N° RG 24/00016 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDGX

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 21 Février 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 22 Janvier 2023

Monsieur [N] [I]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par M^e Matthieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

COMMUNE DE [Localité 7] prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Maître Frédéric BONNET, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

EN L’ABSENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

DDFIP – CFP [Localité 5] COTE VERMEILLE – Service du Domaine

[Adresse 3]

[Localité 5]

E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats

et M^me Gaëlle DELAGE, greffière lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Février 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 16 Mai 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et Gaëlle DELAGE, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les conseils des parties entendus en leurs observations,

Exposé du litige :

M. [N] [I] est propriétaire des lots n°12, 15, 18 et 19 d’un bien immobilier soumis au statut de la copropriété situé sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1], [Adresse 9], commune de [Localité 7], d’une surface totale de 11 657 m². Il a souhaité les mettre en vente et a trouvé un acquéreur au prix de 300 000 euros.

La commune de [Localité 7], titulaire du droit de préemption suivant le PLU valant SCOT de la Communauté de communes Conflet Canigo, a donc été rendue destinataire par le notaire chargé de recevoir la vente d’une déclaration d’intention d’aliéner du 3 novembre 2021 réceptionnée le 08 novembre 2021 au prix de 300 000 euros prévu au compromis.

Le 14 février 2022, le maire de [Localité 7] a offert à M. [I] d’acquérir ces terrains au prix de 135 000 euros. Le 05 avril 2022, le vendeur a informé la commune de [Localité 7] de ce qu’i1 rejetait l’offre au regard de son montant dérisoire.

La commune de Prades a alors saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Perpignan par mémoire du 19 avril 2022 afin de voir fixer le prix d’acquisition de l’immeuble objet de la préemption. Le 24 octobre 2023, ce magistrat s’est transporté sur les lieux, accompagné du greffier, et un procès-verbal a été dressé.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023 le juge de l’expropriation a :

Fixé à 135 480 euros le prix d’acquisition des quatre lots 12, 15, 18 et 19 pour une surface globale de 1846 m² préemptés par la commune de [Localité 7], au sein de la copropriété située sur la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 1], [Adresse 9], commune de [Localité 7] ;

Condamné la commune de [Localité 7] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de communication d’actes et de renseignements appliqués par les services de la publicité foncière.

Débouté les parties de toute autre demande.

**

M. [I] a interjeté appel de ce jugement le 22 janvier 2024. Dans son deuxième mémoire déposé au greffe le 11 octobre 2024, il demande à la cour de :

Juger irrecevables les conclusions et l’appel incident de l’intimée ;

Confirmer le jugement en fixation d’indemnité rendu le 21 décembre 2023 en ce qu’il a :

— fixé la date de référence au 22 mars 2021 ;

— fixé à 1462 m² le total de terrain non bâti;

Infirmer le jugement en fixation d’indemnité rendu le 21 décembre 2023 en ce qu’il a :

— xé à 384 m² le total de la surface bâtie;

— déterminé le prix d’acquisition des quatre lots 12, 15, 18 et 19 pour une surface globale de 1846 m2 préemptés par la Commune de [Localité 7], au sein de la copropriété située sur la parcelle cadastrée Section AE n°[Cadastre 1], [Adresse 9], Commune de [Localité 7] à la somme de 135 480 euros ;

Le réformer,

Fixer l’indemnité due à M. [N] [I] à hauteur de 300 000 euros ;

Rejeter les demandes, ns et prétentions adverses;

Condamner la commune de [Localité 7] à verser à M. [N] [I] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

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Dans son second mémoire déposé au greffe le 29 novembre 2024, la commune de [Localité 7] demande à la cour de :

Au titre de l’appel incident,

Réformer le jugement en tant qu’il a fixé la date de référence au 22 mars 2021 au lieu du 22 avril 2021, avec toutes conséquences de droit ;

Réformer le jugement en tant qu’il a débouté la commune de [Localité 7] de sa demande de condamnation de M. [N] [I] au paiement des frais irrépétibles et condamné la commune au paiement des entiers dépens en première instance, avec toutes conséquences de droit ;

Au titre de l’appel principal,

Rejeter l’ensemble des fins, moyens, prétentions et demandes présentées par M. [N] [I] avec toutes conséquences de droit ;

Confirmer le jugement en tant qu’il a fixé le prix d’acquisition des 4 lots n°12, 15, 18 et 19, pour une surface globale de 1846 m² préemptés par la commune de [Localité 7] au sein de la copropriété située sur la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 1], [Adresse 9], à la somme de 135 480 euros (cent trente-cinq mille quatre cent quatre-vingts euros), avec toutes conséquences de droit ;

Condamner M. [N] [I] à payer la somme de 3 000 euros hors taxes (trois mille euros hors taxes) au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la commune de [Localité 7] et aux entiers dépens de l’instance d’appel.

**

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 13 mai 2024 demande à la confirmer en tous points le jugement rendu le 21 décembre 2023 en ce qu’il a fixé l’indemnité due à M. [I] à la somme de 135 480 euros.

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Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité des conclusions de l’intimée et de l’appel incident :

M. [I] soutient que la commune de [Localité 7] n’a pas déposé ses conclusions en réponse au greffe, se contentant de les transmettre par RPVA, que par application des dispositions de l’article R311-26 du code de l’expropriation ces conclusions sont irrecevables.

La commune répond que ses conclusions et ses pièces ont été communiquées au greffe par courrier recommandé avec accusé de réception, conclusions et pièces qui ont été réceptionnées par le greffe le 18 juillet 2024.

Il résulte de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre, dans les trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

En l’espèce la commune de [Localité 7] a déposé au greffe son mémoire et ses pièces par courrier recommandé du 12 juillet 2024 réceptionné le 18 juillet 2024, le mémoire et les pièces sont recevables, la demande aux fins d’irrecevabilité de l’appel incident sera donc rejetée.

Sur la date de référence :

M. [I] sollicite la confirmation du jugement qui a fixé la date de référence au 22 mars 2021, date de la publication de la délibération ayant approuvé le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI).

La commune soutient qu’en application de l’article L153-24 du code de l’urbanisme applicable à la date d’exercice du droit de préemption, le PLUI n’est devenu exécutoire qu’un mois à compter de sa transmission à l’autorité administrative compétente de l’Etat, que la délibération du 13 mars 2021 a été transmise au contrôle de légalité le 22 mars 2021, que ce n’est qu’au 22 avril 2021 que le PLUI est devenu exécutoire, que la date de référence doit être fixée à cette date.

Aux termes de l’article L.213-4 du Code de l’urbanisme, la date de référence est celle à laquelle « est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ».

Par délibération du 13 mars 2021, la Communauté de Communes Conflent Canigo a approuvé le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal valant Schéma de Cohérence Territorial. La délibération ayant été publié le 22 mars 2021, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu cette date comme date de référence.

Sur la consistance des biens :

A la date de référence les lots détenus par M. [I] sont situées au sein d’un bien immobilier en copropriété situés sur la parcelle AE n° [Cadastre 1] qui est situées en zone UE correspondant aux secteurs économiques existants.

M. [I] soutient que les lots n°12 (192 m²) et n°15 (192 m²) consistent en des locaux professionnels, que le local n°15 qui est composé en réalité de deux niveaux fait 360 m² et qu’il est inexact d’affirmer que le bâti est dégradé, que les lots non bâtis n° 18 (539 m²) et n°19 (923 m²) sont utilisés comme garages.

La commune conteste le fait que le lot n°15 est d’une superficie de 360 m², que les deux lots font chacun 192 m² et sont dans un état très dégradé nécessitant des travaux de mise en sécurité et en conformité, qu’en ce qui concerne les terrains, ils sont grevés de servitudes nécessitant des travaux de dépollution, qu’il ne s’agit pas de garages mais de friches urbaines.

Comme l’a justement relevé le premier juge, le rez-de-chaussée du lot n°15 a été transformé en bar en 2009 suite à l’obtention d’un permis de construire n°066 149 09 G0002, mais par décision de la Commission de sécurité en du 26 octobre 2010 et 8 novembre 2010, l’accès au premier étage était interdit au public. Par la suite, plusieurs

permis de construire, notamment pour changement de destination d’un commerce (bar) en artisanat (garage) ont été rejetés.

Aucune précision n’est donnée par l’une ou l’autre des parties sur la destination du lot n°12 qui n’est concerné par aucun permis de construire. Les photographies prises lors du transport sur les lieux semblent aller dans le sens d’un local non utilisé qui ne peut donc pas être défini comme un local commercial.

L’avis des Domaines en date du 16 février 2022 décrit le lot n°15 comme un ensemble en mauvais état et d’après les constatations faites lors du transport sur les lieux, il est apparu que ce lot était utilisé pour des fonctions de garage. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il n’a pas considéré les lots n° 12 et 15 comme des locaux commerciaux exploités régulièrement comme tels.

Sur la superficie l’acte de vente conditionnelle en date du 24 mai 2018 portant sur le présent bien conclu entre l’exproprié et la SCI Anglade établit que la superficie retenue par le notaire pour le lot n°12 est de 117, 81 m² et pour le lot n°15 de 192 m². Comme l’a retenu le premier juge il ressort des documents produits qu’au maximum le lot 15 avait une surface de 192 m² et au maximum le lot 12 avait une surface de 117,81 m², que toutefois eu égard à la position du commissaire du gouvernement qui retient les deux surfaces de 192 et 192 m², et de la commune qui conclut à la confirmation du jugement, la superficie de 384 m² pour les surfaces bâties sera retenue.

En ce qui concerne les lots n°18 et 19 les servitudes d’utilité publique qui ont été instituées ont réduit leur superficie. L’extrait de la matrice cadastrale de parcelle [Cadastre 1] précise notamment un périmètre de 140 m et une superficie de 850 m² pour ce qui pourrait être la superficie des deux lots 18 et 19. Cependant ce document est extrêmement imprécis et n’expose pas comment cette superficie a été obtenue. Le plan de division de la parcelle réalisé par une agence de géométres de [Localité 7] estime la superficie du lot 18 à 437,29 m² et celle du lot 19 à 457,36 m² selon l’extrait du projet de division en date du 11 octobre 2023. Cependant il est précisé que le plan n’a pas donné lieu à un bornage contradictoire avec un tiers privé ou à une délimitation avec le domaine public.

L’avis des Domaines du 16 février 2022 sur la valeur vénale du bien a retenu la superficie avancée par l’exproprié pour ces deux lots et l’acte de vente conditionnelle en date du 24 mai 2018 retenait également la superficie de 539 m² pour le lot 18 et la superficie de 923 m² pour le lot 19. Dès lors la commune ne justifie pas comment et dans quelles proportions ces lots non bâtis auraient été réduits en raison de l’aménagement de la RN 116, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu les superficies de 539 m² pour le lot 18 et 923 m² pour le lot 19, pour un total de terrain non bâti de 1462 m².

Sur la valeur vénale des lots préemptés :

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévit que :

« A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi. Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. »

M. [I] se basant sur les cessions intervenues le 14 décembre 2017 d’une parcelle AE [Cadastre 2] de 489 m² de local industriel commercial ou assimilé et 1693 m² de sols au prix de 300 000 euros et de la cession du 27 juin 2018 d’une parcelle AE [Cadastre 4] de 432 m² de local industriel commercial ou assimilé et 1675 m² de sols au prix de 390 000 euros, sollicite globalement un prix à 300 000 euros. Toutefois, comme l’a retenu le premier juge, d’une part les actes de mutation permettant de justifier de la réalité de ces références ne sont pas produits mais surtout ces locaux qui peuvent être qualifié de locaux en très bon état ne sont pas comparables avec ceux du présent dossier.

Il convient donc de confirmer le jugement qui se basant sur l’avis des Domaines en date du 16 février 2022 qui conclut à une valeur vénale de 135 000 euros, le prix des lots 21 et 29 du même ensemble immobilier vendus en 2022 et 2019 au prix moyen de 76 euros par m², et les éléments de comparaison du commissaire du gouvernement qui combinent les mutations des lots de la même copropriété, de locaux d’activité et des terrains nus dans la même commune, fondés sur des actes de ventes régulièrement passés et régulièrement produits aux débats et qui font ressortir un prix médian de 260 à 314 euros/m² pour des locaux en bon état et un prix médian de 40 euros/m² pour des terrains, et vu l’état extrêmement dégradé des lots bâtis et la configuration particulière des lots non bâtis le long et en contrebas de la RN 116, qui rendent peu pertinentes les comparaisons avec des références constituées au sein d’une véritable zone commerciale, accessible, avec des bâtiments récents, a fixé comme suite la valeur des biens :

Lots non bâtis :

539 m² (lot 18) + 923 m² (lot 19) = 1 462 m² x 40 euros/m² = soit 58 480 euros ;

Lots bâtis :

192 m² (lot 12) + 192 m² (lot 15) = 384 m² x 200 euros/m² = 77 000 euros ;

Soit une somme totale de 135 480 euros.

Sur les autres demandes :

M. [I] qui succombe en cause d’appel sera tenu aux dépens d’appel et condamné en équité à verser à la commune de [Localité 7] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Déclare recevables les conclusions de l’intimé formant appel incident ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (2023/58) en toutes ses dispositions ;

Condamne M. [I] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,