Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 25 mars 2025, n° 22/01433

TGI Montpellier 18 mars 2021

CA Montpellier
Confirmation 25 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Intention des parties et documents remis
La cour a estimé que la convention stipule clairement son caractère précaire et que les documents fournis ne peuvent contredire cette intention explicite.
Rejeté
Réalité de l'Opération Campus
La cour a jugé que l'Opération Campus était bien en cours au moment de la signature de la convention, justifiant ainsi le caractère précaire de l'occupation.
Rejeté
Demande indemnitaire en raison de l'expulsion
La cour a confirmé la régularité de l'expulsion et a débouté M. [F] [L] de sa demande d'indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. [F] [L] conteste le jugement du 18 mars 2021 qui a qualifié la convention d'occupation signée avec la Ville de [Localité 7] de précaire, entraînant son expulsion. La première instance a confirmé cette qualification, ordonnant son expulsion et le déboutant de ses demandes. En appel, M. [F] [L] soutient que la convention est un bail d'habitation soumis à la loi de 1989 et demande des réparations. La cour d'appel, tout en déclarant recevable sa demande indemnitaire, confirme le jugement de première instance, considérant que la convention était effectivement précaire et que les motifs de précarité étaient justifiés par le projet "Campus". Elle déboute M. [F] [L] de ses demandes indemnitaires et condamne aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 25 mars 2025, n° 22/01433
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/01433
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 18 mars 2021, N° 11-20-0003
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	30 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROSIER
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIES
Parties :	son Maire en exercice, COMMUNE DE [ Localité 7 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01433 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PLDQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 MARS 2021 du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-20-0003

APPELANT :

Monsieur [F] [R] [N] [L]

né le 21 Février 1945 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Kévin SANCHEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 7] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Grégory CRETIN de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Mathilde CASSORLA, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Maxime ROSIER avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 janvier 2017, la Ville de [Localité 7], représentée par Foncia IPM, a signé un acte sous seing privé intitulé « convention d’occupation précaire » avec M. [F] [L] relatif à la jouissance d’une villa sise [Adresse 4] à [Localité 7] (34) moyennant le paiement d’une somme mensuelle de 1.120 euros, pour une durée de trois ans à échéance du 5 janvier 2020.

Par exploit d’huissier du 27 juin 2019, la Ville de [Localité 7] a fait délivrer à M. [F] [L] un congé pour le 5 janvier 2020 arguant du fait que « le maintien dans les lieux est incompatible avec la poursuite de l’Opération Campus », lancée sur l’initiative du Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, conformément à l’article 2 de la convention susvisée.

Par courrier recommandé en date du 4 décembre 2019, M. [F] [L], représenté par son conseil, a demandé à la Ville de [Localité 7] de bien vouloir retirer le congé et d’autoriser la poursuite de la location.

Suite au refus de la Ville de Montpellier, suivant exploit d’huissier en date du 5 février 2020, M. [F] [L] l’a l’attraite devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de voir juger que l’acte signé le 6 janvier 2017 est un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Le jugement rendu le 18 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Constate le caractère précaire de la convention d’occupation conclue le 6 janvier 2017 entre la Ville de [Localité 7] et M. [F] [L] concernant un logement sis [Adresse 4] à [Localité 8] et, par voie de conséquence, l’arrivée de son terme fixé au 5 janvier 2020 ;

Déclare M. [F] [L] occupant sans droit ni titre du logement occupé par lui appartenant à la Ville de [Localité 7] depuis le 5 janvier 2020 ;

Ordonne son expulsion, ainsi que celle de tout occupant son chef, dans un délai de deux mois à compter de la présente décision, si besoin est avec le concours de la force publique ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [F] [L] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] [L] aux dépens de la présente instance ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le premier juge a retenu que l’acte litigieux était une convention d’occupation précaire, ce droit ayant été accordé à M. [F] [L] en attente de la mise en place de l’opération Campus à [Localité 7], la réalité de l’opération immobilière et la modicité de la somme versée en contrepartie de l’occupation établies par les pièces versées aux débats attestant du caractère précaire .

Le 1er septembre 2021, M. [L] a quitté le logement litigieux.

M. [F] [L] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2025, M. [F] [L] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [F] [L] ;

Déclarer que les demandes de M. [F] [L], notamment sa demande de réparation, sont recevables en ce qu’elles ne sont pas nouvelles ;

Réformer le jugement rendu le 18 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection et de la proximité près le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Déclarer que l’acte sous seing privé liant M. [F] [L] à la Ville de [Localité 7] concernant l’occupation de la maison sise [Adresse 4] à [Localité 8] prenant effet au 6 janvier 2017 est un bail à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Déclarer en conséquence que le congé délivré à M. [F] [L] le 27 juin 2019 et est nul ;

Condamner la Ville de [Localité 7] à régler la somme de 30.000 euros à M. [F] [L] ;

Déclarer que son expulsion est irrégulière ;

Débouter de toutes ses demandes la Ville de [Localité 7] ;

Condamner la Ville de [Localité 7] à verser à M. [F] [L] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient que ses demandes sont recevables, sa demande indemnitaire n’est pas nouvelle au sens du code de procédure civile puisqu’il demande réparation du préjudice subi en raison de la perte du logement, qu’il s’agit d’une conséquence de la demande présentée en première instance .

Il fait valoir que l’ensemble des documents qui lui ont été remis lors de la souscription de la location fait référence à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, établissant ainsi que la commune intention des parties étaient de souscrire un bail d’habitation régi par le texte sus visé, que la ville de [Localité 7] ne peut tirer argument d’une éventuelle 'erreur’ de son mandataire et ce d’autant que le loyer payé n’a rien de modique par rapport à d’autres logements similaires et s’explique de surcroît par l’isolation défectueuse dont était équipé le logement .

Enfin il soutient que le caractère précaire de l’occupation ne résulte pas que des pièces du dossier, que l’opération 'Campus’ dont se targue la ville pour justifier le caractère précaire du contrat, n’a pas eu lieu, le logement litigieux étant occupé par d’autres locataires en 2022 pour être finalement mis à la vente et qu’en tout état de cause, ce logement n’a pas été concerné par l’opération campus.

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2022, la commune de [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre liminaire

Déclarer irrecevable la demande d’indemnisation présentée par M. [F] [L] pour la première fois en cause d’appel ;

A titre principal

Constater le caractère précaire de la convention d’occupation conclue entre la Commune de [Localité 7] et M. [F] [L] et, par voie de conséquence, l’arrivée de son terme fixé au 5 janvier 2020 ;

Constater le caractère régulier du congé ainsi délivré par la Commune de [Localité 7] par acte d’huissier le 27 juin 2019 ;

A titre subsidiaire

Constater la régularité du congé délivré par la Commune de [Localité 7] au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

En tout état de cause

Débouter M. [F] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner M. [F] [L] à verser à la Commune de [Localité 7] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, que la demande indemnitaire formulée en appel est irrecevable car nouvelle.

Elle expose que l’existence de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties au moment de la signature du bail, établie en l’espèce, justifie la convention d’occupation précaire, nonobstant le fait qu’elles aient pu disparaître par la suite, que le projet 'Campus ' constitue une circonstance particulière objective, que le projet a été mené à bien et que la vente du logement s’inscrit dans ce projet de mutation du secteur.

Elle précise que le contrat souscrit entre les parties reprend à de nombreuses reprises le terme de convention précaire, que le loyer a été minoré pour tenir compte de cette précarité et que le logement n’est nullement indécent ainsi que l’affirme l’appelant sans le démontrer.

A titre subsidiaire, elle soutient que le congé n’est pas irrégulier au regard de la loi de 1989 puisqu’il s’appuie sur un motif sérieux et légitime.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS

1) Sur la recevabilité de la demande indemnitaire :

Dans l’assignation délivrée le 5 février 2020 à l’encontre de la Ville de [Localité 6] M. [L] ne formulait pas de demande indemnitaire, se limitant à solliciter la nullité du congé délivré le 27 juin 2019 par son bailleur.

Dans les conclusions déposées le 17 janvier 2025 devant la présente Cour, M. [L] s’il persiste à soutenir la nullité du congé, y ajoute une demande indemnitaire dont il n’avait pas fait état en première instance.

La Ville de [Localité 7] conclut à l’irrecevabilité d’une telle demande sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile arguant du caractère nouveau d’une telle prétention.

S’il est acquis qu’en vertu des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, ce texte autorise toutefois de telles demandes justifiées par la survenance d’un fait nouveau.

Or, il n’est pas contesté par les parties que M. [L] a quitté les lieux donnés à bail depuis au moins le 22 mars 2022. Ce départ constitue indiscutablement un fait nouveau au sens de l’article 564 du code sus visé, justifiant sa demande indemnitaire.

La demande de M. [L] est parfaitement recevable en cause d’appel.

2) Sur la qualification du contrat de location souscrit le 6 janvier 2017 entre les parties.

Le jugement de première instance a retenu que le bail litigieux devait être qualifié de convention d’occupation précaire eu égard à l’existence de circonstances indépendantes de la volonté des parties, à savoir l’opération immobilière ' Campus’ justifiant le recours légitime à telle convention et à la commune intention des parties telles qu’elle résulte de l’acte du 6 janvier 2017.

* En l’espèce, la convention souscrite le 6 janvier 2017 mentionne dans son intitulé 'Convention d’occupation précaire’ et le premier article de ladite convention réitère le caractère précaire et temporaire de l’occupation en exposant en son article 2 les raisons de cette précarité à savoir la réalisation de l’opération Campus visant à faire émerger un projet d’aménagement du secteur et en fixant le terme du bail au 5 janvier 2020.

La convention précise que la redevance mensuelle due en raison de l’occupation est fixée à la somme de 1 120euros 'compte tenu de la précarité du bail'.

Ainsi la convention souscrite entre les parties est explicite et exprime clairement la volonté des parties de conclure une convention d’occupation précaire.

M. [L], sans nier la réalité de cette convention, fonde sa contestation sur la documentation remise par l’agence Foncia portant sur les conditions générales d’application de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, paraphée par ses soins, lui laissant penser que la location était soumise aux dispositions visées.

Il est constant que la SA Foncia, mandataire de la bailleresse, a adressé à torts à M. [L] une notice d’information détaillée sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, ce descriptif, qui fait référence à l’application de la loi du 6 juillet 1989 et revêt un caractère général et global, sans référence à un contrat précis, ne peut permettre de contredire les mentions précises et circonstanciées contenues dans l’acte du 6 janvier 2017 et n’a pu être source de confusion pour M. [L].

* M. [L] conteste la réalité de l’opération Campus au motif que l’appartement qu’il occupait, est offert à la vente depuis le 6 décembre 2018 alors que l’opération Campus a été inaugurée démontrant ainsi que la démolition de son logement ne conditionnait nullement le projet dont se prévalait la ville de [Localité 7] pour justifier de la précarité de l’occupation.

La convention d’occupation précaire doit être justifiée par des circonstances particulières exceptionnelles et objectives, existantes à la date de la signature de la convention et se caractérisant par le fait que les lieux ne sont occupés que pour une durée dont le terme n’est pas déterminé par la volonté des parties mais dépend d’un élément objectif extérieur.

En l’espèce, la Ville de [Localité 7] se prévaut du projet Campus dont la réalité est établie par l’inauguration des bâtiments du village des sciences A le 11 février 2020 avec une emprise universitaire de 360ha et 50ha d’aménagements extérieurs et 600 000m² de bâti.

Il est donc incontestable qu’au jour de la signature de la convention, le projet Campus était en cours, le périmètre de l’opération ayant été défini par la Ville de [Localité 6] le 9 février 2009 et le lancement des travaux intervenu le 2ième semestre 2017 et a motivé la conclusion de convention précaire critiquée. Le motif de la précarité, permettant de se soustraire aux dispositions de la loi de 1989, existait bien lors de la signature de la convention.

Le fait que le local soit le 6 décembre 2018 mis en vente par la ville de [Localité 7] ne permet nullement de démontrer que la convention a été frauduleusement souscrite le 6 janvier 2017, sachant de surcroît que l’offre de vente fait référence au projet Campus et à la nécessité de l’accompagner en développant à proximité l’offre de logements, démontrant que cette mise en vente s’inscrit dans le cadre de la mutation du secteur.

Il convient de confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions et de débouter M. [L] de sa demande de dommages et intérêts.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire :

Déclare recevable la demande indemnitaire présentée en cause d’appel par M. [F] [T] [L],

Confirme le jugement rendu par 18 mars 2021 par le Tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M. [F] [T] [L] de ses demandes indemnitaires et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Ville de [Localité 7] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [T] [L] aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente