COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2026

N° 2026 / 037

N° RG 24/01471

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQ4B

SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL

C/

[O] [Z] [T]

[W] [G] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Victoria ANDRE – CIANFARANI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON, Pôle JCP en date du 16 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/05013.

APPELANTE

SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Victoria ANDRE-CIANFARANI, membre de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée et plaidant par M^e Manon ROSSIGNEUX, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [O] [Z] [T]

né le 24 Janvier 1984 à [Localité 6] (59), demeurant [Adresse 2]

Assignation portant dénonce de la DA le 11 avril 2024 en l’étude

Signification de conclusions le 17 mai 2024 à étude

défaillant

Madame [W] [G] [R]

née le 12 Décembre 1988 à [Localité 3] (8), demeurant [Adresse 2]

Assignation portant dénonce de la DA le 11 avril 2024 en l’étude

Signification de conclusions le 17 mai 2024 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 23 janvier 2019, la société civile de construction vente (SCCV) [Localité 4] PUITS MICHEL d’une part, et M. [O] [T] et Mme [W] [R] d’autre part, ont conclu un contrat de location-accession d’un bien immobilier constitué d’un appartement avec parking sis [Adresse 5] à [Localité 4] (83), moyennant la somme de 213.000 euros.

Aux termes de ce contrat, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL s’est engagée à transférer à titre onéreux la propriété des biens immobiliers précités après deux ans de jouissance.

Par courrier du 23 octobre 2020, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL a mis en demeure M. [T] et Mme [R] de se prononcer sur la levée de l’option d’achat.

Suivant acte de commissaire de justice du 21 mars 2022, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL a fait assigner M. [T] et Mme [R] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du contrat de location-accession, ordonner la libération des lieux et la remise des clés, et condamner in solidum M. [T] et Mme [R] au paiement de la somme de 18.648 euros au titre de la part locative impayée, de 760 euros au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, de 4.260 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue contractuellement et de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Toulon a :

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande en constatation de la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande en expulsion des lieux constitués d’un appartement et un parking sis [Adresse 5] à [Localité 4] (83) ;

condamné in solidum M. [T] et Mme [R] à payer à la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL les sommes de 10.238,97 euros au titre de la part locative impayée jusqu’au mois de janvier 2021 inclus, de 21.849,01 euros au titre de l’indemnité d’occupation, juin 2023 inclus, et de 760 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de juillet 2023 ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande au titre du paiement de l’indemnité de résiliation ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens seront réglés par la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL à hauteur de 50% et par M. [T] et Mme [R] in solidum à hauteur de 50% ;

dit n’y avoir lieu au prononcé de la distraction ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu’en l’absence de justificatifs s’agissant de la délivrance d’un commandement de payer aux locataires, il n’y avait pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et de prononcer la résiliation du contrat.

Il a relevé qu’il n’était pas démontré que la situation des locataires permettait de passer outre à l’obligation légale de leur proposer par lettre recommandée, six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, trois offres de relogement.

Il a relevé que les locataires étaient redevables d’une dette locative.

Il a considéré que M. [T] et Mme [R] étant occupants sans droit ni titre à compter du mois de février 2021, ils étaient redevables d’une indemnité d’occupation.

Il a relevé qu’au regard des inexécutions des deux parties au contrat, il n’y avait pas lieu de condamner M. [T] et Mme [R] à l’indemnité de résiliation.

