Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 5, 18 septembre 2025, n° 23/06902

TCOM Paris 1 mars 2023

CA Paris
Infirmation partielle 18 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-validité du contrat de courtage
La cour a estimé que la société La Gestion Foncière a été régulièrement désignée en qualité de syndic, rendant le contrat de courtage valide.
Rejeté
Faute contractuelle de la société Syndicalur
La cour a jugé qu'il n'y avait pas de faute contractuelle de la part de la société Syndicalur.
Accepté
Retard dans le paiement des commissions
La cour a jugé que les pénalités de retard étaient justifiées et a ordonné leur paiement.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner les sociétés appelantes à payer les frais exposés en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 5, 18 sept. 2025, n° 23/06902
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/06902
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Paris, 1 mars 2023, N° 2022039797
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Benjamin MOISANPhilippe PERICAUDKatia YVER
Cabinet(s) :	BAECHLIN MOISAN ASSOCIES
Parties :	S.A.S. LA GESTION FONCIERE, S.A.R.L. LGF FINANCES c/ S.A.S.U. SYNDICALUR

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/06902 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOOH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Mars 2023 – Tribunal de Commerce de Paris, 19ème chambre – RG n° 2022039797

APPELANTES

S.A.S. LA GESTION FONCIERE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 410 511 976

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A.R.L. LGF FINANCES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 491 018 123

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Philippe Pericaud – AARPI Pericaud Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : P0219

INTIMEE

S.A.S.U. SYNDICALUR, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 814 147 922

[Adresse 1]

[Localité 6]

Ayant pour avocat postulant M^e Benjamin Moisan de la SELARL Baechlin Moisan Associés, avocat au barreau de Paris, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant M^e Katia Yver, avocat au barreau de Paris, toque : A0331

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5, chargée du rapport et M^me Marie-Annick Prigent, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5

M^me Marilyn Ranoux-Julien, conseillère

M^me Marie-Annick Prigent, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5 et par M^me Mianta Andrianasoloniary, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les 24 janvier 2020 et 3 juin 2021, la société La Gestion Foncière, syndic de copropriété, a conclu avec la société Syndicalur, courtier en copropriété, deux contrats de courtage en copropriété afin d’être désignée en qualité de syndic de copropriétés situées à [Localité 10] et à [Localité 8].

La société La Gestion Foncière a été nommée syndic de la copropriété de [Localité 10] le 15 juin 2021 et syndic de la copropriété d'[Localité 8] le 20 juillet 2021.

La société Syndicalur a facturé ses commissions le 17 juin 2021 pour un montant de 7 200 euros TTC au titre du contrat du 24 janvier 2020 et le 26 juillet 2021 pour un montant de 22 800 euros TTC au titre du contrat du 3 juin 2021. Les factures ont été adressées à la société La Gestion Foncière Finances à la demande de la société La Gestion Foncière.

Des mises en demeure de payer ont été adressées à la société La Gestion Foncière et à la société La Gestion Foncière Finances.

Par acte des 2 et 3 août 2022, la société Syndicalur a assigné la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances devant le tribunal de commerce de Paris en paiement.

Par jugement du 1er mars 2023, le tribunal de commerce de Paris a :

— Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 22 800 euros ;

— Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur des intérêts de retard sur les sommes de 7 200 euros et de 22 800 euros sur la base de trois fois le taux légal et calculés à compter de la date d’échéance de chaque facture et jusqu’à parfait paiement ;

— Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances aux dépens ;

— Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

Par déclaration du 12 avril 2023, la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances ont interjeté appel du jugement en visant tous ses chefs.

Par leurs dernières conclusions notifiées le 9 avril 2025, la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances demandent de :

— Juger recevables et bien fondées les sociétés La Gestion Foncière et la Gestion Foncière Finances en leur appel ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur :

* La somme de 22 800 euros, à titre de commission ;

* La somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Des intérêts de retard sur les sommes de 22 800 euros et 7 200 euros ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société La Gestion Foncière de ses demandes reconventionnelles ;

Et statuant à nouveau,

— Juger recevable et bien fondée la société La Gestion Foncière e

n ses demandes reconventionnelles ;

— Condamner en conséquence la société Syndicalur à payer à la société La Gestion Foncière les sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des fautes commises par la société Syndicalur, et de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des dépens et débours de première instance ;

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a limité les pénalités de retard ;

— Condamner la société Syndicalur à payer à la société La Gestion Foncière la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Philippe Pericaud de la société Aarpi Pericaud Avocats, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses conclusions notifiées le 10 octobre 2023, la société Syndicalur demande, au visa des articles 1103 et suivants, 1231 et suivants du code civil, et L. 441-10 du code de commerce, de :

— Déclarer la société Syndicalur recevable et bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

* Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 22 800 euros ;

* Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur des intérêts de retard sur les sommes de 7 200 euros et de 22 800 euros sur la base de trois fois le taux légal et calculé, à compter de la date d’échéance de chaque facture et jusqu’à parfait paiement ;

* Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances aux dépens ;

* Condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Débouté les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a réduit les pénalités de retard sur la base de trois fois le taux légal ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur les pénalités de retard suivantes :

* 4 320 euros au titre du contrat de courtage en copropriété conclu le 24 janvier 2020 ;

* 18 240 euros au titre du contrat de courtage en copropriété conclu le 3 juin 2021 ;

— Débouter la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer la somme de 5 000 euros à la société Syndicalur en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer les entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Moisan, avocat constitué, et ce conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2025.

La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les relations contractuelles

Les sociétés La Gestion Foncière et La Gestion Foncière Finances exposent que la société La Gestion Foncière n’a pas été désignée en qualité de syndic de la copropriété située à [Localité 8] en raison du renouvellement du mandat du syndic en exercice par procès-verbal d’assemblée générale du 19 juillet 2021, ce qui a été caché par la société Syndicalur qui a organisé une deuxième assemblée générale. Elles font valoir qu’un administrateur provisoire a été désigné le 16 novembre 2021 pour administrer la copropriété. Elles concluent que le contrat de courtage n’a pas été valablement conclu.

Elles prétendent que la société Syndicalur a failli à ses obligations contractuelles en organisant la désignation fictive de la société La Gestion Foncière, ce qui lui a occasionné un préjudice résultant de l’organisation à ses frais d’une assemblée générale, de procédures de désignation de l’administrateur provisoire, et de la perte de valeur de l’entreprise lors de son rachat par la société Foncia en novembre 2021.

Concernant le contrat de courtage du 24 janvier 2020, elles font valoir que la facture a été réglée le 2 août 2022, tardivement en raison à la fois des difficultés rencontrées du fait de l’inexécution du contrat de courtage concernant l’immeuble situé à [Localité 7], et du rachat de la société La Gestion Foncière, et concluent que le taux d’intérêt est excessif.

La société Syndicalur réplique qu’elle a exécuté le contrat de courtage du 3 juin 2021, la société La Gestion Foncière ayant été désignée en qualité de syndic de la copropriété située à [Localité 8] lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juillet 2021, et que dès lors le paiement de la commission convenue, soit la somme de 19 000 euros HT, soit 22 800 euros TTC, est dû.

Elle soutient que la société La Gestion Foncière connaissait les difficultés rencontrées par la copropriété de l’immeuble situé à [Localité 8] avec son ancien syndic de copropriété qui était dépourvu de mandat en juin 2021, ce qui rendait nul le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2021.

Elle prétend que le montant des pénalités stipulées n’est pas excessif.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Les contrats de courtage conclus les 24 janvier 2020 et 3 juin 2021 entre la société La Gestion Foncière et la société Syndicalur stipulent en leur article 1er que « dans le cas où la société serait retenue par le conseil syndical et que la décision de lui donner mandat pour la gestion de la copropriété est entérinée par un vote en assemblée générale, la société s’engage à verser la commission de courtage due au courtier en copropriété telle que présentée dans l’article 2 du présent contrat ».

Les commissions s’élèvent respectivement aux sommes de 7 200 euros TTC et 22 800 euros TTC en vertu de l’article 2.1 des contrats de courtage des 24 janvier 2020 et 3 juin 2021.

Il n’est pas contesté que le contrat de courtage du 24 janvier 2020 concernant la copropriété de l’immeuble situé à [Localité 10] a été exécuté et que la commission convenue était due.

La facture d’un montant de 7 200 euros a été réglée le 2 août 2022 avec retard.

A l’issue d’une assemblée générale du 20 juillet 2021, la société La Gestion Foncière a été élue en qualité de syndic de la copropriété de l’immeuble situé à [Localité 8].

Elle a adressé aux copropriétaires le procès-verbal de cette assemblée générale la nommant en qualité de syndic.

La société Syndicalur a accompli les diligences lui incombant au titre du contrat de courtage du 3 juin 2021 consistant à présenter les principales caractéristiques du contrat-type de la société La Gestion Foncière à tout ou partie du conseil syndical des copropriétaires de cet immeuble en vue de sa désignation par l’assemblée générale des copropriétaires.

La société La Gestion Foncière ne démontre pas que la société Syndicalur lui aurait dissimulé l’existence d’un procès-verbal d’assemblée générale du 19 juillet 2021 ayant renouvelé le mandat du précédent syndic, la société Dionysienne des Copropriétés.

Il résulte d’un courriel adressé le 30 juin 2021 par un copropriétaire, M. [B], à M. [Z] représentant la société La Gestion Foncière, que la société La Gestion Foncière a été informée d’une convocation de l’assemblée générale des copropriétaires par l’ancien syndic, la société Dionysienne des Copropriétés, pour le 19 juillet 2021.

Par lettre recommandée du 21 octobre 2021, le conseil de la société La Gestion Foncière a informé la société Dionysienne des Copropriétés « qu’à la demande de certains copropriétaires, une ordonnance a été rendue par le Président du tribunal judiciaire de Créteil le 20 septembre 2021' qui a désigné la société La Gestion Foncière en qualité de syndic provisoire de la copropriété », et lui a demandé de « communiquer les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat » à la société La Gestion Foncière, ajoutant que les pièces détenues « attestent que, afin de vous faire désigner syndic lors de l’assemblée du 19 juillet 2021, vous avez falsifié les résultats des votes par correspondance d’un certain nombre de copropriétaires » et que « ces agissements sont susceptibles d’engager votre responsabilité pénale. »

Il ressort de ces éléments que la société La Gestion Foncière a considéré qu’elle avait été régulièrement et valablement nommée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 20 juillet 2021.

Il ne ressort pas des éléments du dossier que la situation conflictuelle de la copropriété concernant la nomination d’un syndic, résultant de l’existence de deux procès-verbaux contradictoires, serait imputable à la société Syndicalur.

La désignation par ordonnance du 16 novembre 2021 d’un syndic judiciaire de la copropriété n’est pas de nature à établir une défaillance de la société Syndicalur dans l’exécution du contrat de courtage.

La société La Gestion Foncière ayant été désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 20 juillet 2021, la commission est due.

Le jugement, qui a condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 22 800 euros, sera confirmé.

Sur les pénalités de retard et la demande indemnitaire

L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’absence de faute contractuelle commise par la société Syndicalur, la demande en dommages et intérêts de la société La Gestion Foncière doit être rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

L’article 1231-5 du code civil dispose :

'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'

Les articles 2.2 et 2.3 des deux contrats de courtage stipulent que Ia commission de courtage doit être versée « dans un délai de 15 jours à compter de la date de signature du contrat de syndic entre la société et le syndicat » et qu’ » en cas de retard dans le paiement de la commission de courtage, le courtier en copropriété sera dans le droit d’appliquer des pénalités de retard de 5 % de la commission de courtage par mois de retard ».

La facture du 17 juin 2021 d’un montant de 7 200 euros correspondant au contrat de courtage du 24 janvier 2020 a été réglée le 2 août 2022 avec plus de 12 mois de retard.

La facture du 26 juillet 2021 d’un montant de 22 800 euros au titre du contrat de courtage du 3 juin 2021 a été recouvrée par voie de saisie-attribution en mai 2023.

Les difficultés alléguées par la société La Gestion Foncière ne sont pas de nature à justifier le retard dans le règlement de la commission prévue par le contrat de courtage du 24 janvier 2020 concernant la copropriété de l’immeuble situé à [Localité 10] dont l’exécution n’a pas été contestée.

Compte tenu de l’issue du litige, elles ne justifient pas non plus le retard de règlement de la commission due au titre de la copropriété de l’immeuble situé à [Localité 8].

Le taux stipulé de 5 % n’apparaît pas excessif eu égard au préjudice résultant du retard de paiement.

En conséquence, il sera fait droit aux demandes de la société Syndicalur en paiement de la somme de 4 320 euros au titre du contrat de courtage du 24 janvier 2020, calculée sur la base de 12 mois, et de celle de 18 240 euros au titre du contrat de courtage du 3 juin 2021, calculée sur la base de 16 mois.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Les sociétés La Gestion Foncière et la Gestion Foncière Finances, qui succombent, seront tenues in solidum aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Moisan, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît équitable de les condamner in solidum à payer à la société Syndicalur la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des sociétés La Gestion Foncière et la Gestion Foncière Finances à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Confirme le jugement du 1er mars 2023 du tribunal de commerce de Paris sauf en ce qu’il a condamné in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur des intérêts de retard sur les sommes de 7 200 euros et de 22 800 euros sur la base de trois fois le taux légal et calculés à compter de la date d’échéance de chaque facture et jusqu’à parfait paiement ;

— Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

— Condamne in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 4 320 euros au titre du contrat de courtage du 24 janvier 2020 et celle de 18 240 euros au titre du contrat de courtage du 3 juin 2021, au titre des pénalités de retard ;

— Condamne in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances à payer à la société Syndicalur la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande de la société La Gestion Foncière et de la société La Gestion Foncière Finances au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la société La Gestion Foncière et la société La Gestion Foncière Finances aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par Maître Moisan, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,