ARRET N°190

N° RG 23/01463 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G2LG

[M]

C/

[K]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01463 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G2LG

Décision déférée à la Cour : jugement du 02 juin 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTE :

Madame [Y] [M] épouse [T]

née le 27 Octobre 1940 à [Localité 14] (13)

[Adresse 1]

[Localité 11]

ayant pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIME :

Monsieur [I] [G], [W] [K]

né le 16 Décembre 1933 à [Localité 12] (51)

[Adresse 2]

[Localité 11]

ayant pour avocat M^e Magalie ROUGIER de la SCP SCP MAGALIE ROUGIER – MARION VIENNOIS, avocat au barreau de SAINTES substituée par M^e Maelysse BOLLINI, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller qui a fait le rapport

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte notarié du 13 septembre 2017 M. [I] [K] a vendu à Mme [Y] [M] épouse [T] un terrain situé [Adresse 4] sur lequel se trouve un garage.

Cet acte contient deux clauses selon lesquelles :

« le vendeur se réserve sa vie durant le droit d’usage du garage se trouvant sur le terrain vendu et le droit d’entreposer du bois de chauffage sur une bande de terrain au sud-ouest du terrain vendu sur une largeur d’un mètre cinquante centimètres à partir de la [Adresse 13] jusqu’au garage le long du mur séparant le terrain vendu de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3]. »

— «Les parties sont convenues que le vendeur bénéficiera, sa vie durant, du droit personnel de passer à pied sur le terrain vendu pour accéder de sa maison cadastrée section AB n°[Cadastre 5] à la [Adresse 13]. Ce droit étant strictement personnel ne sera pas transmissible. »

Madame [T] a fait édifier sur le terrain ainsi acquis une maison d’habitation attenante au garage existant.

Par acte signifié le 26 octobre 2021 M. [K] a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de SAINTES pour entendre :

— condamner madame [T] à remettre le garage dans l’état où il se trouvait au jour de la vente dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision intervenir et au besoin sous astreinte de 150 ' par jour de retard passé ce délai,

— condamner madame [T], sous les mêmes conditions de délai et d’astreinte, à détruire les aménagements réalisés pour déterminer une assiette pour le droit de passage dont il bénéficie sa vie durant, en ce qu’ils rendent plus incommode le passage et contreviennent ainsi aux dispositions de l’article 701 du Code civil,

— débouter madame [T] de ses demandes,

— condamner madame [T] au paiement de la somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [T] sollicitait du tribunal de débouter M. [K] de ses demandes et le condamne au paiement de la somme de 2.400 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 02/06/2023, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'Condamne Mme [Y] [T] à remettre le garage dans l’état où il se trouvait au jour de la vente conclue le 13 septembre 2017, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 30 ' par jour de retard pendant quatre mois.

Déboute M. [I] [K] de sa demande au titre du droit de passage,

Condamne Mme [Y] [T] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— sur le droit d’usage du garage, M. [K] s’est expressément réservé l’usage du garage, excluant tout droit concurrent ou commun.

— ce droit d’usage viager ne vide pas le contrat de vente de sa substance, l’intéressée ayant pu édifier sa maison sur le terrain ainsi acquis, mais constitue un démembrement temporaire de son droit de propriété régi par les articles 625 et suivants du code civil.

— la jurisprudence citée par madame [T] relative à l’exercice d’une servitude est sans lien avec le cas d’espèce portant sur l’exécution d’un droit d’usage conventionnel.

— les vices du consentement que sont le dol et l’erreur invoqués par madame. [T] constituent des causes de nullité du contrat et non d’une simple clause qu’il contient.

— aucun motif ne justifie en conséquence que cette clause soit déclarée nulle ou inopposable à madame [T], signataire de l’acte la contenant.

— Madame [T] objecte que les travaux d’aménagement du garage en buanderie ont été réalisés aux vu et su de monsieur [K]. Cette circonstance est cependant inopérante pour caractériser une renonciation de l’usager à son droit, une telle renonciation ne pouvant se déduire de l’inaction du titulaire, mais devant résulter d’actes positifs de nature à manifester sans équivoque la volonté de ce dernier de renoncer à son droit.

— il y a lieu de condamner sous astreinte Mme [T] à remettre le garage dans l’état où il se trouvait au jour de la vente.

— sur le droit de passage, il appartient à M. [K], qui invoque un manquement de madame [T] à son obligation contractuelle de lui laisser un passage à pied sur son terrain pour accéder à la [Adresse 13], d’en rapporter la preuve.

Il ne produit aucun autre élément propre à démontrer son impossibilité d’user du passage du fait des aménagements mis en place par madame [T], dont l’objet est uniquement de délimiter l’assiette de ce passage à pied.

L’huissier de justice requis par ses soins le 5 novembre 2019 a pu cheminer à la suite de madame [T] sur toute la longueur du passage, et précise « Ce passage est libre sur sa longueur ». M. [K] sera débouté de ce chef de demande.

LA COUR

Vu l’appel en date du 21/06/2023 interjeté par Mme [Y] [M] épouse [T]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11/10/2024, Mme [Y] [M] épouse [T] a présenté les demandes suivantes :

'Juger Mme [Y] [M] veuve [T] bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

Réformer en conséquence le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

— Condamné Madame [Y] [T] à remettre le garage dans l’état où il se trouvait au jour de la vente conclue le 13 septembre 2017, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 30 ' par jour de retard pendant quatre mois,

— Condamné Madame [Y] [T] aux dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

Vu les articles 544, 1170 et 1604 du code civil :

Juger réputée non écrite la clause incluse dans l’acte notarié de vente du 13 septembre 2017 conférant à M. [I] [K] un droit d’usage sur le garage sis sur la parcelle cadastrée AB [Cadastre 7], propriété de Mme [T].

Débouter en conséquence M. [K] de ses demandes visant à utiliser ledit garage et à voir condamner Mme [T] à le remettre dans son état initial.

Débouter M. [K] de toutes ses autres demandes, fins et prétentions, et, notamment, des fins de son appel incident.

Confirmer en conséquence le jugement entrepris du chef ayant débouté M. [K] de sa demande de suppression des aménagements sur le droit de passage.

Y ajoutant :

Condamner M. [K] au paiement de la somme de 4 500 ' par application de l’article 700 du CPC.

Le condamner également aux entiers frais et dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL LEXAVOUE [Localité 10] en vertu de l’article 699 du CPC'.

A l’appui de ses prétentions, Mme [Y] [M] épouse [T] soutient notamment que :

— M. [I] [K] lui a vendu un terrain sur lequel se trouve un garage sis [Adresse 4] à [Localité 11] (17) cadastré section AB [Cadastre 7] d’une superficie de 6 ares 98 centiares moyennant le prix de 50000 ';

Cet immeuble est détaché d’un autre terrain de plus grande importance cadastré section AB

[Adresse 6] d’une superficie de 17 ares 43 centiares et qui est resté la propriété du vendeur de M. [K].

— Mme [T] a fait construire une maison d’habitation sur le terrain qu’elle a acheté et qu’elle occupe actuellement ;

— à l’époque, Mme [T] et M. [K] vivaient ensemble mais, pendant l’exécution des travaux, leurs relations se sont dégradées.

— Mme [T] s’est vu refuser l’accès au domicile commun et dès le lendemain, 25 avril 2018, il la bousculait violemment en la faisant chuter au sol.

— par ordonnance du 27 août 2019, le juge des référés a constaté la remise des clés du portillon au conseil de M. [K] intervenue au cours de l’audience du 20 août 2019.

Cependant, depuis cette décision, les relations entre les parties se sont dégradées concernant toujours tant l’usage du passage que celui du garage.

— par une seconde ordonnance du 30 juin 2020, le juge des référés a condamné sous astreinte Madame [T] à remettre au conseil de Monsieur [K], sous quinzaine une clé pour ouvrir la porte extérieure du garage dont il a l’usage et une clé ou un bipeur pour le portail d’accès [Adresse 13] pour permettre la livraison et le dépôt du bois à l’endroit convenu, et il a débouté Monsieur [K] de sa demande relative à la remise en état du garage tel que construit par ce dernier avant la vente en détruisant la cloison et le sol modifié et en interdisant à Madame [T] d’y pénétrer.

— Mme [T] a relevé appel de cette décision et la cour d’appel de POITIERS, par arrêt du 13 juillet 2021, a confirmé cette ordonnance, sauf en ce qu’elle avait débouté M. [K] de sa demande de remise en état du garage tel que construit par ce dernier avant la vente et tendant à interdire à Mme [T] d’y pénétrer, et statuant de nouveau sur ce point infirmé, elle a dit n’y avoir lieu à référé sur le droit d’usage du garage et sur le sort des travaux réalisés par Mme [T] dans le garage.

— suivant acte du 26 octobre 2021, M. [K] a alors de nouveau fait assigner, mais cette fois-ci au fond, Mme [T] devant le tribunal judiciaire de SAINTES.

— s’agissant du droit d’usage du garage, s’il est exact que l’acte notarié du 13 septembre 2017 contient la clause précitée, il s’agit cependant d’une clause léonine, insérée par le notaire lequel, en agissant de la sorte, a gravement failli à son devoir de conseil.

Le garage préexistait et était donc inclus dans la vente et la valeur d’acquisition du garage est donc nécessairement comprise dans le prix de vente.

— l’acquisition du garage édifié en 2010 était un élément essentiel dans l’acquisition de Madame [M] car, entre autres raisons, il a une surface non négligeable de 35,20 m2 (8 m x 4,40 m) et cela lui évitait aussi de devoir en faire construire un.

— selon l’article 1170 du code civil : « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

— il appartenait au notaire, au moment de la signature de l’acte, d’attirer l’attention de sa cliente sur le caractère extrêmement déséquilibré, pour ne pas dire spoliateur de la clause précitée.

— le garage est vendu à Mme [T] mais l’usage en est conservé par le vendeur, ce droit d’usage vidant de sa substance l’objet même du contrat de vente, à l’encontre de l’article 544 du code civil.

— elle a financé elle-même des travaux de réhabilitation du garage.

— M. [K] dispose de son propre garage accolé à son habitation, et a également une réserve de bois chez lui.

— M. [K] était présent lors de la construction de la maison de Mme [T], et savait pertinemment qu’elle créait une buanderie dans le garage,

Elle est ainsi privée de l’usus de sa propriété.

— tel que relevé par ordonnance de référé du 30 juin 2020, si l’acte notarié précité prévoit un droit d’usage du garage au profit de M. [K], il ne précise nullement qu’un tel usage soit exclusif à son profit et il est donc manifestement excessif et infondé de demander l’interdiction de Mme [T] d’user du garage.'Le droit d’usage du garage par M. [K] ne fait pas obstacle à ce que Mme [T] puisse jouir de ce bien dont elle est propriétaire'.

— à la rubrique de l’acte « Charges et conditions générales », il n’est fait mention, à aucun endroit, d’un quelconque droit d’usage, même partiel, du garage au profit de M. [K].

— M. [K], toujours animé d’un esprit vindicatif, a cru devoir demander et a obtenu la destruction de la cloison séparative que Mme [T] a fait édifier pour créer une lingerie, cet aménagement réduisant l’étendue du droit d’usage de M. [K].

— le garage sis sur la parcelle AB n° [Cadastre 9] au [Adresse 1] a été vendu le 9 juillet 2024 par Mme [T] à M. [N] [A] mais cette vente n’a pas enlevé à Mme [T] son intérêt à agir concernant le garage en question au sens de l’article 31 du CPC selon lequel : ' L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention’ .

— le jugement a été signifié à la concluante le 15 juin 2023, de telle sorte que l’astreinte qui a été prononcée contre elle a commencé de courir et elle a donc le plus grand intérêt à voir annuler la clause litigieuse, précisément parce qu’elle a été condamnée à ladite astreinte car, par définition, si la clause dont s’agit était anéantie, l’astreinte prononcée à l’encontre de Mme [T] serait alors dépourvue de tout objet.

Mme [T] n’a nullement renoncé à solliciter la nullité de la clause litigieuse rappelée dans l’acte de vente [T]/[A].

— sur les aménagements réalisés sur l’assiette du droit de passage de monsieur [K], le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [K] de cette demande.

Le premier juge a décidé à bon droit qu’une telle servitude n’existait nullement, puisque ce droit attaché à la personne de M. [K] est intransmissible, sans référence à un fonds servant et un fonds dominant, et ne constituait pas une servitude de sorte que l’article 701 du code civil lui est inapplicable.

En effet, la servitude est un droit réel démembré attaché au fond lui-même et non un droit personnel comme en l’espèce.

— M. [K] n’a jamais établi qu’il ne pouvait user normalement de ce droit de passage personnel viager.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/08/2024, M. [I] [K] a présenté les demandes suivantes :

'Vu les dispositions des articles 544 et 1103, 1170 du code civil,

Débouter Madame [Y] [T], notamment concernant le droit d’usage du garage qui ne lui appartient plus.

Débouter Madame [Y] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu le 2 juin 2023 par le tribunal judiciaire de SAINTES, en ce qu’il a :

— condamné Madame [Y] [T] à remettre le garage dans l’état où il se trouvait au jour de la vente conclue le 13 septembre 2017, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et sous astreinte de 30 ', par jour de retard, pendant quatre mois.

— condamné Madame [Y] [T] aux dépens.

Statuant à nouveau, le réformer pour le surplus et condamner Madame [Y] [T] à supprimer sous astreinte de CENTS EUROS (100 ') par jour de retard, passé le délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt, tous les aménagements réalisés pour matérialiser le droit de passage de Monsieur [I] [K] et le rendre plus incommode, contrairement aux clauses de l’acte et en ce que les obstacles se trouvent sur la parcelle restant lui appartenir cadastrée section AB n°[Cadastre 8].

S’entendre Madame [Y] [T] condamnée à payer à Monsieur [I] [K] la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000 ') sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du constat d’huissier.

A l’appui de ses prétentions, M. [I] [K] soutient notamment que :

— le nouveau propriétaire a semble-t-il pris la peine d’insérer à l’acte de vente du 9 juillet 2024 le rappel des droits de Monsieur [I] [K] sur le garage.

— le garage avait été construit aux frais de M. [I] [K] mais ce dernier n’a pas majoré le prix du terrain, s’agissant de la vente à une amie.

— Madame [Y] [T] a fait construire une maison sur le terrain lui appartenant et elle l’occupe actuellement tout comme le garage.

— Monsieur [I] [K] ne peut exercer aucun de ses droits pourtant expressément rappelés dans un acte notarié, c’est à dire après accord des parties devant l’officier ministériel, aucun vice de consentement n’étant allégué et les dispositions de l’acte authentique ayant été, à l’époque, parfaitement comprises par les parties.

— Madame [Y] [T], dans le cadre de l’instance engagée par Monsieur [I] [K] en 2019, a remis les clés du portillon au conseil de Monsieur [I] [K] en cours d’instance, Monsieur [I] [K] renonçant à sa demande sur ce point et elle n’a pas indemnisé Monsieur [K] des frais irrépétibles engagés.

— sur le passage, l’huissier de justice mandaté a pu constater que le passage matérialisé en rouge sur le plan varie de 89 cm de large à 57 cm.

— après les faits litigieux nés de leur séparation, il a pourtant continué à loger Madame [T] jusqu’à la fin de la construction de sa maison en août 2018.

— M. [K] n’entend pas partager l’usage du garage, celui-ci étant exclusif.

— Mme [T], par ordonnance du 30 novembre 2023, a été déboutée de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire, déclarée irrecevable.

— s’agissant du garage, elle a accepté la clause en toute connaissance de cause.

Le droit d’usage est une sorte d’usufruit en ce qu’il s’analyse comme un démembrement de propriété.

C’est un droit réel temporaire et viager qui confère à l’usager le droit de se servir de la chose d’autrui jusqu’à concurrence de ses besoins.

— le droit d’usage du garage construit sur le terrain qui appartient à Madame [Y] [T] implique que Monsieur [I] [K], bénéficiant du droit d’usage, puisse seul en user à titre de garage, ce qui signifie que Madame [Y] [T] ne peut pas le transformer en buanderie du vivant de Monsieur [I] [K], s’agissant d’un droit viager. Il est donc bien fondé à exiger d’utiliser le garage et à solliciter sa remise en état de garage, susceptible de recevoir une voiture, toute autre considération étant hors sujet.

— il souhaite récupérer l’usage du garage tel que prévu à l’acte notarié pour y entreposer notamment une tondeuse auto tractée et sa remorque.

— il ne s’agit pas d’une servitude mais d’un droit d’usage, celui-ci interdisant à Madame [T] d’user du garage.

Bénéficiant en revanche de la maison d’habitation dont elle a un usage exclusif; elle bénéficiera du garage au décès de Monsieur [K].

— elle ne peut solliciter la nullité des clauses relatives au droit d’usage du garage et d’entreposage du bois qu’elle a accepté, et il ne s’agit pas de servitudes.

Au surplus, le notaire auquel des reproches sont adressés n’est pas dans la cause.

— la localisation de la clause peut se justifier aisément en ce que le droit d’usage est proche du droit d’usufruit.

— Mme [T] abandonne désormais le fondement du vice du consentement puisqu’elle est incapable de rapporter la preuve d’un tel vice.

— il est tout aussi vain d’affirmer que le droit d’usage constituerait en

fait une véritable négation du droit de propriété de Madame [T] et l’usage exclusif du garage ne constitue pas une atteinte disproportionnée au regard du droit de propriété de Madame [T] puisque le droit d’usage consenti est un droit personnel et celui-ci est limité dans le temps et ne prive pas le droit de propriété de sa substance.

— la limitation de la durée de ces droits est bienvenue pour préserver la substance de la propriété.

— il n’y a pas de volonté de nuire de sa part.

— sur l’assiette du droit de passage, cette servitude de passage à pied a été consentie pour permettre à Monsieur [I] [K], déjà âgé au moment de la vente, d’éviter de faire le tour du pâté de maison.

S’agissant d’une servitude, il n’est pas possible de la rendre plus incommode et d’en réduire la largeur pour empêcher Monsieur [I] [K] de l’exercer normalement.

Le constat d’huissier dressé à la requête de Monsieur [K] pour établir les difficultés rencontrées, a permis de mesurer un passage de 89 cm à 57 cm, trop étroit pour permettre à Monsieur [K] de circuler avec sa canne sans risque de chute.

Il complète le procès-verbal de constat par deux photos qui établissent, sans contestation possible, que son passage à pied avec sa canne est rendu beaucoup plus difficile, et il n’est pas à même d’utiliser une brouette pour aller chercher du bois.

— là encore, la vente intervenue semble mettre fin au litige, Monsieur [A], nouvel acquéreur, rappelle l’existence du passage piéton pour relier la propriété de Monsieur [I] [K] à la [Adresse 13]

Monsieur [I] [K] ignore en revanche le rappel effectué dans l’acte de vente au profit de Monsieur [A].

Il entend maintenir contre Madame [Y] [T] ses demandes concernant l’enlèvement de tous les obstacles qui semblent demeurer sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 8] aux termes du plan cadastral produit.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17/10/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité :

Il ressort de l’attestation établie le 9 juillet 2024 par Maître [U] que le garage sis sur la parcelle AB n° [Cadastre 9] au [Adresse 1] à [Localité 11] a été vendu le 9 juillet 2024 par Mme [T] à M. [N] [A].

Mme [T] indique avoir toujours intérêt à agir, et M. [K] ne tire pas conséquence de cette vente pour solliciter dans le dispositif de ses écritures qui seul saisit la cour l’irrecevabilité de Mme [M] en sa qualité à défendre, alors que lui-même maintient parallèlement ses demandes.

Il n’y a donc pas lieu pour la cour de statuer sur l’intérêt des parties à agir ou à défendre.

Sur le droit d’usage du garage :

L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

L’article 1134 ancien du code civil dispose par ailleurs que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

En l’espèce, suivant acte notarié du 13 septembre 2017 M. [I] [K] a vendu à Mme [Y] [M] épouse [T] un terrain situé [Adresse 4] sur lequel se trouve un garage.

Cet acte authentique signé des deux parties stipule la clause suivante en page 4 :

'PROPRIETE – JOUISSANCE

Entrée en jouissance – Le vendeur transmet à l’acquéreur la jouissance de l’immeuble vendu à compter de ce jour., par la prise de possession réelle, l’immeuble étant libre de toute location et de toute occupation. Toutefois, le vendeur se réserve sa vie durant le droit d’usage du garage se trouvant sur le terrain vendu et le droit d’entreposer du bois de chauffage sur une bande de terrain au sud-ouest du terrain vendu sur une largeur d’un mètre cinquante centimètres à partir de la [Adresse 13] jusqu’au garage le long du mur séparant le terrain vendu de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3].'

En page 10 de l’acte, est noté à titre de condition partculière : 'Les parties sont convenues que le vendeur bénéficiera, sa vie durant, du droit personnel de passer à pied sur le terrain vendu pour accéder de sa maison cadastrée section AB n°[Cadastre 5] à la [Adresse 13]. Ce droit étant strictement personnel ne sera pas transmissible'.

S’agissant de l’usage du garage, Mme [T], si elle ne soutient plus en cause d’appel l’existence – non démontrée – d’un vice du consentement, demande que cette clause qu’elle qualifie de léonine soit jugée réputée non écrite, comme vidant de sa substance l’objet même du contrat de vente, au sens de l’article 1170 du code civil.

Elle rappelle que le garage édifié en 2010, préexistait et était donc inclus dans la vente comme un élément essentiel dans l’acquisition de Mme [M], alors que la valeur d’acquisition du garage est nécessairement comprise dans le prix de vente.

Toutefois, et alors que la cour, dans son arrêt précédent du 13 juillet 2021, n’avait pas statué sur l’interprétation de la clause contractuelle, cette interprétation excédant la compétence du juge des référés, il y a lieu de retenir que Mme [T] par sa signature, a pleinement accepté la création au bénéfice de M. [K] d’un droit réel temporaire et viager qui lui confère le droit de jouir du garage.

Il est inopérant pour l’appelante d’indiquer que le notaire aurait gravement failli à son devoir de conseil, alors qu’elle ne l’a pas appelé en la cause.

Elle ne peut utilement soutenir que la clause litigieuse aurait privé de sa substance une obligation essentielle du contrat souscrit, alors que le bien acquis en vertu de l’acte contenant cette clause, elle a pu faire construire, à côté du garage litigieux, une maison d’habitation qu’elle occupait jusqu’à sa vente.

En outre, le droit d’usage dûment accepté ne pouvait s’analyser comme une servitude grèvant le bien lui-même, puisqu’étant limité à la vie durant de M. [K] et non transmissible.

Enfin, à l’époque de l’acte à laquelle il convient de se placer pour en apprécier la validité, les relations entre les deux parties étaient d’une proximité qui explique et justifie une telle clause, et la dégradation de ces relations depuis lors intervenue est sans incidence sur la réalité de la volonté des parties, à laquelle l’acte notarié a été lu, de la ratifier.

Le notaire instrumentaire indiquait lui-même, en réponse à question posée le 1er octobre 2021, que 'ce droit d’usage ne peut s’entendre que comme un droit exclusif. Si cela n’était pas le cas et si l’usage du garage devait être partagé avec l’acquéreur, cela aurait été précisé dans l’acte'.

Le fait que les travaux de création de la buanderie aient été réalisés au su de M. [K] ne permet pas d’en déduire sa renonciation non équivoque à son droit d’usage.

Il en résulte que M. [I] [K] bénéficie du droit d’usage entier du garage à son seul bénéfice, Mme [Y] [T] ne pouvant en conséquence le transformer en buanderie du vivant de M. [I] [K].

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] [T] à remettre le garage dans l’état où il se trouvait au jour de la vente conclue le 13 septembre 2017, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 30 ' par jour de retard pendant quatre mois.

Sur le droit de passage :

Au vu des termes de l’acte authentique qui précise au paragraphe 'servitudes’ que 'le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et de tous règlements le régissant', et qui stipule en sa page 10 que 'Les parties sont convenues que le vendeur bénéficiera, sa vie durant, du droit personnel de passer à pied sur le terrain vendu pour accéder de sa maison cadastrée section AB n°[Cadastre 5] à la [Adresse 13]. Ce droit étant strictement personnel ne sera pas transmissible', le droit de passage créé au bénéfice exclusif de M. [K] ne constitue pas une servitude grèvant le bien lui-même mais un droit qui lui est personnel et non transmissible.

M. [K] ne peut ainsi soutenir l’application des dispositions de l’article 701 du code civil qui dispose que : 'le propriétaire du fond débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi il ne peut changer l’état es lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent ou elle a été primitivement assignée'.

Certes, le propriétaire de la parcelle vendue ne pourra s’opposer à ce passage à pied ou le restreindre, la vie durant de M. [K], mais celui-ci ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, de la restriction dont il argue à l’appui de son appel incident.

En effet, il ne ressort pas du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 novembre 2019 ni des photographies désormais versées par M. [K] que le passage de celui-ci soit empêché ou réduit par les aménagements mis en oeuvre, la largeur du passage variant de 89 à 57 cm.

Faute pour M. [K] d’établir l’insuffisance de son passage, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande formée au titre du droit de passage.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de Mme [Y] [M] épouse [T].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner Mme [Y] [M] épouse [T], appelante qui succombe partiellement, à payer à M. [I] [K] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Mme [Y] [M] épouse [T] à payer à M. [I] [K] la somme de 3000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Mme [Y] [M] épouse [T] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,