ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01760 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O5LD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 FEVRIER 2021

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 19/00383

APPELANTE :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL SUD MEDITERRANEE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien CODERCH de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [C] [J]

né le 26 Septembre 1961 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

et

Madame [B] [P] épouse [J]

née le 27 Octobre 1964 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER et par M^e Patrick DAHAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 22 mai 2025, prorogé au 26 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 25 mars 2011 reçu par maître [L] [X], notaire à [Localité 9], monsieur [C] [J] et madame [B] [P] épouse [J] ont acquis en l’état futur d’achèvement auprès de la SARL Antior une maison d’habitation sise [Adresse 8] à [Localité 6] dans un ensemble immobilier dénommé « Les portes de Vénus II ». La date de livraison était fixée au 31 mars 2022.

L’acte mentionnait une garantie extrinsèque d’achèvement accordée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée sous la forme d’un cautionnement.

Le bien n’ayant pas été livré dans le délai convenu, les époux [J] ont, par acte d’huissier de justice du 29 mars 2013, assigné la société Antior et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée devant le juge des référés aux fins de livraison de l’immeuble sous astreinte outre une indemnité provisionnelle.

Par ordonnance du 29 mai 2013, la société Antior a été condamnée à livrer l’immeuble dans le mois suivant la signification de la décision sous astreinte de 500 euros par jour de retard et il a été fait droit à la demande de provision.

Par acte d’huissier de justice du 25 février 2014, les époux [J] ont de nouveau saisi le juge des référés aux fins notamment de provisions, d’achèvement et de mise en 'uvre de la garantie d’achèvement de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée.

la société Antior a été placée par jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 30 juillet 2014 en redressement judiciaire puis, par jugement du 21 janvier 2015, en liquidation judiciaire.

Par exploit du 24 juillet 2015, les époux [J] ont saisi le juge des référés aux fins notamment d’expertise, de suspension des prélèvements de prêt et de condamnation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée au titre de la garantie financière.

Par ordonnance du 23 septembre 2015, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et rejeté les demandes indemnitaires et relatives au prêt formées par les époux [J].

L’expert a déposé son rapport le 29 janvier 2018.

Les époux [J], ont, par acte d’huissier de justice du 23 janvier 2019, assigné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée au fond aux fins notamment de financement des travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.

Par jugement du 9 février 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée à payer aux époux [J] la somme de 204 616,40 euros TTC avec indexation sur l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement par référence à celui en vigueur à la date du dépôt du rapport d’expertise (octobre 2017) au titre des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;

dit que maître [L] [X], notaire cosignataire des sommes le cas échéant non encore payées au vendeur, la SARL Antior, en liquidation judiciaire, devra verser celles-ci entre les mains de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée, dans la limite des sommes restant dues par les acquéreurs et de celles financées par le garant en vertu de la présente décision ;

condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée à payer aux époux [J] la somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration au greffe du 17 mars 2021, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 23 septembre 2021, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a dit que le notaire devra verser les sommes non encore payées entre ses mains et de débouter les époux [J] de leurs demandes au titre des travaux d’achèvement de l’ouvrage en ce qu’elles excéderaient la somme de 102 191,49 euros toutes taxes comprises. Elle demande en outre à la cour de :

condamner in solidum les époux [J] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

condamner in solidum les époux [J] aux dépens de l’instance.

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 21 février 2025, les époux [J] demandent à la cour d’appel de confirmer le jugement dont appel sauf à juger que les sommes allouées seront indexées sur l’indice BT01 du bâtiment à la date de l’arrêt à intervenir. Ils demandent en outre de voir condamner la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée aux entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, et à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 5 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la prise en charge du coût des travaux de chauffage et de production d’eau chaude

Le tribunal, dans un contexte où les parties ne proposaient aucune autre solution que celle préconisée par l’expert judiciaire ni aucun autre devis de travaux, a estimé que si la conformité de l’immeuble à la norme BBC n’était pas en soi une condition d’habitabilité matérielle de l’ouvrage, pour autant, l’immeuble était toutefois en l’espèce dépourvu de tout système de chauffage, et que l’installation de chauffage, qui fait partie des éléments soumis à la garantie d’achèvement, devait tenir compte des caractéristiques des matériaux et équipements déjà installés.

Les époux [J] rappellent que la SARL Antior s’était engagée à livrer un bâtiment bénéficiant du label BBC, l’obtention de ce label se référant à une étude technique du BET Pepin.

Sur ce point, d’une part l’expert (pièce 5 de l’appelante) relève que le descriptif de vente ne reconduit pas les valeurs de performances de l’étude technique et qu’en tout état de cause aucune installation de chauffage n’a été exécutée, d’autre part et surtout la conformité de l’immeuble au label BBC ne constitue pas une condition d’habitabilité de l’ouvrage, sauf impropriété à destination.

Si les époux [J] estiment justement que, du fait de la dégradation de l’isolation et de l’absence d’installation de chauffage et de production d’eau chaude, l’ouvrage est rendu impropre à sa destination, toutefois les travaux nécessaires à la reconstitution de l’isolation thermique du bâtiment et de son étanchéité à l’air ont été inclus par l’expert dans les travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage (pièce 5 de l’appelante, page 32), de sorte que le problème sera solutionné par les travaux financés par la banque et, s’agissant des installations de chauffage et de production d’eau chaude, l’impropriété à destination résulte de l’absence même de ses installations, un immeuble n’étant pas habitable sans chauffage ni eau chaude, et non de leur éventuelle conformité au label BBC.

Dans ces conditions, la banque doit l’achèvement de l’ouvrage non pas selon les termes du contrat de construction incluant la conformité au label BBC mais pour assurer une alimentation en chauffage et en eau chaude adaptée à l’immeuble.

Or, l’appelante justifie en cause d’appel de ce que la maison appartenant aux époux [J] peut être équipée par une installation de chauffage par convection électrique et une installation de production d’eau chaude sanitaire pour une somme de 6 300 euros (pièces 13 et 14 de l’appelante), cette estimation, en ce qu’elle a été réalisée après visite de l’immeuble litigieux, tenant compte des matériaux et équipements déjà installés.

C’est par conséquent cette somme qui est due par le garant au titre de son obligation liée à l’achèvement de l’immeuble, les époux [J] demeurant libres de faire effectuer à leurs frais les travaux proposés par l’expert judiciaire afin de bénéficier d’une installation conforme au label BBC, et non la somme de 61 011, 60 euros TTC retenue par le tribunal.

Sur la prise en charge des travaux destinés à l’achèvement de l’ouvrage

Le tribunal a considéré que l’immeuble pouvait être considéré comme achevé, et ce même si des travaux de finition restent à faire et même en présence de défauts de conformité ou de malfaçons (sauf impropriété à destination), s’il est alimenté en eau, en gaz, en électricité, et s’il peut être chauffé et être normalement accessible (les escaliers devant être utilisables, l’ascenseur devant être en état de fonctionnement, les parties communes devant être éclairées, l’antenne télévision installée et un réseau d’évacuation des eaux pluviales conformes au plan d’occupation des sols devant exister).

Les travaux divers

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée, rappelant n’être tenue qu’au financement d’un état d’achèvement de l’immeuble mais non à l’ensemble des obligations du vendeur, conteste de ce fait, contrairement à ce qu’ a jugé le tribunal, être tenue au financement  :

de l’accès au vide sanitaire car il n’est pas réglementairement obligatoire ;

de l’accès aux combles et sous baignoire ;

du traitement de ponts thermiques du plancher bois qui relève de l’accès aux vides sanitaires ;

des finitions des marches de l’escalier extérieur (aucune difficulté d’accès n’étant démontrée) ;

de la mise en place d’un collecteur d’eaux pluviales (absence d’incidence sur l’habitabilité) ;

de la reprise de la toiture (l’expert n’ayant pas indiqué les désordres l’affectant).

Or,

l’accès aux vides sanitaires, aux combles et sous baignoire relève de la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, puisqu’il permet d’intervenir rapidement en cas de fuite, et le traitement des pont thermique du plancher bois participe à la réalisation des accès aux vides sanitaires, de sorte qu’il est absolument nécessaire,

l’isolation thermique des combles, qui n’apparaît en rien liée au label BBC, est indispensable à une étanchéité à l’air permettant l’habitabilité de l’immeuble,

la reprise de la toiture est indispensable à l’habitabilité de l’immeuble, cette dernière nécessitant selon l’expert l’interposition d’un écran pare-pluie et la création d’une isolation thermique dans les combles en plafond du dernier étage,

de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a mis à la charge du garant financement de ces postes.

S’agissant de la reprise des marches de l’escalier extérieur, évalué par l’expert à la somme de 844,17 euros HT soit 928,59 euros TTC (TVA à 10 %) (pièce 5 de l’appelante, annexe 14), les travaux consistent en un ragréage lequel, destiné à aplanir la surface des marches, ne conditionne pas l’habitabilité de l’ouvrage étant précisé qu’aucun élément du dossier n’est de nature à établir une quelconque dangerosité. Dans ces conditions, ce poste ne saurait être mis à la charge du garant.

Il en est de même du collecteur d’eaux pluviales, évalué par l’expert à la somme de 867,68 euros HT soit 954,45 euros TTC (TVA à 10 %) (pièce 5 de l’appelante, annexe 14), dont le tribunal estime qu’en cas d’absence de ce collecteur des risques d’infiltrations et de stagnation des eaux sont possibles, alors qu’aucun élément du dossier, et notamment pas le rapport d’expertise judiciaire, ne laisse apparaître un quelconque obstacle à l’habitabilité ou un quelconque risque en termes de sécurité. Ce poste ne saurait non plus être mis à la charge du garant.

Les travaux d’étanchéité de la terrasse côté rue

Le tribunal a jugé ces travaux nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage dans la mesure où la terrasse est, d’après l’expert, fuyarde, et pourrait compromettre à terme l’étanchéité du garage.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée souligne que le garage n’est pas une partie habitable, de sorte que des infiltrations limitées peuvent y être acceptées, et qu’en l’espèce l’expert n’a relevé que les tâches d’humidité en plafond.

Si le garage n’est effectivement pas une pièce habitable et ne nécessite pas une étanchéité comme les pièces d’habitation mais peut supporter une certaine humidité, il ne doit pour autant pas être le siège d’infiltrations importantes'.ce qui sera en l’espèce le cas à terme puisque l’expert a d’ores et déjà constaté la présence de tâches d’humidité et qu’il précise que l’étanchéité de la terrasse a été mal réalisée ou non exécutée.

Dans ces conditions, les travaux préconisés par l’expert apparaissent, ainsi que jugé en première instance, nécessaires à l’achèvement de l’ouvrage.

Les travaux de ravalement de façade

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée estime que ces travaux ne relèvent que de finitions ou de parachèvements.

Toutefois, ainsi que parfaitement relevé par le premier juge, ils sont de nature à renforcer l’étanchéité des façades (calfeutrage des fissures afin d’éviter qu’elles ne s’aggravent et deviennent infiltrantes) et à les protéger des intempéries en y apposant une couche de peinture, après nettoyage.

Ils s’avèrent donc nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en participant à son étanchéité, ainsi que parfaitement relevé par le tribunal.

Sur le montant des condamnations

S’agissant des travaux de chauffage et de production d’eau chaude, il est retenu un montant de 6 300 euros TTC qui sera mis à la charge du garant.

S’agissant des travaux détaillés dans le devis de la société ETAIR, dont le montant, validé par l’expert, n’est pas contesté par les parties, ils seront mis à la charge du garant, à l’exception des postes suivants :

reprise des marches de l’escalier extérieur : 844,17 euros,

réfection du seuil du portillon clôture sur rue : 186,51 euros,

remplacement du portillon de clôture : 282,56 euros,

reprise de jonctions entre murs de façades et mur de clôture : 1 914,74 euros,

construction réseau collecteur d’eaux pluviales sur jardin postérieur : 867,68 euros,

création pergola manquante : 3 593,45 euros,

mise en peinture des locaux intérieurs : 8 906,17 euros,

nettoyage de finition des sols avant livraison : 2 738,46 euros,

chiffrés au total à la somme de 19 333,74 euros HT, soit 21 267,12 euros TTC (TVA à 10%). Ainsi, le garant sera condamné à payer la somme de 118 042,60 euros TTC (montant total du devis) ' 21 267,12 euros = 96 775,48 euros TTC.

S’agissant des travaux d’étanchéité de la terrasse côté rue, ils ont été justement évalués par le tribunal à la somme de 10 465,45 euros TTC au vu du devis ETAIR du 6 octobre 2017.

S’agissant des travaux de ravalement de façade, ils ont été justement évalués par le tribunal à la somme de 5 301,83 euros TTC au vu du devis ETAIR du 6 octobre 2017.

S’agissant des travaux d’électricité générale et de plomberie, ils ont été justement évalués par le tribunal à la somme de 13 492,05 euros TTC au vu des devis ETAIR des 26 juillet et 27 septembre 2017.

S’agissant enfin du coût des honoraires de maîtrise d''uvre de direction et de coordination des travaux, estimés nécessaires par l’expert judiciaire, ils ont justement été évalués par le tribunal à la somme de 15 156,77 euros.

Le montant total des condamnations s’élève donc à la somme de 6 300 euros + 96 775,48 euros + 10 465,45 euros + 5 301,83 euros + 13 492,05 euros + 15 156,77 euros = 147 491,58 euros TTC. Le jugement sera infirmé en ce sens. Les causes du jugement ayant été réglées, le jugement sera confirmé en ce qu’il a indexé les sommes dues sur l’indice BT01 en vigueur au jour du jugement.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, et au fait que les opérations d’expertise ont essentiellement eu pour objet la détermination de la nature et du coût des travaux nécessaires à l’achèvement de la maison individuelle, le jugement sera confirmé.

En cause d’appel, l’appel ayant en partie prospéré même si la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée demeure succombante pour l’essentiel, les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 9 février 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan sauf concernant le montant de la condamnation au titre des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble ;

Statuant du chef infirmé,

Dit que le montant de la condamnation de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée au titre des travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble s’élève à la somme de 147 491,58 euros TTC et non à la somme de 204 616,40 euros TTC ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

le greffier le président