ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05806 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTTR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 NOVEMBRE 2022

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 20/02358

APPELANTE :

S.A.S.U. THERMIE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e François Régis VERNHET de la SELARL FRANCOIS REGIS VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

S.C.I. LES FAUVETTES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Nolwenn ROBERT de la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Célia MUSLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail commercial en date du 30 août 2012, avec prise d’effet au 1er septembre 2012, la SCI Les Fauvettes a donné à bail à la SASU Thermie, un local commercial situé [Adresse 3] Montpellier, moyennant un loyer annuel de 10 780 euros, outre les provisions sur charges.

Estimant qu’elle était débitrice de loyers en retard, la SCI Les Fauvettes a fait signifier à la SASU Thermie, le 26 juillet 2017, un commandement de payer la somme de 23 300,19 euros, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail.

Aux termes d’un courrier adressé à la SCI Les Fauvettes le 24 juillet 2017, la société preneuse a notamment contesté le calcul de l’indexation du loyer ainsi que l’absence de régularisation annuelle des charges, et a informé suspendre le paiement de tout loyer dans l’attente des régularisations sollicitées.

Par courrier du 28 août 2017 et par l’intermédiaire de son conseil, la société bailleresse a indiqué que les reproches formulés par la SASU Thermie étaient injustifiés, s’opposant à la suspension du paiement des loyers.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 février 2018, la SASU Thermie a donné congé à la SCI Les Fauvettes, avec effet au 28 août 2018.

Par exploit du 25 avril 2018, la SCI Les Fauvettes a assigné la SASU Thermie devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, qui a constaté, par ordonnance du 2 novembre 2018, la résiliation du bail à compter du 26 août 2017, ainsi que le départ volontaire de la SASU Thermie depuis le 30 août 2018, condamnant cette dernière à payer la somme de 30 000 euros à titre de provisions, à valoir sur le paiement des loyers et des charges arrêtés au 30 août 2018.

La SASU Thermie a relevé appel de cette décision et par arrêt du 27 juin 2019, la cour d’appel de Montpellier a partiellement confirmé l’ordonnance de référé, ramenant à la somme de 7 582,32 euros le montant de la provision.

Par courrier du 16 juin 2020, la SCI Les Fauvettes a mis en demeure la SASU Thermie, par l’intermédiaire de son conseil, de lui payer la somme de 27 925, 23 euros au titre de loyers et charges impayés, outre 4 193,12 euros au titre de la clause pénale, et de modifier l’adresse de son siège social.

A défaut d’accord amiable entre les parties, la SCI Les Fauvettes a assigné la SASU Thermie, par acte du 25 juin 2020, devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Le jugement contradictoire rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Constate la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties, à compter du 26 août 2017, par l’effet du commandement de payer signifié en date du 26 juillet 2017 ;

Constate que la SASU Thermie a quitté les lieux le 30 août 2018 ;

Dit que la SASU Thermie est débitrice de la SCI Les Fauvettes pour la somme de 23 885,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au titre du contrat de bail commercial ;

Dit que la SCI Les Fauvettes est débitrice de la somme de 1 000 euros due à la SASU Thermie au titre du préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties ;

Condamne en conséquence la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 22 885, 03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au titre du contrat de bail commercial ;

Condamne la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 2 288,50 euros au titre de la clause pénale ;

Dit que la SASU Thermie devra accomplir les démarches administratives nécessaires au déménagement de son siège social du [Adresse 2], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision sous peine d’astreinte de 200 euros par jour de retard ;

Dit qu’à l’issue de ce délai, et à défaut pour la SASU Thermie de s’être exécutée, la SCI Les Fauvettes pourra saisir le tribunal d’une demande de fixation d’une nouvelle astreinte ;

Dit que le tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte ;

Condamne la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 2 000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle l’exécution provisoire ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SASU Thermie aux entiers dépens sans toutefois y inclure les frais du commandement de payer qui ont déjà été inclus dans les dépens de la procédure de référé.

Le premier juge a retenu, qu’après compensation des créances réciproques entre les parties, la SASU Thermie était débitrice de la somme 22 885,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges. A cet égard, il a relevé que les sommes demandées par la SCI Les Fauvettes sur ce point étaient justifiées, notamment concernant le montant de la taxe foncière à répartir en fonction de la superficie des locaux, dès lors qu’aucun élément susceptible de remettre en cause la superficie du local donné à bail n’était apporté. Cependant, il a déduit de ces sommes, celle due à la SASU Thermie au titre de la défectuosité du système de chauffage et de climatisation, la limitant à 1 000 euros, dans la mesure où seul le préjudice de jouissance était démontré mais pas son étendue.

Il a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 26 août 2017, ainsi que le départ volontaire de la SASU Thermie le 30 août 2018, retenant que cette dernière avait cessé de payer son loyer de manière injustifiée, en invoquant une exception d’inexécution tenant à la défectuosité du système de chauffage, et n’avait pas régularisé l’impayé dans le mois suivant le commandement de payer du 26 juillet 2017.

Le premier juge a relevé qu’il y avait lieu d’appliquer la clause pénale, à hauteur de 10 % des sommes dues, en raison du retard de paiement injustifié accumulé par la SASU Thermie, indiquant que la somme de 2 288,50 euros qui en ressortait n’apparaissait pas manifestement excessive.

Il a accueilli la demande de la SCI Les Fauvettes au titre de la modification de l’adresse du siège social de la SASU Thermie, retenant que le maintien de son siège social à une adresse qui n’était plus la sienne depuis plus de trois ans était injustifié.

La SASU Thermie, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 13 février 2023, la SASU Thermie, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Dire recevable et bien fondée la SASU Thermie en son appel ;

Infirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu à la date du 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Constater qu’il n’est pas justifié de la surface du local anciennement loué à la SASU Thermie ;

Constater qu’il n’est pas justifié de la surface totale de l’immeuble ;

Constater qu’il n’est produit aucun justificatif des charges ;

Débouter la SCI Les Fauvettes de toutes ses demandes, fins et conclusions pour défaut de production d’éléments de preuve ;

Faire droit à la demande reconventionnelle de la SASU Thermie ;

Condamner la SCI Les Fauvettes à payer à la SASU Thermie la somme de 6 527,40 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamner la SCI Les Fauvettes au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Les Fauvettes aux entiers dépens.

La SASU Thermie soutient qu’elle s’est acquittée de la totalité des loyers dus, arguant que l’actualisation faite par la société bailleresse est irrégulière. A ce titre, elle fait valoir que la dette locative, arrêtée au 30 mai 2018, s’élevait à la somme de 75 073 euros et prétend avoir procédé au paiement d’une somme totale de 71 739,15 euros.

Elle sollicite la somme de 6 527,40 euros, l’estimant justifiée au regard de l’absence totale de climatisation.

L’appelante conclut au rejet de la demande de la SCI Les Fauvettes au titre des charges, affirmant qu’elle n’apporte pas la preuve de leur réalité, dans la mesure où elle ne justifie ni de la surface des locaux donnés à bail, ni des régularisations annuelles des charges.

Elle sollicite le rejet de la demande formulée au titre de la taxe foncière, soutenant que les pièces produites par la SCI Les Fauvettes n’ont aucune valeur probante et ne permettent donc pas d’établir la surface réelle de l’ensemble du bâtiment, de sorte que le montant réel de la taxe foncière due ne peut être évalué.

Dans ses dernières conclusions du 30 mars 2023, la SCI Les Fauvettes, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier en date du 8 novembre 2022, sauf en ce qu’il limite à la somme de 23 885,03 euros le montant des arriérés de loyers et charges dus par la SASU Thermie, à la somme de 2 288,50 euros le montant de la clause pénale, et dit que la SCI Les Fauvettes est débitrice d’une somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par la SASU Thermie ;

Condamner la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 27 925,63 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 30 août 2018 outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2020 ;

Condamner la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 4 193,12 euros au titre de la clause pénale ;

Débouter la SASU Thermie de l’ensemble de ses demandes, notamment celles relatives à l’application d’un dégrèvement de loyer ;

Condamner la SASU Thermie au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SASU Thermie aux entiers dépens d’instance.

La SCI Les Fauvettes sollicite la somme de 27 925,63 euros au titre des arriérés de loyers et charges, arguant que la dette de la SASU Thermie, au moment de son départ au mois d’août 2018, s’élevait à 41 931,24 euros, en prétendant que celle-ci aurait versé la somme totale de 14 005,61 euros. A ce titre, elle fait valoir qu’elle apporte la preuve des sommes dues au titre de la taxe foncière, en justifiant notamment de la superficie totale du bâtiment. Elle soutient également qu’elle démontre la réalité des charges demandées, en produisant les appels de charges, décomptes et régularisations pour la période de 2012 à 2018.

Elle conclut au rejet de la demande formulée par l’appelante au titre du préjudice de jouissance, affirmant qu’il n’est pas démontré et que la SASU Thermie n’a jamais procédé à l’envoi de mises en demeure adéquates afin de remédier aux difficultés qu’elle allègue.

L’intimé sollicite l’application de la clause pénale à hauteur de 10 %, estimant qu’elle est exigible au regard des impayés et qu’elle doit s’appliquer à la somme de 41 931,24 euros, qui correspond, selon elle, à la dette dont la SASU était débitrice lors de l’engagement de la procédure.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur les loyers et charges

Au terme d’une motivation particulièrement précise, le premier juge a condamné la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 22 885,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au titre du contrat de bail commercial, notamment en considération d’un décompte arrêté au 13 mai 2019, faisant état d’un solde dû d’un montant de 40 319, 39 euros et des versements effectués par la locataire, qui n’y figuraient pas, pour arriver à la somme de 23 885,03 euros, de laquelle il a déduit la somme de 1 000 euros, due par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance subi par la SASU Thermie.

En cause d’appel, cette dernière reprend pour partie les sommes déjà considérées par le premier juge, pour autre partie celles figurant dans la décompte produit par la bailleresse, de sorte qu’en l’absence de toute critique utile de ce décompte, le jugement sera confirmé sur le principe de la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges, mais actualisé sur le montant, la bailleresse sollicitant la somme de 27 925,63 euros, dont elle justifie du détail, sans que la SASU Thermie ne forme de critiques sur ce montant, qui sera diminuée du montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la locataire, de 1 000 euros, soit une actualisation de 26 925,63 euros.

S’agissant plus précisément des charges et de la taxe foncière, la cour constate que la SCI Les Fauvettes produit les appels de charges, émis par l’agence immobilière gestionnaire des locaux, au titre des années 2012 à 2018, les avis d’imposition au titre de la taxe foncière sur les mêmes années, ainsi les plans du bâtiment et le plan des locaux objets du bail, qui permettent de constater que les charges et la taxe foncière sont justifiées, ainsi que la quote-part à la charge de la SASU Thermie, qui ressort à 9,82 % pour la surface prise à bail, de 77 m2, comme l’a justement retenu le premier juge.

2. Sur le préjudice de jouissance de la SASU Thermie

Le premier juge a condamné la SCI Les Fauvettes à payer la somme de 1 000 euros à la SASU Thermie au motif d’un préjudice de jouissance subi.

En cause d’appel, cette dernière demande que cette somme soit portée à 6 527,40 euros, sans aucunement en exposer les raisons, de sorte qu’en l’absence de toute motivation, mais aussi en l’absence de toute critique utile soutenue par la bailleresse, le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur la condamnation au paiement de la clause pénale

Le premier juge a fait application de la clause pénale à hauteur de 10 % des sommes dues, soit 22 885,03 euros, qui est par conséquent ressortie à la somme de 2 288,50 euros, dont il a dit qu’elle n’apparaissait pas manifestement excessive.

En cause d’appel, la SCI Les Fauvettes expose que lors de l’engagement de la procédure, la SASU Thermie était débitrice de la somme totale de 41 931,24 euros, de sorte qu’elle sollicite la somme de 4 193,12 euros.

Or, cette somme apparait excessive au cas d’espèce, apparaissant manifestement disproportionnée au regard de l’importance du préjudice effectivement subi par la bailleresse et des peines habituellement stipulées dans les contrats de même nature.

Cependant, en considération de ce que la condamnation au paiement est actualisée à la somme de 27 925,63 euros, avant compensation avec l’indemnité due au titre du préjudice de jouissante, la clause pénale sera actualisée à la somme de 2 792,56 euros.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU Thermie sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SASU Thermie, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier ;

ACTUALISE la condamnation de la SASU Thermie au titre des arriérés de loyers et charges dus au titre du contrat de bail commercial, à payer à la SCI Les Fauvettes, à la somme de 26 925,63 euros ;

ACTUALISE la condamnation de la SASU Thermie au titre de la clause pénale, à payer à la SCI Les Fauvettes, à la somme de 2 792,56 euros ;

CONDAMNE la SASU Thermie à payer à la SCI Les Fauvettes la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SASU Thermie aux dépens de l’appel.

Le greffier La Présidente