ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06601 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PVHF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 05 DECEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/02436

APPELANT :

Monsieur [F] [K]

né le 23 Décembre 1949 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e EVE TRONEL de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ARTEMIO, elle-même prise en la personne de son représentant légal

en exercice domicilié es qualité au siège social [Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Denis RIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Yvan MONELLI, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [K] est propriétaire lot n°5 correspondant à un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 3], faisant partie de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 3], qu’il a donné en location par contrat du 21 janvier 2019 à la SAS SO Tacos. Par avenant du 12 août 2019, le droit au bail a été cédé à la SAS Petit Montaigne représentée par M. [N] [H].

Dans le cadre de l’exploitation du local commercial, ont été installés divers aménagements dont se plaint le syndicat des copropriétaires.

Par exploit d’huissier du 8 juin 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner M. [F] [K] afin notamment de voir enlever le tuyau souple situé en façade de copropriété pour raccorder à la canalisation commune et faire procéder à une étude permettant de s’assurer du respect des contraintes réglementaires et techniques concernant l’évacuation des gaz brûlés de cuisine.

Le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne M. [F] [K] :

— A enlever dans un délai de 2 mois à compter du présent jugement et au-delà sous astreinte de 50 euros par jour de retard le tuyau souple de raccordement à la canalisation commune des eaux pluviales depuis ses parties privatives venant barrer la façade de la copropriété ;

— A faire cesser dans le même délai et au-delà sous astreinte distincte te supplémentaire de 50 euros par jour de retard toute odeur olfactive de cuisine due à l’évacuation des gaz brûlés de cuisine ;

Déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable en ce qui concerne la demande de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute M. [F] [K] de toute demande reconventionnelle ;

Le condamne aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Rejette toute autre demande ;

Dit n’y avoir lieu à suspension du caractère exécutoire d’office du présent jugement.

Le premier juge constate que le locataire de M. [K] a effectué des travaux d’aménagement sans autorisation de l’assemblée générale alors qu’ils ont entraîné une modification de la façade s’agissant du tuyau de raccordement sur les évacuations des eaux pluviales, et ont concerné les parties communes d’agissant du raccordement de la ventilation de la cuisine sur les parties communes. Il relève également des nuisances olfactives qui incommodent les autres copropriétaires.

Dès lors, le tribunal considère que M. [F] [K] est responsable du fait de son locataire et doit mettre fin aux désordres au visa des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, en enlevant le tuyau de raccordement des eaux de pluie en façade, ainsi qu’en mettant fin aux odeurs de cuisine.

Il relève que le syndicat est irrecevable en sa demande d’indemnisation du préjudice olfactif dès lors que ledit préjudice est subi par chaque propriétaire et non par la copropriété.

M. [F] [K] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 7 septembre 2023, M. [F] [K] demande à la cour de :

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 5 décembre 2022, et notamment en ce qu’il a condamné M. [F] [K] :

— À enlever dans un délai de 2mois à compter du présent jugement et au-delà sous astreinte de 50euros par jour de retard le tuyau souple de raccordement à la canalisation commune des eaux pluviales depuis ses parties privatives venant barrer la façade de la copropriété,

— À faire cesser dans le même délai et au-delà sous astreinte distincte et supplémentaire de 50 euros par jour de retard toute odeur olfactive de cuisine due à l’évacuation des gaz brûlés de cuisine,

— L’a condamné aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire et à payer au syndicat de copropriétaires du [Adresse 1] une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de son appel incident à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 5 décembre 2023 ;

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [F] [K] tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre M. [F] [K] tant en première instance qu’en appel ;

Sauf à faire injonction avant dire droit au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], de produire un rapport d’expertise contradictoire établissant :

— En quoi le conduit litigieux n’est pas conforme à la réglementation en vigueur,

— Quels sont les travaux à effectuer pour que le système de raccordement de ventilation de la cuisine aux conduits communs de la copropriété soient conformes à la réglementation en vigueur ;

En toute hypothèse,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à payer à M. [F] [K] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [K] soutient que le conduit litigieux existait au moment de la mise en copropriété du bien immobilier ; il s’agit d’un conduit à usage privatif du restaurant ne desservant que celui-ci et non pas d’un raccordement effectué sans autorisation. Il précise que l’expert n’a pas relevé de caractère disgracieux.

Il fait grief au premier juge d’avoir statué extra petita dès lors qu’il n’était pas, selon lui, question de faire cesser les odeurs de cuisine mais seulement de s’assurer que les contraintes réglementaires relatives à l’évacuation des gaz brûlés étaient respectées. Il ajoute que le terme général 'odeur de cuisine’ ne permet pas d’identifier correctement l’objet de la condamnation.

M. [F] [K] s’oppose à la justification de l’accomplissement d’études détaillées permettant de s’assurer du respect des diverses contraintes et au retrait du tuyau, arguant du fait que l’existence d’odeurs n’est pas démontrée ni par le rapport d’expertise, ni par constat d’huissier et que les travaux préconisés par l’experts ne sont pas détaillés.

L’appelant conclut au rejet de la demande indemnitaire du syndicat qui, selon lui, ne subit pas de préjudice olfactif.

Dans ses dernières conclusions du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Rejeter l’appel principal interjeté à son encontre par M. [F] [K] ;

Accueillir l’appel incident du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] ;

Infirmer partiellement la décision entreprise sauf en ce qu’elle a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en remboursement de ses frais irrépétibles et condamné M. [F] [K] aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamner M. [F] [K] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement du 5 décembre 2022 :

— D’une part à faire procéder ou procéder lui-même à l’enlèvement du tuyau souple de raccordement à la canalisation commune des eaux pluviales depuis ses parties privatives, venant barrer la façade de la copropriété,

— D’autre part à justifier de l’accomplissement des études détaillées permettant de s’assurer du respect des diverses contraintes réglementaires et techniques relatives à l’évacuation des gaz brûlés de la cuisine et de la réalisation consécutive des travaux propres à mettre un terme tant à l’inobservation des prescriptions du règlement sanitaire départemental qu’aux nuisances olfactives qui en sont la conséquence au préjudice des copropriétaires ;

Dire et juger que passé ce délai de deux mois courront à son encontre deux astreintes journalières de 500 euros chacune pendant un délai de deux mois, et que passé ce délai il pourra être à nouveau statué en liquidation de l’astreinte et fixation de nouvelles astreintes ;

Condamner M. [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires, recevable à faire valoir le préjudice uniformément subi par tous les copropriétaires en raison des nuisances olfactives, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner M. [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi aux entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le système de raccordement au réseau des eaux pluviales a été installé en infraction au règlement de copropriété et aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat soutient subir des nuisances du fait du raccordement du système de ventilation de la cuisine aux conduits communs. Il affirme que ce raccordement n’a pas bénéficié d’une autorisation préalable de l’assemblée générale et que les odeurs de cuisine sont perceptibles dans la cage d’escalier et les logements. Il précise enfin que le règlement de copropriété interdit au lot n°5 d’être utilisé à usage commercial.

Il sollicite des dommages-intérêts, arguant du fait que tous les copropriétaires subissent un préjudice olfactif et que le syndicat serait, selon lui, habilité à en réclamer réparation sans avoir à justifier d’un mandat à ce titre.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 janvier 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande principale :

Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix de tous les copropriétaires lorsqu’il s’agit de donner à certains l’autorisation d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à leur destination.

Il n’est nullement contesté que des aménagements affectant l’aspect extérieur de la façade ont été réalisés et que le système de ventilation de la cuisine est branché sur les parties communes en sorte qu’il était nécessaire d’obtenir pour l’ensemble une autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

Il résulte à cet égard du rapport établi le 22 mars 2019 par M [I], expert judiciaire, dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires à M. [K] et la SAS Food AB 34, exploitant sous l’enseigne « So Tacos », et des propres déclarations de M. [K] que « la gaine de ventilation a été réaccordée aux gaines techniques dans les communs » (page 5) sans que la conformité du système d’extraction ne soit justifiée. En page 12 de l’expertise, il est encore noté « la présence d’une seule ventilation, disposée dans le plafond de la cuisine, débouchant dans un local commun de la circulation et raccordée aux cheminées existantes de la copropriété. Ce raccordement est effectué sur un conduit dont on ne connaît pas l’origine débouchant sur la toiture. La connexion entre le tuyau provenant de la cuisine (tuyau souple) et le conduit de la copropriété (tuyau rigide) est effectuée par un joint dont on ne connait pas les caractéristiques ». Il est rajouté que ce raccordement du système de ventilation de la cuisine aux conduits communs de la copropriété n’a pas été réalisé dans les règles de l’art et qu’il est nécessaire de vérifier la conformité de cette installation à la règlementation (page 13) ainsi que de réaliser un diagnostic précis afin de déterminer notamment les débits nécessaires pour assurer le respect des exigences du règlement sanitaire départemental (page 18).

Sur ce dernier point, l’expert précise que le raccordement de la gaine n’est pas étanche et que les odeurs de cuisine sont nettement perceptibles dans les parties communes de la copropriété et dans les logements. Selon lui, les nuisances olfactives constatées sont liées à l’exploitation du restaurant.

Il est également relevé dans le même rapport l’existence d’un raccordement sur les évacuations des eaux pluviales visibles en façade, ainsi que le perçage d’une gouttière d’évacuation des eaux pluviales avec un comparatif des façades en 2014 et 2017 démontrant que les travaux litigieux ont bien été effectués après l’année 2014.

Il n’est nullement contesté qu’aucune demande d’autorisation n’a été adressée au syndicat des copropriétaires et qu’aucune délibération de l’assemblée générale n’a été votée en ce sens de sorte que ces aménagements sont contraires aux règles régissant la copropriété.

C’est donc à bon droit que le premier juge a condamné M. [K] à faire procéder ou procéder lui-même à l’enlèvement du tuyau souple de raccordement à la canalisation commune des eaux pluviales depuis ses parties privatives venant barrer la façade de la copropriété et qu’il a prononcé cette condamnation sous astreinte dont les modalités seront confirmées par la cour sauf à préciser que cette astreinte sera prononcée pour une durée de 6 mois.

S’agissant de la condamnation prononcée par le premier juge consistant à faire cesser dans le même délai et au-delà sous astreinte distincte supplémentaire de 50 euros par jour de retard toute odeur olfactive de cuisine due à l’évacuation des gaz brûlés de cuisine, la cour constate qu’aucune demande en ce sens a été présentée par l’intimé.

Il s’ensuit que cette disposition sera nécessairement infirmée, la juridiction étant saisie des seules demandes formulées par les parties et ne pouvant statuer au-delà de sa saisine.

En appel, l’intimé demande la condamnation de M. [K] à justifier de l’accomplissement des études détaillées permettant de s’assurer du respect des diverses contraintes réglementaires et techniques relatives à l’évacuation des gaz brûlés de la cuisine et de la réalisation consécutive des travaux propres à mettre un terme tant à l’inobservation des prescriptions du règlement sanitaire départemental qu’aux nuisances olfactives qui en sont la conséquence au préjudice des copropriétaires.

Eu égard aux constatations faites par l’expert s’agissant notamment de la nécessité de vérifier la conformité de cette installation à la règlementation, il sera fait droit à cette prétention qui sera également assortie d’une astreinte dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

2/ Sur la demande de dommages et intérêts :

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation qu’il a déclaré irrecevable, en raison de l’impossibilité pour le syndicat des copropriétaires de revendiquer la réparation d’un préjudice subi par chacun des copropriétaires.

Or, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir à l’encontre d’un copropriétaire pour faire cesser toute atteinte aux règles de copropriété comprenant le règlement intérieur mais également de solliciter la réparation d’un préjudice dès lors que ses agissements causent un préjudice uniformément subi par chacun des copropriétaires. Il lui appartient à cet égard de démontrer l’existence d’un préjudice collectif.

Au cas d’espèce, comme le relève l’expertise judiciaire, le raccordement de la gaine n’est pas étanche et les odeurs de cuisine sont nettement perceptibles dans les parties communes de la copropriété et dans les logements.

En présence d’un préjudice collectif, le syndicat des copropriétaires est en droit de solliciter l’indemniser d’un préjudice éprouvé collectivement. Il lui sera donc alloué la somme de 1.000 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné l’appelant aux dépens et au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [K], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles et de condamner l’appelant à lui régler la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

condamné M. [F] [K] à faire cesser dans le même délai et au-delà sous astreinte distincte te supplémentaire de 50 euros par jour de retard toute odeur olfactive de cuisine due à l’évacuation des gaz brûlés de cuisine,

déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en ce qui concerne la demande de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts,

prononcé une astreinte sans limitation dans le temps,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [F] [K] à justifier de l’accomplissement des études détaillées permettant de s’assurer du respect des diverses contraintes réglementaires et techniques relatives à l’évacuation des gaz brûlés de la cuisine et de la réalisation consécutive des travaux propres à mettre un terme tant à l’inobservation des prescriptions du règlement sanitaire départemental qu’aux nuisances olfactives qui en sont la conséquence au préjudice des copropriétaires, dans un délai de deux mois suivant la notification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

Dit que les astreintes courront pendant un délai de six mois,

Condamne M. [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des nuisances olfactives,

Déboute les parties du surplus du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] la somme la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [K] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,