des premiers juges et ce moyen soutenu par le syndicat des copropriétaires en cause d’appel ne supportant pas la critique de l’appelante, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’enlèvement des bornes formée par la SCI DJP.

3. Sur les prétentions indemnitaires de la SCI DJP

La SCI DJP estime être victime de comportements malveillants de la part du syndicat des copropriétaires et de son syndic.

Or, il s’évince de ce qui précède qu’il ne peut être retenu une quelconque intention de nuire, comme l’ont retenu les premiers juges, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’ils ont rejeté les prétentions indemnitaires de la SCI DJP.

Il s’ensuit que le jugement contradictoire rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DJP sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SCI DJP, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE la SCI DJP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SCI DJP aux dépens de l’appel.

Le greffier Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée