COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05836 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PFDI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 20/00460

APPELANTES :

Madame [S] [N]

née le 10 Mars 1956 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [A] [E] épouse [V]

née le 30 Novembre 1979 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentées par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [B] [W]

née le 11 Octobre 1975 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann MERIC, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES – non plaidant

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2018, madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] et madame [B] [W] ont régularisé un compromis de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1] sur la commune de [Localité 2] (66), cadastré section A0 n° [Cadastre 1] et A0 n° [Cadastre 2], au prix de 300 000 euros.

L’acte stipulait notamment une condition suspensive d’obtention d’un prêt dont la réception de l’offre devait intervenir au plus tard le 22 novembre 2018 et prévoyait l’application d’une clause pénale d’un montant de 30 000 euros.

Par courriel du 14 février 2019, madame [B] [W] a manifesté son intention de ne pas donner suite à l’achat, le prêt lui ayant été refusé.

Par acte d’huissier de justice du 12 février 2020, madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] ont assigné madame [B] [W] devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins notamment de la voir condamner au montant de la clause pénale.

Par jugement du 9 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

— débouté madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] de leur demande en paiement de la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale ;

— condamné madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] à payer à madame [B] [W] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamné madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] à payer à [B] [W] une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 1er octobre 2021, madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 30 juin 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé l’irrecevabilité des conclusions déposées le 20 juin 2022 au soutien des intérêts de madame [B] [W].

Par leurs conclusions enregistrées par le greffe le 2 décembre 2021, madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] demandent à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel et de:

— condamner madame [B] [W] à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale ;

— dire et juger que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019, date de réception de la mise en demeure ;

— débouter madame [B] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner madame [B] [W] à leur payer la somme de 4 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner madame [B] [W] aux entiers dépens d’instance, en ce compris ceux de première instance dont distraction au profit de maître Alexandre Salvignol.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 25 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur l’application de la clause pénale

Le tribunal a jugé que :

— les venderesses ne rapportaient pas la preuve de ce que l’attestation de refus de prêt du 30 janvier 2019 établie par la Caisse d’Epargne était une attestation de complaisance,

— l’attestation de dépôt de demande de prêt et l’attestation de refus de prêt font apparaître que le prêt sollicité est conforme aux stipulations contractuelles,

— les éléments du dossier laissent apparaître que les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive au-delà du 15 novembre 2018,

— il ne peut être reproché à madame [B] [W] de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires pour que le prêt soit obtenu par une SCI alors que les parties n’avaient pas prévu une substitution de l’acquéreur par une personne morale,

et a considéré que la condition suspensive d’obtention d’un prêt conforme aux caractéristiques convenues entre les parties n’avait pas été réalisée.

Les appelantes contestent cette analyse. Elles soulignent que :

— le montant de la demande de prêt de madame [B] [W] ne correspond pas aux caractéristiques du prêt envisagé par le compromis,

— le compromis stipulait un délai expirant le 15 novembre 2018 alors que madame [B] [W] a transmis l’attestation de ses démarches et l’attestation de refus d’offre de prêt le 14 février 2019,

et soutiennent que madame [B] [W], très au fait de la matière puisque exerçant la profession de notaire, a manqué à ses obligations contractuelles en ayant, après transmission d’un accord de principe de prêt le 19 décembre 2018, entretenu l’espoir d’une concrétisation de la vente, allant même jusqu’à maintenir ses interlocuteurs dans une logique de signature, et ce alors qu’elle avait déjà demandé et obtenu un refus de prêt de la part de sa banque. Elles ajoutent que madame [B] [W] ne les a informées ni qu’elle sollicitait un prêt auprès d’une autre banque que celle prévue au compromis ni de ce qu’elle envisageait désormais d’acquérir par le biais d’une SCI, se gardant d’ailleurs de fournir à la banque tout extrait Kbis de ladite SCI. Pour elles, madame [B] [W] a ainsi manqué à son obligation de bonne foi contractuelle.

Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, le prêt sollicité et refusé apparaît parfaitement conforme aux stipulations contractuelles (pièces 1 et 21 des appelantes), puisqu’il est effectué auprès de la caisse d’Epargne, est d’une durée de vingt ans, et comporte un taux d’intérêt maximal de 1,5 % l’an. Si la somme empruntée est de 270 000 euros et non de 300 000 euros, il convient de relever que le compromis de vente prévoit un montant maximal de 300 000 euros, de sorte que le montant de 270 000 euros, en ce qu’il est inférieur à cette somme, est également conforme aux stipulations contractuelles.

Par ailleurs, si l’offre de prêt devait, aux termes du compromis, être réceptionnée par le vendeur au plus tard le 15 novembre 2018, les échanges entre les parties après cette date (pièces 4 à 20 des appelantes) manifestent sans ambiguïté la volonté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, de sorte qu’il ne peut utilement être reproché à madame [B] [W] d’avoir transmis tardivement l’attestation de refus de prêt, étant au surplus observé que le vendeur avait la faculté, si il souhaitait que la condition suspensive soit réputée défaillie, de mettre en demeure l’acquéreur de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive (pièce 1 des appelantes), ce qu’il n’a pas fait.

S’agissant des obligations contractuelles de madame [B] [W], et de la bonne foi qui doit y présider, s’il ne peut être reproché à madame [B] [W] ni d’avoir envisagé que l’achat soit finalement effectué par une SCI, aucune disposition contractuelle ne l’interdisant, ni de ne pas avoir transmis à la banque les documents relatifs à cette SCI, les parties n’ayant pas prévu une substitution de l’acquéreur par une personne morale, les pièces du dossier laissent clairement apparaître que madame [B] [W] :

— a obtenu un accord de principe de prêt puis a ensuite demandé à sa banque de lui délivrer une attestation de refus de prêt, ladite attestation mentionnant notamment qu’ « il a été convenu que la demande de prêt est refusée » (pièce 21 des appelantes),

— n’a pas hésité a affirmer qu’elle était sur le point de recevoir des offres de prêt alors même qu’elle était déjà en possession d’un refus de prêt (pièces 18, 19 et 21 des appelantes),

et a ainsi maintenu les appelantes dans l’espoir de la vente alors qu’elle-même se réservait manifestement la possibilité de ne pas donner suite à la vente en utilisant l’attestation de refus de prêt qu’elle détenait depuis le 31 janvier 2019.

Dans ces conditions, madame [B] [W], par ailleurs particulièrement informée de la teneur de ses obligations de part sa qualité de notaire, a manqué à la bonne foi qui doit caractériser l’exécution des obligations contractuelles au sens de l’article 1104 du code civil, et la condition suspensive est réputée avoir été réalisée.

Le jugement déféré sera infirmé.

Le compromis de vente stipulant que si, malgré la réalisation des conditions relatives à son exécution, l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique, cette dernière doit verser à l’autre partie la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, madame [B] [W] sera condamnée à payer à madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] la somme de 30 000 euros, qui n’apparaît en l’espèce ni manifestement excessive ni manifestement dérisoire eu égard aux éléments du dossier et notamment à l’immobilisation du bien pendant près d’un an et à ses conséquences (pièces 24 à 26 des appelantes).

Compte tenu de ce que madame [B] [W] a été mise en demeure de régler cette somme par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 31 décembre 2019 (pièce 22 des appelantes), il sera dit qu’elle portera intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement déféré sera infirmé.

Madame [B] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Alexandre Salvignol, et à payer à chacune des appelantes la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 9 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne madame [B] [W] à payer à madame [S] [N] et madame [A] [E] épouse [V] la somme de 30 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019 ;

Condamne madame [B] [W] à payer à madame [S] [N] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [B] [W] à payer à madame [A] [E] épouse [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [B] [W] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Alexandre Salvignol en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,