Suivant une déclaration enregistrée au greffe le 07 février 2024, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande en constatation de la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande en expulsion des lieux constitués d’un appartement et un parking sis [Adresse 5] à [Localité 4] (83) ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande au titre du paiement de l’indemnité de résiliation ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens seront réglés par la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL à hauteur de 50% et par M. [T] et Mme [R] in solidum à hauteur de 50% ;

dit n’y avoir lieu au prononcé de la distraction ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 06 mai 2024 et signifiées aux intimés défaillants le 17 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus détaillé de ses moyens et prétentions, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL demande à la cour de :

réformer le jugement entrepris en ce qu’il n’a pas fait droit à ses demandes formées par et tendant à :

la résiliation du contrat de location-accession et ses conséquences, à savoir l’expulsion de M. [T] et Mme [R],

la condamnation in solidum de M. [T] et de Mme [R] au titre de l’indemnité de résiliation,

la condamnation in solidum de M. [T] et de Mme [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [T] et Mme [R] à lui payer les sommes :

10.238,97 euros au titre de la dette locative jusqu’au mois de janvier 2021,

21.849,01 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois de février 2021 au mois de juin 2023 inclus,

760 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de juillet 2023 ;

En tout état de cause et statuant à nouveau,

juger que M. [T] et Mme [R] ne se sont plus acquittés régulièrement du paiement de leurs redevances et des charges de copropriété ;

juger que le commandement de payer délivré à M. [T] et Mme [R] le 09 février 2021 est demeuré sans effet ;

juger que la clause résolutoire est acquise depuis le 09 mars 2021 ;

juger que M. [T] et Mme [R] n’ont pas levé l’option dans le délai ;

En conséquence,

prononcer la résiliation du contrat de location-accession conclu le 23 janvier 2019 au 09 mars 2021 entre d’une part la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL, et d’autre part, M. [O] [T] et Mme [W] [R] ;

ordonner la libération des lieux par M. [T] et Mme [R] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

ordonner l’expulsion de M. [T] et de Mme [R] avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

condamner in solidum M. [T] et Mme [R] au paiement de la somme de 4.260 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue contractuellement ;

condamner in solidum M. [T] et Mme [R] à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

condamner in solidum M. [T] et Mme [R] aux entiers dépens de première instance, dont distraction faite au profit de Maître Victoria ANDRE-CIANFARANI de la SELARL PLANTAVIN-REINA & Associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commandement de payer délivré par Huissier de Justice ;

condamner in solidum M. [T] et Mme [R] à payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

condamner in solidum M. [T] et Mme [R] aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction faite au profit de Maître Victoria ANDRE-CIANFARANI de la SELARL PLANTAVIN-REINA & Associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle relève qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux défendeurs le 09 février 2021, qu’il est resté infructueux et que la clause résolutoire est donc acquise depuis le 09 mars 2021.

Elle indique produire en cause d’appel le commandement de payer.

Elle relève que, conformément aux termes du contrat, elle a mis en demeure M. [T] et Mme [R] de se prononcer sur la levée de l’option par lettre recommandée en date du 23 octobre 2020, qu’ils n’ont pas manifesté leur volonté de lever l’option dans le délai qui leur était imparti et que dès lors, la cour ne pourra que constater la résiliation du contrat.

Elle considère que le tribunal a fait une mauvaise application de la garantie de relogement dans la mesure où cette garantie a vocation à proposer trois offres de relogement seulement dans l’hypothèse où les locataires-accédants en font la demande expresse.

Elle fait valoir que M. [T] et Mme [R] ne bénéficient d’aucun droit au maintien dans les lieux, et qu’en l’état de la résiliation du contrat et de l’absence de levée d’option dans le délai imparti, il convient d’ordonner la libération des lieux.

Elle relève que contrairement à ce qu’a pu retenir le tribunal, elle n’a commis aucun manquement qui serait de nature à faire obstacle à sa demande en paiement de l’indemnité de résiliation et qui justifierait qu’elle soit condamnée pour moitié aux dépens.

M. [T] et Mme [R], cités à étude le 11 avril 2024, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 novembre 2025 et mise en délibéré au 28 janvier 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ;

Sur la résiliation du contrat de location-accession

Attendu qu’en l’espèce, suivant acte authentique en date du 23 janvier 2019, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL d’une part, et M. [T] et Mme [R] d’autre part, ont conclu un contrat de location-accession d’un bien immobilier constitué d’un appartement avec parking sis [Adresse 5] à [Localité 4] (83) ;

Que la clause « Résiliation anticipée du contrat » stipule que : « En cas de non-paiement de l’une quelconque des sommes dues par l’accédant au titre de la redevance ou des charges, le présent contrat de location-accession sera résilié de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté sans effet. ['] Lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux » ;

Qu’est produit aux débats un commandement de payer signifié le 09 février 2021 à la demande de la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL à M. [T] en personne et à Mme [R], à domicile, portant sur la somme de 13.933,64 euros constituée de redevances et de charges de copropriété impayées, lequel commandement reproduit la clause résolutoire ;

Que ce commandement de payer, régulier en la forme, est demeuré infructueux un mois après sa signification par commissaire de justice, de telle sorte que les effets de la clause résolutoire du contrat de location-accession sont acquis depuis le 09 mars 2021 ;

Qu’il y a lieu, par voie d’infirmation du jugement dont appel de ce chef, de constater la résiliation du contrat de location-accession en raison de l’acquisition de la clause résolutoire résultant du défaut de règlement de la redevance par M. [T] et Mme [R] ;

Sur la libération des lieux et l’expulsion

Attendu qu’en vertu de l’article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13 ;

Attendu qu’en l’espèce, la clause « Levée d’option à la fin de la période de jouissance » stipule que : « Au plus tard trois mois avant le terme du contrat, le vendeur adressera au locataire-accédant un courrier recommandé valant mise en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qui lui est donnée de demander le transfert de propriété à son profit de l’immeuble objet des présentes. Cette levée d’option devra être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans le mois de la réception de la mise en demeure » ;

Que la clause « Indivisibilité du contrat » stipule que : « ['] La résiliation du présent contrat avant l’exercice par l’accédant de l’option prévue ci-dessus entraînera la déchéance de cette option ; la résiliation du présent contrat, ainsi que le non-exercice par l’accédant de cette option dans le délai ci-dessus fixé, entraîneront la perte immédiate du droit de jouissance et l’absence de droit pour l’accédant au maintien dans les lieux. Sauf lorsque le contrat est résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations, la perte du droit de jouissance entraine obligation pour l’accédant de libérer immédiatement les lieux. » ;

Que le contrat de location-accession prévoit que le vendeur transfèrera à titre onéreux à l’accédant la jouissance de l’immeuble à compter de la date d’entrée dans les lieux pendant une période de deux ans maximum seulement en vue de l’habitation principale de l’accédant ;

Que ledit contrat a été conclu le 23 janvier 2019 ;

Que la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL a mis en demeure M. [T] et Mme [R] de lever l’option par lettre recommandée du 23 octobre 2020 ;

Que conformément aux termes du contrat, la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL a mis en demeure M. [T] et Mme [R] de se prononcer sur la levée de l’option par lettre recommandée trois mois avant le terme du contrat ;

Que ces derniers n’ont pas manifesté leur volonté de lever l’option dans le délai imparti ;

Attendu qu’en outre, en vertu de l’article 9 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, « toutefois, lorsque le contrat de location-accession porte sur un logement qui a bénéficié d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’Etat dans le département, dans des conditions prévues par décret, le vendeur est tenu, au plus tard dans un délai de six mois à partir de la date limite fixée pour la levée d’option, de proposer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l’occupant dès lors que ses revenus n’excèdent pas le niveau de ressources prévu à l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’occupant dispose d’un délai d’un mois pour répondre à chacune de ces offres.

A défaut d’acceptation des offres de relogement, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la troisième offre, il est déchu de tout titre d’occupation du logement.

En cas d’acceptation d’une offre, si le vendeur est un organisme mentionné à l’article L. 411-2 dudit code, le relogement ne fait pas l’objet de la procédure d’attribution prévue aux articles L. 441-2 et suivants du même code.

A compter de la date limite fixée pour la levée d’option et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix de l’immeuble. » ;

Attendu qu’en l’espèce, la clause « Garantie de relogement » stipule que : « ['] L’accédant bénéficie également de la garantie de relogement en cas de non levée d’option, à condition que ses revenus n’excèdent pas les plafonds de ressources fixés dans les conditions de l’article L.441-1 du code de la construction et de l’habitation et sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale.

Si l’accédant demande à bénéficier de cette garantie, le vendeur devra proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la date limite fixée pour la levée de l’option. » ;

Qu’aucune demande de ce type de la part de M. [T] et Mme [R] n’est versée au dossier ;

Attendu qu’en conséquence, l’option n’a pas été levée dans le délai imparti de deux ans à compter de la remise des clés et que M. [T] et Mme [R] n’ont pas sollicité une levée d’option malgré la mise en demeure qui leur a été adressée ;

Que le transfert de propriété n’a pas eu lieu au terme convenu et, le contrat étant résilié, les occupants ne bénéficient d’aucun droit au maintien dans les lieux ;

Que, par voie d’infirmation du jugement dont appel de ce chef, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [T] et Mme [R], à défaut de libération spontanée des lieux et remise des clés, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

Sur l’indemnité de résiliation

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 11 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984, lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2% du prix de l’immeuble objet du contrat ;

Attendu qu’en l’espèce, la clause « Indemnité de résiliation ou de non-réalisation du transfert de propriété » stipule que : « Le vendeur pourra prélever sur la restitution prévue précédemment, une indemnité calculée comme suit : 2% du prix ci-dessus stipulé, lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l’accédant de ses obligations [']. » ;

Que les accédants ont incontestablement failli à leurs obligations contractuelles, résultant notamment du défaut de règlement de la redevance ;

Que le montant de l’indemnité de résiliation contractuellement due était de 4.260 euros ;

Qu’il convient ainsi, par voie d’infirmation du jugement dont appel de ce chef, de condamner in solidum M. [T] et Mme [R] au paiement de la somme de 4.260 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue contractuellement ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Attendu qu’en l’espèce, il y a lieu de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL à supporter les dépens de l’instance à hauteur de 50 % et de condamner in solidum M. [T] et Mme [R] aux entiers dépens, dont distraction faite au profit de Maître Victoria ANDRE-CIANFARANI de la SELARL PLANTAVIN-REINA & Associés, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commandement de payer ;

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’en l’espèce, il y a lieu d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum M. [T] et Mme [R] à payer à la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL la somme totale de 3.000 euros au titre de ce fondement en première instance ainsi qu’en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement réputé contradictoire du 16 novembre 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Toulon en ce qu’il a :

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande en constatation de la résiliation du contrat par acquisition de la clause résolutoire ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande en expulsion des lieux constitués d’un appartement et un parking sis [Adresse 5] à [Localité 4] (83) ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa demande au titre du paiement de l’indemnité de résiliation ;

débouté la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL de sa au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu au prononcé de la distraction ;

REFORME le jugement dont appel seulement en ce qu’il a dit que les dépens seront réglés par la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL à hauteur de 50% ;

CONFIRME le surplus du jugement susvisé ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et réformés et, y ajoutant,

CONSTATE la résiliation du contrat de location-accession conclu le 23 janvier 2019 à la date du 09 mars 2021 entre d’une part la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL, et d’autre part, M. [O] [T] et Mme [W] [R] ;

ORDONNE la libération des lieux par M. [O] [T] et Mme [W] [R] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

ORDONNE, à défaut de libération des lieux et remise des clés, l’expulsion de M. [O] [T] et Mme [W] [R] avec au besoin assistance de la force publique ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [T] et Mme [W] [R] au paiement de la somme de 4.260 euros au titre de l’indemnité de résiliation prévue contractuellement ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [T] et Mme [W] [R] à payer à la SCCV [Localité 4] PUITS MICHEL la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ainsi qu’en cause d’appel ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [T] et Mme [W] [R] aux entiers dépens de la procédure, dont distraction faite au profit de Maître Victoria ANDRE-CIANFARANI de la SELARL PLANTAVIN-REINA & Associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais de commandement de payer.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT