COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00856 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PKAB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 DECEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 21 00981

APPELANTS :

Madame [D] [P] épouse [S]

née le [Date naissance 1] 1944 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

Monsieur [C] [S]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 4] (51)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Eric NEGRE substituant M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. PR INVESTISSEMENTS prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, fixée au 15 mai 2026 et prorogée au 21 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu le 14 janvier 2019 par Maître [B] [R], notaire à [Localité 6], Madame [P] épouse [S] a vendu à la société PR Investissement, dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat et prêt, dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1], les lots de copropriété n°8 et 9 correspondants à une maison à usage d’habitation et un jardin avec piscine.

Cette vente a été conclue sous la condition résolutoire d’exercice par Madame [P] épouse [S], pendant un délai de 24 mois à compter du lendemain du jour de la signature, d’une faculté de rachat sur ledit immeuble.

Les parties ont convenu que Madame [P] épouse [S] conservait la jouissance du bien en cause pendant 24 mois, moyennant une indemnité à titre de compensation du différé de jouissance d’un montant de 2 200 euros par mois, soit la somme de 41 800 euros pour 19 mois qui a été payée par prélèvement sur le prix de vente avant versement de celui-ci au vendeur, cinq mois restant alors à devoir.

Par attestation du 4 mai 2021, Maître [R] a indiqué que Madame [P] épouse [S] n’avait finalement pas exercé sa faculté de rachat dans les formes et délais prévus à l’acte de vente.

Par acte d’huissier du 9 juillet 2021, la société PR Investissement a fait assigner les époux [S] aux fins d’obtenir leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, ainsi que la condamnation de Madame [P] épouse [S] à lui payer la somme de 11 000 euros correspondant aux cinq mois d’indemnité de jouissance restant dus.

Elle a demandé également leur condamnation à lui payer :

— Une indemnité d’occupation d’un montant de 2 200 euros par mois augmentée de l’indemnité contractuelle de 500 euros par jour d’occupation sans droit ni titre, soit déjà la somme de 85 500 euros à compter du 18 janvier 2021 jusqu’au 17 juin 2021 ;

— La somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 12 juillet 2022, Monsieur [C] [S] et Madame [D] [P] épouse [S] ont assigné en référé, devant le premier président de la cour d’appel de Montpellier, la société PR Investissement aux fins que soit suspendue l’exécution provisoire attachée de droit au jugement en date du 6 décembre 2021.

Par ordonnance de référé du 7 septembre 2022, la cour d’appel de Montpellier :

— Débouté Monsieur [C] [S] et Madame [D] [P] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— Laissé à chaque partie la charge de ses frais et dépens exposé lors de la présente instance.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Constaté que Monsieur [C] [S] et Madame [D] [P] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble correspondant aux lots 8 et 9 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 1] depuis le 18 janvier 2021 ;

— Ordonné leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— Condamné Madame [D] [P] épouse [S] à payer à la société PR Investissement la somme de 11 000 euros correspondant à la période de cinq mois échue entre le 18 août 2020 et le 17 janvier 2021 ;

— Condamné Madame [D] [P] épouse [S] solidairement avec Monsieur [C] [S] à payer à la société PR Investissement la somme de 2 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation en leur qualité d’occupant sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2021 jusqu’à complète libération des lieux et la somme de 500 euros par jour de retard, soit la somme de 85 500 euros entre le 18 janvier 2021 et le 17 juin 2021 ;

— Condamné solidairement Monsieur [C] [S] et Madame [D] [P] épouse [S] à payer à la société PR Investissement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 11 février 2022, les époux [S] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 15 juin 2022, ils sollicitent l’infirmation du jugement dont appel en toutes ses dispositions et demandent à la cour de :

In limine litis,

— Recevoir l’exception d’incompétence soulevée par eux,

— Juger que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est incompétent au profit du tribunal judiciaire de Narbonne,

— Inviter la SARL PR Investissement à mieux se pourvoir,

A titre subsidiaire au fond,

— Juger que l’acte notarié litigieux est entaché de nullité absolue, faute de signature de Madame [S],

— Débouter la SARL PR Investissement de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que Madame [S] n’a pas pu donner un consentement libre et éclairé à l’acte notarié litigieux,

— Prononcer la nullité de l’acte notarié litigieux pour vice du consentement,

— Débouter la SARL PR Investissement de l’ensemble de ses demandes,

A titre très infiniment subsidiaire,

— Requalifier l’acte de vente avec faculté de rachat et prêt litigieux en pacte commissoire usuraire prohibé,

— Prononcer la nullité de l’acte notarié litigieux,

— Débouter la SARL PR Investissement de l’ensemble de ses demandes,

A titre très infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la nullité de l’acte litigieux n’était pas prononcée,

