COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 07/11/2024

la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES

la SELARL AVENIR AVOCATS

ARRÊT du :07 NOVEMBRE 2024

N° : 255 – 24

N° RG 24/00513

N° Portalis DBVN-V-B7I-G6JD

DÉCISION ENTREPRISE : Ordonnance du Président du TJ d’ORLEANS en date du 05 Janvier 2024

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°:1265302629579964

S.A.R.L. EURL BATPLUS

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Ayant pour avocat M^e Christophe ROUICHI, membre de la SELARL MALLET-GIRY, ROUICHI, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265300865440867

S.C.I. MS IMMO 41

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

Ayant pour avocat M^e Thierry OUSACI, membre de la SELARL AVENIR AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 13 Février 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 12 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du JEUDI 26 SEPTEMBRE 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, en charge du rapport, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l’article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le JEUDI 07 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE :

Par acte notarié du 16 mai 2022, la SCI AG a donné à bail à la société Eurl Batplus une partie d’un ensemble immobilier constituée d’un bureau de 50 m² et d’un espace de stockage de 210 m² outre deux emplacements de stationnement extérieurs, sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 16 mai 2022 moyennant un loyer annuel en principal de 18 000 euros, payable mensuellement d’avance le premier de chaque mois.

Par acte notarié du 29 juin 2023, la SCI MS immo 41 a acquis de la SCI AG les locaux donnés à bail à l’Eurl Batplus. L’acte mentionne que l’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour et qu’il en a la jouissance, pour la partie louée, par la perception des loyers, le 'bien étant loué à des charges et conditions que l’acquéreur déclare parfaitement connaître pour lesquelles il se reconnaît purement et simplement subrogé dans les droits et obligations du vendeur à cet égard'.

Invoquant le non-paiement des loyers depuis la vente de l’immeuble, la SCI MS immo 41 a, par acte extrajudiciaire du 12 octobre 2023, fait déliver à l’Eurl Batplus un commandement de payer la somme en principal de 9 188,92 euros correspondant aux loyers et charges des mois de juillet, aôut, septembre et octobre 2023, et ce dans le délai d’un mois visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte du 14 novembre 2023, la SCI MS immo 41 a fait assigner l’Eurl Batplus devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion, paiement à titre provisionnel des loyers et charges ainsi que d’une indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé réputé contradictoire du 5 janvier 2024, le tribunal judiciaire d’Orléans a :

— constaté avec effet au 12 novembre 2023 la résiliation de plein droit du bail des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6],

— ordonné l’expulsion de l’Eurl Batplus et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamné l’Eurl Batplus à payer et porter à la SCI MS immo 41, à titre provisionnel, la somme de 11 486,15 euros au titre des loyers et charges impayés (de juillet à novembre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 6 891,69 euros et à compter du 14 novembre 2023 pour le surplus,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— ordonné la remise des clés par l’Eurl Batplus sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant deux mois courant à compter de la signification de la présente décision,

— condamné l’Eurl Batplus à payer et porter à la SCI MS immo 41, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 594,36 euros outre TVA, charges et accessoires et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— dit que l’indemnité d’occupation sera indexée, en cas d’occupation prolongée plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE (indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire),

— condamné l’Eurl Batplus aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023,

— condamné l’Eurl Batplus à payer à la SCI MS immo 41 la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

Suivant déclaration du 13 février 2024, l’Eurl Batplus a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2024, la société Eurl Batplus demande à la cour de :

Vu l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d’Orléans en date du 5 janvier 2024,

— réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* constaté avec effet au 12 novembre 2023 la résiliation de plein droit du bail des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6],

* ordonné l’expulsion de l’Eurl Batplus et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

* condamné l’Eurl Batplus à payer et porter à la SCI MS immo 41, à titre provisionnel, la somme de 11 486,15 euros au titre des loyers et charges impayés (de juillet à novembre 2023 inclus) avec intérêts autaux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 6 891,69 euros et à compter du 14 novembre 2023 pour le surplus,

* ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

* ordonné la remise des clés par l’Eurl Batplus sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant deux mois courant à compter de la signification de la présente décision,

* condamné l’Eurl Batplus à payer et porter à la SCI MS immo 41, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 1 594,36 euros outre TVA, charges et accessoires et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* dit que l’indemnité d’occupation sera indexée, en cas d’occupation prolongée plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, sur l’indice trimestriel ILC publié par l’INSEE (indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire),

* condamné l’Eurl Batplus aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 12 octobre 2023,

* condamné l’Eurl Batplus à payer à la SCI MS immo 41 la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 12 octobre 2023 et de l’assignation délivrée le 14 novembre 2023,

en conséquence,

— débouter la SCI MS immo 41 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— dire et juger la SCI MS immo 41 irrecevable en ses demandes, fins et conclusions,

en conséquence,

— débouter la SCI MS immo 41 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— condamner la SCI MS immo 41 à payer à la société Eurl Batplus la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause,

— condamner la SCI MS immo 41 à payer à la société Eurl Batplus la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MS immo 41 aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 avril 2024, la SCI MS immo 41 demande à la cour de :

Vu les articles 656, 659, 700, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 octobre 2023,

Vu les pièces visées,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d’Orléans le 5 janvier 2024,

— débouter l’Eurl Batplus de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner l’Eurl Batplus à payer à la SCI MS immo 41 la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’Eurl Batplus aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 septembre 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 26 septembre 2024.

MOTIFS :

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation introductive d’instance :

La société Eurl Batplus fait valoir qu’elle n’a jamais été destinataire ni du commandement de payer signifié le 12 octobre 2023 ni de l’assignation du 14 novembre 2023 ; qu’il ressort des termes de l’ordonnance querellée qu’un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, alors qu’un tel procès-verbal n’a lieu d’être qu’en l’absence de domicile de la personne à qui il doit être signifié et que tel n’est pas le cas de la société Eurl Batplus ; que ces irrégularités lui ont causé un grief important puisque, non avisée de la procédure dirigée contre elle, elle ne s’est pas présentée à l’audience et n’a pu exposer sa défense.

Le commandement de payer a été signifié le 12 octobre 2023 à la société Eurl Batplus [Adresse 1] suivant procès-verbal de remise étude, après constatation par l’huissier de ce que 'l’adresse est confirmée sur le registre du commerce et des sociétés consulté ce jour’ et que la signification à personne était rendue impossible 'l’intéressé est absent, la société est fermée'.

L’adresse [Adresse 1] à [Localité 5] est le siège social de la société Eurl Batplus. La signification effectuée au siège social de la société selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile dès lors qu’aucune personne présente sur place ne pouvait recevoir l’acte est régulière. Le procès verbal de remise à étude fait mention de ce qu’un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 a été laissé ce jour à l’adresse du signifié.

L’assignation en référé a été signifiée le 14 novembre 2023 à la société Eurl Batplus suivant procès verbal article 659 du code de procédure civile à la dernière adresse connue [Adresse 1] à [Localité 5] communiquée par le bailleur. L’huissier relate qu’à cette adresse il n’a pu rencontrer le destinaire de l’acte, sur place il s’agit d’une maison vide, aucun nom n’est inscrit sur la boîte aux lettres, et qu’il s’est rendu [Adresse 2] où le nom Batplus figure bien sur la boîte aux lettres, que cependant l’adresse du siège social est selon le registre du commerce et des sociétés [Adresse 1] à [Localité 5].

L’huissier poursuit en indiquant que l’Eurl Batplus n’ayant plus d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés et les recherches effectuées auprès du RCS n’ayant pas permis d’obtenir de renseignement sur un éventuel transfert de siège social, il a converti l’acte en procès-verbal de recherches infructueuses. Il y est fait mention de ce qu’une copie du procès verbal de recherches a été adressée à la dernière adresse connue de l’intéressée conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Eu égard aux diligences de l’huissier pour tenter de parvenir à une signification à personne hors du siège social et en l’absence d’établissement connu au lieu indiqué comme siège social par le registre du commerce et des sociétés, la signification de l’assignation suivant les modalités de l’article 659 est régulière, étant relevé que l’appelante n’étaye aucunement sa demande de nullité.

En conséquence ni la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire ni la signification de l’assignation introductive d’instance n’encourt la nullité.

Sur la recevablité des demandes de la SCI MS immo 41 :

La société Eurl Batplus ne saurait sérieusement remettre en cause la qualité de propriétaire des lieux loués de la SCI MS immo 41 au regard de la production de l’acte de vente notarié du 29 juin 2023.

A l’appui de l’irrecevabilité des demandes du bailleur qu’elle soulève, la société Eurl Batplus se prévaut de la résiliation amiable du bail commercial et de la renonciation du bailleur à réclamer les loyers qui seraient dus en exécution du bail, selon un accord intervenu le 30 juin 2023. Elle ajoute qu’elle a effectivement libéré les lieux à la date convenue.

La société Eurl Batplus communique à cet effet un document libellé 'acte d’engagement unilatéral’ conclu entre M. [T] [F] représentant de la société Eurl Batplus et M. [M] [L] représentant de la SCI AG, daté du 30 juin 2023, aux termes duquel 'M. [L] déclare:

'renoncer au paiement de tous les loyers impayés par la société Eurl Batplus

restituer sans délai les cautions engagées par la société Eurl Batplus

résilier sans délai le bail de location de la société Eurl Batplus au 15/07/2023".

Cet accord conclu avec le précédent bailleur le 30 juin 2023, à une date où celui-ci n’était plus propriétaire des lieux et n’en avait plus la jouissance, est inopposable à la SCI MS immo 41 dont les demandes sont sans conteste recevables en sa qualité de bailleur.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences de droit :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En l’espèce, la société Eurl Batplus ne critique pas l’ordonnance entreprise autrement que par les arguments susvisés, lesquels n’ont pas été retenus, et ne justifie pas avoir libéré les lieux à la date du 15 juillet 2023, et ce d’autant que selon un courriel du mandataire du bailleur du 22 septembre 2023 la société Eurl Batplus se trouvait encore dans les lieux à cette date.

Celle-ci n’établit pas ni même n’allègue avoir payé les loyers et charges courant depuis la vente de l’immeuble, soit à compter du mois de juillet 2023.

Les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 octobre 2023 n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par ledit acte, la clause résolutoire est acquise.

En conséquence, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise du chef de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 novembre 2023, du chef de l’expulsion de la société Eurl Batplus le cas échéant, du chef de la remise des clés, du chef de la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif (soit les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2023) avec intérêt au taux légal et capitalisation desdits intérêts, ainsi que du chef de l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation le cas échéant.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu du sens de la présente décision, la demande de dommages-intérêts de la société Eurl Batplus pour procédure abusive ne saurait prospérer.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

La société Eurl Batplus, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel. Compte tenu des circonstances de l’espèce, il apparaît équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société Eurl Batplus de ses demandes de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et de l’assignation introductive d’instance,

Confirme l’ordonnance de référé du 5 janvier 2024 du tribunal judiciaire d’Orléans en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Eurl Batplus de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société Eurl Batplus aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT