N° RG 23/02999 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JOOT

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2024

RENVOI COUR DE CASSATION

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Cour d’appel de Caen du 18 juin 2019

Cour de cassation de Paris du 30 septembre 2021

APPELANTE :

Madame [H] [Z] épouse [Y]

née le 24 février 1957 à [Localité 5] (Egypte)

[Adresse 4], [6]

[Localité 2]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Gaspard Lundwall, avocat au barreau de Paris

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE [6] représenté par son syndic la Sarl Citya Côte Fleurie

RCS de Lisieux 751 227 984

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Marie-Hélène BOUILLET-GUILLAUME, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Emmanuelle Duval, avocat au barreau de Lisieux

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 9 septembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 9 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 20 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [H] [Z] épouse [Y] est propriétaire depuis le 19 août 2006 d’un appartement et d’un parking au sein du bâtiment A, situé [Adresse 4], au sein de la résidence [6] organisée en copropriété.

Le mandat du cabinet Saulais, syndic de copropriété, a été révoqué à compter du 25 février 2009 pour manquement à ses obligations. Il a été remplacé par la Sarl Sngi à ces fonctions.

Par acte d’huissier de justice du 23 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Z] épouse [Y] devant le tribunal de grande instance de Lisieux en paiement d’un arriéré de charges de copropriété de 18 245,63 euros arrêté au 25 octobre 2012.

L’assemblée générale des copropriétaires n’a pas renouvelé le mandat de la Sarl Sngi le 13 décembre 2014.

Par ordonnance sur requête du 9 mars 2015, le président du tribunal de grande instance de Lisieux a désigné Me [W] [F] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 9 juillet 2015, le juge des référés du même tribunal a notamment ordonné la rétractation de cette ordonnance, désigné Me [F] en la même qualité, et ordonné une expertise comptable aux fins d’examen de la comptabilité et de la gestion du syndicat des copropriétaires de 2006 à mars 2015 et d’avis technique sur l’étendue et les causes des difficultés financières rencontrées par ce dernier.

Le cabinet Ifnor a été nommé en qualité de syndic par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2016.

L’expert judiciaire M. [M] [O] a établi son rapport d’expertise le 21 juillet 2016.

Par jugement du 6 octobre 2016, le tribunal a :

— rejeté la demande de sursis à statuer,

— condamné Mme [H] [Z] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 15 175,69 euros, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 23 novembre 2012,

— dit que ces intérêts dus sur la somme principale seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— déclaré irrecevables les demandes de Mme [H] [Z] épouse [Y] relatives à l’intervention de l’entreprise Rufin,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné Mme [H] [Z] épouse [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné Mme [H] [Z] épouse [Y] au paiement des entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle avec distraction au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande et peuvent en bénéficier.

Par arrêt du 18 juin 2019, la cour d’appel de Caen, saisie de l’appel interjeté par Mme [Z] épouse [Y], a :

— déclaré irrecevables les demandes nouvelles en cause d’appel présentées par Mme [H] [Y] née [Z] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] au paiement des sommes de

1 000 euros en remboursement d’un tout-à-l’égout payé indûment, 35 497 euros au titre de la perte d’ensoleillement et de vue, 6 000 euros forfaitaires au titre de l’entretien et l’embellissement réalisé au lieu et place du syndicat depuis 2006, et tendant à voir enjoindre au syndicat des copropriétaires de procéder à la finition de la toiture,

— confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Lisieux,

— condamné Mme [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme complémentaire de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté sa propre demande du même chef,

— condamné Mme [Y] aux entiers dépens d’appel.

Par arrêt du 30 septembre 2021, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, saisie d’un pourvoi formé par Mme [Z] épouse [Y], a :

— cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Caen, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes en compensation formées par Mme [Z], tendant au remboursement de la somme de 1 000 euros, au paiement de celle de 35 497 euros et au paiement de la somme forfaitaire de 6 000 euros,

— remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Rouen,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 30 août 2023, Mme [Z] épouse [Y] a saisi la cour d’appel de Rouen.

Par décision du président de chambre du 18 septembre 2023, l’affaire a été fixée suivant les modalités de l’article 1037-1 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2024, Mme [Z] épouse [Y] sollicite de voir :

à titre liminaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de rejet des conclusions et pièces notifiées le 22 mars 2024,

— renvoyer l’affaire à une audience ultérieure,

sur le fond,

— réformer le jugement entrepris,

— déclarer recevables, comme des demandes nouvelles en compensation, les demandes qu’elle formule à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour un montant total de 85 095,79 euros ainsi décomposé :

. la demande de paiement relative aux charges de raccordement du tout-à-l’égout du lot n°100 d’un montant de 1 597,10 euros,

. la demande de paiement relative aux indemnités Eiffage non perçues d’un montant de 13 633,19 euros,

. la demande de paiement des frais d’entretien acquittés en lieu et place de la copropriété au titre des années 2006 à 2016 d’un montant de 6 000 euros,

. la demande de paiement des frais d’entretien acquittés en lieu et place de la copropriété au titre des années 2018 à 2021 d’un montant de 58 803,28 euros,

. la demande de paiement des frais de procédure acquittés deux fois d’un montant de 3 055,01 euros,

. la demande de remboursement des intérêts de retard indus d’un montant de

2 007,21 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme totale de

85 125,79 euros, ce qui implique :

. une compensation à hauteur de 22 663,40 euros (correspondant à la somme (i) de la condamnation au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Caen du 18 juin 2019 confirmant le jugement à une somme en principal de 15 175,69 euros, (ii) des intérêts de retard portant sur cette somme de 2 007,21 euros, (iii) des condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel à hauteur au total de 4 800 euros et (iv) des dépens à hauteur de 680,50 euros), et,

. un versement, pour la somme excédant la somme strictement compensée, à hauteur de 62432,39 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (en remboursement du paiement qu’elle a effectué au titre de la condamnation de l’arrêt d’appel ensuite cassé), ainsi qu’aux entiers dépens relatifs à l’instance d’appel avant cassation,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code précité au titre de la présente instance, en plus des entiers dépens relatifs à la présente instance d’appel.

Elle précise que son avocat initial a dégagé sa responsabilité en cours d’instance, contraignant son avocat postulant à prendre connaissance en urgence du fond de ce dossier, qu’il serait injuste d’écarter ses conclusions et pièces. Elle s’associe à la demande de renvoi du syndicat des copropriétaires formulée à titre subsidiaire pour permettre à celui-ci de prendre connaissance des pièces produites.

Elle fait valoir que le syndic de copropriété, qui lui a réclamé le paiement des charges de raccordement du tout-à-l’égout du lot n°100, correspondant au bâtiment B, à hauteur de 1 597,10 euros, a excédé ses pouvoirs de mandataire en outrepassant la réserve formulée dans la résolution n°29 de l’assemblée générale du 14 novembre 2009 pourtant rédigée en termes clairs et précis; qu’il a également contrevenu aux règles impératives de répartition de ces charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le critère d’utilité pour les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs ; que le syndic ne disposant pas de titre pour lui présenter cette réclamation, elle est fondée à solliciter la restitution de ce montant indûment perçu par le syndicat des copropriétaires.

Elle expose que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée pour les fautes commises par son mandataire le syndic de copropriété qui a manqué à sa mission d’administrer la collectivité et à son obligation de conseil.

Elle reproche d’abord à ce dernier de ne pas avoir demandé à la société Eiffage, constructeur ayant effectué des travaux sur le fonds voisin de la copropriété, le paiement d’une indemnité d’occupation du terrain de la copropriété au-delà du 30 juin 2008 durant 11 mois supplémentaires. Elle estime qu’il a ainsi méconnu le protocole transactionnel conclu le 2 octobre 2007 entre la société Eiffage et le syndicat des copropriétaires qui prévoyait la fin des travaux au plus tard le 30 juin 2008 et alors qu’il avait adressé un dire en ce sens à l’expert judiciaire le 24 juillet 2009 ; que nécessairement informé du retard des travaux, il aurait dû alerter le syndicat des copropriétaires sur la nécessité d’engager toute procédure pour obtenir le paiement d’indemnités d’occupation supplémentaires ; que cette carence a occasionné un manque-à-gagner pour la collectivité des copropriétaires et, en ce qui la concerne, un préjudice financier de 3 110,24 euros qui aurait dû être déduit de son compte charges.

Elle fait également grief au syndic de copropriété, professionnel de l’immobilier, de ne pas avoir conseillé le syndicat des copropriétaires d’engager toute procédure aux fins d’obtenir une prise en charge par la société Eiffage des travaux de la toiture endommagée au juste prix, évalués à 10 000 euros TTC, soit une compensation de 522,95 euros lui revenant.

Elle reproche enfin au syndic de copropriété, nécessairement informé du préjudice de perte de vue et d’ensoleillement irréversible créé par la nouvelle construction voisine pour son lot et celui de Mme [V], d’avoir méconnu son obligation de conseil, ce qui lui a fait perdre une compensation de son préjudice de 10 000 euros.

Elle avance par ailleurs qu’elle a été contrainte d’engager des frais d’entretien de la résidence, en lieu et place de la copropriété et dans l’intérêt exclusif des copropriétaires, en raison de la carence du syndic dans sa mission d’administration et d’entretien de la résidence entre 2006 et 2016 ; que ces frais doivent lui être restitués pour un montant forfaitaire ne pouvant être inférieur à 6 000 euros sur le fondement de la gestion d’affaires prévue par les articles 1372 et 1375 anciens du code civil et, en tout état de cause, sur le fondement de l’enrichissement injustifié.

Elle ajoute qu’elle a dû également engager dans l’urgence, en lieu et place de la copropriété qui n’a pris aucune mesure, des frais de réfection des parties communes du bâtiment B du fait de la présence avérée de champignons (mérule et salpêtre) entraînant une dégradation rapide de celui-ci entre 2018 et 2021 ; qu’elle a aussi effectué divers travaux dans d’autres parties communes de la copropriété et des achats de matériaux en 2018, 2019, et 2020 dans l’intérêt unique de la copropriété ; que l’ordonnance de référé visée par l’intimé lui ordonnant sous astreinte de supprimer des aménagements qu’elle a réalisés n’a pas autorité de la chose jugée et n’est pas définitive, un appel étant en cours ; que la somme totale de 58 803,28 euros doit lui être remboursée.

Elle estime ensuite qu’elle a acquitté deux fois auprès du syndicat des copropriétaires la somme de 3 055,01 euros au titre des frais de procédure nés de l’instance devant la cour d’appel de Caen ; qu’elle a ainsi réglé la somme due de 22 662,40 euros le 30 septembre 2020, mais qu’elle a été destinataire le 21 décembre 2020 d’un appel de fonds au titre de la période du 1er janvier au 31 mars 2021 relatif aux frais de dépens, de procédure, et d’intérêts de retard.

Elle souligne que, si la cour d’appel de Caen avait jugé recevables ses demandes nouvelles en cause d’appel, elle n’aurait, du fait des compensations, pas eu besoin de payer des intérêts de retard indus d’un montant de 2 007,21 euros dont elle réclame aujourd’hui le remboursement.

Par dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], représenté par son syndic en exercice la Sarl Citya Côte Fleurie, demande à la cour d’appel, en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, de :

— confirmer le jugement rendu le 6 octobre 2016 par le tribunal de grande instance de Lisieux,

— confirmer en toutes ses dispositions non cassés par la décision du 30 septembre 2021 l’arrêt rendu le 18 juin 2019 par la cour d’appel de Caen,

Sur les prétentions restant à trancher à la suite du renvoi décidé par la Cour de cassation :

— se déclarer incompétente pour connaître des demandes formulées au titre du remboursement de la somme de 3 055,01 euros prétendument acquittée par Mme [Z] épouse [Y] et de la somme de 2 007,21 euros payée à titre d’intérêts de retard sur les condamnations du 18 juin 2019 ; subsidiairement, déclarer irrecevables ces demandes ; très subsidiairement les rejeter,

— débouter Mme [Z] épouse [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre lui,

— confirmer les condamnations prononcées par le tribunal de grande instance de Lisieux et la cour d’appel de Caen au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner Mme [Z] épouse [Y] à lui payer une somme supplémentaire de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code précité au titre de la présente instance d’appel sur renvoi, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il fait valoir qu’en vertu des termes de l’arrêt du 30 septembre 2021 de la Cour de cassation, la cour d’appel n’est saisie que de trois demandes nouvelles en cause d’appel qui ont été jugées à tort irrecevables par la cour d’appel de Caen et qui n’incluent pas la demande de paiement des frais de procédure acquittés deux fois de 3 055,01 euros. Il précise que Mme [Z] épouse [Y] ne justifie pas avoir acquitté cette somme ; qu’en tout état de cause, celle-ci fait l’objet d’une instance devant le juge de l’exécution de sorte que la cour d’appel de Rouen est incompétente pour en connaître, qu’il en est de même de la demande de remboursement des intérêts de retard de 2 007,21 euros ; que la cour d’appel devra au moins déclarer ces prétentions irrecevables et, en tout état de cause, les rejettera.

Il estime que Mme [Z] épouse [Y] doit supporter les charges de raccordement du tout-à-l’égout du lot n°100 de 1 597,10 euros conformément à la répartition des charges décidée par l’assemblée générale des copropriétaires le 14 novembre 2009 qui n’a pas été contestée, ni annulée, et n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ce qu’a confirmé la cour d’appel de Caen ; que ces travaux de tout-à-l’égout ne profitent qu’aux copropriétaires du bâtiment A car le propriétaire du lot n°100 aura la charge de réaliser son propre branchement lorsqu’il construira le futur bâtiment B.

Il avance que la demande présentée par l’appelante pour perte d’ensoleillement et de vue ne peut qu’être rejetée car il n’est pas compétent pour formuler une demande indemnitaire pour un préjudice immatériel subi directement par certains copropriétaires, qu’il ne peut donc pas être tenu responsable pour la non-perception de la somme de 10 000 euros dont l’obtention est de toute manière loin d’être acquise.

Il précise, s’agissant des demandes au titre d’une indemnité d’occupation supplémentaire au-delà du 30 juin 2008 et des travaux de la toiture endommagée, que le protocole du 2 octobre 2007, accepté à l’unanimité par l’assemblée générale du 10 septembre 2007, n’établit aucune corrélation entre l’indemnisation globale et forfaitaire de 37 000 euros prévue et la durée des travaux et n’envisage pour ces travaux qu’une durée évaluée à 18 mois environ ; qu’il n’y a pas eu de demande visant à engager une action en justice de la part des copropriétaires qui n’ont formulé aucune proposition de résolution d’assemblée générale en ce sens et aucune question à ce sujet inscrite à l’ordre du jour ; que le courrier du syndic de copropriété du 24 juillet 2009 démontre que celui-ci, débiteur d’une obligation de moyens dans le cadre de sa mission, a correctement rempli son rôle de conseil dans le cadre de l’expertise ; que si Mme [Z] épouse [Y] souhaite engager la responsabilité civile professionnelle des syndics de copropriété successifs, elle n’a qu’à le faire directement contre eux ; que s’il y avait eu un quelconque défaut de conseil de la part du syndic, ce fait tendrait plutôt à excuser l’absence de toute entreprise judiciaire de la part du syndicat des copropriétaires et à écarter sa responsabilité.

Il conclut au rejet de la demande de remboursement de frais d’entretien de la résidence aux motifs que l’appelante ne justifie pas les avoir déboursés et ne prouve pas le caractère urgent des dépenses engagées ; que la copropriété ne s’est pas désintéressée du problème de la mérule pour lequel elle avait voté un diagnostic dès l’assemblée générale du 10 décembre 2011 ; que l’attestation du maître d’oeuvre de Mme [Z] épouse [Y] est insuffisante à prouver un traitement de la mérule ; que cette dernière a réalisé des aménagements dans les parties communes sans aucune autorisation de l’assemblée générale qu’elle a d’ailleurs été condamnée à supprimer sous astreinte par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lisieux le 21 décembre 2023 dont l’ordonnance est exécutoire malgré l’appel qu’elle a formé, que cet appel a été radié le 20 août 2024 ; que rien ne démontre que les achats de matériaux ont tous été utilisés dans le cadre de la résidence ; que les dépenses engagées par l’appelante pour agrémenter son séjour doivent rester à sa charge.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

MOTIFS

Sur les demandes préliminaires

Aux termes du dispositif de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires ne sollicite plus le rejet des conclusions et des pièces de l’appelante notifiées le 22 mars 2024, ni le renvoi de l’audience.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande de Mme [Z] épouse [Y] tendant au rejet de la première prétention du syndicat des copropriétéaires.

S’agissant de la demande de l’appelante tendant au renvoi de l’affaire à une audience ultérieure, aucun élément ne le justifie. Celle-ci en sera donc déboutée.

Sur la compétence de la cour d’appel de renvoi

L’article 626 du code de procédure civile énonce qu’en cas de cassation suivie d’un renvoi de l’affaire à une juridiction, celle-ci est désignée et statue, le cas échéant, conformément à l’article L.431-4 du code de l’organisation judiciaire.

Selon ce texte, en cas de cassation, l’affaire est renvoyée, sous réserve des dispositions de l’article L.411-3, devant une autre juridiction de même nature que celle dont émane l’arrêt ou le jugement cassé ou devant la même juridiction composée d’autres magistrats.

Lorsqu’une juridiction de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif est saisie, sur renvoi après cassation, du fond du litige, elle ne peut plus décliner sa compétence, qui est définitivement acquise au moment de sa saisine.

L’effet nécessaire de la cassation et du renvoi est de dessaisir de plein droit de toute connaissance ultérieure de l’affaire le juge dont la décision est cassée pour en investir exclusivement le juge du renvoi. Cette règle qui touche à l’ordre des juridictions est d’ordre public.

En l’espèce, aux termes de son arrêt du 30 septembre 2021, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Caen et renvoyé l’affaire et les parties devant la cour d’appel de Rouen.

Cette dernière, juridiction de renvoi dont la compétence exclusive a été définitivement acquise au moment de sa saisine, ne peut plus la décliner. L’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires au profit du juge de l’exécution sera donc rejetée.

Sur la recevabilité des demandes de paiement des frais de procédure acquittés deux fois de 3 055,01 euros et de remboursement des intérêts de retard indus de 2 007,21 euros

L’article 624 du code de procédure civile prévoit que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

L’article 625 du même code précise que, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé. Elle entraîne, sans qu’il y ait lieu à une nouvelle décision, l’annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement cassé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

Selon l’article 631 du même code, devant la juridiction de renvoi, l’instruction est reprise en l’état de la procédure non atteinte par la cassation.

L’article 638 du même code énonce que l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

Il en résulte que la juridiction de renvoi doit appliquer les mêmes règles procédurales que la juridiction dont la décision a été censurée.

En l’espèce, dans son arrêt précité, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Caen, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes en compensation formées par Mme [Z] épouse [Y], tendant au remboursement de la somme de 1 000 euros, au paiement de celle de 35 497 euros et au paiement de la somme forfaitaire de 6 000 euros, et remis, sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt de la cour d’appel de Caen.

La recevabilité devant la cour d’appel de renvoi des prétentions nouvelles de l’appelante qui tendent au paiement des frais de procédure acquittés deux fois de

3 055,01 euros et de remboursement des intérêts de retard indus de 2 007,21 euros obéit aux dispositions des articles 564, 565, 566, et 567 du code de procédure civile.

Selon le premier de ces textes, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 567 énonce que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Ces deux demandes reconventionnelles présentées par Mme [Z] épouse [Y] tendent à obtenir la compensation entre l’éventuelle dette de cette dernière et celle du syndicat des copropriétaires. Elles sont donc recevables pour la première fois en appel sans exigence particulière de lien avec la demande principale.

L’exception d’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur les demandes en paiement de Mme [Z] épouse [Y]

1) de la somme de 1 597,10 euros au titre des charges de raccordement du tout-à-l’égout du lot n°100

L’article 10 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à ce litige précise que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En l’espèce, le 14 novembre 2009, aux termes de sa résolution n°29, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé d’effectuer des travaux de raccordement au tout-à-l’égout. Elle a précisé que le coût des travaux ainsi que les honoraires de maîtrise d’oeuvre 'seront répartis selon les millièmes de charges générales à l’exception du lot n°100 qui créera son propre raccordement [Adresse 7] lorsqu’il construira ses lots. […] Le Syndic est autorisé à procéder à l’appels des fonds nécessaires suivant les modalités suivantes :

Un appel le 01/01/2010 pour un montant total de 17.898,21 €'.

Il est constant que le lot n°100 correspond au bâtiment B de la résidence [6] donnant sur la [Adresse 7].

Un appel de fonds a été adressé le 17 décembre 2009 à Mme [Z] épouse [Y] pour l’exercice du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010 et ayant trait notamment aux travaux de raccordement à l’égout votés aux termes de la résolution n°29 de l’assemblée générale du 14 novembre 2009. Les charges dues ont été calculées sur l’assiette des travaux de 17 898,21 euros.

Le 30 novembre 2010, Mme [Z] épouse [Y] a été destinataire d’un courrier de 'REPARTITIONS DE CHARGES TRAVAUX’ visant le chantier des travaux de raccordement à l’égout, débuté le 1er janvier 2010 et achevé le 30 juin 2010. Les charges de Mme [Z] épouse [Y] ont été calculées sur la base d’un montant de dépenses de 18 429,20 euros, ainsi que des tantièmes immeuble et des tantièmes de ses deux lots. A été inséré un tableau récapitulatif de tous les lots confondus mentionnant des charges de 1 597,10 euros, desquelles ont été déduites des provisions de 1 551,09 euros, pour obtenir un solde de charges de 46,01 euros.

Ce second document n’est pas un second appel de fonds, mais une régularisation des charges des travaux de raccordement au tout-à-l’égout du seul bâtiment A autorisés aux termes de la résolution n°29, exécutoire à l’égard de tous les copropriétaires dès lors qu’elle n’a pas été annulée.

D’une part, il vise explicitement ce chantier qui a été réalisé durant l’exercice du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010. Il explicite le solde de charges restant dû par Mme [Z] épouse [Y] calculé sur le montant total actualisé définitif de ces travaux. Les provisions de 1 551,09 euros correspondent au montant total des quotes-parts de 34,73 euros et de 1 516,36 euros dues par Mme [Z] épouse [Y] telles que mentionnées dans l’appel de fonds du 17 décembre 2009.

D’autre part, Mme [Z] épouse [Y] ne démontre pas que des travaux de raccordement au tout-à-l’égout ont été autorisés pour le lot n°100 par l’assemblée générale des copropriétaires.

En conséquence, aucun indu n’étant caractérisé, cette demande de restitution présentée par Mme [Z] épouse [Y] sera rejetée.

2) de la somme de 13 633,19 euros au titre des indemnités Eiffage non perçues

L’article 1382 du code civil devenu l’article 1240 précise que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1991 alinéa 1er du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1998 du même code prévoit que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à ce litige énonce qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, ainsi que de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16.

L’article 15 de la même loi dans sa version applicable à ce litige précise que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°10 approuvée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires le 10 septembre 2007, un pouvoir a été donné au syndic de copropriété pour régulariser un protocole d’accord pour le compte de la copropriété prévoyant notamment le versement par la société Eiffage immobilier, constructeur sur le fonds voisin d’un immeuble collectif d’habitation adossé à l’immeuble de la copropriété, d’une indemnité de 37 000 euros au syndicat des copropriétaires.

Celle-ci et sa répartition entre les copropriétaires n’est pas discutée par les parties.

Mme [Z] épouse [Y] reproche au syndic de copropriété de ne pas avoir réclamé et/ou de ne pas avoir conseillé au syndicat des copropriétaires de réclamer une indemnité supplémentaire pour l’occupation du terrain de la copropriété à l’occasion des travaux effectués sur le fonds voisin par la société Eiffage Construction au-delà du 30 juin 2008 et pour une durée de 11 mois.

Le protocole d’accord conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Eiffage immobilier le 2 octobre 2007 n’a pas été versé aux débats.

Par courrier daté du 24 juillet 2009, la Sarl Sngi, syndic de la copropriété, a indiqué à M. [S], expert judiciaire désigné dans le cadre d’un référé préventif, que les travaux, qui devaient être terminés pour le 30 juin 2008 comme stipulé dans le protocole d’accord transactionnel, ne l’étaient pas. Visant un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 2 mars 2009, elle a précisé que subsistaient un échafaudage, des palettes, et des gravats entreposés sur le terrain de la copropriété et que des malfaçons existaient. Elle a ajouté que la présence permanente de ce chantier avec les bruits occasionnés et la présence de rats étaient incontestables. Elle a estimé qu''il est évident qu’un complément d’indemnité devra être versé à la copropriété calculé au prorata du dépassement de délai depuis le 30 juin 2008. L’indemnité de 37.000 a été versée pour 7 mois d’occupation, or nous en sommes aujourd’hui à 18 mois d’occupation à la date de la réunion du 2 juillet 2009. Les réserves ne sont toujours pas complètement levées.'.

Ce courrier n’a pas été suivi d’une demande auprès de la société Eiffage immobilier, tant de la part du syndic de copropriété, du syndicat des copropriétaires, que des copropriétaires. Aucune réunion ou assemblée générale n’a été tenue sur ce point.

Si un copropriétaire a la faculté de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale, une/de telle(s) question(s) peu(ven)t également être abordée(s) à l’initiative du syndic dans l’exercice de sa mission d’administration de l’immeuble en vue de la sauvegarde des droits afférents à celui-ci. Il n’en est pas exonéré par l’absence de réaction de la part des copropriétaires.

Cette absence d’évocation de l’incidence financière d’un dépassement de délai de l’occupation du terrain de la copropriété par la société Eiffage construction pour les besoins de ses travaux constitue un manquement fautif du syndic professionnel de la copropriété, mandataire du syndicat des copropriétaires.

Toutefois, Mme [Z] épouse [Y] ne démontre pas le lien de cause à effet direct et certain entre cette faute et le manque-à-gagner qui en aurait prétendument résulté pour elle. Il n’est pas certain qu’informé(e) de ce dépassement de délai, la copropriété et/ou chaque copropriétaire aurait engagé une action judiciaire contre la société Eiffage immobilier. N’est pas davantage démontrée la perte d’une chance sérieuse de gagner celle-ci. Dans sa réponse au courrier précité du 24 juillet 2009 adressée à l’expert judiciaire le 2 septembre 2009, la société Eiffage Immobilier a contesté cette demande d’indemnité de la Sarl Sngi.

Les conditions de la responsabilité du syndicat des copropriétaires par la faute de son mandataire ne sont pas réunies.

Par ailleurs, dans son courrier précité du 24 juillet 2009, la Sarl Sngi a sollicité une compensation financière pour la perte de lumière créée par l’obturation de la vue liée à la nouvelle construction pour tous les lots situés dans la partie du bâtiment de l’escalier B. Elle l’a calculée sur une valeur de 5 % du prix du m² évalué au prix actuel du marché de l’immobilier de 4 000 euros, soit 200 euros m² × 100 m² =

20 000 euros.

Si cette prétention n’a pas été portée à la connaissance des copropriétaires concernés, il n’appartenait pas au syndic de copropriété d’initier une procédure judiciaire au titre de ces troubles de voisinage impactant l’usage des lots privatifs de deux copropriétaires, dont celui de l’appelante, et non pas des parties communes. Il n’est pas non plus établi que, destinataire de cette information, Mme [Z] épouse [Y] et/ou l’autre copropriétaire aurait engagé une action judiciaire contre la société Eiffage immobilier, ni qu’il existait une chance sérieuse d’obtenir une réparation. Dans sa réponse à ce courrier du 24 juillet 2009 adressée à l’expert judiciaire le 2 septembre 2009, la société Eiffage immobilier a contesté cette demande d’indemnité de la Sarl Sngi.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires par le fait de son mandataire n’est donc pas engagée.

Enfin, aux termes de son courrier précité du 24 juillet 2009, la Sarl Sngi a précisé que l’indemnisation de la reprise de toiture devrait être faite sur la base du devis de la Sarl Marie couverture de 1 688 euros TTC, et non pas sur la proposition faite par la société Eiffage construction dans son courrier du 2 juin 2009.

Mme [Z] épouse [Y] ne démontre pas que cette indemnisation n’a pas été effectuée au juste prix, ni que l’engagement d’une procédure judiciaire aurait abouti à l’homologation de la position de la Sarl Sngi. L’absence et/ou le refus d’indemnisation de ces travaux par la société Eiffage immobilier n’est pas davantage établi(e). Au contraire, dans sa réponse à ce courrier du 24 juillet 2009 adressée le 28 août 2009 à la société Eiffage immobilier en vue de la faire suivre à l’expert judiciaire, la société Eiffage construction a indiqué ne pas accepter le montant du devis de la Sarl Marie couverture, mais n’a pas refusé sa participation financière aux travaux de réfection de la toiture le long du pignon sur lequel était posé son échafaudage. Elle a joint un devis de 1 109,41 euros TTC de l’entreprise Lesieur Routour couverture du 5 août 2009 à cet effet.

La preuve des conditions de la responsabilité du syndicat des copropriétaires par le fait de son mandataire n’est pas apportée.

En définitive, les réclamations de Mme [Z] épouse [Y] seront rejetées.

3) des sommes de 6 000 euros et de 58 803,28 euros au titre des frais d’entretien acquittés en lieu et place de la copropriété au titre des années respectivement 2006 à 2016 et 2018 à 2021

L’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à ce litige confie au syndicat des copropriétaires une mission de conservation de l’immeuble et d’administration des parties communes. Il précise également que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 25 b) de la même loi dans sa version applicable à ce litige prévoit la possibilité pour un copropriétaire de se voir autorisé à effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. Cette décision d’autorisation est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 1372 du code civil dans sa version en vigueur au jour de l’assignation énonce que, lorsque volontairement on gère l’affaire d’autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu’il l’ignore, celui qui gère contracte l’engagement tacite de continuer la gestion qu’il a commencée, et de l’achever jusqu’à ce que le propriétaire soit en état d’y pourvoir lui-même ; il doit se charger également de toutes les dépendances de cette même affaire. Il se soumet à toutes les obligations qui résulteraient d’un mandat exprès que lui aurait donné le propriétaire.

Selon l’article 1375 du même code dans sa version en vigueur au jour de l’assignation, le maître dont l’affaire a été bien administrée doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l’indemniser de tous les engagements personnels qu’il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu’il a faites.

En l’espèce, Mme [Z] épouse [Y] ne démontre pas que les dépenses faisant l’objet d’un devis ou d’un bon de commande non revêtu de son acceptation, ni d’un accord du commerce ou de l’artisan sollicités (ses pièces 10, 11, 12, 12-1, et 51), et qui n’ont pas été évoquées dans les deux attestations qu’elle verse aux débats, ont été effectives.

Les tickets d’achats effectués dans les magasins Mr. Bricolage, Truffaut, Castorama, et Expo Luminaires (ses pièces 13, 16, 18, 21, 27 s’agissant des deux tickets Mr. Bricolage, 42, 43, et 44) ne sont pas nominatifs et leur contenu ne permet pas de les rattacher à des travaux qui auraient été réalisés dans les parties communes. N’ont pas davantage de caractère probant les clichés photographiques non datés versés aux débats par l’appelante.

Les dépenses de travaux notamment dans la salle de bains (ses pièces 37, 38, et 39), partie privative du lot de Mme [Z] épouse [Y], qui ne prouve pas qu’elles sont imputables à une faute du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic à la suite de dégâts des eaux dont la réalité n’est pas démontrée, demeurent à sa charge. La seule attestation de Mme [D], copropriétaire et voisine de l’appelante, qui indique que des réparations d’infiltrations d’eau survenues dans la chambre de Mme [Z] épouse [Y] à la suite des travaux de réfection de la toiture en 2018 n’ont jamais été faites alors que le syndic Ifnor en était informé, est insuffisante à faire la preuve d’un manquement fautif du syndic de copropriété.

Enfin, Mme [Z] épouse [Y] n’établit pas que toutes les autres dépenses qu’elle a exposées pour les parties communes, dont elle justifie au moyen des factures, tickets de carte bancaire afférents, et de l’attestation de M. [K], qui indique avoir réalisé les travaux afférents, ont été votées par une assemblée générale et n’auraient pas été suivies d’effet du fait d’une carence du syndic de la copropriété dans sa mission.

Aux termes de son rapport d’expertise du 21 juillet 2016, M. [O] n’a relevé aucun manquement des syndics successifs de la copropriété dans l’exercice de leur mission. Il a conclu que : 'Les états annuels de dépenses élaborés par les Syndics de la copropriété pour les périodes de juillet 2005 à mars 2015 n’appellent pas de notre part d’observation particulière. […] Le syndicat des copropriétaires est cependant en situation de cessation de paiement depuis le 30 juin 2012. […] Cette situation de cessation de paiement est dommageable à l’ensemble des copropriétaires : absence d’entretien courant, travaux de toiture non achevés.'. Il en a imputé la cause au retard ou à l’absence de règlements des appels de fonds par plusieurs copropriétaires, ainsi qu’au refus de copropriétaires d’approuver les budgets et les comptes 2013 et 2014 et d’accorder des avances de trésorerie, ce qui n’a pas permis au syndic notamment d’appeler les fonds nécessaires au paiement des charges courantes de ces deux exercices.

Mme [Z] épouse [Y] ne prouve pas non plus que, même dans l’hypothèse d’une carence du syndic, ses dépenses ont été nécessitées par l’urgence en vue de veiller à la sauvegarde de l’immeuble. Cette circonstance d’urgence n’est aucunement mentionnée par M. [K] dans son attestation. De plus, l’existence de champignons (mérule et salpêtre) à l’origine d’une dégradation des parties en bois des parties communes du bâtiment B n’est pas prouvée. La résolution n°14 D adoptée par l’assemblée générale du 10 décembre 2011 porte sur la réalisation d’un constat parasitaire (mérule) de la charpente, et non pas des parties communes du bâtiment B.

Mme [Z] épouse [Y] ne peut donc pas revendiquer le bénéfice de la gestion d’affaires et de l’enrichissement injustifié pour obtenir le paiement de dépenses qu’elle a pris l’initiative d’engager en-dehors de tout contexte d’urgence et sans démarche préalable auprès du syndicat des copropriétaires et/ou du syndic et/ou de l’administrateur provisoire judiciaire pour à tout le moins l'(es) informer de son intention d’effectuer des travaux dans les parties communes. Cette manière de procéder n’est pas compatible avec les règles d’ordre public régissant le fonctionnement d’une copropriété pour la réalisation de travaux dans les parties communes.

Elle sera déboutée de ses demandes de restitution.

4) de la somme de 3 055,01 euros au titre des frais de procédure acquittés deux fois et de la somme de 2 007,21 euros au titre des intérêts de retard indus

Selon l’article 1315 alinéa 2 du code civil dans sa version en vigueur au jour de l’assignation, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, comme le souligne justement l’intimé, Mme [Z] épouse [Y] ne prouve pas avoir réglé les sommes de 3 055,01 euros et de 2 007,21 euros dont elle réclame aujourd’hui la restitution.

Elle sera donc déboutée de sa prétention en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [Z] épouse [Y] sera condamnée aux dépens de l’appel sur renvoi.

Il est équitable de la condamner également à payer à l’intimé la somme de

6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a exposés pour cette instance d’appel sur renvoi.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de la saisine de la cour sur renvoi après cassation partielle,

Rejette la demande de renvoi de l’affaire à une audience ultérieure de Mme [H] [Z] épouse [Y],

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic,

Sur les demandes nouvelles formées en cause d’appel,

Déclare recevables les demandes nouvelles de Mme [H] [Z] épouse [Y] de paiement des frais de procédure de 3 055,01 euros et de remboursement des intérêts de retard indus de 2 007,21 euros,

Déboute Mme [H] [Z] épouse [Y] de toutes ses demandes,

Condamne Mme [H] [Z] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] représenté par son syndic la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel sur renvoi,

Condamne Mme [H] [Z] épouse [Y] aux dépens de l’appel sur renvoi.

Le greffier, La présidente de chambre,