— Constater que Monsieur [C] [S] n’est pas partie à l’acte litigieux,

— Juger qu’aucune indemnité contractuelle ne peut être mise à sa charge,

— Débouter la SARL PR Investissement de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [C] [S],

En toute hypothèse,

— Condamner la SARL PR Investissement à régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL PR Investissement aux dépens de première instance et de ceux d’appel, avec droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées au greffe le 13 mars 2023, la SARL PR Investissement demande à la cour de confirmer le jugement et demande à la cour de :

— Débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes en ce qu’elles sont infondées,

— Condamner solidairement les époux [S] à lui payer la somme de 243 800 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de juin 2021 à juillet 2022 inclus,

— Condamner les époux [S] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les époux [S] aux entiers dépens, dont distraction pour ceux la concernant au profit de SELARL Lexavoue Montpellier Garrigue Laporte en application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur l’incompétence du juge des contentieux et de la protection :

Les époux [S] soutiennent que le contrat litigieux est un contrat de vente immobilière avec faculté de rachat, de sorte que le juge des contentieux et de la protection aurait dû se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Narbonne.

Aux termes de l’article L 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, 'Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre'.

En l’espèce, force est de constater que par acte d’huissier du 9 juillet 2021, la société PR Investissement a fait assigner les époux [S] aux fins d’obtenir leur expulsion, de sorte que cette action relative à une mesure d’expulsion relève bien de la compétence du juge des contentieux et de la protection.

L’exception d’incompétence soulevée par les époux [S] sera en conséquence rejetée.

Sur la validité du contrat de vente avec faculté de rachat :

Madame [S] soutient d’une part que l’acte notarié de vente serait nul faute de justifier qu’il a été régulièrement signé par la venderesse.

Or, il résulte des mentions de l’acte de vente du 14 janvier 2019 que Madame [S] était représentée par Madame [M] [L], collaboratrice, en vertu d’une procuration sous seing privé du 14 janvier 2019, dont une copie est annexée à l’acte.

Il en résulte que Madame [S] ne peut soutenir ne pas avoir régulièrement signé l’acte afin de se soustraire à ses obligations contractuelles.

Madame [S] soutient par ailleurs que l’acte notarié serait nul pour vice du consentement, faisant valoir qu’elle est âgée de 77 ans, qu’elle était très affaiblie au moment de l’acte litigieux, qu’elle ne disposait donc pas de toutes ses facultés mentales et physiques pour y consentir et que personne ne l’a informée sur le mécanisme financier complexe qui lui était proposé.

Sur ce dernier point, Madame [S] ne peut sans une mauvaise foi certaine soutenir qu’elle n’aurait pas été en mesure d’apprécier la teneur de son engagement ni que la société PR Investissement aurait profité de sa situation financière extrêmement précaire pour lui imposer un engagement extrêmement défavorable alors qu’elle avait déjà eu recours à plusieurs reprises à des ventes avec faculté de rachat.

Il résulte en effet des pièces versées aux débats par l’intimée que Madame [S] avait déjà procédé à deux reprises à des ventes avec faculté de rachat :

— le 2 septembre 2014, elle a vendu en réméré à la société Pasy I les lots 6 et 7 de la copropriété et n’a pas exercé sa faculté de rachat ;

— le 8 août 2017, elle a vendu puis racheté les biens objet du litige à la société Foncière Epilogue.

Par ailleurs, en janvier 2019, elle avait prévu de vendre une deuxième fois sa résidence principale à la société Foncière Epilogue, avant de se rétracter et de faire appel au site réméré.com afin de lui trouver un nouvel acquéreur.

Enfin, les époux [S] ont signé le 6 août 2018 une attestation de demande de vente à réméré auprès de l’agence C&P Financial.

L’ensemble de ces éléments démontre que Madame [S] était parfaitement informée du mécanisme et des conséquences d’une vente avec faculté de rachat, étant encore rappelé que la procuration qu’elle a signé comprenait une mention manuscrite intitulée 'Mise en garde et informations spécifiques du vendeur quant aux conséquences de la vente à réméré avec faculté de rachat et la régularisation d’une convention d’occupation précaire', la société PR Investissement ayant en outre alerté à plusieurs reprises les époux [S] sur les modalités de rachat et les risques de perte de leur bien, tel que cela résulte des échanges sms produits aux débats.

Il convient également de relever que la vente à réméré permettait aux époux [S], face à une situation financière difficile, d’obtenir rapidement des fonds tout en leur permettant de conserver la jouissance de leur bien et de conserver la possibilité de le racheter à moyen terme, ce qui explique qu’ils ont eu recours à ce mécanisme à plusieurs reprises.

D’autre part, Madame [S] ne verse aux débats aucun élément et notamment aucune pièce médicale démontrant une altération de ses facultés mentales ni même un problème de santé spécifique au moment de la signature de l’acte litigieux.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas démontré que le consentement de Madame [S] aurait été vicié, de sorte que sa demande de nullité de l’acte de vente avec faculté de rachat sera rejetée.

Sur la requalification de la vente avec faculté de rachat et prêt en pacte commissoire prohibé :

Si la vente à réméré peut constituer un pacte commissoire prohibé lorsque, portant sur la résidence principale du vendeur, elle dissimule une opération de crédit et a pour objet d’éluder les dispositions protectrices des emprunteurs relatives au taux d’usure, il convient cependant de relever qu’en l’espèce, la vente avec faculté de rachat constituait un mode habituel de financement pour les époux [S] alors que la prohibition des pactes commissoires a pour but de protéger les débiteurs non rompus à ces pratiques.

D’autre part, si le bien a été vendu à un prix en dessous de sa valeur (315 000 euros), permettant ainsi aux époux [S] de faire face immédiatement à une situation financière précaire tout en conservant la jouissance de leur maison, force est de constater que le prix de rachat du bien (380 000 euros) était bien inférieur à l’estimation réalisée le 18 juillet 2018 à leur propre demande par l’agence immobilière Must Propriétés estimant le bien entre 475 000 euros et 485 000 euros, la preuve du caractère usuraire de la majoration du prix n’étant donc pas rapportée, le prix de rachat du bien étant bien inférieur aux valeurs du marché immobilier produites aux débats par Monsieur et Madame [S].

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes des époux [S] de requalification de la vente à réméré en pacte commissoire usuraire et de nullité de l’acte de vente notarié litigieux.

Sur l’inopposabilité des dispositions du contrat litigieux à Monsieur [S] :

Les appelants soutiennent que Monsieur [S] ne serait pas partie au contrat de vente avec faculté de rachat et prêt.

Or, l’acte de vente du 14 janvier 2019 identifie bien Monsieur [C] [S] comme partie à l’acte, mentionnant page 1 '3°) Intervenant :

A°) Monsieur [S] [C] [Y], retraité, né à [Localité 7], le [Date naissance 2] 1946, époux de Madame [D] [P], vendeur, demeurant avec elle.

Intervenant pour donner son consentement à la vente du logement de la famille', étant relevé en tout état de cause que la vente du logement de la famille n’aurait pas pu intervenir sans son accord, accord matérialisé par sa signature de l’acte litigieux.

Par conséquent, les dispositions de l’acte de vente avec faculté de rachat lui sont opposables, de sorte que Monsieur et Madame [S] étant occupants sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2021 de l’immeuble propriété depuis cette date de la société PR Investissement, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné leur expulsion ainsi que tout occupants de leur chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et les a condamnés, conformément aux dispositions de l’acte de vente du 14 janvier 2019, à payer à l’intimée une somme de 11 000 euros correspondant à la période de cinq mois échue entre le 18 août et le 17 janvier 2021, une somme de 2 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation en leur qualité d’occupant sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2021 jusqu’à complète libération des lieux et la somme de 500 euros par jour de retard, soit la somme de 85 500 euros entre le 18 janvier 2021 et le 17 juin 2021 ;

Sur l’indemnité d’occupation pour la période postérieure à mai 2021 :

L’acte de vente stipule qu’en cas de maintien dans les lieux, le vendeur, outre le paiement de l’indemnité de jouissance, serait redevable d’une indemnité forfaitaire de 500 euros par jour d’occupation dans droit ni titre, cette indemnité forfaitaire étant non réductible et due prorata temporis dès le premier jour de retard pris par le vendeur pour libérer le bien.

Par conséquent, les époux [S] seront condamnés solidairement à payer à la SARL PR Investissement les sommes suivantes :

— indemnité de jouissance de juin 2021 à juillet 2022 : 2 200 euros x 14 mois : 30 800 euros

— indemnité forfaitaire de 500 euros /jour x 426 jours (14 mois) : 213 000 euros

Soit une somme totale de 243 800 euros.

Force est de constater que les époux [S], en refusant de respecter leurs engagements contractuels et en ne libérant définitivement les lieux qu’en janvier 2023, sont les seuls responsables du montant conséquent des indemnités de jouissance et forfaitaire qui leur sont réclamées.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par les époux [S] ;

Déboute Madame [D] [P] épouse [S] et Monsieur [C] [S] de leurs demandes de nullité de l’acte de vente ;

Condamne solidairement Madame [D] [P] épouse [S] et Monsieur [C] [S] à payer à la SARL PR Investissement la somme de 243 800 euros au titre des indemnités de jouissance et forfaitaire pour la période de juin 2021 à juillet 2022 inclus ;

Condamne solidairement Madame [D] [P] épouse [S] et Monsieur [C] [S] à payer à la SARL PR Investissement la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne solidairement Madame [D] [P] épouse [S] et Monsieur [C] [S] aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SELARL Lexavoue Montpellier Garrigue Garrigue Laporte.

le greffier le président